Kat Maliklerine Tebligat

Kat maliklerine yönetim tarafından bazı durumlar sebebi ile tebligat gönderilebilir. Özellikle alınan kararlar, borçların bildirimi ya da toplantılara çağırmak için tebligat kullanılabilir. Bunun yanı sıra tebligat elden imza karşılığı olarak iletmediyse iadeli taahhütlü posta ya da e-posta yolu ile yapılmalıdır.

Kat maliki binada oturmuyorsa, bu durumda adres bilgilerinin güncel olması büyük önem arz etmektedir. Aksi durumda tebligatın yapılamaması beraberinde bazı sorunları da getirebilir.

Tebligatın Amacını

Tebligat gönderilmesinin en temel amacı kişi ya da kuruma yönelik hukuki veya idari işlemin resmi olarak bildirilmesidir. Tebligat gönderilen kişiye idari bir işin resmi olarak yapıldığı bildirilir. Bu şekilde yasal süreç başlatılır.

Tebligat ile kişilere savunma hakkı verilmektedir. Hak kayıplarının önüne geçilmesi amacı ile de tercih edilen tebligat, kat malikinin konu ile ilgili bilgi olmasını sağlamaktadır.

Tebligatın İçeriğinde Neler Olmalı?

Tebligatın içeriğinin anlaşılır bir şekilde olması, hak kaybının önüne geçilmesini sağlamaktadır. Bir tebligatta gönderen kişilerin ve alan kişilerin bilgilerinin eksiksiz olması gerekmektedir.

Bunun yanı sıra tebligat tarihi, konu başlığı, açıklayıcı metin, hareket süresi ve gönderen kişinin imzasının yer alması gerekir. Bu bilgilerin olması halinde tebligat resmiyet kazanır.

Tebliğin Konusu

Gönderilen bir tebligatın konu kısmında gönderilen konunun açıkça ifade edilmesi gerekmektedir. Aidat borcunun bildirilmesi, toplantı tarihi, alınan kararların açıklanması ya da hukuki uyarılar tebligatın konusunu oluşturabilir.

Tebligatta konu dolandırılmadan net bir şekilde bildirilmelidir. Bu şekilde karşı taraf sürece karşı hızlı bir şekilde aksiyon alabilir ve gerekli işlemleri yapabilir.

Tarih ve Karar Bilgileri

Bir tebligatın resmiyet kazanabilmesi için gerekli bilgilerin eksiksiz bir şekilde yazılması gerekmektedir. Tarih, tebligatın gönderildiği ve düzenlendiği günü göstermektedir. Tarih, sürecin başlaması açısından önemli bir kriterdir.

Karar bilgileri de tebligattaki kararları gösteren özet bölümüdür. Örnek vermek gerekirse yapılan bir toplantıda bina ile ilgili alınan karar bu kısımda net bir şekilde ifade edilir: “01.01.2025 tarihinde gerçekleştirilen toplantıda binada çöplerin saat 20.00’den sonra alınmasına karar verilmiştir”

Kat Maliklerinin Yükümlülükleri

Toplu yaşam alanları olan binalarda oturan kat maliklerinin ortak yaşam düzenine uyum sağlayacak şekilde davranması gerekmektedir. Ortak alanlarının bakımı ve giderlerin sağlanması için kat maliklerinin aidatlarını zamanında ödemesi ve sorumluluğunu yerine getirmesi beklenmektedir.

Bunun dışında diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde davranmamak, ortak kullanım alanlarını kullanımına uygun kullanmak, çöpleri zamanında çıkarmak ve gürültü saatlerine uymak da kat maliklerinin yükümlülükleri arasında bulunmaktadır.

Ödeme Tarihi ve Son Gün Bilgisi

Ortak giderler ve ihtiyaçların karşılanabilmesi için kat maliklerinin apartman aidatlarını zamanında ödemesi gerekiyor. Yönetim bu noktada ödemelerin daha hızlı toparlanabilmesi için ödeme tarihlerini duyurmalı ve kat maliklerine zaman zaman hatırlatması gerekmektedir.

Genellikle ödemeler oturanların maaş günü baz alınarak belirlenir. Örneğin her ayın 1-5'i arasında toplanması gereken aidatlar için yönetim ödeme tarihinin yaklaşması ve son ödeme tarihinin gelmesi halinde son gün hatırlatması yapabilir.

Gecikme Cezaları ve Yasal Yaptırımlar

Binada oturan kat maliklerinin belirlenen aidat miktarlarını zamanında ve eksiksiz ödemesi gerekmektedir. Aidatlar Kat Mülkiyeti Kanunu gereğinde binadaki ortak giderlerin giderilebilmesi kapsamında toplanır. Aidatlarını zamanında ödemeyen kat malikleri için gecikme tazminatı devreye girer. Gecikme sürecine göre faiz hesaplaması yapılır.

Kat maliki ödememeye devam ederse, bu durum borcun katlanarak artmasına sebep olur. Borca ek olarak avukatlık ücreti ile icra masrafları da eklenecektir. Kat maliki boçrlarının katlanarak artmaması için aidatlarnı zamanda ödemesi gerekmektedir.

İtiraz Süresi ve Yöntemi

Kat maliki, eline ulaşan bir tebligata itiraz etmek istiyorsa, bunu en geç 7 iş günü içerisinde yazılı olarak yapması gerekmektedir. Yöneticiye 7 gün içerisinde başvurulması halinde itiraz süreci başlayacaktır. İtiraz için kat malikinin elinde belgelerin olması süreci destekleyecektir.

Ancak süresi geçen itirazlar yönetim tarafından dikkate alınmayacaktır. Kat maliklerinin hakkını koruması için bu noktada itiraz sürecine dikkat etmesi gerekmektedir.

İlgili Kanun Maddeleri ve Hukuki Dayanaklar

Kat maliklerine ilişkin bildirim, ödeme ve yaptırımların asıl dayağı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Kanunun içerisinde yer alan 20’nci madde ortak giderlerin borcu ve gecikme cezası, 28’inci maddesi yöneticilerin atanması ve görevleri direkt olarak uygulanmaktadır.

Bunun dışında 7201 sayılı Tebligat Kanunu da borçların tahsil edileceği süreç içerisinde devreye girmektedir. Bu kanunlar kat malikleri için yasal dayanak olarak kullanılmaktadır. Oturanların ve yönetimin hakkını koruyan kanunlar site yönetimleri için vazgeçilmezdir.

Yönetici ve İletişim Bilgileri

Tebligatların içerisinde olması gereken bir takım önemli başlıklar bulunuyor. Bu başlıkların arasında yöneticilerin bilgileri bulunuyor. Tebligatların içerisinde yöneticilerin isim, soy isim, iletişim bilgisi gibi önemli bilgileri bulunması gerekmektedir. Bilgilerin olması ve kat maliklerinin yöneticilere hemen ulaşabiliyor olması, iletişimsizlikten kaynaklı sorunların oluşmasını engellemektedir. Bina içerisinde iyi bir yönetim için açık iletişim çok derece önemlidir.

Tebligat Yöntemleri

Tebligat türleri yazılı, elektronik ya da taahhütlü posta yolu ile olabilir. Ancak günümüzde en çok tercih edilen tebligat türleri arasında elden imzalı yazılı tebligat bulunmaktadır. Malike ulaşmanın zor olduğu durumlarda elektronik e-posta ya da SMS tebligat yöntemleri de tercih edilebilir.

Taahhütlü Posta ile Gönderim

Kat maliki, evinde yaşamıyorsa, ya da uzak bir yerdeyse tebligat bu durumda taahhütlü posta ile yapılabilir. Bu şekilde gönderilen belgeler teslim edilirken, kayıt altına alınır. Alıcının belgeyi teslim aldığı tarif yasal sürecin başladığı tarih olarak kabul edilir.

Eğer buna rağmen belge karşı tarafa ulaşmıyorsa, bu durumda posta iadeli olarak geri döner. Bu durumda kayıt altına alınır. Bu durumda yönetimin karşı tarafı arayarak bilgilendirmesi, hak kabının olmamasını sağlayabilir. Karşılıklı iletişim ile hakların korunması mümkün hale gelir.

Elektronik Tebligat (E-posta veya SMS)

Teknolojik gelişmeler, hayatımızın hemen hemen her alanında yer alıyor. Günümüzde pek çok binada tebligatlar SMS ya da elektronik posta ile yapılmaktadır. Bu bildirim yöntemi hem zamandan hem de maddiyattan tasarruf sağlamaktadır. Ancak bu tebligatın geçerli olabilmesi için kat maliklerinin kabul ettiğine dair yazılı bir belge ya da imza alınması gerekmektedir. Yapılacak bildirimlerin net, kısa ve anlaşılır olması, kelime kalabalığından uzak olması gerekmektedir.

Tebligatın Yapılamaması Durumunda Ne Olur?

Tebligatın resmiyet kazanabilmesi usulüne uygun olarak yapılması gerekmektedir. Aksi durumda yasal süreç başlatılamaz. Kat malikinin adresi, adı, soy adı ya da bilgileri yanlış yazılırsa, bu durumda tebligat geçerliliğini yitirebilir.

Bu durumda yönetim kararlarını uygulamakta sorun yaşayabilir. Tebligatların yapılamaması sadece yönetimi değil, kat maliklerinin hakkını kaybetmesine de neden olabilir.