Zilyetlik: Tanımı, Türleri ve Hukuki Sonuçları

Kelime manası ile zilyetlik, sahibinin kim olduğu önemli olmadan bir menkulün sahipliğini elinde bulunduran ve halihazırda bu menkulü kullanan kişi anlamına gelmektedir. Hukuki açıdan ise fiili bir hakimiyet anlamına gelirken, bu durumda da hakimiyet sağlayan kişinin gerçek veya tüzel kişi olması önem arz etmez. Yani zilyet, bir menkulü hakimiyetinde bulunduran kişidir. 

Zilyetlik Nedir? 

Zilyet, hakimlik sağlayan kişi anlamına gelmek ile birlikte zilyetlik; bir menkul ile kişi arasında kurulmuş hakimiyet bağını ifade eder. Bir gayrimenkulün sahibi olsa da olmasa da bu gayrimenkulü kullanma hakimiyetini elinde bulundurma anlamına gelmektedir. Bu hakimiyet fiili bir yapıya sahiptir. Yani zilyet gayrimenkul üzerinde örneğin; irtifak ya da taşınmaz yükü gibi hakları fiilen kullanır. 

Zilyetlik sağlayabilmek için zilyet durumunda bulunan kişinin temel olarak bu eylemi gerçekleştirecek bir iradeye sahip olması ve fiili bir hakimiyet oluşturması koşulu gerekir. Yani bir malın kazara ele geçirilmesi ya da bilinçsiz şekilde hakimiyet kurulması, zilyet sıfatı elde edilmesine imkan tanımaz. Zira hukuki anlamda zilyettik hak olmaktan ziyade bir hukuki hal olarak görülür. Zilyetliği taşıyan zilyet konumundaki kişinin haklı bir gerekçesi bulunması zorunlu olmamak ile birlikte bir hakka dayanılmadan hukuki sonuçlar ortaya çıkar.

Zilyetlik kavramı ifade edilirken mutlak bir şekilde de bazı fonksiyonlar üzerinde durulması gerekir. Çünkü gerek taşınabilir gerek taşınmaz bir mal açısından zilyetlik ifadesi kullanılabilirken; ana fonksiyonlar aşağıdaki şekilde ifade edilebilir. 

• İktisap çok genel bir çerçeveye sahip olurken; genellikle eğer kişi bir zilyetliğe çok uzun yıllar boyunca sahip olduğunda herhangi bir sorun yaşanmıyorsa, çok daha uzun zaman boyunca da bu hakka sahip olması bir nevi doğruluk oluşturur. 

• Eğer zilyettik işlevi iyi niyet ortaya koyarak bir mülkiyet karinesi sağlayabiliyorsa, kişinin bunu ispat edebilmesini sağlar. 

• Yasal çerçevede bir mal veya gayrimenkul için zilyet olan şahıslardan bu eşya veya gayrimenkul hiçbir neden olmadan geri alınamaz ya da üzerinde bir hak ileri sürülemez. Bu durum huzuru koruma ve sürdürme fonksiyonu sağlar. 

• Ayrı bir noktada da zilyetlik şahsın sahip olduğu malı koruma hakkını ifade eder. Eğer geçici olarak hakkın devredilmesi durumunda mal bir zarara uğruyor gibi bir düşünce oluşursa, malın korunması hakkı zilyetlik sayesinde ortaya çıkar.

Zilyetlik Türleri

Zilyetlik değişen çeşitlerde bir ayrıma göre incelenebilecek bir durumdur. Bu durumların her birinde zilyet farklı koşullarda hakimiyet sağlar ve hem işleyiş hem de sonuçlar farklı olur. Temel olarak alt başlıkta en sık karşılaşılan zilyetlik türleri ifade edilecek olsa da türler arasında hakka dayanan zilyet kavramı veya herhangi bir hakka dayanmayan zilyetlik kavramı da yer alır. 

Asli Ve Fer'i Zilyetlik

Net bir fark ile zıt yöntemler sayesinde ortaya çıkan bu çeşitlerde asli zilyetlik aslen elde edilir. Yani bir gayrimenkule şahsın malik niteliğinde sahip olması asli zilyetlik ortaya çıkarır. Öte yandan fer’i zilyetlik durumunda ise yan bir zilyetlik anlamı ifade edilir. Yani bu durumda asıl zilyet gölgesinde yan bir zilyetlik durumu ortaya çıkar. 

Genellikle birden çok zilyetlik görülmesinde asli ve fer’i zilyetlik kavramları ile karşılaşılır. Elbette asıl anlamına gelen asli zilyetlik kavramı, fer’i zilyetlik kavramına göre daha üst bir noktada yer alır. Fer’i zilyetlik bu sahipliğini asli zilyetliğe bağlı şekilde elde etmektedir. Örneğin; temel olarak arsasını tarım için bir çiftçiye kiralayan kişi asli zilyet anlamına gelirken, icara tutan kişi ise fer’i zilyet anlamını oluşturmaktadır. 

Dolaylı Ve Doğrudan Zilyetlik 

Bir eşya ya da gayrimenkul üzerinde fiili hakimiyet elde edilebilmesi için kişi veya tüzel kişilik hiçbir aracılık bulunmadan dolaysız yani doğrudan zilyetlik elde edebilir. Fakat bir eşya ya da taşınmaz üzerinde başka birinin aracılık etmesi ile birlikte fiili hakimiyet ortaya çıktığında ise dolaylı zilyetlik kavramı ortaya çıkar. Yani örnek olarak boş bir arazide direkt olarak kişinin tarım yapmaya başlaması dolaylı zilyetlik olur. Fakat arsa sahibinin izni ile aynı etkinliği gerçekleştirmesi dolaylı zilyetlik oluşturur. 

Birlikte Zilyetlik 

Eşya veya taşınmaz gibi bir mal üzerinde tek kişi zilyetlik oluşturabileceği gibi birden fazla kişinin birleşerek bir zilyet üzerinde birleşmesi ise birlikte zilyetlik anlamına gelir. Bu durumun oluşmasında iki değişen yol yer alırken; ilkinde her birey taşınmaz üzerinde diğer zilyetlerden bağımsız bir şekilde hakimiyetini sürdürebilir. Bu durum müşterek zilyetlik anlamına gelir. Diğer yoldan bakıldığında ise birlikte zilyetlik sağlayan kişiler hakimiyet kurdukları gayrimenkul veya malı bir arada kullanabiliyorsa, yani diğer zilyetler olmadan kullanım imkanı bulunmuyorsa, iştirak halinde zilyetlik veya diğer adı ile elbirliği ile zilyetlik ortaya çıkar. 

Zilyetliğin Kazanılması 

Zilyettik çeşitli yollardan kazanılabilecek bir hakimiyettir. Bu noktada da aslen kazanma, devren kazanma veya miras gibi kanuni bir yol ile kazanma durumlarından bahsedilebilir. 

Fiilen Ele Geçirme 

Zilyettik elde edebilmek için bir eşya veya gayrimenkul üzerinde herhangi bir kişinin rızasına ihtiyaç duyulmadan kişinin kendi iradesini kullanarak fiili hakimiyet elde etmesi, fiilen ele geçirme yani aslen kazanma anlamına gelir. 

Devir Ve Teslim Yoluyla Kazanma 

Eğer bir eşya veya taşınmaz üzerinde kişi sahip olduğu fiili hakimiyeti kendi rızası ile isteyerek birine devrederse, bu durumda devir yolu ile zilyetlik kazanılır. Yine örnek olarak sahip olunan bir evin başka bir kişiye bağışlanması yolu ile teslim edilmesi durumunda fiili hakimiyet teslim sureti ile el değiştirilmiş yani başka bir kişi tarafından kazanılmış olur. Yani devir ya da teslim yolu ile zilyetlik kazanılmasında özellikle rıza yer alır. Öte yandan bir eşya ya da gayrimenkulüm şahsın ölümü nedeni ile mirasçılarına kalması durumunda kazanılan hakimiyet yine devren zilyetlik kazanma anlamına gelir. 

Kanunen Veya Mahkeme Kararıyla Kazanma

Miras Hukuku gibi hukuklar sayesinde vefat eden kişiden mirasçılarına kalan malın fiili hakimiyetinin el değiştirmesi durumu aslında bir nevi kanunen zilyetlik kazanma anlamına da gelir. Öte yandan örnek olarak bir borçlu borcunu zamanında ödemediğinde alacaklının ipotek koydurmuş olduğu gayrimenkule kanunen sahip olması ve mahkeme kararıyla eşya ya da gayrimenkulün satışının yapılması ile zilyetliğin değişmesi durumunda da bu yöntem ile zilyettik kazanma sağlanır. 

Zilyetliğin Devri 

Zilyettik örnek olarak bir gayrimenkul üzerinde fiili hakimiyet oluşturmak anlamına gelirken, bu hakimiyet rıza ile aslen veya dolaylı dolapsız yoldan sağlanabilir. Sonrasında ise zilyetliğin devri teslim yolu ile veya teslimsiz bir şekilde gerçekleşebilir. 

Teslimle Devir 

Zilyet malını başka birine devretmeyi tercih ettiğinde, devren kazanma yolu ile zilyetlik elde edilir. Örneğin; bir gayrimenkulün satışının veya kiralamasının yapılması ile devren zilyetlik kazanılır. Bu kazanma yolunda da teslim yolu ile devir yapılırken, gayrimenkul veya eşya üzerindeki fiili hakimiyet elde etmeyi oluşturan tüm faktörler teslim edilir ve bu işlem için bir anlaşma sağlandığında teslim yolu ile nakil gerçekleştirilir. 

Teslimsiz Devir (Zilyetliğin Devri Anlaşması) 

Teslimsiz devir yönteminde ise değişen yollarda işlem yapılması mümkün olmaktadır. Bazen bir temsilci vasıtasıyla bazen hükmen teslim yolu ile bazen havale yöntemi ile bazen de yatırım aracı senetleri teslim edilmesi yöntemi ile nakil yapılabilir. Ana amaç olarak aslında hükmen teslim örneğinden ilerlenirse, gayrimenkul üzerinde fiili hakimiyet direkt olarak devredilmez. Yani zilyet fiili hakimiyeti sürdürse de örneğin; zilyet arazisini satmıştır ve fakat aynı arazide tarım ve hayvancılık yapmaya devam eder. 

Teslimsiz devir yani zilyetliğin devri anlaşmasında zilyetlik el değiştirse de fiili hakimiyet el değiştirmez. Örneğin; vadeli araçlar ile yani senetler ile bir gayrimenkulün satışı birine yapıldığında teslim, borcun bitmesine kadar gerçekleşmez ve sadece borç bitince uygulanacak bir zilyetliğin devri anlaşması ortada yer alır.

Zilyetliğin Temsilci Aracılığıyla Devri

Eğer devir yoluyla bir zilyetlik kazanılırken eşya ya da gayrimenkul üzerinde fiili hakimiyet sağlayan vasıtalar bu eşya ya da gayrimenkulü kazanan kişiye devredilmek yerine onu temsil eden bir kişiye teslim edilirse, bu durumda zilyetlik temsilci vasıtasıyla devredilmiş olur. Çünkü Türk Medeni Kanunu 978. maddesi bağlamında eğer teslim bir temsilciye yapılıyorsa, temsil edilene yapılmış şekilde zilyettik devredilir hükmü bulunmaktadır. Zira bu durumda temsilci sıfatına sahip olan kişi, kendisi zilyetlik hakimiyeti hakkına sahip olmadığı için sadece temsilci durumunda yer alır. 

Zilyetlik İle Mülkiyet Arasındaki Fark 

Gayrimenkullerde zilyetlik kavramında gayrimenkul üzerindeki irtifak hakkının ve gayrimenkul yüklerinin sağladığı hakların fiilen kullanılması mümkündür. İşte bu noktada zilyetlik ile mülkiyet arasında kavramsal farklılıklar yer alır. Kişinin zilyet konumuna gelebilmesi için eşya veya gayrimenkule tam anlamı ile sahip olması gerekliliği bulunmaz. Çünkü fiili hakimiyet sağlaması yeterlidir. Mülkiyet ise bir eşya, mal veya gayrimenkul üzerinde hak elde edilebilmesi ve zilyetlik malın kullanım hakkına sahip olunmasıdır. Yani mülkiyet sahibi gerçek mal sahibi anlamına gelirken, zilyet ise bu mal üzerinde kullanma hakkına sahip olur. 

Zilyetlik mülkiyet hakkı kazandırır mı? 

Zilyetlik hakkının elde edilmesinde örneğin bir gayrimenkulün satış ve devir yolu ile teslim edilmesi ya da temsilci aracılığı ile teslim edilmesi sağlanırsa mülkiyet elde edilebilir. 

Birden fazla kişi aynı malda zilyet olabilir mi?

Birden fazla kişi bir arada bir mal ve gayrimenkul üzerinde bağımsız kullanım ile veya birlikte kullanım ile zilyetlik sağlayabilir. 

Zilyetlik devri için tapu gerekir mi?

Eğer devir yolu ile yani malın bağışlanması veya satışı gibi bir yol ile zilyetlik devredilecekse, tapu ihtiyacı yer alırken; kiralama gibi işlemlerde kira kontratı zilyetlik devri sağlar. 

Zilyetlik kazandırıcı zamanaşımı ile birleşirse ne olur?

Kazandırıcı zaman aşımı kavramı belirli bir vakit boyunca zilyetlik kullanımı sağlanması ile birlikte mülkiyet hakkı elde edilebilmesidir. Bu durumda zilyetliğin özellikle bir süreye tabi olması göz önünde tutulduğunda örnek olarak bir taşınmaz üzerinde aralıksız 20 yıl malik sıfatı zilyetlik sağlamış olan kişi bu taşınmaz üzerinde tapu kütüğünde tescil ile mülkiyet hakkı talebinde bulunabilir. 

Zilyetlik kötü niyetli olabilir mi?

Eğer zilyet, zilyetliğin haksız bir yapıya dayandığını bilmesine rağmen veya bunu algılayabilecek bir durumda olmasına rağmen fiili hakimiyeti sürdürüyorsa, haksız zilyetlik durumu ortaya çıkar.

Tapusuz taşınmazda zilyetlik ne ifade eder?

Eğer bir taşınmazın tapuda kaydı yer almıyorsa, bu taşınmaz menkul bir mal anlamına gelirken; bu gibi mallarda mülkiyetin devri ile birlikte zilyetlik karşı tarafa devredilmiş olur. 

Zilyetlik davası ne kadar sürer?

Bir mal veya gayrimenkul sahibi zilyetliğin kendisi rızası dışında temin edildiğini düşündüğü durumda 5 yıl içerisinde dava açma hakkına sahiptir. Mülkiyeti kazanabilmesi açısından zilyetlik davası ise 10 yıllık bir süre öne sürer. 

Zilyetlik hırsızlıkla kazanılırsa hak doğar mı? 

Fiili hakimiyet açısından hırsızlık veya gasp gibi eylemler eşya üzerinde dolaysız zilyetliğin kazanılması anlamına gelse de bu durum haksız zilyetlik anlamını da oluşturur.