Taşkın Yapı: Tanımı, Şartları ve Tapu Düzenleme Süreci

Türkiye sınırlarında Tapu ve Kadastro Müdürlükleri aracılığı ile sağlanan kadastro işleminin temel amacı; her arsanın sahip olduğu alanı çeşidini, hudutlarını ve kullanım mantığını ortaya koyarak tapu sicilinde kayıt altına almaktır. Kesinleşen kayıtlar herkese karşı mülk sahibinin haklılığını ortaya koyarken, mülkiyet hakkı ise dokunulmaz bir haktır. Ancak taşkın yapı gibi yapılar bu hakka karşı bir taciz anlamına gelirken; unsurları, sonuçları ve çözümleri yer alır. 

Taşkın Yapı Nedir? 

Bir arsa sahibinin kendi arsası sınırlarını aşması ile birlikte komşu arsaya taşan bir yapıyı inşa etmesi ile birlikte ortaya çıkan yapı taşkın yapı şeklinde ifade edilir. Yani arsa sahibi kendi taşınmazının mülkiyet sınırlarını aşmış olmak ile birlikte sınır konumundaki arazilerin zeminine, komşu arsanın hava sahasına ya da toprak altındaki bölümlerine bazen haklı bazen haksız bir şekilde taşma görülebilir. 

Taşkın Yapının Unsurları 

Bir taşkın yapıdan bahsedilebilmesi için yapı ile birlikte belirli unsurların yani şartların ortaya çıkması gerekliliği bulunmaktadır. Temel olarak da bu gereklilikten aşağıdaki şekilde listelenebilir. 

• Yapı mutlak bir şekilde komşu arazinin üzerine taşma göstermelidir. 

• İnşa edilen yapı kalıcı bir niteliğe sahip olmalıdır. 

• İnşa edilen taşkın gösteren yapı, komşu arazi veya arsa sahibinin rızası alınmadan inşaat edilmelidir. 

İnşaatın Kısmen Komşu Araziye Taşması 

Bu tarz yapılarda ana unsurlardan birisi inşa edilen yapının tamamı ile değil ancak belirli bir kısmı ile komşu araziye taşıma göstermiş olmasıdır. Yani örnek olarak bir apartmanın balkon gibi çıkmaları komşu araziye taşabilir.

İnşaatın Kasıt Veya İhmal Sonucu Yapılması 

Yapı inşaatını gerçekleştiren arsa sahibi taşma gösterecek şekilde inşa ederken, bu yapılaşmayı bazen kasıtlı olarak ileride bir hak elde etme ihtimaline karşı gerçekleştirebilir. Bazen ise özellikle yapı müteahhitleri projelerin yanlış uygulanması veya dikkatsizlik sonucu uygulamada bir ihale bağlı bu tarz bir taşma gerçekleştirebilir. 

Komşu Taşınmaz Sahibinin Rızasının Bulunmaması 

Eğer sınır komşusu olan arsa veya arazi sahibi taşkın yapı için inşaat öncesinde rıza vermiş ise zaten bu durumda taşkın yapıdan söz etme ihtimali ortadan kalkar. Bu neden ile taşkın yapı unsurları arasında komşu taşınmaz sahibinden rıza alınmamış olması yer almaktadır. 

Taşkın Yapı Nasıl Oluşur? 

Genellikle bazı durumlarda arsa sahipleri inşaat gerçekleştirirken kasıtlı şekilde taşkın yapı inşaatı gerçekleştirebilir. Ancak çoğu zaman bir taşkın yapının oluşmasında yanlış bir sınır belirlemesi, kadastro problemleri veya ihmal gibi ayrıntılar yer alır. 

İnşaat Sınırının Yanlış Belirlenmesi 

Bir arsa üzerinde yerel yönetimlerin belirlediği oranlara bağlı olarak örneğin arsanın tamamında %30'u aşmayacak şekilde inşaat yapılabilir. Ayrıca inşaatın arsanın belirlenen bir cephesinde yola bakacak şekilde ve sokaktaki diğer yapılara uygun bir cephe ile yapılması gibi koşullar yer alır. Buna bağlı hazırlanan bir projede inşaat için arsa içerisinde sınırlar tespit edilir. Ancak mühendislik çalışmalarında bir hata yapılması nedeni ile inşaat sınırları yanlış tespit edildiğinde, inşaatın uygulanması sonrasında komşu arazi üzerinde bir taşkın yapı ortaya çıktığı belirlenebilir. 

Kadastro Veya Aplikasyon Hatası 

Yapılaşma kadastro parseli sınırlarına göre yapılırken, parsel üzerinden ilerlenerek taşkın yapı sonucu elde edilse de Tapu ve Kadastro Müdürlükleri tarafından daha önce gerçekleştirilen çalışmalarda bir aplikasyon hatası bulunduğu sonucuna da varılabilir. 

Komşu Arsanın Farkında Olunmadan İhlal Edilmesi 

Genellikle görünür şekilde kaba inşaat oluşturulurken, yapı sahibi kendi arsası üzerinde inşaatı sürdürür. Ancak çoğu zaman binanın çıkma şekilde inşa edilen balkonları, teraslar, bahçe duvarı veya yer altına inşa edilen kömürlük gibi birçok yapı taşkın yapı niteliğine sahip olabilir. Çünkü yapılaşma sırasında farkında olunmadan bir komşu arsa ihlali sağlandığı için bir taşkın yapı durumu ortaya çıkar. 

Taşkın Yapının Hukuki Sonuçları 

Temel olarak bir arsa ya da arazi üzerinde yapı inşa edildiğinde ortaya çıkan yapı, arazi sahibinin malikliğinde yer alır. Fakat bazı istisnai durumlarda taşkın yapı ortaya çıkarken, yapı kendi arsası sınırlarının dışına taşmış olduğu için mülk ihlali ortaya çıkar. Hukuki çerçevede hak irtifakı uygulaması dışında inşa edilen bir yapının komşu arsaya taşma göstermesine dair bir izin sağlayan yasal hak yer almamaktadır. 

Üst hakkı irtifakı ise bir arsa sahibinin başka birinin sahipliğinde bulunan arazinin alt veya üst kısmında yapı inşa etme hakkını temin ettiği irtifak hakkıdır. Bu anlamda üst hakkı irtifakı elde edilmemişse, herhangi bir hukuki haklılık ile birlikte inşa edilen yapının sınırlarını aşmaması gerekir. Buna bağlı olarak taşkın yapı durumu ile karşılaşıldığında ortaya çıkan temel iki hukuki sonuç aşağıdaki şekilde ifade edilebilir. 

• Öncelikli olarak bir arazi üzerinde taşkın yapı bulunuyorsa ve bir üst hakkı irtifakı da yer almıyorsa, hukuka aykırı bir şekilde komşu arsaya taşkın gerçekleştirilmiştir ve Türk Medeni Kanunu çerçevesinde yaptırımlar ile karşılaşılabilir.

• Eğer bir arsada taşkın yapı bulunuyorsa ve bu taşkın durumunun oluşmasına izin verilen bir üst hakkı irtifakı bulunuyorsa, komşu arsa üzerinde yapının devam ettirilmesi kanunen bir hak ortaya koyar. 

İyi Niyetli Taşkın Yapı Durumu

Hukuki çerçevede taşkın yapının ortaya çıkması sonucunda iyi niyet ifadesi kullanılabilmesi için inşaatı yapan şahsın gerçekten iyi bir niyete sahip olması gerekir. Çünkü iyi niyet koşulu ortaya çıkmadığında öteki durumlarda bir araştırma gerçekleştirilmeden hukuki yaptırım yoluna gidebilir. 

Türk Medeni Kanunu 725. maddesi çerçevesinde taşkın yapıda haklılık ortaya çıkabilmesi için öncelikli koşul inşaat yapılan arsa sahibinin iyi niyetli olmasıdır. Çünkü arsa sahibi yapı inşaatı sırasında çok dikkatli bir davranış sergilese dahi bazen ihmal, bazen kadastro problemleri veya yanlış bir proje gibi ayrıntılar sonucu taşkın yapı ortaya çıkabilir. Bu durum kasıtlı bir durum oluşturmadığı için iyi niyet göstergesi ortaya koyar. 

İyi niyet durumunda taşkın inşaatı gerçekleştiren şahıs bu inşaat nedeni ile başkasının mülkünü taciz ettiğinin fark etmediğinden haklı bir sebep yer alır ve yasanın uygulanmasını gerektirecek bir hal ortaya çıkar. 

Kötü Niyetli Taşkın Yapı Durumu 

Taşkın yapının ortaya çıkması sonrasında karşılaşılacak sonuçlarda göz önünde bulundurulan en önemli ayrıntılardan birisi de kötü niyetli bir yaklaşımın bulunup bulunmadığıdır. Taşma inşa edilen arsanın malikliği kötü bir niyet ile sağlanmışsa, bu gibi bir süre sonrasında yapı sahibi üst irtifak hakkı elde etme ya da taşma gösterilen arazinin mülkiyetini devir hakkı isteme gibi talepleri çok zor gerçekleştirebilir. 

Taşkın Yapıda Mahkeme Kararları Ve Çözüm Yolları 

Taşkın yapı durumu ortaya çıktığında inşa edilen yapının sahibinin veya yapıya ait mülkiyet hakkını devir almış kişilerin itiraz gerçekleştirmeyen arsa malikine dava açma hakkı bulunmaktadır. Fakat bu durumda taşkın yapılan arsa sahibinin en geç 15 gün bir süre içerisinde itiraz etmesi durumunda ise dava açılma hakkı ortadan kalkar. 

Hukuki olarak yapı mülkiyeti eğer arsa mülkiyetinden yüksek bir konumda yer alıyorsa, arsanın taşkın yapıyı inşa eden kişiye iyi bir niyet ile devri talep edilebilir. Ancak yine arsa sahibi bu taşkını belirledikten sonra 15 gün içerisinde itiraz gerçekleştirilirse, yapının ortadan kaldırılması davası açılabilir veya taşkın nedeni ile bir bedel ödenmesini talep edebilir. Bu durumda ise imar kurallarına göre bir aykırılık yer alıyorsa, imar mevzuatı göz önünde tutulur ve taşkın yapı sahibi cezai durum ile karşılaşabilir. 

Taşkın Yapının Yıkımı 

Taşkın yapı sorunu ile ilgili mahkeme tarafından verilebilecek kararlar arasında yapının yıkılması durumu yer alabilir. Eğer arsasına taşma gösterilen arazi sahibi bu yapıya müsaade etmiyorsa ve döneminde itiraz etmişse yapının yıkılması talebinde bulunabilir. Mahkeme kararı verildiğinde de yapıyı inşa eden maliklerin taşkın yapıyı yıkma mecburiyeti yer alır. 

Taşan Kısmın Bedel Karşılığı Devri 

Eğer iyi niyet koşulu ortada bulunuyorsa, taşkın yapının mülk sahibi komşu arazideki taşkın gerçekleştirilen kısım veya tamamının kendisine devredilmesi talebinde bulunabilir. Mahkeme tarafından bu durumda bir karar verildiğinde de eğer komşu arazi sahibi taşkın yapıya müsaade edebiliyorsa, arsanın bir kısmını yani taşkın olan kısmını veya tamamını taşkın yapı sahibine belirli bir bedel karşılığında devir edebilir. 

Sınır Düzeltmesi (İfa Veya Tescil Davası) 

Taşkın yapı durumundan sonra komşu arazinin belirli bir kısmına taşkın gerçekleştirildiği için arazi sınırlarının yeniden belirlenmesi ve tescil edilmesi gerekliliği yer alır. Bu durumda öncelikle irtifak hakkı tesisi ortaya çıkarken, taşkın yapı sahibinin komşu arsa üzerinde bir hak talebi yer alır. Eğer komşu arsa sahibi taşkın yapıya müsaade ediyorsa, inşaat sahibine yapının arazide kalması hakkı verilir. 

Temliken tescil olarak ifade edilen dava durumunda ise taşkın yapı sahibi taşınmaz maliki sıfatı talebinde bulunur. Yani taşkın yapının yer aldığı taşınmazın malikine karşı dava açılırken, bu yapının varlığından ileri gidilerek yapım mülkiyetini elde eden kişi iyi niyet ortaya koyar ve yapı yıkılmasının çok büyük bir zorluk ortaya çıkaracağı ya da ekonomik yük ortaya koyacağı ispat edilir. Mahkeme davanın kabulünü gerçekleştirirse, taşkın yapının mülkiyeti yapı mülkiyeti sahibi adına tescil edilir. Ancak yapının yıkılması veya maliyeti çok yüksek değilse de yapı üzerinde bir irtifak hakkı sağlanır. 

Temliken tescil davasında taşkın yapının yer aldığı arsa sahibi olan arsa sahibi dava açma hakkına da sahiptir. Yani tam tersi olan bu durumda da arsa sahibi yapının yıkılması için tescil talep eder. Fakat yapının yıkılması çok zor ve yüksek bir maliyet gerektiriyorsa, arsa sahibi taşkın yapı üzerinde irtifak hakkı talebinde bulunabilir. 

Tazminat Talepleri 

Eğer taşkın yapı inşa edilirken komşu arazi sahibinden rıza alınmamış ise komşu arazi sahibi inşaatın yıkılmasının çok zor olduğu durumlarda inşa edilen yapının sahibine tazminat ödemesi talebi gerçekleştirebilir. Yine dava yolu ile tazminat hükmü verilirken, yapının değeri ve inşaat nedeni ile karşılaşılan zararlara bağlı olarak tazminat tespit edilir. 

Taşkın Yapının Önlenmesi İçin Alınabilecek Önlemler 

Arsa üzerine inşaat gerçekleştirecek veya üçüncü bir kişi yani müteahhit gibi bir birey aracılığı ile inşaat yaptıracak kişinin taşkın yapı problemi ile karşılaşmaması için alabileceği önlemler yer almaktadır. 

İnşaat Öncesi Aplikasyon Ve Sınır Tespiti Yapılması 

İnşaat gerçekleştirilecek arsanın bir kadastro parsel planı ve imar parseli planı bulunsa da inşaat öncesinde yeniden bir aplikasyon ve sınır tespiti gerçekleştirildiğinde, arsa üzerinde yapılacak inşaatın son hali ile sınırlarını aşmadan taşkın yapı oluşturmaması sağlanabilir. 

Komşu Maliklerin Yazılı Rızasının Alınması 

Bir inşaat arsa sınırları içerisinde inşa edilirken çıkma veya yer altındaki ayrıntıları gibi faktörler ile taşkın yapı oluşturabilecek ise bu durum önceden tahmin edilebiliyorsa, komşu maliklerden yazılı rıza alındığında taşkın yapı problemi oluşmadan yapılaşma sağlanabilir. 

Mühendislik Ölçüm Ve Proje Kontrolü 

Arsa üzerinde imar izni verilen oranlara ve inşaat ruhsatında ifade edilen ölçülere bağlı olarak oluşturulan projenin ilerleyen dönemde bir taşkın yapı oluşturup oluşturmayacağı profesyonel bir mühendislik ölçümü ve projenin gözden geçirilmesi ile sağlanabilir. 

Taşkın Yapı Davası Nasıl Açılır? 

Taşkın yapı ile ilgili yapı sahibi tarafından veya arsasına taşma gerçekleştirilen arsa sahibi tarafından dava açılması hakkı bulunabilmektedir. Her iki taraf birbirine karşı dava açma hakkına sahip olmak ile birlikte davanın açılması için özellikle taşkın yapı durumu ile karşılaşan komşu arazi sahibinin 15 gün içerisinde bu durumu tespit ederek itiraz etmesi gerekir. 

Taşkın yapı davasını kim açabilir?

Davayı açma hakkına sahip olan kişiler, taşkın yapının ana inşa arsasının sahibi veya taşkın gerçekleşen komşu arsa mülkiyetine sahip olan kişiler olmalıdır. 

İyi niyetli taşkın yapı nasıl değerlendirilir? 

Taşkın yapı durumunda iyi niyet olumlu bir değerlendirme oluştururken, karşı tarafında rıza vermesi halinde yapı problem oluşturmayacak şekilde sürdürülebilir. 

Kadastro hatası taşkın yapı sayılır mı? 

Kadastro nedeni ile ortaya çıkan hatalar taşkın yapının oluşmasında önemli unsurlardan birisidir. 

Kötü niyetli taşkın yapıda yıkım zorunlu mu?

Kötü niyet durumunda dava yoluna gidildiğinde eğer taşkın yaşanan komşu arsa sahibi haklılığını ispat ederse mahkeme yolu ile yıkım gerekebilir. 

Komşu arsa sahibi taşkın yapıyı affedebilir mi?

Önceden rıza vermemiş olsa dahi sonradan yaşanan durumda komşu arsa sahibi taşkın yapı için af verebilir veya belirli bir bedel karşılığında kabul gerçekleştirebilir. 

Taşkın Yapı bedeli nasıl hesaplanır? 

Bedel hesaplaması yapının değerine, yıkılma ilgili maliyetlere ve ekonomik faktörlere bağlı olarak ortaya çıkarılır. 

Taşkın yapıda hangi dava açılır? 

Açılabilecek dava türleri arasında temliken tescil davası veya irtifak hakkı kurulması davası yer alabilir.