Site ve Apartman Yöneticiliği Rehberi

Apartmanı ya da siteyi yönetirken uzun süredir Excel kullananlar, verilerini orada biriktirmiş olanlar genelde programa geçişe sıcak bakmaz.

İster 10 dairelik bir site olun, ister 1.500 dairelik bir site olun, ihtiyaçlar hemen hemen aynıdır.

Türkiye sınırlarında bir taşınmazın mülkiyetinin elde edilmesi sadece tapu siciline tescil edilmesi sayesinde geçerli olur ve taşınmaz üzerinde belirli kanuni haklar elde edilmesini sağlar. 

Henüz üzerinde inşaat bulunmayan veya üzerindeki inşaat yenilenecek bir arsada yapılacak inşaat ile birlikte kullanılabilecek konutlar ve diğer bağımsız bölümler için müteahhitler arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayabilir.

Bir taşınmaz sahibi genel yola bağlantısı bulunmadığında komşu taşınmaz üzerinden bir yol hakkına sahip olur.

Tapu ile ilgili hukuki işlem kavramlarından biri olan ifraz, kelime karşılığı ile ayırmak anlamına gelmektedir.

Normal koşullarda kira sözleşmesi imzalanırken evin adresi, kiracı ve ev sahibinin bilgileri, anlaşılan kira değeri, kiranın nasıl ve hangi tarihte ödeneceği gibi bilgiler yer alır.

Haciz kavramı, bir borçlunun mal varlığının üzerinde bir yetki sınırlaması oluşturulması ve alacaklının borcunu tahsil imkanı elde etmesi için uygulanan bir yasal yöntemdir.

Evlilik bağının sürdüğü hallerde eşlerden birinin diğerinin rızası bulunmadan konut üzerinde tasarrufta bulunması hukuken engellenebilir.

Bir alacaklının alacağını güvence altına almak istemesinden dolayı, borçlunun herhangi bir malını teminat olarak alacaklıya göstermesidir.

Bir taşınmaz, uzun yıllar boyunca malik sıfatıyla, çekişmesiz ve aralıksız olarak kullanan kişi için verilen bir hak olan kazandırıcı zamanaşımı, bu kişinin yani zilyet olan kişinin mülk kazanmasını sağlar.

Borçların teminatı olarak taşınmazların üzerinde kurulan ve alacaklı lehine olan mali bir güvence türüdür.

Sükna hakkı en kısa tanımı ile bir kişinin başkasına ait olan bir taşınmazda oturmaya hakkı olmasıdır.

Önalım hakkı olarak bilinen şufa hakkı, bir taşınmazda hak sahibi olan paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü kişiye satmak istemesi durumunda önce paydaşlara satın alma hakkı vermesini içeren bir haktır.

Bir taşınmaz için belirlenen parasal değer olan taşınmaz bedelidir. Taşınmaz için gereken devir, satış, kira gibi işlemlerde bedeli gösterir.

Arsa payının karşılığında yapılan inşaat sözleşmelerinde tapu iptal ve tescil süreci sık yaşanan bir konudur.

Medeni hukuk konusu olan ortaklığın giderilmesi ya da izale-i şuyu davası, taşınır ya da taşınmazlar üzerindeki paylı ya da elbirliği mülkiyetin sona ermesi için açılır.

Yapı kullanma izin belgesi olarak da bilinen iskân belgesi, inşaat bitiminde alınan bir belgedir.

Sınırlı ayni haklardan biri olan intifa hakkı, başkasına ait olan herhangi bir taşınmaz ya da taşınırın mülkiyet hakkı bozulmadan onu kullanma ya da yararlanma hakkı verir.

Bir irtifak hakkı olan üst hakkı ya da diğer adıyla inşaat hakkı, başka bir kişinin lehine bir arazide yapı yapma ya da var olan bir yapıyı koruma yetkisi verme hakkıdır.

Tapu iptali davası, tapu kaydı olan bir taşınmaz için açılan dava türüdür. Burada amaç hukuka aykırı olan durumların giderilmesidir.

LPG’li aralar, araçlarda yakıt olarak kullanılan ve diğer adıyla tüplü olarak da bilinen araçlardır.

Apartman altı dükkân yönetmeliği sayesinde hem dükkân sahiplerinin hem de apartman sakinlerinin ve çevrenin hakları korunur.

Riskli yapılar, başta deprem olmak üzere doğal afetlerden etkilenme ve yıkılma durumları olan tehlikeli yapılardır.

Kat maliklerine yönetim tarafından bazı durumlar sebebi ile tebligat gönderilebilir. Özellikle alınan kararlar, borçların bildirimi ya da toplantılara çağırmak için tebligat kullanılabilir.

Riskli yapı raporu, binanın dış tehlikelere karşı ne kadar güvenli olup olmadığını gösteren teknik bir belgedir.

Binada taşınacak olan kat maliklerinin belirli kurallara uyması gerekiyor. Bu durum binadaki diğer sakinlerin rahatsız olmasını ve anlaşmazlıkların yaşanmasının önüne geçmektedir.

Özellikle afet anlarında nasıl hareket edileceği ve hangi ekipmanların kullanılacağı acil durum planlaması ile netleştirilmelidir.

Çocuklar çoğu zaman bulundukları ortamda tehlikeleri hissedemez ve fark edemez. Bu durumda bina içerisindeki bazı alanlar çocuklar için ciddi olarak risk oluşturabilir.

Apartmanlarda ve sitelerde bina yönetimi gerekli sorumluluklarını yerine getirirken bazı istenmeyen olayların yaşanmasına sebep olabilir.

Ortak tapu, taşınmazın birden fazla kişi adına tescil edilmesidir. Tapudaki her kişinin belirli bir oranda hissesi bulunmaktadır.

Ev sahibi talep etse de kiracıların dairesine satılık ilanı asma yükümlülüğü bulunmamaktadır.

Son yıllarda hızla artış gösteren konut fiyatları beraberinde vatandaşların konut alırken dikkat etmesi kriterleri de beraberinde getiriyor.

Günümüzde pek çok kişinin yatırım tercihleri arasında kira getirisi bulunuyor. Kira geliri getiren mülkü seçmek bu noktada dikkat gerektiren bir iş.

Toplu yaşam alanları olan binalarda düzenin ve işleyişin sağlanması için yönetim şarttır.

Site ve binalardaki iş güvenliğinin sağlanması olası can kayıpları ve yaralanmaların önüne geçmesi noktasında önemlidir.

Bina yönetimi çöplerin toplanacağı saat aralığını kat maliklerine bildirmekle yükümlüdür.

Günümüzde kiracılar ve ev sahipleri arasında yaşanan kira anlaşmazlıkları her geçen gün artış göstermeye devam ediyor.

İş yerleri için aidat ödemelerinde KDV uygulaması, vergi mevzuatında önemlidir.

partman ve sitelerdeki sığınaklar, yönetmeliklere göre ortak alanlar olarak tanımlanmıştır.

İş yerlerinin apartman ve sitelerde ortak alan kullanımı, son yıllarda artan home ofis işletme trendleriyle gündemdedir.

Sitelerde geçici yönetim, konut projesinde ilk teslimatların başlamasıyla birlikte kat maliklerinin tamamı oluşana kadar oluşturulan yönetim şeklidir.

Sığınak yönetmeliği, apartmanlarda güvenlik ve acil durum yönetimi açısından önemlidir.

Bina Kimlik Sistemi (BKS) genel olarak Türkiye'de binaların güvenliğini, dayanıklılığını ve sürdürülebilirliğini artırmayı hedefleyen uygulama bütünüdür.

Apartman ve site yönetimlerinde görev yapan kapıcılar, İş Kanunu kapsamında belirli haklara sahiptir.

Doğalgazın yaygın hale gelmesiyle birlikte birçok ısıtma sistemi kullanılmaya başlamıştır.

Apartman ve sitelerde de giderek yaygınlaşan güvenlik önlemleri ile daha güvenilir bir ortam elde edilir.

Apartman ve sitelerde belirli aralıklarla sakinler arasında toplantılar düzenlenir. Toplantılarda gündem, bina ihtiyaçları, şikayetler gibi konular ele alınarak çözümler üretilir.

Site yönetiminde şeffaflık, kat maliklerinin güvenini kazanmak ve yönetimin hesap verebilirliğini sağlamak için oldukça önemlidir.

Büyük bir titizlikle sürdürülmesi gereken bu süreç, apartman sakinlerinin huzurunu ve güvenliğini sağlamak için oldukça önemlidir.

Günümüzde aktif olarak kullanılan bu sistemler genel olarak elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerin takibini kolay hale getirir.

Günümüzde apartman sakinlerinin merak ettiği konular arasında dış cephe reklam kullanımı gelmektedir.

Kapıcı konutu, apartmanların ortak kullanım alanları arasında yer alır. Ortak alan olarak görülen bu yer, apartmanda yaşayan kapıcının ikamet etmesi için ayrılmıştır.

Yönetim ve kat malikleri arasındaki etkili iletişim, apartman ya da site yönetiminde sağlıklı bir ortamın oluşması için gereklidir.

Günümüzde birçok apartman ve site yönetimi, güvenliği sağlamak amacıyla kamera sistemlerini aktif olarak kullanır.

Günümüzde apartman yönetimi ile ev sahipleri arasında çeşitli anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Apartman kurallarına uymayan, ortak alan kullanımı konusunda sorun çıkaran veya diğer sakinlerin huzurunu bozan ev sahipleriyle karşılaşmak mümkündür.

Günümüzde ev sahibi olan kişilerin merak ettiği konular arasında kiracıyı hangi durumda çıkartabilecekleri yer almaktadır.

Evlerin kentsel dönüşüm sürecine dahil olması durumunda evlerin değerlemesi önemli bir adım olmaktadır.

Site yönetimlerinin hazırlaması gereken raporlardan birisi olan işletme projesinde hem gelirlere hem de giderlere yer verilmesi gerekmektedir.

Apartman ve sitelerde oluşabilecek yangınlarda bina sakinlerinin can ve mal güvenliklerinin korunabilmesi için sorumlu kişilerin yangın yönetmeliğine uygun bir şekilde davranması ve gerekli önlemleri alması gerekmektedir.

Taşınmazın; daire, iş yeri, ofis ya da mağaza olarak kullanılabileceği 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilmektedir.

İnşaatı tamamlanmış apartman ve sitelerde düzenin oluşması, otoritenin sağlanması için yönetimin bulunması gereklidir.

Apartman sakinlerinin, kat mülkiyeti kanununa göre çeşitli hakları ve sorumlulukları vardır. Apartmanda barınan her kişi, bu detaylara dikkat ederek hareket etmesi gerekir.

Aidat defteri, site veya apartman yönetimlerinde ödemelerin düzenli şekilde takip edilmesini sağlayan bir belgedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ev sahiplerine olduğu gibi gayrimenkulü kiralayan kiracılar içinde birçok hak sunmaktadır.

Apartman ve sitelerde kat maliklerinin çeşitli ihtiyaçlarının karşılanması ve ana gayrimenkulün gerekli hizmetlerinin yerine getirilmesini sağlayan kapıcılar işçi statüsünde kabul edilmektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarındaki maliklerin ve kiracıların haklarını, yükümlülüklerini ve görevlerini düzenleyen bir kanundur.

Apartman ve sitelerdeki ortak alanlar, tüm kat maliklerinin eşit kullanım hakkına sahip olduğu alanlardır. Ortak alan kavramı oldukça geniş bir alanı kapsamaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu, 8 bağımsız bölüm ve daha fazlasına sahip olan toplu yaşam alanlarında apartman ya da site yönetiminin oluşturulmasını zorunlu kılmaktadır.

Toplu halde yaşanılan site ve apartmandaki ortak alanların giderlerinin karşılanması için bu alanları kullanan kişilerin yapmış olduğu ödemelere aidat adı verilmektedir. Kiracıların ve mülk sahiplerinin yönetim tarafından belirlenen ve kat malikleri kurulu tarafından kabul edilen miktardaki aidatları belirlenen düzende ödemeleri zorunludur.

Halk arasında apartman sigortası olarak adlandırılan ortak alan sigortası, apartman ve sitelerde ortak alanlarda çeşitli risklerin gerçekleşmesi halinde maddi zararın karşılanmasını sağlayan sigorta türüdür.

Apartman ve sitelerde “ortak alan” olarak adlandırılan alanlar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açık bir şekilde düzenlenmiştir.

Toplu yaşam alanlarında evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği sürekli olarak tartışılan konular içerisinde yer almaktadır.

Borçlu daireler genellikle banka kredileri sebebi ile oluşmaktadır. Dairenin alınması için çekilen konut kredileri ya da bankalara teminat gösterilmesi sonucunda ortaya çıkar.

Merkezi ısıtma sistemi kullanan apartman ve sitelerin kalorifer kazanlarının bakımlarını düzenli olarak gerçekleştirmeleri gerekmektedir.

Apartman ve sitelerde ana gayrimenkulün dış cephesinde yapılacak bakım, onarım ve temizlik gibi işlemler için yüklenici firma ile apartman ya da site yönetimi arasında imzalanan sözleşmelere dış cephe sözleşmesi adı verilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan maddelerden birisi de site ve apartman yönetimlerinin denetlenmesidir.

Apartman işletme projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu gereği hazırlanması gereken belgeler içerisinde yer almaktadır.

Mülk sahipleri ile kiracılar arasında olan belgelerden birisi olan kiracı ihtarnamesi, kiracının kira sözleşmesi ya da kanunda yer alan sorumluluklarını yerine getirmemesi ya da mülk sahibinin haklarına zarar vermesi durumunda düzenlenmektedir.

Apartman ve sitelerde ikamet eden kişilerin birbirlerini rahatsız etmemesi ve birbirlerinin hakları gasp etmemesi esastır.

Bina yıkımlarında insan sağlığı, can ve mal güvenliğinin sağlanması esastır. Bu sebeple binaların nasıl yıkılması gerektiğine dair maddelerin yer aldığı Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik bulunmaktadır.

Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında birlik ve düzenin sağlanması açısından son derece önemli olan apartman yönetimi aynı zamanda 8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan apartman ve sitelerde zorunlu olmaktadır.

Bina görevlisi bulunan apartman ve sitelerde bina görevlisi sözleşmesinin yapılması görevler, çalışma saatleri, izinler ve ücretler hakkında her iki taraf için de güvencenin sağlamasına izin vermektedir.

Apartman yönetmeliğinin en temel açıklaması kat maliklerinin uyması gereken kuralların ve bu kurallara uyulmaması halinde uygulanacak yaptırımların yer aldığı belgedir.

Apartman yönetimi belli bir düzen içerisinde işlemesi gereken bir süreçtir. Ayrıca bu süreçte yapılan tüm faaliyetlerin raporlanması ve ispatlanması da kanuni bir zorunluluktur.

Apartmanlarda kat maliklerinin uyum içerisinde yaşamasını sağlamak, olası çatışmaların önlenmesi ve kat maliklerinin hak ihlallerinin önlenmesi açısından apartman kuralların oluşturulması son derece önemlidir.

Ana gayrimenkulün düzen ve yönetiminden sorumlu olan kişilere site yöneticisi denmektedir.

Komşu gürültüsü, Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği kapsamında değerlendirilmektedir.

Apartman ve site yönetimlerinin gelirleri genellikle kat maliklerinden düzenli olarak toplanan aidatlardan gelmektedir.

Afet riski yüksek olan bölgelerde ve riskli olan binaların dönüştürülmesini hedefleyen kentsel dönüşüm, insanlar için daha güvenilir ve yaşanabilir ortamların oluşturulmasını sağlamaktadır.

Kat Hukuku Kanunu, kat malikleri ile düzenlenen toplantılara kat maliklerinin çağrılması için çağrının yapılmasını gerektiğine yer vermektedir.

Apartman ve sitelerdeki asansörlerin düzenli olarak bakım ve onarımlarının yapılması apartman ve site yönetimlerinin başlıca görevleri içerisinde yer almaktadır.

Apartman sakinlerinin yaşam kalitelerinin artmasını sağlayan etmenlerden birisi de apartman ve sitelerin bahçe düzenlemeleridir.

Her ne kadar balkonlar bağımsız bölümler içerisinde yer alsa da apartmanların genel görünümlerini ilk elden etkilemesinden dolayı yönetimleri ve diğer kat maliklerini de etkilemektedir.

Apartman ve sitelerde otopark alanlarının kullanımı ve yönetimi 01/07/1993 yılında yayımlanan Resmi Gazete’de yer alan Otopark Yönetmeliği Hakkında Genel Tebliğ’e uygun olarak yapılmaktaydı.

Apartman yönetim planı, ortak yaşam alanlarının düzeninin sağlanması açısından son derece önemlidir. Oluşturulan apartman yönetim planları aynı zamanda kat malikleri arasındaki adaletin sağlanmasına da yardımcı olmaktadır.

Site yönetim faaliyet raporları, site yönetiminin bir yıl içerisinde gerçekleştirmiş olduğu faaliyetlerin özetlerini içeren rapordur.

Bina görevlilerinin görev tanımları, çalışma saatleri ve çalışma şekli genellikle sorun kat malikleri arasında sorun yaratmaktadır. Bunun önüne geçilmesi için ise çalışma talimatı hazırlanması önerilmektedir.

Apartman güvenliği şehir hayatında en önemli noktalarından birisi olmaktadır. Site ya da apartmanların güvenliğinin sağlanması ise yönetimin sorumluluğunda olmaktadır.

Ortak alanlar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kendisine yer bulmaktadır. Kanuna göre ortak alanlar ana taşınmazın ana duvarları, bacaları, avluları ve çatı gibi yerler yer almaktadır.

Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliğinin bulunmamasından dolayı görevlerini yerine getirdiği süre içerisinde kendi adına işlemleri uygulamaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayri menkulün yönetilebilmesi için kat maliklerinin kendi içinden ya da dışarıdan seçilecek bir yönetici gerekli olmaktadır.

Apartman yönetiminin önemli görevleri içerisinde yer alan aidat yönetimi, en sık sorunla karşılaşılan alandır. Yasal sonuçları açısından son derece dikkatli davranılması gereken bir konu olan aidat yönetimi...

Apartman yönetiminde çatışmalar ile karşılaşma kaçınılmazdır. Gerek mülk sahipleri ile yönetim arasında gerekse de mülk sahipleri ya da apartman sakinlerinin kendi arasında yaşadıkları...