Kazandırıcı Zamanaşımı Şartları ve Tapu Tescil Süreci

Kazandırıcı Zamanaşımı Nedir?

Bir taşınmaz, uzun yıllar boyunca malik sıfatıyla, çekişmesiz ve aralıksız olarak kullanan kişi için verilen bir hak olan kazandırıcı zamanaşımı, bu kişinin yani zilyet olan kişinin mülk kazanmasını sağlar. Bu zilyetlik durumunun kesintisiz ve çekişme durumu olmadan 20 yıl boyunca devam etmesi gerekir. Burada önemli olan bu taşınmazın tapusuz ve mülkiyetsiz olmasıdır.

Kazandırıcı Zamanaşımının Amacı

Kazandırıcı zamanaşımı öncelikle fiilen kullanan ancak herhangi bir hakkı olmayan kişinin, mülkiyetsiz ve tapusuz olan bu taşınmazı almasını amaçlar. Kazandırıcı zamanaşımının amaçları:

• Uzun süredir sorunsuz ve çekişmesiz kullanan kişinin mülkiyetin güvenliğini de sağlar. 

• Atıl halde kalan bu taşınmaz ekonomik olarak değer kazanır.

• Resmi olarak malik olmayan kişinin yıllar sonra malik olması sağlanır.

Tüm bunlar kazandırıcı zamanaşımının amacını ifade eder. Kazandırıcı zamanaşımının en önemli şartı 20 yıl gibi bir sürenin kesintisiz olması ve herhangi bir çekişme olmamasıdır.

Tapusuz Taşınmazlarda Mülkiyetin Kazanılması

Türk Medeni Kanunu tarafından belirlenen tapusuz taşınmazlar mülk kazanma durumu kazandırıcı zamanaşımı ile mümkündür. Söz konusu taşınmaz atıl bile olsa tapusuz olması gerekir. Kamu malı olmamalı ve zilyet malik gibi taşınmazı uzun yıllardır kullanıyor olmalıdır. Mahkeme tarafından taşınmazın tapusuz olması ve uzun süreli kullanım önemlidir.

Uzun Süreli Fiili Zilyetliğin Kazanılması

Uzun süreli fiili zilyetliğin kazanılması için uzun süredir kesintisiz olarak atıl ya da kullanılmayan tapusuz taşınmazda oturulması gerekir. Malik gibi kullanan ancak resmiyette malik olmayan kişinin mülkiyet hakkını da böylece ele alması sağlanır. Örneğin bu taşınmazı ekip biçmek, bakımlarını yapmak ya da malik gibi başkalarının müdahalesini önlemek olabilir. Mahkeme tarafından bu hakkın verilebilmesi için uzun süreli fiili zilyetliğin de gerçekleşmesi gerekir.

Kazandırıcı Zamanaşımı Şartları

Kazandırıcı zamanaşımı, malik olmayan ancak malik gibi yaşayan kişinin resmi olarak da mülkiyet hakkı kazanmasını sağlar. Kazandırıcı zamanaşımının temel şartları:

• Malik sıfatıyla zilyetlik

• Kesintisiz ve çatışmasız zilyetlik

• Dürüstlük içeren zilyetlik

• Tapusuz bir taşınmaz olması

Kazandırıcı zamanaşımı bu şartların hepsinin sağlanması durumunda mahkeme tarafından mülkiyet hakkının verilmesini sağlar.

Malik Sıfatıyla Zilyetlik

Malik sıfatı ile zilyetlik, taşınmazı kullanan kişinin sanki malın sahibiymiş gibi fiilen kullanması ve dışarıdan da bu şekilde anlaşılmasıdır. Kendinin artık o mülk üzerinde hak iddia etme durumu olur. Buna sahiplik iradesi denir ve taşınmaz kendisi için kullanılır. Fiili olarak tasarruf etme hakkı da vardır. 

Kesintisiz ve Aralıksız Zilyetlik Süresi

Mülkiyet kazandıran kazandırıcı zamanaşımı için ilk önce tapusuz taşınmazın kesintisiz şekilde kullanılması gerekir. Bu süre kesildiğinde yeniden başladığında üzerine koyarak ilerlemez ve sıfırdan başlar. 20 yıl boyunca kesintisiz olarak zilyetliğin sürmesi gerekir. Kesintiye uğratacak herhangi bir olay olmamalıdır.

Dürüstlük Kuralına Uygun Zilyetlik

Dürüstlük kuralına uygun olan zilyetlik için kişinin niyetinin de iyi olması gerekir. Bu sayede hukuka da uygun ve ahlak sınırları çerçevesinde ilerlemesi gerekir. Kötü niyetli şekilde taşınmazı malik olarak kullanmamak gerekir. Dürüstlük ve iyi niyete aykırı davranış olması durumunda zilyetlik mülkiyet kazandırmaz.

Tapusuz Taşınmaz Olması

Bir taşınmazı maliki gibi kullanmak ve kesintisiz süre sonrasında mülkiyet hakkı kazanmak isterseniz ilk şart taşınmazın tapusuz olmasıdır. Tapu kaydı olan bir taşınmazda zilyetlik olmaz, mülkiyet hakkı alınamaz. Bu yüzden en az 20 yıl gibi bir süre malik olarak kullanmak ancak herhangi bir malikinin resmi olarak olmaması gerekir. 

Kazandırıcı Zamanaşımı Süresi

Kazandırıcı zamanaşımı süresi, bir taşınmazı resmi sahibi olmadan maliki gibi kesintisiz olarak 20 yıl kullanmayı ifade eder. Fiili olarak kullanım başladığından beri bu süre başlar. Ancak herhangi bir sebepten süre kesintiye uğrarsa bu yeniden sıfırdan başlamayı gerektirir. Aynı zamanda bu süre içerisinde çeşitli çekişmeli durumların da olmaması gerekir.

Kazandırıcı Zamanaşımı ile Mülkiyetin Kazanılması

Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanılması, artık resmi olarak da mülkiyetin kazanılmasını ifade eder. Tapusu olmayan taşınmazın 20 yıl boyunca çekişme olmadan ve kesintisiz olarak kullanılması ile kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması hakkını verir. Bu taşınmazın fiili olarak kesintisiz şekilde kullanılması sonrasında mahkeme tarafından mülkiyet hakkının verilmesi anlamına gelir. 

Dava Yoluyla Tescil Talebi

Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı yapmak isteyen zilyedin dava yoluyla tescil talebi için mahkemeye başvurudur. Tapusuz olan taşınmazın artık kendi mülkiyetine geçmesini isteyen zilyet, bunun için mahkemeye başvurur. Zilyet, dava açtıktan sonra mahkeme tarafından inceleme yapılması beklenir.

Mahkeme Kararıyla Tapuya Tescil

Mahkeme kararı ile tapuya tescil süreci tüm koşulların sağlanması ve herhangi bir engel olmaması durumunda geçerlidir. Bu durumda mahkeme kararı ile mülkiyet hakkı resmi olarak kazanılır. Tüm şartların sağlandığından emin olan zilyet, mahkemede kazandırıcı zamanaşımı davası açar ve incelemelerin ardından mahkeme kararı ile tescil yapılır.

Tespit Davası ve İspat Araçları

Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet durumunda tespit davası ve ispat araçları zilyetlik koşullarını sorunsuz ve eksiksiz şekilde sağladığını kanıtlar.  Kazandırıcı zamanaşımı tescil davası ile mahkeme aracılığı ile bu durumun tespit edilmesini sağlar. Ardından ispat araçları ise zilyetliğin ispatı için kullanılan delilleri içerir. Bunlar:

• Tanıkların ifadesi

• Bilirkişi tarafından hazırlanan inceleme raporu

• Taşınmaz için yerinde inceleme

• Resmî belgeler

• Görsel deliller

Tüm bunların incelenmesi sonucunda mahkeme kararı ile zilyete mülkiyet hakkı verilir.

Kazandırıcı Zamanaşımı Davası

Tapusu ve maliki olmayan taşınmazda oturan kişinin 20 sene boyunca taşınmazın malikiymiş gibi kullandığını ileri sürerek açtığı davadır. Mahkemeden talebi, bu taşınmazın artık kendisine ait olduğu için adına tapu tescilidir. Bu mülkiyetin hukuki ve resmi hale gelmesini sağlamak için açılan tespit niteliğinde bir davadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kazandırıcı zamanaşımı davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın niteliğine göre belirlenir. Asliye Hukuk Mahkemesi ve taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme yetkilidir. Bu kesin olan bir yetki olduğu için bu dava başka yerde açılırsa reddedilir.

Dava Dilekçesi ve Gerekli Belgeler

Dava dilekçesinde kimlikler, adres bilgileri, taşınmaz bilgileri, davalının bilgileri ve söz konusu taşınmazla ilgili olaylar ele alınır. Dilekçede hukuki dayanaklar ve talep sonucu da ele alındıktan sonra imza ve tarihlerin atılaması ile dilekçe tamamlanır. 

Kazandırıcı zamanaşımı davası için gereken belgeler ilk olarak kimlik belgeleri, ardından taşınmazla ilgili belgeler ve zilyetliği ispatlayan belgelerdir. Dava açılırken yatırılan harçlar da evrakları ile sunulabilir.

Bilirkişi İncelemesi ve Keşif Süreci

Bilirkişi incelemesi ve keşif süreci, mahkemenin kararında en etkili faktörlerden biridir. Bilirkişi incelemesi mahkeme tarafından istendiğinde atanır. Bilirkişi incelemesinde taşınmazın konumları, sınırları, kullanım şekli ve tapu kaydı olup olmadığı incelenir. Davacının malik gibi kullandığı zamanı, sınır ilişkilerini raporlar. Keşif süreci ise fiili durumun görülmesi için yerinde keşifi içerir. Keşifte hakim, avukatlar, tanıklar ve bilirkişiler yer alır. Taşınmaz yerinde görülerek tanıklar dinlenir ve rapor yazılır.

Mahkeme Kararı Sonrası Tapu İşlemleri

Mahkeme kararı ile kazandırıcı zamanaşımı davasının kazanılmasıyla taşınmaz resmi olarak davacının adına tescil edilir. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra tapu işlemlerinin yapılması gerekir. kesinleşen kararın örneği, tapu müdürlüğüne gönderilerek davacı adına taşınmazın tescili sağlanır. Böylece tapu kaydı düzenlenerek zilyet, taşınmazın resmi sahibi olur.

Kazandırıcı Zamanaşımı ile Olağan Zamanaşımı Arasındaki Fark

Her ikisi de zamanla ilgili hukuki sonuçları olan davalar olsa da kendi aralarında farkları da bulunur.

Kazandırıcı zamanaşımı ile olağan zamanaşımı arasında farklar bunlar olurken, niyet her ikisinde de bazı mağduriyetleri gidermek ve olumlu yönde sonlandırmaktır.

Kazandırıcı Zamanaşımı Hangi Durumlarda Uygulanmaz?

Uzun süre fiili olarak kullanılan her taşınmaz için kazandırıcı zamanaşımı davası açılamaz. Belirli şartları vardır:

• Tapusu olan taşınmazlar

• Devlet ve kamu mallarında

• Kötü niyetli durumlarda

Bu durumların yalnızca birinin olması ve ispatlanarak tespit edilmesi durumunda dava açılamadan reddedilir.

Tapulu Taşınmazlarda

Kazandırıcı zamanaşımı davası yalnızca tapusuz taşınmazlar için geçerlidir. Tapusu olan herhangi bir taşınmaz için kazandırıcı zamanaşımı mümkün değildir.

Devlet ve Kamu Mallarında

Tasarruf hakkı ve hükmü devlete ait olan taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımı uygulanamaz. Ormanlar, parklar, deniz, meydan gibi alanlar da buna örnek olarak gösterilebilir. 

Haksız ve Kötü Niyetli Zilyetlikte

Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanılmasında kötü niyetli davranış ve haksız durumlar, bu durumun engelleyicilerinden biridir. Gasp, hile, sahtecilik, kesintili kullanım ya da başkaları ile çekişmeli durumlar kazandırıcı zamanaşımını davasını engelleyen faktörler arasında yer alır.

Kazandırıcı zamanaşımıyla tapu alınabilir mi?

Evet taşınmazın tapusu yoksa ve malik belli değilse dava yoluyla tapu alınabilir.

Hangi taşınmazlarda uygulanır?

Tapusu olmayan, maliki belli olmayan ve kamu malı olmayan devletin özel mülk taşınmazlarında uygulanabilir.

20 yıl dolmadan dava açılabilir mi?

Hayır, mutlaka 20 yıllık ve kesintisiz zilyetlik süresinin dolması gerekir.

Kazandırıcı zamanaşımı kamu mallarında geçerli mi?

Hayır kamu mallarında geçerli değildir.

Süre kesintiye uğrarsa ne olur?

Çeşitli sebeplerle süre kesintiye uğrarsa süre baştan başlar.

Tapulu taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımı olur mu?

Tapulu taşınmazlarda yalnızca tapu iptali ve tescil davası yolu mümkündür.

Kazandırıcı zamanaşımı davası ne kadar sürer?

Ortalama olarak 1 ile 3 yıl arasında değişir.

Dava masraflarını kim öder?

İlk etapta davacı öder. Davanın kazanılması durumunda masraflar ve vekalet ücretleri karşı taraftan sonradan tahsil edilir.