Kat Mülkiyeti Kanunu ve Bilmeniz Gerekenler

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyeti ve kat irtifakı haklarını düzenleyen bir kanundur. Kat mülkiyeti yapılardaki konut, işyeri, mağaza, depo ve dükkân gibi başlı başına kullanılabilen bağımsız bölümlerin sahipleri ya da ortak sahipliği bulunan kişileri ifade etmektedir.

Kat irtifakı ise yukarıda belirtilen bağımsız bölümlerin oluşacağı yapılarda, yapının tamamlanması ile birlikte kat mülkiyetine geçilmesi esas olmak koşulu ile arsa sahibi ya da arsa ortak sahiplerinin sahip olduğu haklardır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu özelliklerinden dolayı ülkemizde yaşayan neredeyse herkesi bağlayan bir kanun olmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarındaki maliklerin ve kiracıların haklarını, yükümlülüklerini ve görevlerini düzenleyen bir kanundur. İlk olarak 1965 yılında resmi gazetede yayımlanan bu kanun günümüzde güncellemeler yapılarak kullanılmaya devam etmektedir.

Kat mülkiyeti kavramının teknik bir konu olmasının yanı sıra son derece komplike bir yapıda bulunması sebebi ile özel bir kanun ile sınırları belirlenmiştir. Bazı noktalarda Borçlar Kanunu ya da İş Kanunu gibi çeşitli kanunlarla birlikte kat mülkiyeti sorunlarının çözülmesini ve toplu alanların düzenlerinin devam etmesini sağlamaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanununun Amaçları

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun amacı, bir bina ya da toplu yaşam alanlarındaki bağımsız bölümlerin maliklerinin hak, sorumluluk, görev ve yükümlülüklerinin çerçevesinin belirlenmesidir. Bunun yanında bağımsız bölüm sahiplerinin ortak alanlar üzerindeki hak ve sorumluklarının belirlenmesini de sağlamaktadır.

Gayrimenkul sahiplerinin haklarının düzenlendiği bu kanunun bir diğer amacı ise gayrimenkuller ile ilgili teknik ve mali konuların düzenlenmesidir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin yanı sıra bu alanlardaki yönetimin oluşturulmasına kadar birçok farklı konunun düzenlenmesi amaçlanmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanununun Uygulama Alanı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanacağı alanlar aynı kanunun birinci maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre KMK tamamlanmış yapılardaki daire, işyeri, mağaza, depo ve mahzen gibi ayrı ayrı kullanılabilecek birimleri olmaktadır. Bunun için de binanın kat mülkiyeti tescilinin yapılmış olması gerekmektedir. Kadastrosu bulunmayan yerlerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanabilmesi için Tapu Sicil Tüzüğünde yer alan şartlara göre ayrıca Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine kaydı yapılmış binalarda uygulanabilmektedir.

Apartman ve Sitelerde Kat Mülkiyeti Kanununun Rolü

Apartman ve sitelerde yer alan her bir bağımsız bölümün mülkiyet hakkına sahip olan kişilerin haklarının düzenlenmesini sağlayan bu bölüm aynı zamanda bu kişilerin apartman ve sitelerdeki ortak kullanım alanlarından arsa payları oranında adil bir şekilde kullanılmasını da esas almaktadır ve apartman yönetimi programı bu düzenlemelerin takibini kolaylaştırmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Haklar ve Yükümlülükler

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını ayrıntılı bir şekilde düzenlemiştir.  Buna göre kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri içerisinde şunlar yer almaktadır.

Kat Maliklerinin Hakları

Kat malikleri, apartman ya da sitelerde bulunana bağımsız bölümler üzerinde tek başına mülkiyet hakkına sahip olan kişilerdir. Bu sebeple de Medeni Kanun tarafından sınırları belirlenmiş mülkten yararlanma, kullanma ve gerekli tasarruflarda bulunma haklarına sahiptirler. Kanunların sağlamış olduğu bu haklardan dolayı da kat malikleri bağımsız bölümleri üzerinde borçlanabilir, istediği tasarrufta bulunabilir ve üçüncü kişilere kiralayabilir. Ancak yararlanma hakkının kullanılması sırasında kat maliklerinin öncelikli olarak dürüstlük ilkesine uygun davranması gerekmektedir. Bunun yanında Kat Mülkiyeti Kanun’da yer alan maddelere uygun bir şekilde bağımsız bölümlerin kullanılması gerekir.

Son olarak yararlanma hakkından faydalanırken yönetim planında yer alan maddelere de aykırı hareket edilmemelidir. Kat maliklerinin bağımsız bölümleri üzerinde tadilat ve onarım yapma hakları bulunsa da bu haklarını kullanırken ana binanın ortak yağılarına zarar vermemeleri gerekmektedir. Kat malikleri bağımsız bölümlerini rehnedebilir. Bu durumda binadaki diğer kat maliklerinin ön alım hakları bulunmaz. Bunun gerçekleşmesi halinde ise kat malikinin haksız el atmanın önlenmesi ve diğer konularda korunma davaları açılabilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kat maliklerine sunmuş olduğu bir diğer hak ise bağımsız bölümde yer almayan ancak direkt olarak bu bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük ve depo alanları gibi eklentiler üzerindeki haklardır. Bu eklentiler üzerinde de mülk sahiplerinin bağımsız bölümlerinde bulunan hakları geçerli olmaktadır. Bağımsız bölümler üzerinde irtifakların kurulması diğer kat maliklerinin hakları ile sınırlı olmaktadır. Bu sebeple de diğer kat maliklerinin haklarının ihlal edilmemesi kaydı ile irtifak hakkı kurulabilmektedir.

Bağımsız bölümlerin kiralanması ya da üçüncü kişilere devredilmesi halinde ise eklentilerin de devri otomatik olarak gerçekleşmektedir. Bu sebeple de bağımsız bölümlerin ve eklentilerin ayrı ayrı devredilmesi mümkün olmamaktadır. Mülk sahiplerinin kanundan doğan son hakkı ise bağımsız bölümlerinin, bağımsız gayrimenkullerdeki gibi dava hakkına sahip olmasıdır. Bu özelliği sebebi ile ortaklığın giderilmesi davalarına ve takibe konu olabilir.

Kat Maliklerinin Ortak Alanlar Üzerindeki Hakları

Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve sitelerdeki ortak alanları tanımlamaktadır. Bunun yanında sözleşmeler ile de ortak alanların oluşturulması mümkün olmaktadır. Ayrıca kanunda özel olarak belirtilen ve sözleşmelerde yer almayan, ancak ortaklaşa kullanma, faydalanma ve koruma zorunluluğu bulunan alanlarda ortak yerler içerisinde bulunmaktadır ve ortak alanların kullanımında kiracının hakları nedir sorusu da bu kapsamda değerlendirilebilir.

Kat maliklerinin ortak alanlar üzerindeki hakları ise arsa payları ile doğru orantılı olmaktadır. Bu haklar paylı mülkiyet hükümlerine göre belirlenmektedir. Bu sebeple de her kat malikinin bu alanlardan faydalanma hakkı bulunur.

Kat Maliklerinin Borçları

Kat maliklerinin, Kat Mülkiyeti Kanunu ile doğan birçok farklı alanda farklı borçları bulunmaktadır. Bu borçların içerisinde şunlar yer alır.

Özen Yükümlülüğü

Kat maliklerinin bağımsız bölümlerini, eklentileri ya da ortak alanları kullanırken diğer kat maliklerinin haklarına saygılı davranma yükümlülüğü bulunmaktadır. Ayrıca diğer kat maliklerinin rahatsız edilmemesi ve yönetim planında yer alan maddelere uygun davranılması da gerekmektedir.

Kat malikleri için geçerli olan bu borçlar kiracılar ya da herhangi bir sebep ile sürekli olarak bağımsız bölümden faydalanan kişilere de uygulanmaktadır. Borçların yerine getirilmemesi durumunda ilgili kişiler müteselsil olarak sorumlu olmaktadır.

Kat maliklerinin Bağımsız Bölümlerini Kullanma Hakkı Sınırları

Kat malikleri her ne kadar bağımsız bölümlerin sahipleri olsa da kullanımda bazı sınırlamalara tabi olmaktadır. Bu sınırlandırmalar diğer kat maliklerinin haklarının korunması için bulunmaktadır.

Ana gayrimenkulün kütükte mesken ya da iş yeri olarak geçmesi halinde bu bağımsız bölüme sağlık ile ilgili kuruluşlar kurulamaz. Bunun yanında bağımsız bölümün kütükte mesken olarak geçtiği durumlarda ilgili bölümün sinema, tiyatro, toplantı yeri, beslenme yeri, pastane, imalathane, lokanta, fırın, dans salonu, basım evi, boyahane, galeri ve dükkân olarak kullanılabilmesi için kat malikleri kurulunun oy birliğine varması gerekmektedir.

Ana Taşınmazın Bakım ve Korunması

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin ana gayrimenkulün bakımından ve mimari güzelliğinin korunmasından kat maliklerini sorumlu tutmaktadır. Kat maliklerinden herhangi birinin ortak alanlarda tadilat ya da değişiklik yapmak istemesi durumunda kat maliklerinin 4/5’nin rızasını alma zorunluluğu bulunmaktadır. Diğer bir yandan ortak alanlardaki sorunların bağımsız bölümlere ya da ana yapıya zarar verdiği durumlarda rıza şartı aranmaz. Değişiklik noktasında kat maliklerinin rızasının aranmadığı durumlardan bir diğeri de ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkeme kararı ile belirlenmiş olduğu durumlardır.

Kat maliklerinin kendi bağımsız bölümlerinde gerçekleştirdikleri tadilat ya da değişikliklerde ana yapının zarar görmesine neden olabilecek davranışlarda bulunamaz. Bağımsız bölümleri birbirine bağlayan duvar ya da tavan gibi alanlarda her iki kat malikinin de rızası alınarak ve ana yapıya zarar vermeyecek şekilde değişikliğe ve onarıma gidilmesi mümkün olmaktadır.

Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine Katlanma Yükümlülüğü

Diğer kat maliklerinin bağımsız bölümlerinde ya da ortak alanlarda oluşan sorunların giderilmesi ve güvenlik gibi sebepler ile teknik incelemelerin gerekli olduğu durumlarda kat malikleri ya da bağımsız bölümü kullanan kişilerin bağımsız bölümlerine girilmesine izin vermeleri zorunludur. Ayrıca sorunların giderilmesi için yapılacak uygulamalara katlanma yükümlülüğü de bulunmaktadır.

Ana Yapının Giderlerine Katlanma Yükümlülüğü

Ana yapıyı ilgilendiren giderlerin karşılanması da kat maliklerinin sorumlulukları arasında yer almaktadır. Kat malikinin söz konusu alanı kullanmaması ya da ortak alan kullanım hakkından vazgeçmesi gibi sebepler ile bu sorumluluktan kurtulması mümkün değildir.

Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu

Yönetim planları apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarındaki uyuşmazlıkların çözülmesi için ilk başvurulacak kaynak olmaktadır. Bu sebeple de gerek Kat Mülkiyeti Kanunu açısından gerekse de uygulamada en önemli dokümanlardan birisi olmaktadır.

Yönetim Planının Önemi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak yaşam kuralları ile ilgili geniş bir çerçeve çizmesine rağmen kanun için önemli olan dokümanların başında yönetim planı gelmektedir. Yönetim planı sayesinde kanun ile belirlenen genel çerçeve içerisinde düzenli bir şekilde işleyişin devam etmesi sağlanmaktadır. Kanunun 28’inci maddesinde yer alan yönetim planının geçerli olması için tescil edilmiş olması gerekmektedir.

Yönetim Planında Bulunması Gereken Temel Hususlar

Yönetim planı site ya da apartman yönetimlerinin nasıl çalışacağı, ortak alanların kullanım alanlarının nasıl kullanılacağı ve kat maliklerinin beklentilerinin yer aldığı belgelerdir. Bu sebeple de yönetim planları site ya da apartmanlardaki yaşamların düzenli bir şekilde devam edebilmesi için özel maddelerden oluşmaktadır. Ancak her yönetim planında yer alması gereken ana başlıklar içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Kat maliklerinin genel olarak uyması gereken kurallar

• Ortak alanların kullanım koşul ve kuralları

• Apartman ya da site yönetimlerinin görev ve sorumlulukları

• Yaşam alanlarının güvenliğinin sağlanması

Kat Mülkiyeti Kanununda Apartman Yönetimi

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu alanlarda yaşayan kişilerin yaşam koşullarını düzenleyen bir diğer maddesi de apartman yönetimi olmaktadır. Apartman yönetim planı, bu düzenlemelerin temelini oluşturmaktadır. Apartman ve sitelerde yönetim biriminin bulunması için en az 8 bağımsız bölümün bulunması gerekmektedir. Daha az bağımsız bölümün bulunduğu toplu yaşam alanlarında ise yönetimin oluşturulması zorunlu olmamakla birlikte tavsiye edilmektedir.

Apartman Yönetiminin Yapısı ve Yöneticilerin Sorumlulukları

Apartman yönetimlerinin yapısının iki farklı şekilde oluşturulması mümkün olmaktadır. Bu şekillerden ilki yönetimin “yönetici” olarak nitelendirilen tek bir kişiden oluşması ve yönetime ait tüm sorumlulukları tek başına yerine getirmesidir. Bunun yanında yönetim kurulu olarak adlandırılan bir yapının da oluşturulması mümkün olmaktadır. Yönetim kurulu en az 3 kişiden oluşur ve bu kişilerden biri başkan görevini yönetir. Apartman sigortası, yönetimin ana gayrimenkulün çeşitli risklere karşı korunması kapsamında aldığı önlemlerden biridir. Yönetim şeklinden bağımsız olarak denetim kurulu ve kat maliklerinin yönetimi gerekli gördüğü zamanlarda denetleme hakkı bulunmaktadır.

Apartman yönetiminin sorumlulukları ise Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca şunları içermektedir:

• Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların dürüstlük ilkesi ile yerine getirilmesi,

• Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılmasının sağlanması,

• Ana gayrimenkulün bakımı, onarımı ve korunması için gerekli tedbirlerin alınması,

• Ana gayrimenkulün çeşitli risklere karşı sigorta ettirilmesi,

• Ana gayrimenkulün giderlerinin karşılanması için kat malikleriden aidatların toplanması,

• Ana gayrimenkulün gelirlerinin toplanması, ödemelerinin yapılması ve kat maliklerinin izin vermesi durumunda bağımsız bölümlerden alınan kiraların toplanması,

• Ana gayrimenkulün tamamı ile ilişkili olan tebligatların kabul edilmesi,

• Kat maliklerinin haklarının korunmasını sağlamak,

• Kat maliklerine karşı borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen diğer kat maliklerine karşı icra takibinin başlatılması ya da davanın açılması,

• Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.

Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri

Kat malikleri kurulunun görev ve yetkileri içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Ana gayrimenkulün ilgilendiren yönetim planı, sözleşmeler ve kanun hükümleri ile yönetilmesini sağlamak,

• Kat malikleri, yönetici veya yönetim kurulu ya da denetleme kurlu gibi birimler arasındaki anlaşmazlıkları çözmek,

• Yönetici ya da yönetim kurulu seçmek,

• Haklı sebeplerin bulunması halinde yöneticiden teminat göstermesini istemek,

• Yönetim planında yer alan tarihlerde, bu tarihlerin bulunmadığı durumlarda takvim yılının ilk ayında genel kurul toplantısının yapılmasını sağlamak, yönetimin ya da yönetim kurulunun geçen bir yıl içerisinde yaptıkları konusunda hesap vermesini sağlamak,

• Yöneticinin ya da yönetim kurulunun kat malikleri içerisinden seçilmesi durumunda bu kişilerin aidata katılıp katılmayacağını karar vermek,

• Yönetim ya da yönetim kurulunun, yönetim planında aksi belirtilmediği durumunda, 3 ayda bir denetlenmesinin yanı sıra gerekli görülmesi halinde ise her zaman denetim yapması,

• Zorunlu olmamakla birlikte yönetim kurulunun oluşturulması,

• Gerekli olması halinde sözleşme ile ortak alanların belirlenmesi,

• Ana gayrimenkulü ilgilendiren bakım ve onarım kararlarının alınmasını,

• İlavelerin yapılmasına karar vermek,

• Ana gayrimenkuldeki ortak alanların kiralanması a karar vermek,

• Ana gayrimenkullerin giderlerine katılma ölçüsünün değiştirilmesi,

• Kat maliklerinin davranışlarından dolayı toplu yaşamın çekilmez hale gelmesi durumunda ilgili bağımsız bölümün maddi karşılığı ödenerek devredilmesini sağlamak,

• Ana gayrimenkulde mesken olarak nitelendirilmiş bir yerin sinema, tiyatro, fırın ya da lokanta olarak açılması için karar almak,

• Önemli bir sebebin oluşması halinde olağanüstü genel kurul toplantısının yapılması,

Yönetim Defterlerinin Tutulması ve Denetim

Apartman ya da site yönetimlerinin işleyişin daha düzenli olması için tutmaları zorunlu olan ya da tutmaları zorunlu olmamakla birlikte yönetim işlerinin daha kolay ilerlemesini sağlayan bazı defterler bulunmaktadır. Ancak bu defterler içerisinde en önemli olan ve yönetim tarafından tutulması zorunlu olan defter karar defteridir. Bu defterlerde sayfa numarasının bulunması ve notere tasdik edilmesi gerekmektedir. Kat malikleri tarafından alınan kararlar tüm kat maliklerinin imzası ile bu deftere işlenmektedir. Karara itiraz eden kat ise itiraz sebeplerini de belirterek imza atmaları gerekir.

Apartman ve site yönetimlerinde önemli olan bir diğer defter ise denetim defteridir. Belirli aralıklarla yapılan denetimler ile ilgili görüşlerin olduğu raporlar bu defterde yer almaktadır. Denetimlerde herhangi bir sorunun saptanılması halinde uygulanacak yaptırımlar ve hukuki yollarda denetim defterleri dayanak noktası oluşturmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanununa Aykırılık Durumunda Yasal İşlemler

Toplu yaşam alanları içerisinde yer alan apartman ve sitelerdeki kuralların belirlenmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu temel alınmaktadır. Kat maliklerinin, yönetimin ya da toplu yaşamı etkileyen görevlilerin sorumluluk ve görevlerini yerine getirme ya da kanuna aykırı davranmaları durumunda karşı karşıya kalacakları ceza ve yaptırımlar bulunmaktadır. Bu ceza ve yaptırımlar yapılan eyleme göre değişiklik göstermektedir.

İhtarname ve Dava Süreçleri

İhtarname belirlenmiş bir borcun ödenmemesi durumunda başvurulan hukuki hakların başında gelmektedir. Uygulamada genellikle aidat borcunu yerine getirmeyen kat maliklerine ya da kiracılara gönderilmektedir. Ancak bunun yanında apartman ya da site yönetimini ilgilendiren tüm borçlarda uygulanabilen bir hukuki yoldur. Bunun yanında kat maliklerinin ortak yaşam alanındaki sorumluluklarından dolayı doğan ve ödenmeyen borçlar için de ihtarname gönderme yoluna başvurulabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu aynı zamanda herhangi bir sebepten dolayı zarar oluşması halinde dava hakkının bulunduğunu belirtmektedir. Kanunun 33’üncü maddesinde düzenlenen dava hakkı ile ilgili bilgilerden her ne kadar dava açma hakkı kat maliklerine verildiği görülse de zarar gören kiracılar, yönetim ya da üçüncü kişiler de bu maddeye dayanarak dava açabilirler. Davalar gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülmektedir. Bu tür dava konularında da zaman aşımı bulunduğu gibi temyiz hakkı da saklı kalmaktadır.

Hukuki Çözümler ve Cezai Durumlar

Site ve apartmanlarda sorunun hukuki yollar ile çözülmesi için mahkemeye başvurulması halinde hakim konu ile ilgili incelemeleri yapar ve konu ile alakalı kişilerin ifadelerine başvurur. Daha sonrasında kararını verir. Verilen kararın uygulanması için de belirli bir süre tayin eder. Bu süre içerisinde hakim tarafından verilen kararın uygulanmaması halinde cezai işlemler uygulanır.

Verilen kararın uygulanmaması halinde uygulanacak cezaların başında para cezası gelmektedir. Kararın zamanında uygulanmaması durumunda davacının yeniden aynı mahkemeye başvurarak davalının borcunu yerine getirmediğini bildirmesi gerekmektedir. Verilen bu ikinci dilekçe aynı zamanda ikinci bir dosyanın açılması anlamına gelmektedir. Açılan yeni davada kararın yerine getirilip getirilmediğinin anlaşılmasından sonra yerine getirilmemesi durumunda para cezası uygulanmaktadır.

Karar verilen davanın konusunun icra ile yerine getirilme ihtimalinin bulunması halinde kararın icra yolu ile uygulanmasına da gidilebilmektedir. Ancak gürültü ya da ortak alanda evcil hayvan beslemek gibi konuların icra yolu ile çözülmesi mümkün olmamaktadır. Bu sebeple de bu yola başvurulması için uygun dava konusunun oluşması gerekmektedir.

Toplu yaşam alanlarında başvurulabilecek bir diğer yaptırım ise mülkiyet hakkının devrinin istenmesidir. Nadir olarak uygulanan bu maddenin gerçekleşebilmesi için kat malikinin borçlarını yerine getirmemesi ve diğer kat malikleri için hayatı katlanılmaz kılması gerekmektedir. Bu maddeye başvurulması halinde ilgili kat malikinin bağımsız bölümü değeri karşılığında devredilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Sosyal Alanlar

Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve sitelerdeki ortak alan kavramı içerisinde nelerin yer aldığının yanı sıra ortak alan sayılabilecek yerlerin genel özelliklerini de belirterek ortak alan konusunda herhangi bir ikileme yer bırakmamıştır. Bu alanlar içerisinde sosyal alanlar da yer almaktadır. Sosyal alan olarak kullanılan çatı teriminin alt başlıkları içerisinde havuz, spor salonu, bahçe ya da kafeterya gibi birçok alan bulunabilmektedir. Sosyal alanların nitelikleri ve büyüklükleri ise apartman ya da sitelerin imkanlarına bağlı olarak değişiklik göstermektedir.

Ortak Alanların Kullanımı ve Denetimi

Ortak alanların kullanımından tüm kat malikleri eşit ya da arsa payları oranında faydalanmaları gerekmektedir. Ortak alanların yönetimi temizlik ve bakım rehberi, bu alanların düzenli ve sağlıklı bir şekilde kullanılmasını sağlamayı amaçlar. Bu sebeple de herhangi bir kat malikinin ortak alanı işgal etmesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Bunun yanında ortak alanların kullanımı sırasında yönetim ve KMK tarafından konulan kurallara uygun bir şekilde davranılması ve diğer hak sahiplerinin haklarının gasp edilmemesi gerekmektedir.

Ortak alanların denetimlerinin yönetim ve kat malikleri kurulu tarafından yapılması mümkün olmaktadır. Uygulamada ise bu alanların denetimleri genellikle yönetimin görevi olmaktadır. Bunun yanında ortak alanlarda kafeterya gibi yiyecek içecek hizmetlerinin verilmesi ya da spor salonunun bulunması durumunda devlete bağlı kurumların da denetleme yapma hakları bulunmaktadır.

Sosyal Alanlarda Düzenlemeler ve Kat Malikleri İlişkileri

Sosyal alanda yapılan düzenlemelerde öncelikli olarak kat maliklerinin güvenliklerinin göz önüne alınması gerekmektedir. Daha sonrasında bu alanların temizlik ve hijyenin sağlanabileceği şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Sosyal alanlardan tüm kat maliklerinin eşit şekilde faydalanma hakkının bulunmasından dolayı bu eşitliğin sağlanmasına dikkat edilmesi gerekmektedir. Diğer bir yandan yönetim planı ile sosyal alanların kullanım kurallarının konulması mümkün olmaktadır. Bu kurallar içerisinde kat maliklerinin uymaları gereken kuralların yanı sıra park yerlerinin paylaştırılması ya da havuzun belli saatlerde belli kişiler tarafından kullanımına izin verilmesi gibi bazı kısıtlayıcı ya da belirleyici maddelerinde bulunması olasıdır.

Apartman ve sitelerde bulunan sosyal tesislerden yararlanma herkesin hakkı olmasından dolayı kat maliki diğer kat maliklerinin kullanımlarını engelleyecek şekilde davranması kesinlikle yasaktır. Bu durumun gerçekleşmesi halinde yönetim gerekli yaptırımları uygulayacağı gibi hukuki süreçlerin de başlatılması mümkün olmaktadır. Bunun yanında kat maliklerinin sosyal alanları kullanırken diğer kat maliklerini rahatsız etmemeleri ve bu alanlara zarar verecek davranışlarda bulunmamaları gerekmektedir. Çünkü her iki durumda da diğer kat maliklerinin hakları ihlal edilmiş olmaktadır.

Kiracının Sosyal Alanlarda Hakları

Temel olarak kiracıların da sosyal alanlardaki hakları mülk sahipleri ile aynı olmaktadır. Bu sebeple de kiracılar da ortak alanlardan kat malikleri gibi eşit bir şekilde yararlanma hakkına sahip olmaktadır. Ancak bu durum yönetim planında değiştirilebilir. Yönetim planında belirli sosyal alanların kiracıların kullanımına kapatılması mümkün olmaktadır. Yönetim planında böyle bir maddenin bulunması halinde kiracılar sözü edilen sosyal alandan yararlanamazlar. Ancak kiracılar için yasaklanan bu alanların kiracıların yaşamını sürdürebilmeleri için elzem olan yerler olmaması gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu ile İlgili Değişiklikler ve Güncellemeler

Ülkemizdeki ilk Kat Mülkiyeti Kanunu 60’lı yıllarda yapılmıştır. Aradan geçen süre içerisinde apartman ve site yapılarının önemli ölçüde değişmesinden dolayı yasanın güncellenme gerekliliği ortaya çıkmıştır. Mevcut kanunda kullanılamayan ya da günümüzün ihtiyacını karşılayamayan 21 madde değiştirilmiş ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olarak 2007 yılında resmî gazetede yayınlanmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanununda Yapılan Son Düzenlemeler

2007 yılında yapılan önemli değişikliklerin içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Yasada yapılan ilk değişiklik kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması ile ilgilidir. Değişiklik ile bağımsız bölümlerin sahip oldukları konum ve büyüklük değerini belirleyecektir ve bu değer arsa payının belirlenmesinde etkili olacaktır.

• Ortak alanlar içerisinde perde duvarlar, taşıyıcı sistem, kolonlar ve kirişler ile taşıyıcı diğer sistemler de alınmıştır.

• Önemli değişikliklerden bir diğeri de kat irtifakının alınmasından sonra en fazla 1 yıl içerisinde kat mülkiyetine geçilme zorunluluğunun getirilmesidir. Bunun gerçekleşmemesi durumunda idari para cezası uygulanmaktadır.

• Değişikliğe gidilen bir diğer maddede ana taşınmazdaki her türlü tadilat, onarım ve değişiklik için kat maliklerinin 4/5’inin onayının şart koşulmasıdır. Diğer bir yandan ana taşınmazda acil bir sorun meydana gelmesi ve bu sorunun bağımsız bölümleri ya da ana taşınması tehdit etmesi durumunda ya da ana taşınmaz ile ilgili mahkeme tarafından karar verilmesi halinde herhangi bir onay alınmadan gerekli işlemler yapılabilmektedir.

• Değişiklik yapılan bir diğer konu ise geciken aidatlar için ödenecek olan gecikme faizinin %5’e çekilmesidir.

• Olağan toplantıların hangi şartlarda ve ne zaman yapılacağı da 2007 yılındaki güncellemeler ile getirilmiştir.

• 2007 yılında getirilen bir diğer kural ise kat maliklerinin oylama sırasında kullandıkları foy sayısının sınırlandırılmasıdır. Buna göre toplantılarda diğer kat malikleri adına da oy kullanan kat malikinin 40 veya daha az bağımsız bölümden oluşan bir ana taşınmazda ikamet etmesi durumunda en fazla 2, 40 bağımsız bölümden daha fazlasının bulunması durumunda ise en fazla 5 oy hakkı bulunmaktadır.

• Bir diğer değişiklik ide toplu yapı temsilcileri kurulu, ada temsilciler kurulu ya da kat malikleri kurulunun almış olduğu kararların iptal edilmesi için açılacak davaları yöneticiye karşı açılabileceği de öngörülmüştür.