İfraz (Arsa Bölme): Şartlar, Belgeler ve Tapu Süreci

Tapu ile ilgili hukuki işlem kavramlarından biri olan ifraz, kelime karşılığı ile ayırmak anlamına gelmektedir. Tapu kayıtlarında özellikle arsalar açısından gerçekleştirilen bu işlem belirli teferruatlara sahiptir.

İfraz (Arsa Bölme) Nedir?

İfraz işlemi, hukuken bir arsanın bölümlenme işleminin yapılması ile daha küçük parsellere dönüştürülmesi sürecidir. İşlem gerçekleştirilirken arsa tapu kayıtlarında yeni parselleri ile yeniden tescil edilir. Zira tek parsel olarak tescil edilmiş bir taşınmazın daha önceden düzenlenen haritaya göre birden çok parçaya bölünmesi sonrasında tapuda tescil işlemi yapılmasıdır. 

İfraz İşleminin Amacı 

İfraz işleminde temel amaç; büyük bir arsayı daha kolay satabilmek için küçük parsellere bölmektir. Ayrıca eğer büyük bir arsa üzerinde hissedarlar bulunuyorsa, ortakların hisselerini birbirinden ayırma işlemi yapılır. Bazı arsalarda ise yapılaşma ya da imar planına uyum sağlamak açısından parsel düzenlemesi gerçekleştirmek açısından ifraz işlemi uygulanır. 

İfraz Nasıl Yapılır? 

Bir arsanın ifraz işleminin yapılabilmesi için öncelikle uygun olup olmadığını tespit etmek açısından tapu müdürlüğüne başvuru gerçekleştirilir. Başvuru arsa maliki veya vekalet verdiği bir vekil tarafından sağlanabilir.

Malik Veya Vekil Tarafından Başvuru 

Arsa sahibi veya vekalet verdiği bir kişi belediye ya da kadastro müdürlüğüne başvuru gerçekleştirir. Ancak arsanın imar planı bulunuyorsa özellikle belediyeye ya da imar planı bulunmuyorsa il özel idaresine başvuru yapılması gerekir. Sonrasında lisanslı bir harita mühendisi görevlendirilerek ifraz krokisi hazır hale getirilir. Ardından bu kroki başvuru yapılan kuruma inceleme için teslim edilir. 

Tapu Ve Belediye Onay Süreci 

Hazırlanan ifraz krokisi belediyeye teslim edildikten sonra belediye ya da imarlı arsa değilse il özel idare kurulu bu krokiye ve başvuruya onay verir. Onaylanan başvuru ile birlikte tapu müdürlüklerinde onaylı evraklar kullanılarak yeni bir tapu tescil işlemi sağlanır. Sonrasında hazırlanan her yeni parselin ayrı bir tapu senedi çıkarılarak arsa sahiplerine teslim edilir. 

Kadastro Müdürlüğü Tarafından Parsel Sınırlarının Belirlenmesi 

Kroki vasıtasıyla belirlenen yeni parseller tespit edilerek kişiler için parsel bölümleri hazırlansa da sonrasında kadastro müdürlüğü tarafından genel yol durumu, çevredeki yapılar ve konumun özelliklerine bağlı olarak asgari boyutlar tespit edilir. Kadastro müdürlüğü bu tespit işlemini gerçekleştirerek arsaların net sınırlarını belirler. 

İfraz İçin Gerekli Belgeler 

İfraz işlemi için başvuru gerçekleştirecek taşınmaz sahiplerinin hazırlaması gereken belgeler aşağıdaki şekilde ifade edilebilir. 

• İşlem yapılacak arsa veya taşınmazın tapu senedi 

• Taşınmaz için hazırlanan uygulama krokisi 

• Taşınmaz üzerinde bir şerh ya da rehin bulunup bulunmadığını gösteren evraklar 

• Arsada yeni parsel ve inşaat kullanımı durumunda ulaşımı gösteren evraklar 

• Binalar için ifraz talep edildiği durumda zorunlu DASK poliçesi

• Arsa imar durumunu gösteren belgenin aslı ve teslim edilecek fotokopileri 

• Taşınmaz tapu sahibi ya da vekilinin vatandaşlık bilgileri ve vesikalık resmi 

• Tapu ve kadastro müdürlüğü tarafından onay verilmiş ve konu hakkında serbest bir mühendis tarafından düzenlenen değişiklik raporu 

• Encümenin hazırladığı teklif belgesi 

• İfraz işlemi için ödenen harç bedellerinin makbuzu 

Tapu Senedi Ve Kimlik Belgesi 

Üzerinde net bir şekilde işlem yapılabilmesi için mevzu bahis arsanın ya da taşınmazın tapu senedi ibraz edilmelidir. Ayrıca konu oluşturan tapu senedine sahip olduğunu gösterecek şekilde başvurucunun kimlik belgesinin de sunulması önemlidir. 

İmar Durumu Belgesi 

Arsanın dahil olduğu belediye imar müdürlüğünden talep edilecek genel imar durumu belgesi ifraz başvurusu için sunulmalıdır. 

Onaylı Aplikasyon Krokisi 

Taşınmazın mülkiyeti ya da irtifak hakkı kriterlerinin tapu planında yer alan bilgi ve evraklara göre zeminde tespit edilmesi sayesinde hazırlanan kroki kadastro müdürlüğüne teslim edilen belgeler ile temin edilerek başvuruda sunulur. 

Kadastro Müdürlüğü Onayı 

Kadastro müdürlüğü yapılan başvuru ile birlikte değişiklik yapılmasına onay verince bu belge ifraz için sunulur. 

Belediyeden Alınacak Uygunluk Yazısı 

Eğer taşınmaz mücavir alan içerisinde bulunuyorsa belediye encümeni tarafından verilen uygunluk kararı ve mücavir alan dışında bulunuyorsa da il özel idare kurulu tarafından verilen karar teslim edilir. 

İfraz Şartları 

İfraz başvurusu gerçekleştirmek için talep edilen belgelerin hazırlanması ile beraber işlem öncesinde bazı arsa ifraz şartları oluşması önemli bir durumdur. 

Taşınmazın İmar Planına Uygunluğu 

İfraz için en önemli şartlardan birisi, taşınmaz niteliğindeki arsanın bölgenin imar planına uygun bir şekilde konumlanması ve sorun oluşturmayacak olmasıdır. 

Asgari Parsel Büyüklüğüne Uyum 

Arsa en küçük şekilde parsellere ayrılabilecek bir bölümleme yapılması açısından uygun bir boyuta sahip olmalıdır. 

Yola Cephesi Bulunması 

Parsel büyüklüğü bağlamında bir arsada ifraz işlemi gerçekleştirildikten sonra ortaya çıkacak parsellerin yola cephesi bulunabilmelidir. Yani parselden çıkış ile ana yola ulaşım için daha sonrasında yeniden bir düzenleme yapılması gerekmeyecek ve gerektiği noktada da parsellerden yol açısından bölümler ayrılacaktır. 

Ortak Alan Veya Hisseli Mülkiyet Kısıtlamalarının Bulunmaması 

İfraz edilecek taşınmaz örnek olarak köy gibi bir yerleşim yerinde ortak alan oluşturmamalıdır. Ayrıca ifraz edilecek taşınmaz eğer hisseli ise işlemin yapılabilmesi için tüm hissedarlar yazılı onay ile rıza vermelidir. 

İfraz Ve Tevhid Arasındaki Fark 

Tevhid işlemi tam anlamı ile ifraz işleminin tersi bir yapıya sahip olurken, sınırları birbirine uyumlu olan iki ya da daha fazla parselin bir araya getirilerek tek bir tapu oluşturulmasıdır. Özellikle aynı ada ve imar planı dahilinde bulunan iki ya da daha fazla parsel hissedarlar ya da farklı taşınmaz sahipleri bağlamında tapu sicilinde ayrı kayıtlar oluşturabilir. Bazen de farklı parseller aynı şahsa ait olduğunda veya ortaklık oluşturulmak istendiğinde tevhid başvurusu ile tek parçaya dönüştürülerek tapu tescili yapılması istenebilir. 

İfraz İşleminde Sık Yapılan Hatalar

İfraz, hukuki bir işlem yapısına sahip olurken; bu işlemin yapılmasında çok sık bir şekilde karşılaşılan ve özellikle başvuru sürecinde görülen hatalar yer almaktadır. 

İmar Planına Aykırı Bölünme Talebi 

İfraz bir arsanın birden fazla parsele bölünmesi anlamına gelirken, bu bölünme için yapılan başvuruda imar planına uygunluk vasfı bulunmalıdır Çünkü imar planına aykırı şekilde bölünme kentsel veya kırsal alanlarda yerleşim düzenini bozabilir. 

Eksik Belge İle Başvuru 

Belediye veya il özel idaresine başvuru gerçekleştirilirken talep edilen belgelerin eksiksiz ve hatasız şekilde teslim edilmesi gerekir. Çünkü eksik başvuru işlemin kurul tarafından incelenmesini engeller. 

Parsel Sınırlarının Yanlış Ölçülmesi 

Kadastro işlemleri sırasında örneğin dört parsele bölünecek bir arsada parsellerin sınırlarının doğru ölçülmesi, daha sonradan yola çıkış verilmesi ya da yola cephe alması gibi noktalarda bir mecburiyettir. 

İfrazın Tapu Kaydına İşlenme Süreci 

İtiraz için ilk başvuru tapu müdürlüğüne yapılırken, arsanın uygunluğu belirlenir ve sonrasında belediye encümeni ya da il özel idare kuruluna evraklar teslim edilir. Onay verilen ifraz işlemi sonrasında yeniden tapu sicil müdürlüğüne geçiş gerçekleştirirken, tapu müdürlüklerinde kayıt ayırma için resmi evraklar düzenlenir. Bazı durumlarda mahkeme kararı gerekliliği yer alırken, mahkemeden gelen karara göre tapu kayıtlarına yeni tescil yapılarak arsa yeni parseller ile taşınmaz sahipleri adına kayıt edilir. 

İfraz işlemi ne kadar sürer? 

Başvuru yapılan kurumun yoğunluğuna ve bulunduğunuz bölgeye göre kısmen değişiklik gösterebilse de müracaat edilmesinden sonra ortalama 30 günde sonuçlar elde edilebilir. 

İfraz kararı iptal edilebilir mi? 

İfraz için onay belediye encümeni ya da il özel idare kurulu tarafından verilirken, eğer yetkisiz bir merci onay verirse işlem hukuki olmadığı için iptal edilebilir. 

Her taşınmaz ifraza uygun mudur?

Genellikle arsalar için talep edilen bir işlem olsa da tapu tescili bulunan tüm taşınmaz türlerinde kanun koşullarına bağlı olarak uygulanabilir. 

İfraz işleminde imar planı gerekli mi? 

İfraz yapılabilmesi için imar planına uygunluk şartı bulunduğundan imar planı bir gerekliliktir. 

İfraz için belediye izni zorunlu mu? 

Mücavir alan sınırlarında belediye izni alınması gerekir. 

İfraz işlemi masraflarını kim öder? 

İfraz işleminde parsel sayısı belirlendikten sonra her parsel için tapu harcı ve döner sermaye ücreti şeklinde ödemeler yeni taşınmaz malikleri tarafından ödenecektir. 

Hisseli arsada ifraz yapılabilir mi? 

İşlem yapılabilse de işlemin başlatılabilmesi ve sürdürebilmesi için her hissedarın yazılı onay vermesi gerekir. 

İfraz sonrası tapular nasıl düzenlenir? 

İşlem sonrası tapu düzenlemesinde her parsel sahibi için sahip olduğu taşınmazı ifade eden ve tescil kayıtlarını içeren yeni bir tapu senedi düzenlenir.