Parselasyon Planı: Arsa Düzenleme, İfraz ve Tescil Süreci

İmar izni verilmiş bölgelerde hali hazırda yapı inşaatına uygun olmayan bir arazide bina bulunsun veya bulunmasın kadastro parsellerinde belirlenen imar planında izin verilen yoğunluk ve kullanım kararları çerçevesinde yapı inşasına uygun bir hal oluşturulması için araziler üzerinde parselasyon gerçekleştirilir. 

Parselasyon Nedir? 

Parselasyon teknik olarak bir arsanın birden fazla parçaya ayrılması işlemi anlamına gelir. Genellikle farklı kişilere ait bir arazi ya da farklı kurumlara ait bir arazinin belirli kısımlara bölünmesi veya mevcut büyük bir arazinin daha küçük bölümlere ayrılması işlemi yapılır. 

Parselasyonun Amacı 

Parselasyon işleminde temel amaç; araziyi şehir planlamasına uygun bir şekilde kullanılabilir hale getirmektir. Ayrıca parselasyon için temel nedenler ise aşağıdaki şekilde kısaca açıklanabilir. 

• Parselasyon imar planına sadık bir şekilde düzenli yerleşim alanları sağlar. 

• Kamunun faydalanacağı park, okul, hastane ve yeşil alan gibi alanlar için düzenleme ortaklık payı oluşturur. 

• Büyük ve kullanması zor arazileri küçük ve fonksiyonel parçalara ayırarak taşınmazları değerli bir hale getirir. 

• Özellikle hisseli ve miras ile kalmış arazilerde kullanılabilir ve herkesin kendi payına düşecek parseller oluşturmayı sağlar. 

• İmar kazanmış şehirler ve altyapı çalışmaları için zemin oluşturur. 

• Kamu projeleri için arazileri faydalı hale getirilir. 

Parselasyon Nasıl Yapılır?

Parselasyonda imar adalarında yeni parsellerin doğru bir şekilde dağıtılması önemlidir. Sonrasında dağıtımı yapılan parseller mülk sahipleri arasında paylaştırılırken, bu süreçte yol, otopark ve meydan gibi kamu hizmet alanlarına doğru cephelerde ve kullanılabilir parseller oluşturulur. Yani parselasyon yapılırken bazı noktalarda birleştirme bazı noktalarda ayırma gerçekleştirilir.

Parselasyon çalışmalarında ilk teknik aşamayı imar planının hazırlanması oluşturur. Belediye veya il özel idaresi tarafından gerçekleştirilen imar planında bir arazinin gelecek vadede kullanım şekli belirlenir. Hatta hangi arazilerin konut inşaatı, hangi arazilerin yeşil alan veya ticaret inşaatı için kullanılacağı tespit edilir. Ardından parselasyon uygulanacak arazi için kadastro çalışmaları sayesinde net sınırlar ortaya çıkarılır. Çünkü kadastro çalışmalar ile mevcut bir arazinin hukuki sınırlarının malikler açısından tespiti sağlanır.

Parselasyon Planı Hazırlama Süreci

Parselasyon işlemi her zaman bir plan dahilinde gerçekleştirilir. Çünkü önce bir plan hazırlanır sonra bu plan gerekli kurumlar tarafından onaylanarak itiraz varsa itirazlar alınır ve kesinleşen plan işleme alınarak tapuda yeniden tescil gerçekleştirilir.

İmar Planına Uygun Parsel Sınırlarının Çizilmesi

Belediye veya il özel idare tarafından hazırlanan imar planı sonrasında kadastro tarafından belirlenen sınırlar ile birlikte bu planlara uygun bir şekilde parselasyon planı hazırlanır çünkü parsellere ayrılacak alanlar ve bu alanlarda nasıl bir bölümleme uygulanacağı bu plan ile belirlenir. Plan hazırlığı bir harita mühendisi tarafından gerçekleştirilirken, mutlak bir şekilde imar planında belirlenen sınırlara göre çalışma yapılır. 

Teknik Rapor Ve Aplikasyon Krokilerinin Oluşturulması 

Harita mühendisi parselasyon planı için teknik olarak tüm ölçüm detaylarını, cephe, boyut veya teknik tüm detayları bir rapor haline getirir. Parselin yer aldığı kadastro müdürlüğüne istenilen belgelerin verilmesi ile birlikte de aplikasyon krokisi alınır. Çünkü bu krokiler sadece arazinin bulunduğu ildeki kadastro müdürlüğü tarafından düzenlenir. 

Belediye Encümeni Onayı Ve Askı Süreci 

Hazırlanan parselasyon planı büyük şehirler bünyesinde belediye meclisine ve küçük şehirlerde ise il genel meclisine sunularak onay işleminden geçirilir. Belediyeler planın incelemesini sağladıklarında eğer planı uygun görürlerse, onay verdikten sonra askıya çıkarırlar. Çünkü askı sürecinde vatandaşlar bu plana itiraz edebilir ve bu itirazlara bağlı olarak yeniden inceleme veya planlama gerekebilir. 

Parselasyon İşlemi İçin Gerekli Belgeler 

Özel parselasyonda arazi sahibi veya sahiplerinin kendi talepleri ile parselasyon yapılırken, belediyelerin imar müdürlüğüne ve mücavir alan dışındaki arsalarda ise il özel idaresine başvuru gerçekleştirilir. Parselasyon yapılabilmesi için ilk aşamadan itibaren imar planına ve kadastro çalışmalarına uygun planlar düzenlenirken her aşamadan gerekecek birçok belge yer almaktadır.

Tapu Senedi Ve Malik Bilgileri 

Parselasyon gerçekleştirilecek arazinin şahsa ait olması, şahısların ortaklığında bulunması veya tüzel kişiliklere yani kurumlara ait olması durumunda tapu senedinin sunulması ve gayrimenkul sahibinin ya da sahiplerinin bilgilerinin ibraz edilmesi gerekir. 

İmar Planı Örneği 

Yerel yönetimler tarafından bölgede uygulanacak parselasyon çalışmaları için hazırlanmış imar planının bir örneğinin alınarak belgeler arasına eklenmesi gerekir. 

Kadastro Çapı Ve Koordinatlı Kroki

Kadastro müdürlüğüne başvurularak kadastro çalışmaları sonucu elde edilen kadastro çapı bilgilerini içeren belgenin ve koordinatlı aplikasyon krokisinin temin edilmesi gerekir. 

Harç Ve Hizmet Bedeli Makbuzları

Parselasyon için tapu müdürlüğüne yapılan başvuru nedeni ile talep edilen harç ödemeleri ve hizmet bedellerinin tahsilatı sonrası başvuran kişiye veya kişilere teslim edilen makbuzlar gerekli evraklar arasına eklenir.

Parselasyon Planının Onay Ve Tescili

Gerekli belgeler ile birlikte tüm hazırlıklar gerçekleştirilerek belediye encümeni veya il özel idaresine başvurulup parselasyon planı onay görür ve askı süresinde 1 ay boyunca itiraz oluşmaz ise plan onaylanır. Onaylanmış planın tapu sicil müdürlüğüne ulaştırılması sağlanırken, parselasyon tamamlanır ve her parsel için yeni sahiplerinin adına olacak şekilde tescil edilerek ayrı tapular hazırlanır. Parselasyon her parselin bağımsız bir tapu almasını ve resmi anlamda imar planına göre uygun olmasını sağlar. 

Parselasyon İşleminde Dikkat Edilmesi Gerekenler 

Parselasyon işlemi için öncelikle imar planına ve kanunlara uygun bir hareket üzerinde durulması gerekir. Arazinin etrafındaki altyapı ve sosyal alanlara uygun bir şekilde parselasyon planı hazırlanmalıdır. Arazi üzerinde gayrimenkul sahipliği bulunan yani hak sahibi olan kişilerin de ve çevredeki hak sahiplerinin de parselasyon sürecinden haberdar olması ve özellikle imar uygulaması ile ilgili düzenlemeler konusunda bilgi verilmesi gerekir. 

Parselasyon Ve İfraz Arasındaki Fark 

Parselasyon bir imar planına bağlı olarak yerel yönetimlerin hazırladığı plan çerçevesinde arsaların kullanılabilir hale getirilmesi olarak bilinir. İfraz işleminde ise yine parselasyon ile benzer bir şekilde bir arazi veya arsanın bölünmesi işlemi sağlansa da işlemler arasında yasal ve şahsi olarak farklılıklar yer alır. Zira her iki işlem yasal olarak İmar Kanunu çerçevesinde ifade edilirken; parselasyon 18. maddede ve ifraz ise 15. ile 16. maddelerde açıklanır. 

Parselasyon çerçevesinde mücavir alana dahil edilecek şekilde encümen tarafından alan içerisindeki tüm parseller üzerinde imar planına uygun bir şekilde izinli işlem yapılabilir. İfraz ise tek bir parsel ya da birkaç parsel ile ilgili arazi sahiplerinin talebi ile uygulanan bir işlem yer alır. Çünkü parselasyon idare gözetiminde resen gerçekleştirilir. Düzenleme ortaklık payı yani kamu hizmetleri için araziden pay alınması açısından parselasyonda maksimum %45 ile kesinti uygulanabilse de ifraz işleminde böyle bir kesinti bulunmaz. Her iki işlemde de onay yine belediye encümeni veya il özel idare kurulu tarafından sağlanır. 

Parselasyonun İptali Veya Düzeltilmesi 

İmar kanunu dahilinde parselasyon işlemine karşı bir itiraz yolu açısından bir açıklama bulunmasa da eğer bu sübjektif yönlü işlemde herhangi bir itiraz veya bir hata olduğu gibi durumlarda başvuru gerçekleşirse, parselasyonun iptal edilmesi veya düzenlenmesi gibi bir işlem yolu açılabilir. 

Hatalı Plan Veya Sınır Tespiti

İmar planı çerçevesinde hazırlanan parselasyon planında imar planına uygun olmayan ya da kadastro ölçülerine göre belirlenmemiş ölçüler ve sınırlar yer alırsa, bu durumda örnek olarak komşu arazi sahipleri ya da farklı bir vatandaş itiraz yoluna giderek düzeltilmesini talep edebilir. 

İtiraz Ve Dava Süreci

Onaylanan parselasyon planının 1 aylık askı sürecinde itiraz işlemleri idari veya yargısal olarak yapılabilir. İdari itirazda askı süreci içerisinde yerel yönetime başvuru yapılarak değerlendirme talep edilir. Yargı yolu ile itiraz edilmesi durumunda da öncelikle idari itirazın reddi gerekirken, ret kararı tebliğ edildiğinde 60 gün içerisinde dava yoluna gidilebilir. Dava sürecinde İdare Mahkemesi görev alırken, iptal davasında İmar Kanunu 8. maddesi çerçevesinde 5 yıl içerisinde de parselasyon kararının kesinleşmesinde dava açılması hakkı bulunmaktadır. 

Mahkeme Kararıyla Yeniden Düzenleme 

Encümene yapılan itirazda yeniden düzenleme kararı çıkmazsa, mahkeme yapılan itiraz başvurusunda yargı yolu ile parselasyon planının yeniden düzenlenmesi kararı çıkabilir. 

Parselasyon işlemini kim yapar? 

Mücavir alan içerisinde arsa ve arazi düzenlemesi belediye encümeni tarafından yapılırken, mücavir alan dışındaki arazilerde parselasyon il özel idaresi tarafından yapılır.

Parselasyon ne kadar sürer?

İmar Kanunu çerçevesinde parselasyon planlarının hazırlanması ve onaylanması açısından imar planlarının kesinleşmesi ile birlikte belediyelerin veya valiliklerin 5 yıl içerisinde planları onaylaması gerekir. 

Parselasyon işleminde malik onayı gerekir mi?

Parselasyon sürecinde arazi sahibinin hakkını koruyabilmek açısından düzenlemeler ile ilgili hak sahiplerine bilgi verilmesi gerekliliği yer alır. 

Parselasyon planına nasıl itiraz edilir?

Plana itiraz öncelikle dilekçe vasfı ile encümene idari yoldan gerçekleştirilir. İdari itiraz kabul edilmediğinde yargı yoluna gidilerek dava açılabilir. 

Parselasyon sonrası tapular nasıl düzenlenir?

Oluşturulan yeni parseller ile birlikte parsel sahiplerinin adına tescil edilmiş yeni tapular düzenlenir. 

Parselasyon yapılmadan inşaat ruhsatı alınabilir mi?

Arazi üzerinde yapı ruhsatı alınarak inşaat yapılabilmesi için imar planına uygun bir şekilde parselasyon yapılması gerekir. 

Parselasyon işlemi için imar planı zorunlu mu?

Parselasyon planının yapılabilmesi için imar planlarının oluşturulmuş olması ve kadastro çalışmalarının tamamlanmış olması gerekir.