Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve sitelerde bağımsız bölümler, ortak alanlar, kat malikleri kurulu, yönetici, yönetim planı, aidat ve ortak giderler gibi konuları düzenleyen temel kanundur. Kanun, tamamlanmış yapılardaki daire, iş yeri, mağaza, depo ve benzeri bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına imkân tanır.
Apartman ve site yaşamında yalnızca bağımsız bölümlerin kullanımı değil, ortak alanlardan yararlanma, giderlere katılma, toplantılara katılma ve alınan kararlara uyma gibi birçok konu Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değerlendirilir.
Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu, hem bireysel mülkiyet hakkını hem de ortak yaşamdan doğan sorumlulukları birlikte düzenleyen bir kanundur.
Kat Mülkiyeti Kanununun Amaçları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temel amacı, apartman ve sitelerde kat maliklerinin haklarını, sorumluluklarını ve ortak alanlara ilişkin yükümlülüklerini belirlemektir. Böylece bağımsız bölüm sahipleri hem kendi mülklerini kullanırken hem de ortak alanlardan yararlanırken hangi kurallara uymaları gerektiğini bilir.
Kanun; yönetici seçimi, kat malikleri kurulu toplantıları, aidat ve ortak giderlerin paylaşımı, yönetim planı, ortak alanların kullanımı ve uyuşmazlıkların çözümü gibi konulara yasal dayanak sağlar.
Kat Mülkiyeti Kanununun Uygulama Alanı
Kat Mülkiyeti Kanunu, tamamlanmış bir yapıda ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler için uygulanır. Daire, iş yeri, mağaza, depo, dükkan gibi bölümler bu kapsama girebilir. Bu bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapının tamamlanmış ve ilgili tapu işlemlerinin yapılmış olması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesi de tamamlanmış yapılardaki bağımsız bölümler üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurulabileceğini düzenler.
Kanun yalnızca bağımsız bölümlerin mülkiyetini değil, bu bölümlere bağlı arsa payını, ortak alanları, kat maliklerinin haklarını ve ortak giderlere katılma yükümlülüklerini de kapsar. Bu nedenle apartman ve sitelerde yönetim, aidat, ortak alan kullanımı ve kat malikleri kurulu kararları Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değerlendirilir.
Apartman ve Sitelerde Kat Mülkiyeti Kanununun Rolü
Apartman ve sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu, bireysel mülkiyet hakkı ile ortak yaşam düzeni arasındaki dengeyi kurar. Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerini kullanma, kiraya verme veya tasarrufta bulunma hakkına sahip olsa da bu haklarını kullanırken diğer kat maliklerinin haklarını ve ortak alan düzenini dikkate almak zorundadır.
Kanun; ortak alanların kullanımı, aidat ve gider paylaşımı, yönetici seçimi, kat malikleri kurulu toplantıları, kararların uygulanması ve uyuşmazlıkların çözümü gibi konulara temel oluşturur. Bu nedenle apartman veya site yönetiminde alınan kararların hem yönetim planına hem de Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olması gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Haklar ve Yükümlülükler
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerine hem haklar hem de sorumluluklar yükler. Kat malikleri bağımsız bölümlerini kullanabilir, kiraya verebilir veya yasal sınırlar içinde üzerinde tasarrufta bulunabilir. Ancak bu kullanım, diğer maliklerin haklarını ihlal edecek ya da ana gayrimenkule zarar verecek şekilde olamaz.
Kat maliklerinin yükümlülükleri arasında ortak giderlere katılmak, yönetim planına uymak, ortak alanları amacına uygun kullanmak ve kat malikleri kurulu kararlarına riayet etmek yer alır. Bu hak ve sorumlulukların dengeli şekilde uygulanması, apartman ve site yaşamında düzenin korunmasını sağlar.
Kat Maliklerinin Hakları
Kat malikleri, sahip oldukları bağımsız bölüm üzerinde kullanma, kiraya verme, satma ve kanuna uygun şekilde tasarrufta bulunma hakkına sahiptir. Bu hak; daire, iş yeri, mağaza, depo veya benzeri bağımsız bölümün niteliğine göre kullanılır.
Ancak kat maliklerinin hakları sınırsız değildir. Bağımsız bölüm kullanılırken diğer kat maliklerini rahatsız edecek, ana gayrimenkule zarar verecek veya yönetim planına aykırı sonuçlar doğuracak davranışlardan kaçınılmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymakla yükümlüdür.
Kat maliklerinin hakları yalnızca bağımsız bölümle sınırlı değildir. Bağımsız bölüme tahsis edilmiş kömürlük, depo, garaj gibi eklentiler de ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır. Bağımsız bölüm satıldığında, kiralandığında veya devredildiğinde bu eklentiler de kural olarak bağımsız bölümle birlikte işlem görür.
Kat malikleri ayrıca kat malikleri kurulu toplantılarına katılma, oy kullanma, yönetim faaliyetleri hakkında bilgi alma, gelir-gider kayıtlarını inceleme ve kanunda belirtilen şartlar içinde kararlara itiraz etme hakkına sahiptir.
Kat Maliklerinin Ortak Alanlar Üzerindeki Hakları
Kat malikleri, ana gayrimenkuldeki ortak yerler üzerinde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Merdivenler, asansörler, çatı, bahçe, otopark, sığınak, depo alanları ve benzeri ortak yerler bu kapsamda değerlendirilebilir.
Ortak alanlarda her kat malikinin kullanma hakkı vardır. Ancak bu hak, diğer maliklerin kullanımını engelleyecek veya ortak alanın amacını değiştirecek şekilde kullanılamaz. Örneğin merdiven boşluğuna kişisel eşya bırakılması, otoparkın izinsiz şekilde işgal edilmesi ya da ortak alanlarda tadilat yapılması uyuşmazlıklara neden olabilir.
Kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane gibi bazı ortak alanlarda kullanım ölçüsü, yönetim planında veya sözleşmede farklı bir düzenleme yoksa arsa payına göre belirlenebilir. Bu nedenle ortak alan kullanımı değerlendirilirken hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de yönetim planı birlikte dikkate alınmalıdır.
Kat Maliklerinin Borçları
Kat maliklerinin, Kat Mülkiyeti Kanunu ile doğan birçok farklı alanda farklı borçları bulunmaktadır. Bu borçların içerisinde şunlar yer alır.
Özen Yükümlülüğü
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak alanları kullanırken doğruluk kurallarına uygun davranmak zorundadır. Bu yükümlülük; diğer kat maliklerini rahatsız etmemeyi, ortak alanlara zarar vermemeyi, yönetim planına uymayı ve alınan kurul kararlarına göre hareket etmeyi kapsar.
Örneğin gürültü yapmak, ortak alanları kişisel kullanım için kapatmak, izinsiz tadilat yapmak veya ortak tesislere zarar vermek bu yükümlülüğe aykırı davranışlar arasında değerlendirilebilir.
Kat maliklerinin Bağımsız Bölümlerini Kullanma Hakkı Sınırları
Kat malikleri bağımsız bölümlerini kullanma, kiraya verme veya kanuna uygun şekilde değerlendirme hakkına sahiptir. Ancak bu hak, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edecek ya da ana gayrimenkulün düzenini bozacak şekilde kullanılamaz.
Bağımsız bölümde yapılacak tadilat, onarım veya kullanım değişikliği; ana yapıya, ortak alanlara veya diğer bağımsız bölümlere zarar vermemelidir. Ortak yerlere müdahale eden işlemler için kat malikleri kurulunun kararı gerekebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bazı faaliyetler bağımsız bölümün niteliğine göre yasaklanmış veya kat malikleri kurulunun oy birliğine bağlanmıştır. Örneğin mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde hastane, klinik, poliklinik gibi kuruluşlar açılamaz. Sinema, tiyatro, lokanta, fırın, pastane, imalathane, galeri veya benzeri işletmeler için ise kanunda belirtilen şartların sağlanması ve gerekli kurul kararlarının alınması gerekir.
Ana Taşınmazın Bakım ve Korunması
Kat malikleri, ana taşınmazın bakımından, korunmasından ve mimari bütünlüğünün bozulmamasından sorumludur. Bu nedenle ortak alanlarda yapılacak inşaat, onarım, tesis veya dış görünüşü etkileyen değişikliklerde Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen karar şartlarına uyulmalıdır.
Ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için genel olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Ancak ortak yerdeki bir bozukluk ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar veriyorsa ve acil onarım gerekiyorsa, bu durum mahkemece tespit edildiğinde ayrıca bu çoğunluk aranmayabilir.
Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde tadilat yapabilir; ancak bu tadilat ana yapıya, ortak alanlara veya diğer bağımsız bölümlere zarar vermemelidir. Bağımsız bölümleri birbirine bağlayan duvar, tavan veya tesisat gibi alanlarda yapılacak işlemler, ilgili maliklerin rızası ve yapının güvenliği dikkate alınarak gerçekleştirilmelidir.
Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine Katlanma Yükümlülüğü
Ana taşınmazda veya başka bir bağımsız bölümde ortaya çıkan bir arızanın giderilmesi için teknik inceleme gerekebilir. Su kaçağı, tesisat sorunu, güvenlik riski veya ortak alanı etkileyen bir hasar varsa, bağımsız bölümü kullanan kişi gerekli inceleme ve onarıma makul ölçüde izin vermelidir.
Bu yükümlülük, kat maliklerinin ve bağımsız bölümden sürekli faydalanan kişilerin diğer maliklere karşı özenli davranma borcunun bir sonucudur. Ancak yapılacak giriş ve onarım süreci mümkün olduğunca önceden bildirilerek, kişilerin özel yaşamına ve kullanım hakkına zarar vermeyecek şekilde yürütülmelidir.
Ana Yapının Giderlerine Katlanma Yükümlülüğü
Kat malikleri, ana taşınmazın ortak giderlerine ve bakım masraflarına katılmakla yükümlüdür. Bir kat malikinin ortak alanı fiilen kullanmaması veya ortak alan kullanım hakkından vazgeçtiğini söylemesi, bu giderlere katılma sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
Ortak giderlerin paylaşımı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planındaki esaslara göre belirlenir. Bu nedenle asansör, çatı, tesisat, güvenlik, temizlik, sigorta, bakım-onarım ve benzeri giderler için kat maliklerinin payına düşen tutarı ödemesi gerekir.
Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu
Yönetim planı, apartman ve sitelerde yönetim işleyişini, ortak alan kullanımını, kat maliklerinin sorumluluklarını ve yönetime ilişkin temel kuralları belirleyen belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ile denetçilerin alacakları ücretleri ve yönetime ait diğer hususları düzenler.
Yönetim planı, kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde bir belgedir. Ancak yönetim planında yer alan hükümler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Bu nedenle apartman veya site yönetiminde karar alınırken hem yönetim planı hem de Kat Mülkiyeti Kanunu birlikte dikkate alınmalıdır.
Yönetim Planının Önemi
Yönetim planı, apartman ve sitelerde ortak yaşamın daha düzenli ilerlemesini sağlar. Ortak alanların nasıl kullanılacağı, aidat ve gider paylaşımına ilişkin esaslar, yönetici ve denetçinin görevleri, toplantı süreçleri ve kat maliklerinin sorumlulukları bu belgeyle daha net hale gelir.
Yönetim planı yalnızca mevcut kat maliklerini değil, bağımsız bölümü sonradan satın alan kişileri, yöneticiyi ve denetçiyi de bağlar. Bu nedenle yönetim planında yapılan değişikliklerin usulüne uygun şekilde alınması ve kayıt altına alınması gerekir.
2026 düzenlemesiyle birlikte toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı üçte iki olarak düzenlenmiştir. Normal yapılarda ise yönetim planı değişikliklerinde genel kural olarak beşte dört çoğunluk dikkate alınır. Bu nedenle apartman ve site ayrımı yapılmadan tek bir oran verilmemelidir.
Yönetim Planında Bulunması Gereken Temel Hususlar
Yönetim planında apartman veya sitenin günlük işleyişini etkileyen temel konular açık şekilde yer almalıdır. Ortak alanların kullanımı, aidat ve ortak giderlerin paylaşımı, yönetici ve denetçinin görevleri, toplantı düzeni, bakım-onarım süreçleri ve kat maliklerinin uyması gereken kurallar bu kapsamda değerlendirilebilir.
Ayrıca otopark, sığınak, çatı, depo, bahçe, asansör, güvenlik, temizlik ve teknik bakım gibi konular da yapının ihtiyacına göre yönetim planında düzenlenebilir. Böylece hem yönetimin uygulayacağı kurallar netleşir hem de kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi kolaylaşır.
Kat maliklerinin genel olarak uyması gereken kurallar
Ortak alanların kullanım koşul ve kuralları
Yaşam alanlarının güvenliğinin sağlanması
Kat Mülkiyeti Kanununda Apartman Yönetimi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu alanlarda yaşayan kişilerin yaşam koşullarını düzenleyen bir diğer maddesi de apartman yönetimi olmaktadır. Apartman yönetim planı, bu düzenlemelerin temelini oluşturmaktadır. Apartman ve sitelerde yönetim biriminin bulunması için en az 8 bağımsız bölümün bulunması gerekmektedir. Daha az bağımsız bölümün bulunduğu toplu yaşam alanlarında ise yönetimin oluşturulması zorunlu olmamakla birlikte tavsiye edilmektedir.
Apartman Yönetiminin Yapısı ve Yöneticilerin Sorumlulukları
Apartman yönetimlerinin yapısının iki farklı şekilde oluşturulması mümkün olmaktadır. Bu şekillerden ilki yönetimin “yönetici” olarak nitelendirilen tek bir kişiden oluşması ve yönetime ait tüm sorumlulukları tek başına yerine getirmesidir. Bunun yanında yönetim kurulu olarak adlandırılan bir yapının da oluşturulması mümkün olmaktadır. Yönetim kurulu en az 3 kişiden oluşur ve bu kişilerden biri başkan görevini yönetir. Apartman sigortası, yönetimin ana gayrimenkulün çeşitli risklere karşı korunması kapsamında aldığı önlemlerden biridir. Yönetim şeklinden bağımsız olarak denetim kurulu ve kat maliklerinin yönetimi gerekli gördüğü zamanlarda denetleme hakkı bulunmaktadır.
Apartman yönetiminin sorumlulukları ise Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca şunları içermektedir:
Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararları uygulamak
Ana gayrimenkulün amacına uygun kullanılmasını sağlamak
Ortak alanların bakım, onarım ve korunması için gerekli tedbirleri almak
Ana gayrimenkulü çeşitli risklere karşı sigorta ettirmek
Aidat, avans ve ortak giderlerin düzenli şekilde takip edilmesini sağlamak
İşletme projesini hazırlamak, kat maliklerine sunmak ve kurul kararlarına uygun şekilde uygulamak
Gelir-gider kayıtlarını düzenli tutmak ve kat maliklerini bilgilendirmek
Ana gayrimenkulle ilgili tebligatları kabul etmek
Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri hakkında gerekli yasal süreci başlatmak
Gerekli durumlarda kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
2026 düzenlemesiyle birlikte özellikle aidat, avans ve işletme projesi süreçlerinde kat malikleri kurulunun onayı daha önemli hale gelmiştir. Bu nedenle yönetici, aidat tutarlarını ve tahmini giderleri tek başına belirlemek yerine işletme projesi üzerinden kat maliklerine açık şekilde sunmalıdır.
Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri
Kat malikleri kurulu, apartman ve sitelerde yönetimle ilgili temel kararların alındığı organdır. Yönetici seçimi, denetim, aidat ve ortak giderler, bakım-onarım kararları, yönetim planı ve ortak alan kullanımı gibi konular kat malikleri kurulunda görüşülür.
Kat malikleri kurulunun başlıca görev ve yetkileri şunlardır:
Yönetici veya yönetim kurulunu seçmek
Denetçi veya denetim kurulunu belirlemek
Yönetici ve denetçinin çalışmalarını değerlendirmek
İşletme projesini, aidat ve avans tutarlarını görüşmek ve karara bağlamak
Ana gayrimenkulün bakım, onarım ve korunmasıyla ilgili kararlar almak
Ortak alanların kullanımına ilişkin kuralları belirlemek
Gelir-gider kayıtlarını, harcamaları ve yönetim raporlarını incelemek
Yönetim planında değişiklik yapılması gerekiyorsa bu süreci karara bağlamak
Gerekli durumlarda olağanüstü toplantı yapılmasına karar vermek
Kat maliklerinin haklarını ve ortak yaşam düzenini ilgilendiren konularda karar almak
Kat malikleri kurulu karar alırken Kat Mülkiyeti Kanunu’na, yönetim planına ve ilgili karar yeter sayılarına uygun hareket etmelidir. Her karar aynı çoğunlukla alınmaz; bazı konular için kanunda özel çoğunluk aranabilir.
Yönetim Defterlerinin Tutulması ve Denetim
Apartman ve site yönetimlerinde kararların, gelir-gider hareketlerinin ve yapılan işlemlerin düzenli şekilde kayıt altına alınması gerekir. Bu kayıtlar hem yönetimin şeffaf ilerlemesini sağlar hem de kat malikleriyle yaşanabilecek uyuşmazlıklarda önemli bir dayanak oluşturur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri kurulu kararları, sayfaları sıra numaralı ve noter tasdikli karar defterine yazılır. Alınan kararlar toplantıda bulunan kat malikleri tarafından imzalanır. Karara aykırı oy kullanan kat malikleri ise aykırılık sebebini belirterek imza koymalıdır.
Yönetim yalnızca kararları değil; yapılan harcamaları, tahsil edilen aidatları, gönderilen ihtar ve bildirimleri, ödeme belgelerini ve gelir-gider kayıtlarını da düzenli şekilde saklamalıdır. Fatura, makbuz, banka hareketleri ve ödeme kayıtlarının düzenli tutulması, denetim sürecini kolaylaştırır.
Denetçi veya denetim kurulu, yönetimin hesaplarını ve yapılan işlemleri belirli aralıklarla inceleyebilir. Denetim sonucunda tespit edilen eksiklikler kat malikleri kuruluna sunulmalı ve gerekli görülürse alınacak önlemler toplantı gündemine taşınmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanununa Aykırılık Durumunda Yasal İşlemler
Apartman ve sitelerde kat maliklerinin, yöneticinin veya bağımsız bölümü kullanan kişilerin Kat Mülkiyeti Kanunu’na, yönetim planına ya da kat malikleri kurulu kararlarına aykırı hareket etmesi halinde farklı yasal süreçler gündeme gelebilir.
Aykırılığın niteliğine göre öncelikle yazılı uyarı yapılabilir, konu kat malikleri kurulunda görüşülebilir veya gerekli durumlarda sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açılması gereken durumlarda ise kanunda belirtilen süreler dikkate alınmalıdır.
Aidat ve ortak gider borçlarında yönetici veya diğer kat malikleri tarafından icra takibi başlatılabilir. Ortak alanların amacı dışında kullanılması, yönetim planına aykırı davranılması, ana yapıya zarar verilmesi veya kurul kararlarının uygulanmaması gibi durumlarda ise hakimin müdahalesi istenebilir.
Bu nedenle yönetimin yaptığı tüm uyarıları, alınan kararları, ödeme kayıtlarını ve yazışmaları düzenli şekilde saklaması önemlidir. Kayıtların eksiksiz tutulması, hem yönetimin hesap verebilirliğini artırır hem de yasal süreçlerde daha sağlam bir takip yapılmasını sağlar.
İhtarname ve Dava Süreçleri
Apartman ve sitelerde aidat borcu, ortak gider borcu veya yönetim planına aykırı davranışlar nedeniyle uyuşmazlık yaşanabilir. Bu durumlarda yönetim, öncelikle borcun veya aykırılığın ne olduğunu yazılı şekilde bildirebilir. İhtarname; borç tutarının, ödeme süresinin, aykırı davranışın veya yerine getirilmesi gereken yükümlülüğün açıkça belirtilmesi için kullanılan bir bildirim yoludur.
Aidat ve ortak gider borçlarında ihtarname gönderilmesi, yönetimin kayıt düzenini güçlendirse de her durumda dava açmanın tek ön şartı gibi değerlendirilmemelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat malikleri tarafından dava açılabilir ya da icra takibi başlatılabilir. Ayrıca geciken ödemeler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanabilir.
Yönetim planına, kat malikleri kurulu kararlarına veya Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan yükümlülüklere aykırılık varsa konu sulh hukuk mahkemesine taşınabilir. Başvuru yapılmadan önce alınan kararların, yapılan bildirimlerin, ödeme kayıtlarının ve varsa ihtarnamelerin düzenli şekilde saklanması gerekir.
Hukuki Çözümler ve Cezai Durumlar
Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı davranışlarda, uyuşmazlığın türüne göre farklı hukuki yollar izlenebilir. Aidat ve ortak gider borçlarında icra takibi veya dava süreci gündeme gelirken; ortak alanların amacı dışında kullanılması, yönetim planına aykırı davranılması veya kat malikleri kurulu kararlarının uygulanmaması gibi durumlarda hakimin müdahalesi istenebilir.
Mahkeme, tarafları dinleyerek ve gerekli incelemeleri yaparak aykırılığın giderilmesi için bir karar verebilir. Gerekirse ilgili kişiye belirli bir süre tanınır. Bu süre içinde mahkeme kararına uyulmazsa, aynı mahkeme tarafından idari para cezası uygulanabilir.
Bu süreçlerin sağlıklı ilerleyebilmesi için yönetimin belgeli hareket etmesi önemlidir. Karar defteri, toplantı tutanakları, gelir-gider kayıtları, ihtarnameler, banka hareketleri ve yazılı bildirimler düzenli saklanmalıdır. Böylece hem yönetim hem de kat malikleri açısından uyuşmazlıkların çözümü daha şeffaf ve takip edilebilir hale gelir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Sosyal Alanlar
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman ve sitelerde ortak yerlerin kapsamı, kanun, yönetim planı, proje ve kullanım amacı dikkate alınarak belirlenir. Temeller, ana duvarlar, merdivenler, asansörler, çatılar, sığınaklar, genel giriş alanları ve benzeri bölümler kanun gereği ortak yerler arasında sayılır. Bunun dışında kalan bazı alanların ortak alan niteliği ise yönetim planı veya projedeki düzenlemelere göre değerlendirilebilir.
Sosyal alanlar; sitenin yapısına göre havuz, spor salonu, bahçe, çocuk oyun alanı, oturma alanı, kafeterya veya benzeri ortak kullanım yerlerinden oluşabilir. Bu alanların nasıl kullanılacağı, kimlerin yararlanabileceği, kullanım saatleri, bakım giderlerinin nasıl karşılanacağı ve uyulması gereken kurallar yönetim planında açıkça belirtilmelidir.
Kat malikleri ve bağımsız bölümü kullanan kişiler, sosyal alanlardan yararlanırken diğer sakinlerin kullanım hakkını engellememeli ve alanın amacına aykırı davranmamalıdır. Sosyal alanların bakımı, güvenliği ve giderleri de Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına uygun şekilde yürütülmelidir.
Ortak Alanların Kullanımı ve Denetimi
Ortak alanların kullanımından tüm kat malikleri eşit ya da arsa payları oranında faydalanmaları gerekmektedir. Ortak alanların yönetimi temizlik ve bakım rehberi, bu alanların düzenli ve sağlıklı bir şekilde kullanılmasını sağlamayı amaçlar. Bu sebeple de herhangi bir kat malikinin ortak alanı işgal etmesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Bunun yanında ortak alanların kullanımı sırasında yönetim ve KMK tarafından konulan kurallara uygun bir şekilde davranılması ve diğer hak sahiplerinin haklarının gasp edilmemesi gerekmektedir.
Ortak alanların denetimlerinin yönetim ve kat malikleri kurulu tarafından yapılması mümkün olmaktadır. Uygulamada ise bu alanların denetimleri genellikle yönetimin görevi olmaktadır. Bunun yanında ortak alanlarda kafeterya gibi yiyecek içecek hizmetlerinin verilmesi ya da spor salonunun bulunması durumunda devlete bağlı kurumların da denetleme yapma hakları bulunmaktadır.
Sosyal Alanlarda Düzenlemeler ve Kat Malikleri İlişkileri
Apartman ve sitelerde sosyal alanların kullanımı, kat maliklerinin ortak yaşam düzenini doğrudan etkiler. Havuz, spor salonu, bahçe, çocuk oyun alanı, oturma alanı veya kafeterya gibi yerlerin kullanım kuralları yönetim planında ve kat malikleri kurulu kararlarında açıkça belirtilmelidir.
Bu alanlarda güvenlik, temizlik, kullanım saatleri, bakım giderleri ve kullanıcı sayısı gibi konular netleştirildiğinde hem yönetim daha düzenli ilerler hem de kat malikleri arasında çıkabilecek anlaşmazlıklar azalır.
Kat malikleri sosyal alanlardan yararlanırken diğer sakinlerin kullanım hakkını engellememeli, ortak alanlara zarar vermemeli ve belirlenen kurallara uygun davranmalıdır. Ortak alanların kullanımı, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki ortak yer hükümleri ve yönetim planı birlikte dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Kat malikleri ortak yerlerde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir; ancak kullanım hakkı diğer maliklerin hakkını ortadan kaldıracak şekilde kullanılamaz.
Kiracının Sosyal Alanlarda Hakları
Kiracılar, bağımsız bölümde oturdukları veya kullandıkları süre boyunca apartman ve sitedeki ortak yaşam kurallarına uymakla yükümlüdür. Sosyal alanlardan yararlanma konusu ise yönetim planı, site kuralları, kira ilişkisi ve ilgili alanın kullanım amacı birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Kiracılar havuz, bahçe, spor salonu, otopark veya benzeri alanları kullanırken kat maliklerinin ve diğer sakinlerin haklarını ihlal edemez. Aynı şekilde yönetim de sosyal alan kullanımında keyfi ve ayrımcı uygulamalardan kaçınmalı; kuralları açık, ölçülü ve tüm sakinler için anlaşılır şekilde belirlemelidir.
Kiracılar kat maliki olmadıkları için kat malikleri kurulu kararlarında malik gibi oy kullanamaz. Ancak bağımsız bölümden faydalanan kişiler olarak yönetim planına, ortak alan kurallarına ve alınan kararlara uymaları gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat maliklerine ilişkin bazı yükümlülüklerin kiracı ve bağımsız bölümden sürekli faydalanan kişiler için de uygulanabileceği düzenlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ile İlgili Değişiklikler ve Güncellemeler
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ilk olarak 1965 yılında yürürlüğe girmiştir. Zaman içinde apartman ve site yaşamının değişmesiyle birlikte kanunda çeşitli değişiklikler yapılmıştır. Özellikle toplu yapılar, yönetim planı, ortak alan kullanımı, aidat ve işletme projesi gibi konular zamanla daha önemli hale gelmiştir.
2007 yılında yapılan değişikliklerle toplu yapı yönetimi ve site yaşamına ilişkin birçok konu daha ayrıntılı hale getirilmiştir. Sonraki yıllarda da apartman ve site yönetimlerini etkileyen farklı düzenlemeler yapılmıştır.
2026 yılında yapılan 7579 sayılı Kanun değişikliği ise özellikle aidat, avans, işletme projesi ve toplu yapılarda yönetim planı değişikliği açısından önemlidir. Yeni düzenlemeyle işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması öne çıkmış; kabul edilmiş işletme projesi yoksa yöneticinin geçici işletme projesini en geç 3 ay içinde kurulda görüşülmek üzere hazırlaması düzenlenmiştir. Ayrıca toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı üçte iki olarak belirlenmiştir.
Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartmanda işyeri açılabilir mi?
Bağımsız bölüm tapuda işyeri olarak kayıtlıysa kullanım daha farklı değerlendirilir. Ancak tapuda mesken olarak kayıtlı bir yerde işyeri açılması her durumda serbest değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bazı faaliyetler yasaktır, bazıları için ise kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekir. Aykırı kullanım varsa sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
Site veya apartman yönetimi hakkında dava açılabilir mi?
Evet. Kat malikleri, yönetimin kanuna, yönetim planına veya kat malikleri kurulu kararlarına aykırı işlem yaptığını düşünüyorsa yasal yollara başvurabilir. Uyuşmazlığın niteliğine göre sulh hukuk mahkemesinde dava açılması veya hakimin müdahalesinin istenmesi mümkündür.
Kat malikleri genel kurul kararlarına itiraz edebilir mi?
Evet. Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde ve her durumda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Kat malikleri kurulu kararları hangi çoğunlukla alınır?
Her karar için aynı çoğunluk aranmaz. Olağan kararlar farklı çoğunlukla alınabilirken; yönetim planı değişikliği, ortak alan değişikliği veya meskenin belirli işyerleri için kullanılması gibi konularda özel çoğunluk şartları uygulanabilir. Bu yüzden kararın konusu dikkate alınmalıdır.
