Aidatlar Neye Göre Belirlenir?

Apartman ve site yönetimlerinin gelirleri genellikle kat maliklerinden düzenli olarak toplanan aidatlardan gelmektedir. Bu aidatlar sayesinde ortak alanların temizlik, bakım ve onarım gibi masraflarının karşılanması mümkün olmaktadır. Bunun yanında yeni eklenti ya da düzenlemelerin yapılması da yine aidatlar ile mümkün olmaktadır. Bu sebeple de apartman ve sitelerde aidatların doğru bir şekilde belirlenmesi ve düzenli bir şekilde toplanması hizmetlerin aksamadan devam edebilmesini sağlaması açısından son derece önemli olmaktadır. Aidat miktarı belirlenirken tüm beklenen ve beklenmeyen giderlerin göz önüne alınması ve daha sonrasında kanunda belirtilen şekillerde kat malikleri arasında pay edilmesi gerekmektedir.

Ortak Alan Giderleri

Aidat miktarının hesaplanabilmesi için öncelikli olarak giderlerin belirlenmesi gerekmektedir. Apartman ve site yönetimlerinin giderlerinde en büyük kalem ise ortak alanların temizlikleri, bakımları ve onarımları olmaktadır. Bu maliyetlerin ne kadar yüksek olacağı ise apartman ya da sitenin donanımı ile doğrudan ilişkili olmaktadır. Ortak alan giderleri hesaplanırken sadece düzenli harcamaların değil aynı zamanda beklenmedik harcamaların da hesaba katılması gerekmektedir.

Asansör, Otopark, Bahçe, Merdiven Gibi Ortak Alanların Bakım ve Onarım Masrafları

Apartman ve sitelerde en sık kullanılan ve en çok bulunan ortak alanlar içerisinde asansörler, bahçeler, otoparklar ve merdivenler bulunmaktadır. Öncelikli olarak bu alanların düzenli olarak temizlenmesinin doğurduğu maliyetlerin hesaplanması gerekmektedir. Daha sonrasında sözü edilen alanların düzenli bakımları için gerekli olan maliyetler hesaplanmalıdır. Son olarak ise beklenmeyen arızalar ya da problemlerin hızlı bir şekilde giderilmesini sağlayacak ek bütçenin oluşturulması gerekmektedir. Tüm bu maliyetler diğer giderler ile bir araya getirilmeli ve apartman ya da sitenin ortak gider tablosu oluşturulmalıdır.

Elektrik, Su, Isınma Gibi Ortak Alanların Tüketim Masrafları

Ortak alanlarda kullanılan elektrik ve su gibi tüketimlerin de gider hesabına eklenmesi gerekmektedir. su depolarında kullanılan sulardan ya da bahçe aydınlatmaları gibi sebepler ile gelen elektrik faturalarının göz önüne alınması ve beklenen gider bütçesinin içerisinde yer verilmesi gerekmektedir.

Personel Giderleri

Apartman ve sitelerde görev alan kapıcı, güvenlik görevlisi ya da temizlik görevlisi gibi çalışanların giderlerinin de yıllık olarak hesaplanması gerekmektedir. Bu hesaplamanın içerisinde brüt maaşları, ikramiyeler, yardımlar ve diğer ücretlerin ayrıntılı bir şekilde ele alınması gerekmektedir. Bunun yanında tazminatların da göz önüne alınarak çalışanın çıkarılması ya da emekli olması durumunda ihbar ve kıdem tazminatlarının sorunsuz bir şekilde ödenmesi için gerekli bütçenin oluşturulması gerekmektedir.

Güvenlik, Kapıcı, Temizlik Personeli Gibi Çalışanların Maaş ve Sigorta Giderleri

Site ya da apartmanda görev alan kişilerin bodrolarının hazırlanması gerekmektedir. Bu sebeple de sadece ücretleri değil aynı zamanda vergiler ve sigorta ödeneklerinin de belirlenmesi ve çalışanın brüt maaşının hesaplanması gerekmektedir. Bunun yanında yol ya da yemek gibi yardımların da çalışan giderleri bütçesinin içerisinde eklenmesi bütçenin doğruluğu açısından son derece önemlidir.

Yönetici ve Denetçi Ücretleri

Yönetim planında yer alması halinde yönetim ve denetçilerin de ücret alma hakları bulunmaktadır. Bu haklardan yararlanabilmeleri ve düzenli olarak ücretlerini alabilmeleri için ise beklenen gider tablosunun içerisinde yönetici ve denetçilerin ücretlerinin de bulunması gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Paylaşım

Kat maliklerinin ödemesi zorunlu olan aidatların hesaplanması için öncelikli olarak apartman ya da sitenin tüm beklenen ve beklenmeyen giderlerinin hesaplanması ve daha sonrasında düzenli gelirlerinin hesaplanması gerekmektedir. Giderlerin karşılanması için kira gibi gelirlerin yeterli olmadığı durumlarda ise kat maliklerinin kanunda belirtilen şekilde hesaplanmış aidatları düzenli olarak ödemeleri gerekmektedir. Toplam giderin karşılanması için aidat hesapları iki farklı şekilde yapılmaktadır.

Arsa Payına Veya Eşit Şekilde Aidatların Paylaştırılması.

Eğer bir site ya da apartmanda tüm bağımsız bölümler eşit metrekareye sahipse o zaman aidat paylaştırması eşit şekilde yapılabilir. Bu durumda toplanması gereken toplam aidat bedeli bağımsız bölüm sayısına bölünür. Çıkan miktar her bir kat malikinin bir yıl içerisinde ödemesi gereken aidat miktarıdır. Eğer aidatlar aylık olarak toplanacaksa daha sonrasında 12’ye bölünerek aylık miktar hesaplanır.

Arsa payına göre dağıtım ise konut ya da işyerlerinin aynı büyüklükte olmadığı durumlarda uygulanmaktadır. Bu durumda toplam gider miktarı parselin metrekaresine bölünür ve her bir kat maliki kendi metrekare büyüklüğüne göre aidat ödemesini gerçekleştirir.

Kat Malikleri Kurulu Kararı

Giderlerin belirlenmesi ve bütçenin hazırlanması apartman ya da site yönetiminin görevleri arasında yer almaktadır. Ancak ödenecek aidatların belirlenmesi için kat malikleri toplantısının yapılması ve yeterli çoğunluğun kabul oyu kullanması gerekmektedir. Bunun için de yönetim kanunda belirtilen şekilde kat maliklerine çağrı yapmalı ve toplantıda kat maliklerinin sayı ya da arsa payı bakımından yarıdan fazlasının katılımının sağlanması gerekmektedir.

Aidat Tutarlarının Kat Malikleri Toplantısında Kararlaştırılması.

Kat malikleri toplantısında aidatın belirlenmesi için öncelikli olarak hangi giderlerin aidata dahil olacağının kararlaştırılması gerekmektedir. Daha sonrasında kat maliklerinden hangi oranda aidat isteneceğinin kararlaştırılması gerekmektedir. Bunun için belirlenen süre içerisinde tahmini gelir ve giderlerin gösterildiği işletme planlarının oluşturulması daha sonrasında bu plana göre kat maliklerinin ödemesi gereken aidat miktarının belirlenmesi gerekmektedir.

İşletme planının hazır olmaması durumunda yönetimin en kısa süre içerisinde hazırlaması ve daha sonrasında aidatın belirlenmesi gerekmektedir. İşletme projesinin kat maliklerine imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilmesi aidatın kesinleşmesini sağlamaktadır. Aksi halde aidatın kesinleşmesinden söz edilemez. İşletme projesine itiraz etme hakkı da bulunmaktadır. Bu itirazdan yararlanabilmek için itirazdan itibaren 7 gün içerisinde gerekli işlemlerin yapılması gerekmektedir. İtirazın değerlendirilmesi kat malikleri kurulu tarafından yapılır ve itirazın haklı bulunması durumunda işletme projesinin yeniden hazırlanması gerekir.

Yönetim Planı

Aidat bedelleri yönetim planında belirtilebilir. Bu durumda aidatın belirlenmesi için herhangi bir toplantı yapılmasına gerek bulunmaz. Yönetim planında yıllık ya da aylı toplanacak aidat bedellerinin yanı sıra her yıl yapılacak artış miktarının da belirlenmesi durumunda yönetim planı geçerli olduğu sürece aidatın kararlaştırılması için herhangi bir karar alınmasına gerek bulunmamaktadır.

Aidatların Nasıl Belirleneceği ve Hangi Giderlerin Dahil Edileceğinin Yönetim Planında Belirtilmesi

Yönetim planı ne kadar detaylıysa aidatların düzenli olarak toplanması, belirlenmesi ve en önemli maaliyetlerin tam olarak karşılanması sağlanabilir. Yönetim planında aidatın nasıl belirleneceğine dair maddelerin bulunması durumunda yıllık aidat artış oranı belirlenmesinden söz edilebilir. Bunun yanında her yıl aidatlar belirlenirken hangi gider ve kriterlerin göz önüne alacağının da belirtilmesi mümkün olmaktadır. Yönetimin planında hangi seçenek yer alırsa alsın yeni dönem aidatlar bu maddelere göre belirlenmektedir.

Beklenen ve Beklenmeyen Giderler

Aidatların belirlenmesine temel olan etmen giderlerdir. Bu sebeple de işletme planının ve yönetim raporların eksiksiz bir şekilde hazırlanması son derece önemlidir. Yönetim raporları bir önceki dönemde yapılan harcamalar için referans oluştururken işletme planı ise beklenen dönem içerisinde oluşabilecek harcamaların belirlenmesini sağlamaktadır.

Giderler genel olarak olağan giderler ve olağandışı giderler olarak ikiye ayrılmaktadır. Olağan giderlerin ne kadar olduğu ve hangi dönemlerde ödenmesi gerektiği kesin olarak bilinmektedir. Bu sebeple de öncelikli olarak olağan, diğer bir değişle beklenen, giderlerin belirlenmesi gerekmektedir. Bu hesaplama yapılırken eklenen yeni hizmetlerin ya da artık alınmayan hizmetlerin eklenmesi ve çıkarılması gerekmektedir.

Giderlerin hesaplanmasında en fazla zorluk yaşanan konu ise beklenmeyen giderlerdir. Çünkü bu giderler ani bir şekilde oluşur ve genellikle acil müdahale gerektirir. Bunların içerisinde su ya da elektrik tesisatında oluşabilecek sorunlar olduğu gibi aynı zamanda ortak alanlarda çıkan yangınlar da olabilir. Bu tür acil ya da beklenmeyen durumlarda karşı karşıya kalınacak giderlerin tam olarak belirlenmesi mümkün olmamakla birlikte ortalama bir bütçenin belirlenmesi gerekmektedir.

Lüks Tesisler ve Ekstra Hizmetler

Apartman ve sitelerde düzenin ve güvenliğin sağlanmasına yönelik hizmetlerin yanı sıra lüks tesisler ve ekstra hizmetler de yer almaktadır. Bunların hizmetlerin farkı ise alınmamaları halinde kat maliklerinin normal yaşam standartlarından herhangi bir kayıp yaşamamalarıdır. Bu sebeple de bu hizmetlerin giderlerinin bütçenin içerisinde yer alıp almamasına gerek verirken oy birliğinin sağlanması gerekmektedir. Oy birliğinin sağlanamadığı durumlarda hizmetin tamamen iptal edilmesi mümkün olabileceği gibi üyelik sistemi de işleme sokulabilir. Ancak bunun kat malikleri toplantısında ya da yönetim planında yer alması gerekmektedir.

Aidatların Geç Ödenmesi Durumunda Cezai İşlemler

Aidatların yönetim tarafından belirlenen süre içerisinde ve düzenli olarak ödenmesi gerekmektedir. Bağımsız bölümü kullanan kişinin kiracı ya da mal sahibi olması bu durumu değiştirmez. Aidatların zamanında ya da iç ödenmemesi durumunda ise çeşitli yasal yollara başvurulabilmektedir. Ancak bu konuda zaman aşımı 5 yıl olmaktadır. Bu sebeple de aidatın ödenmemesi durumunda alınabilmesi için 5 yıl içerisinde hukuki yollara başvurulması gerekmektedir.

Aidatların Geç Ödenmesi Durumunda Uygulanacak Cezalar ve Faizler.

Aidatların geç ödenmesine dair bağlayıcı madde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesi olmaktadır. Bu maddeye göre aidat borcunu geç ödeyen kiracı ya da mal sahiplerine karşı aylık olarak hesaplanan %5 gecikme zammının uygulanması söz konusu olmaktadır.

Bunun yanında aidat borcunu yerine getirmeyen kat malikleri için daha ciddi yaptırımlar söz konusu olabilmektedir. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25’te yer alan hükme göre kat malikleri kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır. Bunun gerçekleşmemesi halinde diğer kat malikleri haklarının çekilmez bir derece ihlal edilmesi halinde mülkiyet hakkının devredilmesi istenebilir.

Kiracının Aidatları Ödememesi Durumunda Uygulanacaklar

Kiracının aidatları ödememesi durumunda Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanması gerekmektedir. Buna göre sözleşmede aksi belirtilmedikçe ya da yerel adetlerde böyle bir durum söz konusu değilse kiracılar su, ısınma ya da elektrik gibi ek giderlerin yanı sıra aidat giderine de katlanmakla yükümlü olmaktadır.

Kiracının aidatı ödememesi durumunda ise mülk sahipleri kiracı hakkında icra takibi başlatabilir. Ancak bunun için borçlu olunan aidat miktarının yönetime ödenmesi ve borcun rücu koşullarının oluşması gerekmektedir. daha sonrasında mal sahipleri kiracı için icra takibi başlatabilir ve tahliye kararı aldırabilir.