Apartman Sakinlerinin İtiraz Hakları

Apartman Sakinlerinin İtiraz Hakları

Apartman sakinlerinin, kat mülkiyeti kanununa göre çeşitli hakları ve sorumlulukları vardır. Apartmanda barınan her kişi, bu detaylara dikkat ederek hareket etmesi gerekir. Fakat, bazı durumlarda apartman sakinleri ve yönetim arasında anlaşamama durumu olabilir. Kanunlar tarafından, apartmanda yaşayan kişilere verilen bazı itiraz hakları bulunur.

Apartman sakinlerinin bu çerçevede sahip olduğu haklardan biri ise apartman yönetimine veya alınan kararlara itiraz etme hakkıdır. İtiraz hakkı, apartmanda yaşayanların ortak yaşam alanlarının yönetimi ve düzeniyle ilgili alınan kararların demokratik bir şekilde değerlendirilmesini sağlar. Kat malikleri genel olarak aidat artışları, ortak alanların kullanımı veya bakım işleri gibi konularda verilen kararlarla ilgili fikir belirtebilir. Fakat, yapılacak olan itirazlar sadece yasal çerçevede ve kanunda belirlenen süre içinde yapılabilir.

Apartman Yönetim Kararlarına İtiraz Hakkı

Apartman sakinlerinin, apartman yönetiminin almış olduğu kararlara itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların iptali, Türk Borçlar Kanunu'nun Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 33'te net bir şekilde düzenlenmiştir. İlgili kurum tarafından gerçekleştirilen bu düzenlemeye göre;

• Kat malikleri kurulunun aldığı karara itiraz etmek isteyen kat malikleri, toplantıya katılmalarına rağmen 32. maddeye göre muhalif oy kullananlar, kararın alındığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde iptal davası açma hakkına sahiptir.

• Toplantıya katılmayan kat malikleri ise, kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay içinde iptal davası açma hakkı vardır.

Yukarıdaki iki maddenin yanı sıra kat malikleri kurulu kararları, yokluk veya mutlak butlan (geçersizlik) nedeniyle hükümsüz sayıldığı zaman sürelere bakılmaksızın iptal davası açılabilir. Tam olarak durumda, kararın hukuki geçerliliği ortadan kalktığından dolayı herhangi bir süre sınırlaması aranmaz. Kat malikleri, kendi mülkiyetindeki bağımsız bölümden sürekli faydalanan kişiler (kiracılar veya oturma hakkı bulunan kişiler), kendilerine zarar veren bir durumla karşılaştıklarında da iptal davası açma hakkına sahiptirler.

Dava sürecine, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine gidip, başvuru yaparak başlatılır. Mahkeme, başvuruyu kabul ettikten sonra ise ilgili tarafları dinler ve yönetim planı ile genel hukuki normlara uygun olarak bir karar verir. Hâkim, verdiği kararı belirleyeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi için ilgili kişiye tebliğ eder. Bu süre içerisinde, mahkeme kararına uymayan kişilere, aynı mahkeme tarafından idari para cezası uygulanabilir. Uygulanan cezalar ise 250 TL ile 2.000 TL arasında değişkenlik gösterebilir. Yapılan bu düzenleme 25. maddenin hükümleriyle sınırlı kalmaktadır.

Genel Kurul Kararlarına İtiraz Süreci

Apartman sakinlerinin genel kurul kararlarına itiraz hakkı vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33’e göre, kurul toplantısına katılan ve olumsuz oy kullanan kat maliki;

• Kararın alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde,

• Toplantıya katılmayan kat maliki ise bu kararı öğrenmesinin ardından 1 ay içinde,

• Her durumda kararın alındığı tarihten itibaren 6 ay içinde

iptal davası açma hakkına sahiptir. İptal davası açmak için öngörülen süre, hak düşürücü niteliktedir. Belirlenen bu süreler içinde dava açılmadığı takdirde, kat malikleri kararın iptalini talep etme hakkını kaybetmiş olurlar. Kanunda belirtilen bu sürelerin geçmesiyle birlikte, kararın hukuki geçerliliği konusunda herhangi bir başvuru yapılamaz.

Yönetici Seçimine İtiraz Hakkı

Apartman yönetici seçimine itiraz hakkı vardır. Kanun tarafından tanınan bu hak; kat maliklerinin, apartman yönetiminin belirli bir yönetici seçimi konusunda hukuki olarak itiraz etme hakkına sahip olmalarını ifade eder.

Türkiye'deki kat mülkiyeti kanunlarına göre apartmanlarda yönetici seçimi, kat maliklerinin oy birliği ile gerçekleştirilir. Fakat, yapılan seçimde bir haksızlık veya usulsüzlük yapıldığı düşünülüyorsa kat maliklerinin itiraz etme hakkını kullanabilir. Kat malikleri yönetici seçimi için yapılan toplantıda, usulsüzlük, eksik bilgi verme veya yasal olmayan bir süreç üzerinden yapılan seçimlere itiraz edebilirler. Apartman sakinlerinin sahip olmuş olduğu itiraz hakkı, şu durumlarla genel olarak sınırlıdır:

• Kat maliklerinin belirli bir çoğunluğu olmadan yapılan seçimler geçersiz sayılabilir.

• Yönetici seçimi sırasında yasal prosedürlerin uygulanmaması veya toplantıya davetin yetersiz yapılması.

• Seçilen kişinin, kanuni engelleri olması durumunda itiraz söz konusu olabilir.

İtiraz, yönetici seçiminin yapıldığı tarihten itibaren 30 gün içinde, sulh hukuk mahkemesine yapılması gerekir. Mahkeme, yapılan itirazı değerlendirip, seçim sürecinin geçerliliği konusunda net olarak bir karar verir. Daha sonra, verilen karar eksiksiz olarak ilgili kurumlar tarafından uygulatılır.

Aidat ve Ekstra Giderlere İtiraz

Aidat ödemelerine rağmen tam hizmet alamayan kişiler, haklarını savunmak amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir. Kişiler, dilerlerse bu süreçte dava açma yoluna gidebilirler. İlgili dava sürecinin doğru bir şekilde işlemesi ve başarıyla sonuçlanması için, hukuki bilgi ve deneyim gerektiren bir süreçtir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı, dava dilekçesinin hazırlanması aşamasında bir avukat ile çalışmak oldukça önemlidir.

Alanında uzman bir avukat, müvekkilinin haklarını en iyi şekilde savunmak için gerekli yönlendirmeleri yapacak ve dava sürecini doğru bir şekilde yönetmek için gerekli stratejileri belirler. Kat malikleri kurulunun aldığı kararın iptali için açılacak davada, öncelikle iptal talebine ilişkin bir dilekçe hazırlanması gerekir. Titiz bir şekilde hazırlanması gereken bu dilekçe, ilgili mahkemeye sunulmalı ve dava sürecine resmi olarak başlatmalıdır.

Dava dilekçesinde, kararın iptaline ilişkin hukuki gerekçeler ayrıntılı bir şekilde belirtilmeli, aynı zamanda yaşanan mağduriyetin boyutları ve hizmetin sağlanamaması durumu da açıkça ifade edilmesi gerekir. Mahkemeye başvuru yapmadan önce tüm belgeler ve delillerin toparlanması, sürecin hızla ilerlemesi için önemli bir adımdır.

Yönetim Planına Karşı İtiraz

Yönetim planına karşı itiraz etmek isteyen kat maliki; itirazını, yönetim planının kendisine tebliğ tarihinden itibaren 6 ay içinde yazılı olarak kat malikleri kuruluna iletmesi gerekir. İtiraz başvurusu, kat malikleri kurulu tarafından detaylı bir şekilde değerlendirilir ve ilgili karar, kurullar tarafından belirlenir.

Yapılan itiraz sürecinde; kat malikinin karşılaştığı sorunlar, yönetim planının belirli hükümleriyle ilgili açıklamalar ve öneriler detaylandırılabilir. İtirazın kabul edilmesi durumunda, yönetim planında değişiklikler meydana gelebilir.

Ortak Alan Kullanımına İtiraz

Apartmanlarda yer alan ortak alanların işgal edilmesi, kat malikleri ve diğer sakinler için ciddi bir sorun teşkil eder. İhlalin yaşanması halinde, kat maliklerinin veya ana gayrimenkuldeki diğer sakinlerin haklarını korumak amacıyla yasal işlem başlatılabilir. İşgalciye karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak ortak alanların geri alınması ve işgalin sona erdirilmesi talep edilebilir. Mahkeme sonucuna göre ise gerekli işlemler ilgili kurum tarafından gerçekleştirilir.

Gürültü ve Rahatsız Edici Davranışlara İtiraz

Apartman gürültüsü ile ilgili yasal düzenlemeler; Kat Mülkiyeti Kanunu, Çevre Kanunu ve Türk Ceza Kanunu gibi çeşitli mevzuatlar çerçevesinde net olarak belirlenmiştir. İlgili kurumlar tarafından gerçekleştirilen bu düzenlemeler, apartman sakinlerinin huzurunu korumayı ve gürültü kaynaklı şikayetleri çözmeyi amaçlar. Rahatsız Eden Komşu Dava Dilekçesi, bu tür şikayetlerin hukuki süreçle çözülmesi gereken durumlar için önemli bir başvuru aracıdır.

Apartman içindeki gürültü, hem yaşam kalitesini olumsuz etkileyebilir hem de apartman sakinleri arasında huzursuzluk yaratabilir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı, ilgili yasal düzenlemelerle apartman sakinlerinin huzurunu sağlar.

Apartman sakinleri, ilgili kanun ve düzenlemelere aykırı davranışlarla karşılaştıkları zaman öncelikle apartman yönetimi veya site yönetimi ile iletişime geçmesi gerekir. Yönetim, kat maliklerine yönelik uyarılar yapabilir ve gerekirse yasal süreci başlatabilir. Eğer bu uyarılara rağmen gürültü sorunu devam ediyorsa, kat maliklerinin yetkili mercilere başvurması mümkündür.

Gürültü şikayetleri, sadece apartman içindeki sesler ile sınırlı değildir. Apartmanın dış çevresinde meydana gelen ses kirliliği ile ilgili de olabilir. Yaşanabilecek olan bu durumda ise Çevre Kanunu devreye girer. Çevre Kanunu genel olarak çevreye zarar veren, insan sağlığını olumsuz etkileyen gürültü seviyelerini düzenler.

İtiraz Hakkının Yasal Dayanağı ve Süre Sınırlamaları

Apartman ve site yönetimlerinde, kat malikleri ve sakinleri, yönetim planlarına ve kararlarına itiraz etme hakkına sahiptir. İlgili kurumlar tarafından sakinlere tanımlanan bu hak, yönetim kurulunun aldığı kararlarla ilgili karşıt görüş belirten bireyler için oldukça önemlidir. İtiraz hakkının yasal dayanağı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanır. Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yönetimlerinin nasıl işlediğini düzenler ve kat maliklerinin haklarını güvence altına alır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi, kat maliklerinin site veya apartman yönetim kurulu kararlarına karşı itiraz etme hakkını tanır. Bu kararlar ise genel olarak ortak alanların kullanımı, aidat ödemeleri, bakım ve onarım işleri gibi konularda alınır. Eğer bir kat maliki, alınan bir kararın kendisine zarar verdiğini düşünüyorsa bu karara itiraz edebilir.

İtiraz hakkı, belirli bir süre ile sınırlıdır. Kat maliklerinin, yönetim kurulu kararlarına karşı itiraz etmeleri için 30 gün süreleri bulunur. Kanun tarafından belirlenen bu süre, kararın kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Süre geçtikten sonra yapılan itirazlar, yasal olarak dikkate alınmaz. İtirazın mahkemeye taşınması da mümkündür. Bu durumda da 30 günlük süreye riayet edilmesi gerekir.

İtirazların Değerlendirilmesi ve Çözüm Yolları

Kat malikleri ve yönetimin, hukuki yükümlülüklerini yerine getirirken yasal çerçeveye uygun hareket etmeleri büyük bir önem taşır. Kat malikleri kurulu, her yıl en az bir defa toplanması gerekir. Gerçekleştirilen bu toplantıların, yönetim planında belirtilen zaman dilimlerine uygun olarak yapılması gerekir. Eğer böyle bir zaman dilimi belirtilmemişse, toplantının her takvim yılının ilk ayında yapılması zorunludur.

Gerçekleştirilen ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantının yapılacağı yer ve tarih önceden belirlenmeli ve duyurulmalıdır. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında, 7 günden az bir süre bırakılmaması gerekir. Toplantılar, kat maliklerinin sayısı ve arsa payları bakımından yarısından fazlasının katılımıyla gerçekleşmelidir.  Yapılan toplantı da kararlar oy çokluğuyla alınmalıdır. İlk toplantının gerçekleştirilmemesi durumunda ise ikinci olarak yapılacak toplantı, en fazla 15 gün içinde yapılması gerekir.

Kat malikleri, verilen kararlara her zaman olumlu bakmayabilir. Böyle durumlarda da, itiraz etme hakları bulunmaktadır. Kanun çerçevesinde itiraz haklarını kullanabilirler. Verilen kararlardan sonra itirazların doğru bir şekilde değerlendirilmesi için ilk adım, itirazın nedenini ve dayanaklarını net bir şekilde anlamaktan geçer.

Kat malikleri; yönetimle ilgili işlemler, aidat miktarları, ortak kullanım alanlarının düzeni veya binanın bakım ve onarımı gibi konularda çeşitli itirazlar iletebilir. Yapılan her itiraz, ilgili yönetim kurulu tarafından titizlikle incelenir ve yasal çerçeveye uygun olarak çözülür.

Apartman Yönetimine İtiraz: Arabuluculuk

Kat maliki, apartman yönetiminin aldığı bir karara itiraz ettiği zaman yönetim kurulu bu kararı yeniden gözden geçirebilir. Gerekirse, yeni bir toplantı düzenlenip itiraz konusu tartışılır ve çoğunlukla çözüm bulunabilir. Yapılan araştırmalar neticesinde çoğu zaman kat malikleri arasında kişisel anlaşmazlıklar, arabuluculukla çözülmektedir. Tarafsız bir arabulucu; her iki tarafın da görüşlerini eksiksiz şekilde dinleyip ortak bir çözüm önerisi sunar. Gerçekleştirilen bu işlem, mahkemeye başvurmadan sorunu çözmenin yolları arasında yer alır.

Yasal Yollara Başvurma Süreci

Kat malikleri tarafından yapılan itirazlar çözülemezse, kişilerin yasal yollara başvurma hakkı da vardır. Apartman yönetimi ve kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar yerel yargı organlarına taşınabilir. Kat malikleri, apartman yönetiminden kaynaklanan sorunları çözmek için en yakın mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, ilgili prosedürlere göre süreci başlatır. İtirazların çözülmesinde ise ilk olarak yönetim kurulu tarafından alınan kararların gözden geçirilmesi gereklidir. Gerekirse yeniden toplantılar düzenlenebilir. Böylece yetkili kurumların onayı ile birlikte, en son karar uygulamaya geçirilir.