Apartman ve Site Aidatı

Apartman ve Site Aidatı Nedir?

Toplu halde yaşanılan site ve apartmandaki ortak alanların giderlerinin karşılanması için bu alanları kullanan kişilerin yapmış olduğu ödemelere aidat adı verilmektedir. Site gelir gider programı, aidat ödemelerinin düzenli bir şekilde takip edilmesi ve yönetimsel süreçlerin kolaylaştırılması için etkili bir çözümdür. Kiracıların ve mülk sahiplerinin yönetim tarafından belirlenen ve kat malikleri kurulu tarafından kabul edilen miktardaki aidatları belirlenen düzende ödemeleri zorunludur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Aidatın Hukuki Dayanakları

Kat maliklerinin site ya da apartman giderlerine katılımına hükmeden madde Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Madde olmaktadır. Bu madde de yer alan hükümlere göre ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak alanların bakım, onarım ve temizlik giderleri, yönetici ve denetçi aylığı, kapıcı ya da bahçıvan ücretleri, ortak tesislerim işletme giderleri ve diğer giderler için avans toplanması gerekmektedir. Site yönetimi programı, aidat ödemelerinin düzenli bir şekilde takip edilmesini sağlayarak bu süreci daha verimli hale getirebilir.

Apartman ve Site Aidatı Nasıl Belirlenir?

Apartman ve sitelerde aidat bedellerinin belirlenmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun maddelerine uygun şekilde hesap yapılmaktadır. Bu hesap yapılırken ortak yaşanılan alanın işletme projesinin temel alınması gerekmektedir. Aidatlar neye göre belirlenir, bu sürecin anlaşılabilmesi için önemli bir sorudur ve genellikle işletme projelerine dayanılarak belirlenir. İşletme projeleri genel olarak site ya da apartmanların bir yıllık tahmini giderlerinin ve gelirlerinin yer aldığı bir evraktır.

Bu gelir ve giderlere dayanılarak ve bir yıl içerisindeki enflasyon gibi ekonomik gelişmeler göz önüne alınarak apartman ya da sitenin bir yıllık tahmini giderlerinin toplamının hesaplanması gerekmektedir. Bunun yanında apartman ya sitelerin aidat dışında dükkân kirası gibi gelirlerinin olması halinde tahmini giderlerden tahmini gelirlerin çıkarılması gerekmektedir. Gelirin olmadığı durumlarda ise tüm giderler kat malikleri ve kiracılardan alınan aidatlar ile karşılanmaktadır.

Hesaplanan giderlerin karşılanması için kat maliklerinin arsa payları oranında paylaşımı yapılır. Eğer tüm kat maliklerinin arsa payları eşit ise o zaman giderler eşit olarak kat maliki sayısına bölünür. Belirlenene miktarın her ay bağımsız bölümleri kullanan ya da kullanmayan mülk sahipleri ya da kiracılar tarafından ödenmesi mecburidir.

Apartman ve Site Aidatı Hangi Durumlarda Ödenmez?

Apartman ve sitelerde aidat ödeme zorunluluğu bulunmaktadır. Bu zorunluluğu ortadan kaldıran tek şart ödenen aidatlar karşılığında hizmetin alınmamasıdır. Bu durumda yönetimin görevini yerine getirmiyor olması gerekmektedir. Apartman ve site yönetimleri kat maliklerini temsil ettiği için onlara karşı sorumludur. Bu sebeple de görevlerini dürüstlük ilkesi içerisinde ve kat maliklerin haklarını koruyarak yerine getirmeleri gerekmektedir.

Yönetimin görevlerini yerine getirmemesi ya da hizmet verilmemesi durumunda ise kat maliklerinin ve kiracıların aidat ödeme yükümlülüğü kalkar. Ancak bunun için durumun tespit edilip mahkemeye başvurulması ve kanıtlanması gerekmektedir.

Apartman ve Site Aidatı Neleri Kapsar?

Apartman ve site aidatları yaşanılan alanların düzenli ve beklenmedik giderlerinin karşılanması için alınan bir ücrettir. Bu sebeple de ortak alanlar ne kadar büyük olursa ve toplu yaşam alanı ne kadar çok çeşitli sosyal alana sahip olursa doğal olarak kat maliklerinden toplanan aidat bedelleri de artmaktadır. Aidat içerisinde yer alan kalemler toplu yaşam alanlarındaki imkanlara ve özel ihtiyaçlara göre farklılık göstermekle birlikte düzenli giderler içerisinde genel olarak şunlar yer almaktadır.

• Su, elektrik, doğalgaz ve ortak yayın gibi giderler

• Bahçe bakım ve temizleme giderleri

• Ortak alan temizlik giderleri

• Kapıcı ya da güvenlik görevlisi gibi görevlilerinin ücret, sigorta ve diğer ödemeleri

• Rutin bakım ve onarım giderleri

• Sigorta giderleri

Bunların yanında beklenmedik durumların üstesinden kısa zaman içerisinde gelebilmek için yönetimin kasasında bir miktar paranın bulunması gerekmektedir. Bu sebeple de aidat bedelleri hesaplanırken beklenmedik durumlar için öngörülen maliyetlerin de hesaba katılması gerekmektedir.

Aidat Ödeme Yöntemleri

Belirlenen aidat bedellerinin tüm kat maliklerinden düzenli olarak toplanması gerekmektedir. Bunun için uygulamada iki yöntem bulunmaktadır. Bunun için en sık uygulanan yöntem, özellikle kalabalık sitelerde, apartman ya da site adına açılan banka hesaplarına kat malikleri tarafından aidatlar yatırılır. Bu yöntemin sıklıkla tercih edilmesinin sebebi hesapların hata payı olmadan takip edilmesine ve aidat ödemesini zamanında yapmayan kat maliklerinin kısa süre içerisinde tespit edilmesine olanak sağlamasıdır.

Aidat yöntemleri içerisinde sıklıkla uygulanan bir diğer yöntem ise elden ödeme yöntemidir. Bu yöntemde kat malikleri aidat bedellerini yönetime elden teslim etmektedir. Bunun karşılığında yönetimin makbuz kesme zorunluluğu bulunmaktadır. Aksi halde yönetim usulsüz davranacaktır.

Yöneticiler Aidat Öder mi?

Apartman ya da site yöneticilerinin aidat ücreti ödeyip ödemeyeceği yönetim planında yer alan maddelere göre değişiklik göstermektedir. Eğer yönetim planında yöneticilerin aidat ödemesi yapmayacağına dair bir madde bulunuyor ise o zaman yöneticilerin aidat ödemesine katılmasına gerek yoktur.

Eğer yönetim planında herhangi bir düzenleme bulunmuyorsa kat malikleri kurulunca alınana herhangi bir karar olup olmadığına bakılması gerekmektedir. Eğer kat malikleri kurulu tarafından da alınmış herhangi bir kara bulunmuyor ise o zaman Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesinin D bendinde yer alan hükümler uygulanmaktadır. Bu maddeye göre yönetim aidatın yarısını ödemekle yükümlüdür.

Bunun yanında normal giderlerin dışında çatı onarımı ya da dış cephe boyanması gibi giderlerin karşılanması için toplanan ücretlere yönetimin aynı zamanda kat maliki olması halinde tamamına katılım gösterme zorunluluğu bulunmaktadır.

Apartman ve Site Aidatı Ödemeyenlere Yaptırımlar Nedir?

Aidat ödemelerinde gecikmelerin olması ciddi hukuki sonuçların ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Aidat ödemeyen kat malikinin aynı zamanda kiracı olması halinde ise evden çıkartılması mümkün olmaktadır.

Aidat bedellerinde gecikme olması ya da ödenmemesi halinde hem yönetim hem de kat maliklerinin her biri tarafından dava açılabilir ya da icra takibi başlatılabilir. Aidatın ödenmediği günler için ise %5’lik faiz uygulaması bulunmaktadır.

Aidatı kiracının ödememesi durumunda ise tahliye davasının açılması mümkün olmaktadır. Bunun yanında ev sahibi aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracısı için icra takibi başlatabilmektedir.

Ödenmeyen Aidatlar ve Hukuki Süreçler

Kat maliklerinin apartman ya da sitelerin ortak giderlerine arsa paylarında katılma zorunlulukları bulunmaktadır. Bu sebeple de, başka türlü bir anlaşma olmadıkça, çeşitli sebepler öne sürülerek aidat ödemeden kaçınmaları mümkün olmamaktadır.

Aidatlarını ödemeyen kat malikleri site ya da apartman yönetimleri tarafından ve kat maliklerinin her biri tarafından dava edilebilir. Açılacak dava yönetim planına ve KMK hükümlerine dayandırılmaktadır.

Aidatları Tahsil Edemeyen Yöneticinin Sorumlulukları Nelerdir?

Aidat bedelinin belirlenmesi ve aidatların belirlenen usule uygun şekilde toplanması yönetimin sorumluluklarından birisidir. Ayrıca aidat defteri tutarak ödemelerin düzenli olarak kayıtlarının da tutulması gerekmektedir. Ödeme yapmayan kat maliklerinin zamanında uyarılması ve ödeme yapan ile yapmayan kat maliklerinin listesinin herkesin görebileceği bir yere asılması da yönetimin sorumlulukları içerisinde yer almaktadır.

Yönetimin bu sorumlulukları yerine getirmemesi durumunda görev ihlali yapmış sayılmaktadır. Bu sebeple de aidatlarını düzenli olarak ödemeyen kat malikleri için yasal sürecin başlatılması noktasında da yönetimlerin sorumluluğu bulunmaktadır. Aksi olması halinde yönetimin diğer kat maliklerine karşı sorumluluğunu yerine getirmemesi ve görev ihlali söz konusu olmaktadır.

Genel Kurul ve Yönetim Kurulunun Aidat Üzerindeki Rolü

Aidat tutarının belirlenmesi uygulamada yıllık olarak yapılsa da bu bedelin 2 veya daha fazla süreler için belirlenmesi de mümkün olmaktadır. Bunun yanında aidat bedelleri belirlenirken apartman ya da site giderlerinin hesaplanması ve bu giderlerin karşılanmasına yetecek miktarın belirlenmesi gerekmektedir. Ayrıca yönetim planında aidatlara yapılacak artışa dair maddelere de yer verilebilir. Bu durumda yönetim planında yer alan artış bedeline göre düzenli artışların yapılması gerekmektedir.

Aidatların belirlenmesi için öncelikli olarak bütçenin planlanması gerekmektedir. Bu açıdan yönetimin bütçeyi de hazırlaması dolayısı ile aidat bedeli önerisinde bulunulması kaçınılmaz olmaktadır. Ancak yönetim tarafından öngörülen aidat bedellerinin kat malikleri kurulu tarafından da onaylanması gerekmektedir. Oylamada kat maliklerinin kendi görüşlerini belirtme ve önerilen aidat bedeli reddetme hakkı bulunmaktadır.

Evde oturmuyorum, yine de aidat ödemek zorunda mıyım?

Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre evde oturmasanız bile aidat ödeme yükümlülüğünüz devam eder. Aidatlar, ortak alanların bakımı ve işletilmesi için tahsil edilir.
Örnek: Yazlık bir evde yalnızca yaz aylarında otursanız bile yıl boyunca aidat ödemeniz gerekir.

Aidatı ödemediğimde ne olur?

Aidat borcunuz için site yönetimi tarafından icra takibi başlatılabilir. Ayrıca, geciken her ay için %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır.
Örnek: 3 aylık 1.000 TL aidat borcunuz varsa, gecikme tazminatıyla birlikte ödemeniz gereken tutar 1.150 TL olur.

Yönetim aidat tutarını tek taraflı artırabilir mi?

Hayır, aidat artışı ancak genel kurul kararıyla yapılabilir. Yönetim, tek başına aidat tutarını artırma yetkisine sahip değildir.
Örnek: Site yönetimi aidatı 300 TL’den 400 TL’ye çıkarmak istiyorsa, bunun için toplantı düzenleyip maliklerden onay almalıdır.

Aidat kaç kez artırılır?

Aidat artışı, ihtiyaçlara göre yılda bir kez ya da daha sık yapılabilir. Ancak her durumda genel kurul onayı gerekir.
Örnek: Eğer yıl ortasında beklenmedik bir masraf çıkarsa, olağanüstü genel kurul toplanarak aidat artışı yapılabilir.

Oturulmayan daireden aidat alınır mı?

Evet, evin kullanılmaması aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Aidatlar, evin kullanım durumuna değil mülkiyetine bağlıdır.
Örnek: Kışın boş duran yazlık eviniz için de düzenli olarak aidat ödemelisiniz.

Aidatı yatırmayan site sakinlerinin suyu kesilir mi?

Hayır, aidat borcu nedeniyle su, elektrik veya doğalgaz gibi enerji kaynaklarının kesilmesi yasal değildir. Bu gibi yaptırımlar, malik haklarına aykırıdır.
Örnek: Aidat borcunuz varsa yönetim size icra takibi başlatabilir, ancak suyunuzu kesemez.

Kiradan fazla aidat olur mu?

Evet, aidat bedelinin kira tutarından fazla olması mümkündür. Bu durumda kira sözleşmesindeki şartlara göre, aidatın bir kısmını mal sahibi ödeyebilir.
Örnek: 2.000 TL kira ödediğiniz bir dairede aidat 2.500 TL ise, aradaki 500 TL’yi ev sahibi ödemekle yükümlü olabilir.

Aidat hangi hizmetleri kapsar?

Aidatlar genelde temizlik, güvenlik, peyzaj bakımı, asansör bakım onarımı, ortak alanların elektrik ve su giderlerini kapsar.
Örnek: Aidatlarınız apartman merdivenlerinin temizlenmesi ve otoparkın ışıklandırma giderlerini karşılar.

Kiracı olarak aidat ödemem gerekir mi?

Aidat ödeme sorumluluğu malike aittir, ancak kira sözleşmesinde aksi belirtilmişse kiracı da aidat ödemekle yükümlüdür.
Örnek: Sözleşmenizde "aidat kiracı tarafından ödenir" yazıyorsa, aidatları sizin ödemeniz gerekir.

Aidatlar her yıl otomatik olarak artırılır mı?

Hayır, aidatlar otomatik olarak artmaz. Artış, ancak genel kurul kararıyla yapılabilir.
Örnek: 2023 yılında 500 TL olan aidatın 2024 yılında 550 TL olması için maliklerin oyuyla karar alınması gerekir.

Aidat ödemeyen malik, asansör ve havuz gibi hizmetlerden yararlanabilir mi?

Evet, aidat borcu olan maliklerin bu tür ortak alan hizmetlerini kullanması engellenemez.
Örnek: Havuzlu bir sitede oturan bir kişi aidat borcu olsa bile havuzu kullanabilir.

Aidat borçlarının ödenmediği durumda ne olur?

Aidat borçları tahsil edilene kadar sitenin hizmetlerinde aksamalar olabilir. Yönetim, borçları tahsil etmek için icra işlemi başlatabilir.
Örnek: Aidatların %30'u ödenmezse, site otoparkı bakım çalışmasını ertelemek zorunda kalabilir.

Aidat ödemelerimi nasıl belgeleyebilirim?

Aidat ödemelerinizi yönetimden makbuz alarak veya banka havalesi dekontu ile belgeleyebilirsiniz.
Örnek: Banka üzerinden yaptığınız 500 TL aidat ödemenizi, dekontu saklayarak kanıtlayabilirsiniz.

Yönetim aidatların nereye harcandığını açıklamak zorunda mı?

Evet, site yönetimi, aidatların harcama detaylarını maliklerle paylaşmakla yükümlüdür.
Örnek: Yıllık toplantıda yönetim, aidatların %40’ının peyzaj bakımına, %30’unun güvenliğe harcandığını belirtmelidir.

Yeni taşındım, eski aidat borçlarından sorumlu muyum?

Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yeni malik, önceki maliklerin ödemediği aidat borçlarından da sorumlu tutulabilir.
Örnek: Ev satın aldığınızda önceki sahibin 6 aylık aidat borcu varsa, bu borcu ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Aidat ödemeleri kredi kartıyla yapılabilir mi?

Evet, site yönetimi uygun altyapıyı sağladıysa aidat ödemelerinizi kredi kartıyla yapabilirsiniz.
Örnek: Blok Görevlisi gibi bir yönetim sistemi kullanılıyorsa, kredi kartı veya sanal POS ile ödeme mümkün olabilir.

Aidat gecikme faizi oranı nedir?

Aidat ödemesi geciktiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır.
Örnek: 1.000 TL borcunuz varsa, bir aylık gecikmede 50 TL ek ödeme yapmanız gerekir.

Yönetici aidat borcu ödemiyorsa ne yapılabilir?

Yönetici de diğer maliklerle eşit sorumluluk taşır ve borcunu ödemediği takdirde yasal işlem başlatılabilir.
Örnek: Yönetici aidat borcunu 3 aydır ödemiyorsa, maliklerden biri icra takibi başlatabilir.

Kapıcı dairesi boşsa aidat ödenir mi?

Evet, kapıcı dairesinin boş olması aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Örnek: Kapıcı hizmeti olmayan bir apartmanda da kapıcı dairesinin bakım giderleri için aidat alınabilir.

Genel kurula katılmadım, alınan aidat kararlarını ödemek zorunda mıyım?

Evet, genel kurul kararları toplantıya katılmayan maliklere de bağlayıcıdır.
Örnek: Toplantıda alınan %10 aidat artışı kararına itiraz edemezsiniz.