Site ve Apartman Yöneticiliği Rehberi

Apartman ve sitelerde kat maliklerinin çeşitli ihtiyaçlarının karşılanması ve ana gayrimenkulün gerekli hizmetlerinin yerine getirilmesini sağlayan kapıcılar işçi statüsünde kabul edilmektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarındaki maliklerin ve kiracıların haklarını, yükümlülüklerini ve görevlerini düzenleyen bir kanundur.

Apartman ve sitelerdeki ortak alanlar, tüm kat maliklerinin eşit kullanım hakkına sahip olduğu alanlardır. Ortak alan kavramı oldukça geniş bir alanı kapsamaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu, 8 bağımsız bölüm ve daha fazlasına sahip olan toplu yaşam alanlarında apartman ya da site yönetiminin oluşturulmasını zorunlu kılmaktadır.

Toplu halde yaşanılan site ve apartmandaki ortak alanların giderlerinin karşılanması için bu alanları kullanan kişilerin yapmış olduğu ödemelere aidat adı verilmektedir. Kiracıların ve mülk sahiplerinin yönetim tarafından belirlenen ve kat malikleri kurulu tarafından kabul edilen miktardaki aidatları belirlenen düzende ödemeleri zorunludur.

Halk arasında apartman sigortası olarak adlandırılan ortak alan sigortası, apartman ve sitelerde ortak alanlarda çeşitli risklerin gerçekleşmesi halinde maddi zararın karşılanmasını sağlayan sigorta türüdür.

Apartman ve sitelerde “ortak alan” olarak adlandırılan alanlar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açık bir şekilde düzenlenmiştir.

Toplu yaşam alanlarında evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği sürekli olarak tartışılan konular içerisinde yer almaktadır.

Borçlu daireler genellikle banka kredileri sebebi ile oluşmaktadır. Dairenin alınması için çekilen konut kredileri ya da bankalara teminat gösterilmesi sonucunda ortaya çıkar.

Merkezi ısıtma sistemi kullanan apartman ve sitelerin kalorifer kazanlarının bakımlarını düzenli olarak gerçekleştirmeleri gerekmektedir.

Apartman ve sitelerde ana gayrimenkulün dış cephesinde yapılacak bakım, onarım ve temizlik gibi işlemler için yüklenici firma ile apartman ya da site yönetimi arasında imzalanan sözleşmelere dış cephe sözleşmesi adı verilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan maddelerden birisi de site ve apartman yönetimlerinin denetlenmesidir.

Apartman işletme projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu gereği hazırlanması gereken belgeler içerisinde yer almaktadır.

Mülk sahipleri ile kiracılar arasında olan belgelerden birisi olan kiracı ihtarnamesi, kiracının kira sözleşmesi ya da kanunda yer alan sorumluluklarını yerine getirmemesi ya da mülk sahibinin haklarına zarar vermesi durumunda düzenlenmektedir.

Apartman ve sitelerde ikamet eden kişilerin birbirlerini rahatsız etmemesi ve birbirlerinin hakları gasp etmemesi esastır.

Bina yıkımlarında insan sağlığı, can ve mal güvenliğinin sağlanması esastır. Bu sebeple binaların nasıl yıkılması gerektiğine dair maddelerin yer aldığı Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik bulunmaktadır.

Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında birlik ve düzenin sağlanması açısından son derece önemli olan apartman yönetimi aynı zamanda 8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan apartman ve sitelerde zorunlu olmaktadır.

Bina görevlisi bulunan apartman ve sitelerde bina görevlisi sözleşmesinin yapılması görevler, çalışma saatleri, izinler ve ücretler hakkında her iki taraf için de güvencenin sağlamasına izin vermektedir.

Apartman yönetmeliğinin en temel açıklaması kat maliklerinin uyması gereken kuralların ve bu kurallara uyulmaması halinde uygulanacak yaptırımların yer aldığı belgedir.

Apartman yönetimi belli bir düzen içerisinde işlemesi gereken bir süreçtir. Ayrıca bu süreçte yapılan tüm faaliyetlerin raporlanması ve ispatlanması da kanuni bir zorunluluktur.

Apartmanlarda kat maliklerinin uyum içerisinde yaşamasını sağlamak, olası çatışmaların önlenmesi ve kat maliklerinin hak ihlallerinin önlenmesi açısından apartman kuralların oluşturulması son derece önemlidir.

Ana gayrimenkulün düzen ve yönetiminden sorumlu olan kişilere site yöneticisi denmektedir.

Komşu gürültüsü, Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği kapsamında değerlendirilmektedir.

Apartman ve site yönetimlerinin gelirleri genellikle kat maliklerinden düzenli olarak toplanan aidatlardan gelmektedir.

Afet riski yüksek olan bölgelerde ve riskli olan binaların dönüştürülmesini hedefleyen kentsel dönüşüm, insanlar için daha güvenilir ve yaşanabilir ortamların oluşturulmasını sağlamaktadır.

Kat Hukuku Kanunu, kat malikleri ile düzenlenen toplantılara kat maliklerinin çağrılması için çağrının yapılmasını gerektiğine yer vermektedir.

Apartman ve sitelerdeki asansörlerin düzenli olarak bakım ve onarımlarının yapılması apartman ve site yönetimlerinin başlıca görevleri içerisinde yer almaktadır.

Apartman sakinlerinin yaşam kalitelerinin artmasını sağlayan etmenlerden birisi de apartman ve sitelerin bahçe düzenlemeleridir.

Her ne kadar balkonlar bağımsız bölümler içerisinde yer alsa da apartmanların genel görünümlerini ilk elden etkilemesinden dolayı yönetimleri ve diğer kat maliklerini de etkilemektedir.

Apartman ve sitelerde otopark alanlarının kullanımı ve yönetimi 01,07,1993 yılında yayımlanan Resmi Gazete’de yer alan Otopark Yönetmeliği Hakkında Genel Tebliğ’e uygun olarak yapılmaktaydı.

Apartman yönetim planı, ortak yaşam alanlarının düzeninin sağlanması açısından son derece önemlidir. Oluşturulan apartman yönetim planları aynı zamanda kat malikleri arasındaki adaletin sağlanmasına da yardımcı olmaktadır.

Site yönetim faaliyet raporları, site yönetiminin bir yıl içerisinde gerçekleştirmiş olduğu faaliyetlerin özetlerini içeren rapordur.

Bina görevlilerinin görev tanımları, çalışma saatleri ve çalışma şekli genellikle sorun kat malikleri arasında sorun yaratmaktadır. Bunun önüne geçilmesi için ise çalışma talimatı hazırlanması önerilmektedir.

Apartman güvenliği şehir hayatında en önemli noktalarından birisi olmaktadır. Site ya da apartmanların güvenliğinin sağlanması ise yönetimin sorumluluğunda olmaktadır.

Ortak alanlar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kendisine yer bulmaktadır. Kanuna göre ortak alanlar ana taşınmazın ana duvarları, bacaları, avluları ve çatı gibi yerler yer almaktadır.

Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliğinin bulunmamasından dolayı görevlerini yerine getirdiği süre içerisinde kendi adına işlemleri uygulamaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayri menkulün yönetilebilmesi için kat maliklerinin kendi içinden ya da dışarıdan seçilecek bir yönetici gerekli olmaktadır.

Apartman yönetiminin önemli görevleri içerisinde yer alan aidat yönetimi, en sık sorunla karşılaşılan alandır. Yasal sonuçları açısından son derece dikkatli davranılması gereken bir konu olan aidat yönetimi...

Apartman yönetiminde çatışmalar ile karşılaşma kaçınılmazdır. Gerek mülk sahipleri ile yönetim arasında gerekse de mülk sahipleri ya da apartman sakinlerinin kendi arasında yaşadıkları...

Toplu bir yaşamın hüküm sürdüğü apartmanlarda düzenin sağlanması ve apartman sakinlerinin huzurlu bir şekilde yaşaması için apartman yönetiminin oluşturulması son derece önemlidir. Yasal bir zorunluluk...