Geçit (Yol) Hakkı: Şartlar ve Süreç

Geçit Hakkı Nedir?

Bir taşınmaz sahibi genel yola bağlantısı bulunmadığında komşu taşınmaz üzerinden bir yol hakkına sahip olur. Geçit hakkı olarak ifade edilen bu yol hakkı bir ayni haktır. Bu anlamda da Türk Medeni Kanunu dahilinde zaruret durumunda hak talebi mümkün olmak ile birlikte bir bedel karşılığında bu hakkın kurulması sağlanır. Belirleme ise bir teknik bilirkişi sayesinde gerçekleştirilirken, geçit güzergahı minimum zarar oluşturacak şekilde tespit edilir. 

Geçit Hakkı Neden Gereklidir? 

Taşınmaz mülkiyeti ile ortaya çıkan haklar arasında bulunan geçit hakkı, sadece taşınmaz sahibinin kendi taşınmazı üzerinde olmak kaydı ile değil komşu taşınmazlar ile alakalı ilişkilerinde de bazı sınırlama ve gereklilikler bulundurur. Örnek olarak geçit hakkı bilhassa umumi ulaşım yolu ile direkt bir bağlantısı bulunmayan taşınmaz sahibine zorunlu bir ittifak hakkı olarak tanınır. Taşınmaz sahibi taşınmazına ulaşabilmek açısından komşu taşınmaz üzerinden geçme noktasında hukuki olarak sınırlı bir ayni hak elde eder.

Geçit hakkı sadece gayrimenkul sahiplerinin rızaları ile karşılıklı olarak oluşturulmayıp, eğer mecburiyet halinde anlaşmazlık yaşanıyorsa mahkeme kararı sayesinde de oluşturulabilir. Günümüzde yargıda görülen geçit hakkı davaları çoğu zaman kırsal bölgelerde ve düzensiz yapılaşma olan yerleşim alanlarında görülebilmektedir. Çünkü ülkemizde birçok noktada kadastro sisteminde hata bulunurken, özel mülkiyette bulunan gayrimenkullerde gerekli yol ulaşım bağlantıları bulunmamaktadır. Bu gibi durumlar geçit hakkı için rızaya dayalı veya hukuki bir talep ortaya çıkmasına neden olmaktadır. 

Yola Cephesi Bulunmayan Taşınmazlar 

Arazi gibi bir taşınmaz üzerinde özellikle yerleşim için bir konut inşası gerçekleştirilecek veya tarım yapılacaksa, bu taşınmazın ana ulaşım yoluna bir geçiş imkanına sahip olması gerekir. Geçit hakkı talebinde ilk gereklilik bu durum olmak ile birlikte eğer bir taşınmazın yola cephesi bulunmuyorsa, taşınmaz sahibi bir bedel ile müteakip olarak geçit hakkı talebinde bulunabilir. 

Ulaşım Zorluğu Ve Mülkiyet Hakkının Kullanılamaması

Taşınmaz üzerinden anayola ulaşabilmek için yeterli kullanımı oluşturabilecek bir geçit bulunmaması ve ulaşım zorluğu ortaya çıkarak sahip olunan taşınmazın mülkiyet hakkının kullanılamaz hale gelmesi gerekir. Ayrıca bu taşınmazın tapuda kayıtlı olması ve özel mülkiyete ait olması ihtiyacı bulunurken, zilliyet halindeki taşınmazlarda taşınmazın sahibinin lehine zorunlu bir hak kurulması da mümkün değildir. Tapu tescili bulunmayan taşınmazlarda da geçit hakkı davası öncelikle tescil ile oluşturulurken, sonrasında zorunlu geçit hakkı oluşturulabilir. 

Geçit Hakkı Nasıl Kurulur?

Türk Medeni Kanunu dahilinde belirtilen ölçü ile birlikte geçit hakkı kurulması için taşınmaz sahiplerinin genel yola ulaşımı açısından yeterli ulaşım imkanlarına sahip olmadığı takdirde talep gerçekleştirilmesi mümkündür. Bu talebin karşılığında da geçit hakkının kurulması için iki değişen yöntem ile sonuca ulaşılabilir. 

Tarafların Rızasıyla (Sözleşme Yoluyla) 

İlk yöntemde rıza yolu ile olarak ifade edilen tarafların rıza vermesi ve anlaşması yöntemi kullanılır. Taşınmaz sahipleri aralarında bir görüşme gerçekleştirerek anlaşmaya ulaştıklarında, yola ulaşan taşınmaz üzerinden diğer taşınmaza geçit hakkı için bir sözleşme imzalanır. Tarafların her ikisinin de rıza verdiği bu sözleşmede mahkeme kararı gerekliliği bulunmadan direkt olarak tapuda resmi bir şekilde hak tesisi yapılabilir. 

Tarafların anlaşma üzerinde geçit hakkı için ortaya koyulan şartları ve ödenecek bedeli kabul etmesi gereklidir. Bu şartların kabul edilmesi ile birlikte geçit irtifakı için anlaşma hazırlanır ve tapu sicilinde tescil edilerek resmiyete dökülür. İki tarafın rızası ile uygun bir bedel karşılığında gerçekleşen ve kayıt edilen bu hak, yasal geçerlilik kazanırken; ileriki dönemlerde anlaşmazlık oluşmasını da engeller. 

Mahkeme Kararıyla (Zorunlu Geçit Hakkı)

Diğer bir yöntemde taşınmaz sahipleri aralarında bir anlaşmaya ulaşamıyorsa, mahkeme yoluna gidilerek geçit hakkı kurulması imkanı bulunmaktadır. Dava ana ulaşım yoluna çıkış imkanı bulunmayan taşınmaz sahibinin komşu parseller üzerinden geçiş gerçekleştirme hakkını talep etmesiyle açılır. Davanın açılması için de taşınmazın kayıtlı olduğu ilçe ve il sınırlarındaki Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde işlem başlatılır. 

Mahkeme geçit hakkı tesisi gerçekleştirirken, tamamen yetkiye sahip olarak; taşınmazın ilk durumu ve mevcut yola göre taşınmazın yola ulaşım gerçekleştireceği diğer taşınmaz göz önünde bulundurulur. Mevcut yola göre bir geçit hakkı imkanı bulunmuyorsa, ana yola doğrudan erişim gerçekleştirilemeyeceği için en az zarar ortaya çıkacak şekilde diğer taşınmazlar üzerinden de geçit hakkı tesisi sağlanabilir. 

Tapuya Şerh Verilmesi Süreci 

Taşınmaz sahibi ile ilgili oluşturulan sınırlı ayni bir hak olan geçit hakkı, etkili bir hale getirilmesi için tapusu siciline tescil ettirilir. Çünkü bu noktada Türk Medeni Kanunun 748/3. Maddesinin ve 1009. Maddesinin hükümleri uygulanır. Bu maddeler çerçevesinde kalıcı ve üçüncü kişilere karşı hak oluşturacak şekilde tescil oluşturulurken; bu geçit hakkının süreklilik oluşturması halinde tapu kütüğünde hak sahiplerinin hanelerine ve beyanlar sütununa kayıt yapılır. Bazı durumlarda ise hak geçici ya da mevsimsel olarak ortaya çıkarken, tescil yapılmasa da sadece tarafların talebine uygun şekilde beyanlar sütununa tescil yapılabilir. 

Tapu sicilinde tescil uygulandığında geçit hakkı kalıcı bir hale gelir ve taşınmaz el değiştirdiğinde taşınmazın yeni sahibi için de bir hak oluşturur. Çünkü tescil üçüncü kişiler karşısında bir hak ortaya koyarken, belirli bir rota ve amaç çerçevesinde kullanımını kayıtlı hale getirmektedir. Özellikle hak mahkeme kararı ile tesis edilmişse, karar kesinleştikten sonra resen Tapu Müdürlüğü'ne yazı gönderilmeyeceği için davacı taraf talep gerçekleştirmeli ve tescil yapılmalıdır. 

Geçit Hakkı Kurulurken Dikkat Edilen Hususlar 

Dava sürecinde mahkeme öncelikli olarak taşınmaz sahibi ve davalı taşınmaz sahibini koruyacak ve objektif olmaya özen gösterecek bir ilerleme sağlar. Bu durumda ekonomik, adil ve faydalı bir sonuç üzerinde hareket eder. 

En Az Zarar Verecek Güzergahın Seçimi

Geçit hakkı davası yürütülürken, davacının hakkını oluşturabilecek şekilde ekonomik ve en kısa yolun belirlenmesini tercih etmek yerine geçit hakkı üzerinden geçiş gerçekleştirecek taşınmaz sahiplerinin açısından bakarak objektif bir yol tercih eder. Yani taşınmaz üzerinden geçit hakkı oluşacak taşınmaz sahibinin zarara uğramaması hesaba katılarak adil bir karar verilir.

Komşuluk İlişkilerinin Gözetilmesi 

Yola ulaşım hakkı bulunmayan taşınmaz sahibinin elbette geçit hakkı tesisi için hukuki yol tercih etme hakkı bulunsa da bu hak oluştururken komşuluk ilişkilerinin zarar görmemesi de gereklidir. Yargı sürecinde mahkeme bu noktaya da dikkat ederek karar verir. 

Bedel Ve Tazminat Ödemesi 

Mahkeme dava sürecinde oluşturacağı karar açısından davacı taşınmaz sahibinin üzerinden geçit hakkı kullanılacak taşınmaz sahibine ödeyeceği bir bedel ve gereken noktada bir tazminat belirler. 

Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Belirlenir?

Geçit hakkı bedeli belirlenirken, direk bir şekilde geçit bedeli için bir miktar belirlemek yerine öncelikle taşınmazın niteliği göz önünde bulundurulur. Bazı kriterler hesaba katılarak bir heyet eşliğinde karar verilir. 

Bilirkişi İncelemesi İle Bedel Tespiti

Bilirkişi heyeti içerisinde çoğu zaman bir ziraat mühendisi, bir gayrimenkul temsilcisi ve bir harita mühendisi yer alabilir. Bedel belirlemesi objektif bir şekilde heyet tarafından yapılırken, özellikle taşınmazın hali hazırdaki piyasa koşullarına bağlı olarak da rayiç değer üzerinden gerçekleştirilir.

Taşınmazın Kullanım Değerine Göre Belirleme

Belirleme esnasında geçidin ne kadar uzun olacağı ve ne kadar geniş olacağı hesaba katılarak, ortaya çıkacak ekonomik ve uygulama açısından zarar tespit edilir. Ayrıca aleyhte karar verilen taşınmaz için nasıl bir kullanım oluşturulacağı göz önünde tutulur. Tüm bunlar sayesinde bedel belirlemesi bilirkişi heyeti eşliğinde gerçekleştirilir. 

Bedelin Peşin Veya Taksitli Ödenmesi

Bedel belirlemesi yapıldığında da Yargıtay içtihatlarına bağlı olarak bu bedel hüküm verilmeden önce mahkeme veznesinde depo edilir ve bu depo işlemi yapıldıktan sonra karar kurulur. 

Geçit Hakkının Sona Ermesi 

Yola ulaşımı bulunmayan bir taşınmaz sahibinin geçit hakkı talebinde bulunması bir haklılık oluştursa da bazı noktaların ortaya çıkması ile birlikte de artık geçit hakkı mecburi olarak veya doğal olarak sona erebilmektedir. 

Taşınmazın Artık Yola Bağlantısının Oluşması 

Kadastro çalışmalarının yeniden düzenlendiği ve ulaşım yollarının yeniden belirlenerek parselasyon yapıldığı bölgelerde artık taşınmaz direkt olarak yola bağlantı sağlayabiliyorsa, daha önce komşu taşınmaz üzerinde oluşturulan geçit hakkı bir gereklilik oluşturmadığı için ortadan kalkar. 

Tarafların Anlaşması İle Kaldırılması 

Daha önceden taraflar bir anlaşma ile komşu taşınmaz üzerinde bir geçit hakkı oluşturulması açısından bir bedel ödemesi karşılığında sözleşme imzaladıklarında bu sözleşmenin kendi aralarında feshedilmesi imkanı da yer alır. Bazen bir gereklilik kalmadığında bazen de yeni bir ulaşım yolu için farklı bir taşınmaz üzerinde de yeni bir geçit hakkı için sözleşme yapılabildiğinde önceki sözleşme iki taraf arasında anlaşılarak iptal edilebilir. 

Mahkeme Kararıyla Feshedilmesi

Bazı durumlarda taşınmaz üzerinde geçit hakkı oluşturulmuş komşu taşınmaz sahibi veya daha önce herhangi bir komşu taşınmaz üzerinde geçit hakkı elde etmiş olan taşınmaz sahibi hakkın sona ermesi için yine dava yolunu tercih edebilir. Özellikle tescil tapu sicilinden silinirse hak ortadan kalkarken, bulunan hak taşınmazın ortadan kalkması ya da üzerinde hak bulunan taşınmazın da hak talep eden taşınmaz sahibi tarafından satın alınması durumunda mahkeme kararı ile geçit hakkı sona erdirilebilir.

Dava Açma Şartları 

Geçit hakkı davası açılabilmesi için objektif şekilde bazı değerlendirilmelerin yapılması gerekmektedir. 

• Öncelikle mevzubahis taşınmazın ana yola ulaşım imkanı yer almamalıdır. Ayrıca ana yola ulaşan bir yol bulunsa da bu yolun kullanılmayacak ya da yetersiz bir düzeyde olması gerekir. 

• Ana yola ulaşım için kişisel bir ihtiyaç önemli olmayıp, taşınmazın nasıl kullanıldığına ve niteliğine göre geçit hakkının gerekliliği bulunmalıdır. 

• Davacı geçit bedelini ödeyebilecek bir konumda yer almalıdır. 

• Oluşturulacak geçit güzergahı komşuluk hakkına zarar vermeyecek ve en ekonomik şekilde tespit edilebilmelidir. 

• Koşullar dava açılması için de keşif yolu ile mahkeme tarafından da incelenebilir. 

Geçit hakkı davasını kim açabilir? 

Taşınmazının ana ulaşım yoluna bağlantısı yer almayan ve bu durumda bir hak kaybı yaşayan taşınmaz sahipleri tarafından açılabilir. 

Geçit hakkı süresiz midir? 

Taraflar arasındaki anlaşma bozulana kadar veya geçit hakkı ihtiyacı kalmayana kadar tapu tescilinde yer alan veya anlaşmaya dahil olan geçit hakkı uygulamada devamlılığa sahiptir. 

Komşu taşınmaz sahibi geçit hakkı vermek zorunda mı?

Türk Medeni Kanunu çerçevesinde komşu taşınmazın geçit hakkını engellemesi yasak ve suç olmak ile birlikte dava durumunda zorunlu geçit hakkı mahkeme yolu ile kazanılabilir ve bedel karşılığında komşu taşınmaz sahibi geçit hakkı vermek zorunda kalır. 

Tapuda geçit hakkı nasıl gösterilir? 

Tapu kayıtlarında geçit hakkı anlaşmalı veya mahkeme tarafından verilmiş karar ile birlikte bir irtifak hakkı olarak sicile tescil edilir. 

Geçit hakkı için bedel ödenir mi? 

Taraftar arasında yapılmış anlaşmada tespit edilmiş bir bedel ödenmesi gerekebileceği gibi mahkeme tarafından bilirkişi heyeti sayesinde tespit edilmiş bedelin de ödenmesi mecburiyeti yer alır.