Kentsel Dönüşüm Hesaplama Aracı
Tüm sabitler yıl/il bazlı parametre tablosundan yönetilir
Malik Arsa Payları
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Tıpkı kullanılan eşyalar gibi kentlerin de zamanla yenilenmesi gerekir. Nüfus artışı, eskiyen ve çeşitli deformasyonlara maruz kalan yapılar gibi sorunlar nedeniyle kentlerde meydana gelen yenilenme ihtiyacı, kentsel dönüşüm ile giderilir. Kentsel dönüşüm projeleri ile şehir daha modern ve yeni hale getirilirken birçok anlamda da kentin sorunları giderilir.
Kentsel dönüşümde Çevre ve Şehirciliğin belirlediği süreç ve plan neticesinde harekete geçilir. Başından sonuna kadar planlanan bir süreç olan kentsel dönüşümde son yıllarda artış yaşanır. Böylece yeni yapılar, temiz ve daha kullanışlı çevre, verimli planlama gibi olumlu faktörler ortaya çıkar. Aynı zamanda insanlar da yapıları ya da bulundukları çevre ile ilgili kentsel dönüşüm başvurularında bulunabilir.
Bir bölge, alan ya da şehirde yenilik ve kaliteye ihtiyaç duyulduğunda kentsel dönüşüm akla gelir. Özelikle eski, kullanışsız ve yıkılmaya yüz tutmuş yapıların daha işlevsel binalara dönüştürüldüğü bir süreç olan kentsel dönüşüm, yerel ekonomi açısından da önemlidir. Sürecin başından sonuna kadar olumlu gelişmeler içeren kentsel dönüşüm sürecinde sosyal değişim süreci de yaşanır. Başta inşaat sektörü olmak üzere her alanda canlanma ve yenilik yaşanır.
Riskli Yapıların Dönüşüm Süreci
Ülkemizin deprem bölgesinde olmasından dolayı birçok bölge aktif fay hatları üzerinde yer alır ve yüzyıllarca süren depremlerden etkilenir. Bu yüzden zaman zaman yapıların yenilenmesi, güçlendirilmesi ve depremin olası etkilerini mümkün olduğu kadar aza indirmek için kentsel dönüşüm süreci gerçekleştirilir. Riskli kabul edilen yapılar, deprem gibi doğal afetlerde ilk etkilenecek ve tehlikeli kabul edilecek yapılardandır. Aynı zamanda ilgili yapı ekonomik ömrünü tamamlamış ve verilerle de tespit edilmiş olması gerekir. Tespit edilen riskli yapılar için daha sonra kentsel dönüşüm süreci başlayabilir.
Kentsel dönüşüm eğer riskli yapı için yapılacaksa öncelikle talepte bulunulması gerekir. Yapının malikleri varsa kat irtifakları bunu talep edebilir. Bunun dışında ise başkanlık tespit talep edebilir. Daha sonra tespit işlemi gerçekleşir ve tüm maliklere bilgilendirme yapılır. Bilgilendirme e-devletle, tutanakla, muhtarlıkla ve internet sitesiyle yapılır. Bu aşamada hak sahipleri buna itiraz edebilir. İtiraz için riskli yapı kararına iptal davası açabilirler. Daha sonra normal kentsel dönüşüm sürecine göre süreç devam eder.
Kentsel Dönüşümde Kullanılan Unsurlar
Kentsel dönüşüm, birçok analiz yapılarak elde edilen sonuçlara göre başlanılır ve tamamlanır. Malikler, yapılacak olan yeni yapılar, ekonomik hesaplamalar gibi sonuçlar için birçok unsur göz önüne alınır. İlk olarak mevcut yapı göz önüne alınır. Bina kaç yıllık, kat sayısı, nasıl kullanılıyor gibi faktörler tespit edilir.
Arsa payı ve her malikin üzerindeki yetki oranı ve paylaşım oranları ile imar durumu tespit edilir. Yeni alan için projeler ve toplam alan, bağımsız alan oranı, ortak alanlar gibi unsurlar belirlenir. Bunun dışında maliyet unsurları, anlaşmalar, paylaşımlar, finansmanlar ve diğer çevresel faktörler göz önüne alınarak hem finansal hem de diğer unsurlar için hesaplamalar yapılır. Ortaya çıkan rakamlar, olanlar ve etkiler neticesinde kentsel dönüşüme başlanır.
Kentsel Dönüşümde Maliyet Unsurları
Kentsel dönüşüm süreci, oldukça kapsamlı maliyet unsurlarına sahiptir. Henüz projenin başındaki yıkım aşamasından projenin teslim edilmesine kadar olan zamanı kapsayan bir süreç olduğu için hem maliyetli hem de zaman alıcıdır. Bu yüzden maliyet unsurları doğru şekilde hesaplanmalı ve göz önüne alınarak projelere başlanmalıdır. Maliyet, bölgeye ve projeye göre de değişkenlik gösterir.
Müteahhitlik Hizmet Bedeli
Müteahhitlik hizmet bedeli, kentsel dönüşüm sürecinde yer alan proje için müteahhitte verilecek ücret ve kâr payını içerir. Projenin planlanması, sürece başlanması, takip edilmesi ve tamamlanmasına kadar tüm süreci içeren bir süreçtir.
Yıkım ve Hafriyat Masrafları
Kentsel dönüşümün proje ve fizibilite çalışmalarından sonraki ilk adımı yıkım aşamasıdır. Yıkım ve hafriyat masrafları da bu aşamada önemlidir. Kentsel dönüşüm gerçekleşecek yapının yıkılması ve enkazların kaldırılarak çevre temizliğinin sağlanması ile atıkların yönetimi aşamasında meydana gelen tüm maliyetleri içerir.
Tapu, Ruhsat ve Vergi Harçları
Kentsel dönüşümde yer alan süreçlerden biri de izin, ruhsat, tapu ve noter masrafları ve vergilerdir. Belediyeden inşaat ruhsatı alınması, imar durumu, tapu ve harç işlemleri ile ilgili ortaya çıkan masraflar da önemli unsurlardan biridir.
İnşaat Maliyeti
Kentsel dönüşüm sürecinin en önemli faktörlerinden biri inşaat hizmetidir. Mimari işlemler, mühendislik işlemleri, projeler, çevre ve peyzaj projeleri, kazı ve beton işleri, işçilik malzemeleri, inşaatın deprem uygunluğu gibi tüm faktörler maliyete dahil edilir. Tüm projede yüksek maliyete sahip olan unsurlardan biridir.
Kentsel Dönüşümde Pay Dağılımı
Kentsel dönüşümde, dönüşümün gerçekleşeceği yapının maliklerine paylaşımın nasıl yapılacağı merak konusudur. Burada adil olunması ve herkese hak ettiğinin verilmesi oldukça önemlidir. Kentsel dönüşümde pay dağılımı yapılırken önce mevcut arsanın değeri tespit edilir. Hakkı olan herkes, tapudaki kadar arsa payına sahiptir. Paylaşımda bu orana göre yapılır.
Yeni projedeki bağımsız bölüm alanına göre bir değer ortaya çıkar. Dairelerin kaç metrekare olacağı, kat ve cepheye göre değer göz önüne alınır. Yeni yapıdaki imar hakkına göre kat sayısı ve ortak alanlar sonrası kalan bölünebilir alan hesaplanır. Ortak alanlar için ayrı bir hesaplama yapılır. Müteahhittin payı da düşüldükten sonra paylaşım yapılır.
Kentsel Dönüşüm Hesaplama Formülü
Kentsel dönüşüm hesaplama formülü birçok etkenin değerlendirilmesi ile elde edilir. Temel olarak tüm maliklerin hak edişleri ve pay sahiplerinin alması gereken değeri ortaya koymayı başaran formüldür. İşte en sık kullanılan kentsel dönüşüm hesaplama formülü:
Mevcut arsa payının yeni arsa payına oranı ile toplam inşaat alanından müteahhit payının çıkarılıp çarpılması ile elde edilir. Burada arsa payları, müteahhittin aldığı pay gibi faktörler belirleyicidir. Bunların belirlenmesi ile ilgili malikin alacağı pay bulunur.
Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilecek Noktalar
Her projede olduğu gibi kentsel dönüşüm projelerinde de sürece başlamadan önce dikkat edilmesi gereken noktalar vardır. Bunlar kimi zaman bir belge olurken kimi zaman çok daha büyük faktörler olabilir. İşte kentsel dönüşüm sürecinin başından sonuna kadar dikkat edilmesi gerekenler:
Yapıda durum tespiti
Arsa payları ve tapuların kontrolü
Planlama
Müteahhit anlaşması
Hukuki adımlar
Payların belirlenmesi
İnşaat aşaması
Devlet ödemeleri
Teslim süresi ve planlama
Bu aşamalarda belirtilmesi gereken temel bilgiler eksiksiz verilmeli, gereken evraklar eksiksiz alınmalı ve tüm hesaplamalar doğru şekilde yapılmalıdır. Herkesin payları net olarak belirlenmeli, sözleşmeler yapılmalı ve net kararlarla belirtilmelidir.
Kentsel dönüşüm hesaplamasında arsa payı mı esas alınır?
Evet kentsel dönüşüm süreçlerinde arsa payı esas alınır. Arsa payı mülkiyet hakkının temel göstericisidir. Pay dağılımı da bu şekilde yapılır.
Kentsel dönüşümde devlet desteği var mı?
Kentsel dönüşüm devlet tarafından desteklenen bir süreçtir. Bu yüzden oldukça fazla devlet desteği bulunur. Kira desteği, kredi faiz desteği, veri muafiyetleri, şehit yakını ya da engelli ailelerine destek, taşınma destekleri bunlardan biridir.
Müteahhit payı nasıl belirlenir?
Müteahhit payı, her şeyden önce sözleşme ile netleştirilir. İnşaat maliyeti ve müteahhit karının toplam projenin değerine bölünmesinin yüzdesi alınarak pay belirlenir.
Kentsel dönüşümde ek ödeme çıkabilir mi?
Evet ek ödeme kentsel dönüşümde çok sık rastlanan bir durumdur. Bunun ilk sebebi projenin başında yanlış maliyet hesaplaması olabilir. Müteahhittin yeni talepleri, yeni dairenin daha değerli olması, dengesiz dağılımlar, proje dışı çıkan masraflar gibi durumlar ek ödeme sebeplerindendir.
Her daireye eşit metrekare verilir mi?
Kentsel dönüşümde eşit metrekare şartı yoktur. Yeni binadan verilecek olan paylaşımlar arsa payı, mevcut haklar ve konuma göre değişir. Yani farklı cephedeki farklı arsa payına sahiplere aynı oranda metrekare vermek adil olmayacaktır.
