Ortak Alanların Kullanımında Kiracının Hakları

Apartman ve sitelerdeki ortak alanlar, tüm kat maliklerinin eşit kullanım hakkına sahip olduğu alanlardır. Ortak alan kavramı oldukça geniş bir alanı kapsamaktadır. Ortak alanlar içerisinde bahçe, sosyal tesisler ya da teraslar yer aldığı gibi asansör, kirişler ve çatı gibi ana gayrimenkule ait yapı elemanları da olmaktadır.

Ortak alanların kullanımı tüm bağımsız bölümler için eşit olması genel kuraldır. Bu sebeple de bağımsız bölümlerde bulunan kiracılar da ortak alanların kullanımında hak sahibi olmaktadır. Kiracıların ortak alanlar üzerindeki hakları mal sahipleri ile aynı olmaktadır. Ancak bazı noktalarda mal sahipleri ile kiracıların sorunlulukları farklılık göstermektedir.

Kiracının Ortak Alanlara Erişim Hakları

Apartman ya da sitelerdeki ortak alanlara erişim hakkı söz konusu olduğunda mal sahibi ile kiracı arasında herhangi bir ayrımın yapılmaması gerekmektedir. Kanuni olarak kiracılar bağımsız bölümleri için ödemiş oldukları kira ile ortak alanların tümünden yararlanma hakkına da sahip olmaktadır. Her ne kadar uygulamada bazı site ve apartmanlar kiracıların ortak alanlardan eşit şekilde faydalanmasına izin verilmesi de bu hukuki dayanağı olmayan bir uygulamadır. Özellikle otopark alanlarında görülen bu uygulamanın hukuksuz olduğunu söylemek mümkün olmaktadır.

Ortak Alanlarda Kiracının Söz Hakkı ve Katılımı

Apartman ve sitelerdeki ortak alanlar üzerindeki kiracı hakleri hem Borçlar Kanunu Madde 301’de hem de Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 6’da düzenlenmiştir. Bu maddelere göre bağımsız bölümü kiralayan biri direkt olarak ortak alanlardan da yararlanma hakkını elde etmektedir. Bu sebeple de ortak alanlara ait anahtarların da kiralama anında kiracıya teslim edilmesi gerekmektedir. Bunun yanında ortak alanlardan faydalanma hakkı aynı zamanda borç ilişkisi de doğurması sebebi ile ortak alanların kiracılar tarafından kullanılması diğer kat malikleri tarafından engellenemez.

Bazı durumlarda yapılan kira sözleşmesi ile kiracıların ortak alanlardan yararlanmasının sınırlandırılmasına gidebilmektedir. Ancak birçok hukuki ilke gereği bu pek mümkün değildir. Özellikle de KMK madde 6 açık bir şekilde bağımsız bölümlerin kiralanması durumunda ortak alanların da kullanım hakkının geçtiği belirtirken. Uygulamada kiracının kullanımı zorunlu olan asansör ya da merdiven gibi alanların dışında kalan garaj gibi alanlardaki haklarına sınırlandırılma getirilmek istenebilir. Bunun için kira sözleşmesinde hükme yer verilse de kiracı KMK Madde 6 uyarınca sözleşme maddesinin kanuna aykırı olduğunu iddia ederek dava açabilir.

Ortak Alanlarda Kullanım Hakkı ve Sınırları

Ortak alanların kiracılar tarafından kullanım hakkı ile ilgili düzenleme Kat Mülkiyeti kanunu 6 maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kira sözleşmesinde belirtilen tarihte mal sahibinin ortak alanların kullanılmasını sağlayacak anahtar gibi vasıtaları kiracıya teslim etmekle yükümlü olmaktadır. Buradan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi toplu konutların sadece bağımsız bölümlerini değil aynı zamanda ortak kullanım alanlarının da kullanım hakkı kiracıya vermektedir. Söz konusu yararlanma hakkı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine dayandığı için diğer kat maliklerinin bu hakkı engellemesi mümkün olmamaktadır.

Ortak Alanlarda Kiracının Eşit Kullanım Hakkı

Temel olarak kiracıların ortak alanlardan diğer kat malikleri ile ortak kullanım hakkı bulunmaktadır. Ancak ortak alanlar konusunda kiracıya uygulanabilecek bazı kısıtlamalar olabilmektedir. Bu kısıtlamaların varlığı her ne kadar tartışmalı bir durum olsa da bazı noktaların uygulanabilir olduğu düşünülmektedir.

Öncelikle kiralanan mülkün satılması, devredilmesi ya da bağışlanması gibi durumlarda bağımsız bölümler ile birlikte ortak alanlar da devredilmektedir. Çünkü bu noktada devir konusu arsa payı olmaktadır. Bu sebeple de bağımsız bölümün devredilmesi ancak ortak alanın devredilmesi söz konusu olamaz. Bu durumda kiracılar bağımsız bölümlerin kullanım haklarını kaybettikleri gibi ortak alanların da kullanım haklarını kaybetmektedir.

Ancak kiracıların ortak alanlardaki hak kısıtlamaları söz konusu olduğunda hukuk otoritelerinin tartıştıkları konu çok daha karmaşıktır. Bu konu hakkındaki ilk görüş kiracının bağımsız bölümü kullanırken kullanmak zorunda olduğu merdiven boşluğu, asansör ya da ana giriş kapısı gibi alanları kullanmasının engellenemeyeceği yönündedir. Ancak kiracının kullanmak zorunda olmadığı havuz, çamaşırhane ya da otopark gibi alanlarda hak kısıtlamasına gidilebileceği yönündedir. Ancak bunun sağlanması için kira sözleşmesinde ilgili yerlerle ilgili hak kısıtlamaların olduğuna dair maddelere yer verilmesi gerekmektedir.

Bu görüşe karşıt olan görüşte ise Kat Mülkiyeti Kanunu 6. Maddesinin açık olduğu ve bu sebeple kira sözleşmelerinde, sözleşme serbestesi olmasına rağmen, bu hükme aykırı karar alınamayacağı yönündedir. Bu görüşte ilgili maddenin emredici özellikte olduğu savunulmaktadır.

Bu konu hakkındaki üçüncü görüş ise kiracının kullanmak zorunda olduğu asansör ya da merdiven gibi ortak alanların dışında kalan ve yaşamını devam ettirmesi için kullanımı zorunlu olmayan çamaşırhane, bahçe ya da havuz gibi alanların sözleşme ya da yönetim projesi ile sınırlandırılabileceği yönünde olmaktadır.

Kiracının Kullanım Hakkını Engelleyen Durumlar

Kiracıların ortak alan kullanım haklarını engellemek için genellikle başvurulan yöntem yönetim planında bununla ilgili bir maddeye yer vermektir. Ancak bu durum da net bir şekilde savunulamaz. Çünkü yönetim planının birçok yetkisi bulunmakla birlikte sözleşme niteliğinde olduğu KMK’da açık bir şekilde belirtilmiştir. Bu sebeple de hiçbir emredici kanunun maddesine aykırı bir madde yer alamaz. Alması halinde yönetim planı geçersiz sayılacak.

Diğer bir yandan kiracıların ortak alanları kullanmasına olanak sağlayan KMK m. 6/4’ün emredicimi yoksa tamamlayıcı mı olduğu konusu tam olarak açık değildir. Genel olarak bu maddenin emredici olduğu üzerinde durulmaktadır. Çünkü eşya hukuku da bu maddeyi desteklemektedir.

Sonuç olarak yönetim planında kiracıların ortak alan kullanım haklarına sınırlama getirme imkanı bulunmakla birlikte pratikte kabul görememektedir. Bu konuda dava açılması halinde ise hakimin kararını verirken hangi kanıya yakın olduğuna bağlı olarak değişiklik gösterecektir.

Ortak Alan Kuralları ve Uyulması Gereken Kurallar

Ortak alanların düzeninin ve temizliğinin sağlanmasının yanı sıra diğer kat maliklerinin de bu alanlarda eşit bir şekilde faydalanması için yönetim tarafından oluşturulan ortak alan kullanma kurallarına kiracıların da uyması zorunludur. Uymamaları halinde mülk sahiplerine uygulanan yaptırımlar kiracılara da uygulanmaktadır.

Ortak Alanlarda Ses, Gürültü ve Hijyen kuralları

Ortak alanlarda kiracıların uyması gereken kuralların başında öncelikli olarak gürültü, hijyen ve ses kuralları gelmektedir. Bu kuralların öncelikli olmasının temel sebebi ise kat malikleri arasında özellikle komşu gürültüsü gibi konularda sorunların yaşanmasıdır. Bu kurallar apartman ve sitelere göre farklılık göstermekle birlikte temel olarak ortamın temizliğinin sağlanması ve diğer hak sahiplerinin rahatsız edilmesinin önlenmesidir.

Ortak Alanların Bakım ve Onarımına Katkı

Temel olarak ortak alanların bakım ve onarımlarında giderlerin karşılanmasından tüm kat malikleri sorumlu olmaktadır. Genellikle kat maliklerinin sorumlulukları arsa payları oranında belirlenmektedir. Ancak yönetim planı ya da genel kurul ile bu giderlerin bölüştürülmesi farklı şekillerde sağlanabilir. Apartmanlarda Güvenlik ve Bakım, bu sorumlulukların düzenli yerine getirilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Bağımsız bölümlerde yaşayan kiracılar ise kat malikleri ile apartman ve sitelerin giderlerinden müştereken ve müteselsilen sorumlu olmaktadır. Ancak bu sorumluluk kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira ile sınırlı olmaktadır.

Kiracıların ortak giderlere katılım zorunluluğu olmasına rağmen kiracının bu sorumluluğu yerine getirmemesi durumunda ödeme talepleri mülk sahiplerine yapılmaktadır. Her ne kadar bu konu hakkında kat malikleri sıklıkla hukuki yollara başvurup aidat borcu gibi giderleri reddetseler mahkeme bu başvuruları reddetmektedir. Ancak kiracının aidat bedelini ödememesi sorumluluğunu yerine getirmediği anlamına gelmesinden dolayı kira sözleşmesinin feshedilmesini sağlamaktadır. Bu durumda ev sahipleri kiracılarının tahliyesini isteyebilir.

Aidat ve Ek Giderlerde Kiracının Sorumluluğu

Her ne kadar uygulamada aidatlar kiracının, demirbaşlara uygulanan giderler ise mülk sahiplerinin olarak görülse de kanunda böyle bir yarım bulunmamaktadır. Kiracılar hem aidatlardan hem de demirbaşlara yapılan masraflardan sorumlu olmaktadır. Ancak bu sorumluluk daha öncesinde de belirtildiği gibi kira bedelleri kadar olmaktadır. Bu sebeple de kira bedelinin üzerinin mülk sahibi tarafından karşılanması gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kiracının giderlerin türüne bakmadan ödemekle sorumlu olmasından dolayı yönetim tüm giderleri hem kiracıdan hem de mal sahibinden isteyebilir. Kiracının ödemeyi reddetmesi mümkün değildir. Uygulamada kira sözleşmesine dayanarak bu itiraz gerçekleşse de olumlu bir sonuç alınmaz. Ancak kiracının giderleri karşıladıktan sonra kira sözleşmesine bağlı olarak giderleri ev sahibinden talep edebilir.

Ortak Alanların Kullanımında İhtiyaç Duyulan İzinler

Ortak alanların kullanımında kiracıların almaları gereken özel izinler bulunmamaktadır. Çünkü bağımsız bölümü kiralamaları ile birlikte ortak alanların kullanım hakkını da elde ederler. Ancak diğer kat maliklerinde olduğu gibi kiracıların da ortak alanları sadece kendi amaçları için kullanması gereken durumların oluşması halinde yönetimden ve diğer kat maliklerinden izin alması gerekebilir.

Ortak Alanlarda Kiracıların Özel İzin Gereksinimleri

Kiracıların ortak alanları bir süre için kendi amaçları için kullanacağı durumlarda izin alması gerekmektedir. Örneğin doğum günü partisi için bahçenin bir kısmının kullanılması durumunda gerekli izinlerin alınması ve daha sonrasında partinin düzenlenmesi gerekmektedir. Çünkü bu örnekten yola çıkarsak partinin düzenlenmesi sırasında muhtemelen kiracının arsa payından daha büyük bir alana ihtiyacı olacaktır. Bu da diğer kat maliklerinin hakkının gasp edilmesi anlamına gelecektir. Bunun yanında birçok kişini katılacağı göz önüne alındığında gürültü kaçınılmaz olacaktır. Bu durum da diğer kat maliklerinin rahatsız olmasına neden olabilir. Ancak ortak alanların kullanımı sırasında diğer kat maliklerinin rahatsız edilmemesi ve haklarının gasp edilmemesi gerekmektedir. Bunun içinde partiden önce yönetimden izin alınması gerekmektedir.

Ortak Alanlarda Kiracının İzin Talep Süreçleri

Ortak alanların yukarıda belirtildiği gibi kullanılacağı durumlarda yönetime dilekçe ile başvurması önerilmektedir. Eğer genel kurul yönetime bu noktada yetki verdi ise yönetim kiracının talebini direkt olarak cevaplayabilir. Ancak yönetimin bu noktada yetkisi yoksa genel kurulu toplaması oylama yapması gerekmektedir.

Kiracıların Ortak Alanlarda Organizasyon Düzenleme Hakkı

Kiracıların ortak alanlardan yaralanma hakları aksine bir düzenlemenin bulunmaması durumunda mülk sahipleri ile eşittir. Bu sebeple de teoride ortak alanlarda organizasyon düzenleme hakları bulunmaktadır. Ancak kiracıların ortak alanlarda organizasyon yapmadan önce gerekli izinleri almaları önemlidir.

Özel Gün ve Organizasyon İzinleri

Kiracıların ortak alanlarda organizasyon düzenlemeden önce yönetime başvurması gerekmektedir. Bazı apartman ve sitelerde ortak alanlarda organizasyon düzenlenmesinde herhangi bir engel bulunmazken bazı site ve apartmanlarda ise bunun tam tersi bir durum söz konusu olmaktadır.

Eğer yönetim ya da genel kurul ile aksine bir karar alınmadıysa bir dilekçe ile başvurularak yönetimden izin alınabilir. Yönetim izini koşula bağlı verebilir. Bu koşullar içerisinde genellikle diğer kat maliklerinin rahatsız edilmemesi ve organizasyon düzenlenen alanın temizliği gibi konular yer almaktadır.

Ortak Alan Kullanımında Kiracı ve Kat Maliki İlişkisi

Ortak alan kullanımları tüm kat malikleri arasında sıklıkla soruna neden olmaktadır. Özellikle kiracı ile diğer mal sahipleri söz konusu olduğunda bu sorunlar artış gösterir. Genellikle mal sahipleri kiracıların ortak alanların haklarının sınırlandırılması gerektiğini düşünürler. Ancak daha öncesinde de bahsedildiği gibi bu sınırlandırmanın yapılması her zaman mümkün olmamaktadır.

Özellikle kiracıların kullanım zorunluluğu olan ortak alanlarda hak kısıtlamasına gidilmesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Ancak uygulamada park yerleri ya da havuz kullanım saatleri gibi konularda genel kurulda çeşitli kararların alınıp uygulanması söz konusu olmaktadır. Bu durular genellikle kiracıların aleyhine olmaktadır.

Kiracı ve Mal Sahibi Arasındaki Ortak Alan Kullanımı Anlaşmazlıkları

Kiracı ve mal sahipleri arasında çıkan anlaşmazlıkların yönetim tarafından çözülmesi mümkün olmaktadır. Eğer yönetim bu sorunları çözemezse hem kiracıların hem de mal sahiplerinin hukuki yollara başvuru hakkı bulunmaktadır.

Hukuki yollara başvurmadan önce şikâyet konusunun üzerinde durulması gerekmektedir. Eğer mal sahibi ya da kiracı ortak alan üzerinde istilacı konumundaysa o zaman haklı bir başvuru olacaktır. Diğer bir yandan yönetim planında ya da genel kurulunda aksi bir karar alınmamasına rağmen kiracının ortak alanları kısıtlanıyor ise o zaman yine haklı başvuru söz konusudur. Ancak bu konuda mal sahibinin yapacağı başvuru karşılık bulamayacaktır.

Ortak Alan Haklarının Kullanımında Kiracı ve Mal Sahibinin Sorumlulukları

Ortak alanların kullanımında kiracı ve mal sahiplerinin haklarının eşit olmasının yanı sıra sorumlulukları da eşit olmaktadır. Bu sebeple de hem kiracılar hem de mal sahiplerinin kurallara uyma zorunluluğu bulunmaktadır. Bunun yanında ortak alanların bakım, onarım ve temizlik gibi giderlerinden de mal sahipleri ile birlikte kiracılar da sorumlu olmaktadır.

Ortak Alanlarda Güvenlik Önlemleri ve Kiracının Sorumluluğu

Temel olarak kiracıların ortak alanların giderlerine katılma borcu olmasından dolayı ortak alanların kullanım hakkı da bulunmaktadır. Bu alanların kullanım hakkının olması ise site ve apartmanlardaki kullanım kurallarına uyma gereksinimini doğurmaktadır. Ortak alanların kullanımı konusunda en önemli noktalardan birisi ise güvenlik olmaktadır. ortak alanlarda kat maliklerinin can ve mal güvenliklerinin sağlanmasına yönelik alınana kararlara uyma zorunluluğu kiracılar için de geçerli olmaktadır.