Kadastro: Amaç, Aşamalar ve Hukuki Önemi

Kadastro 

Kadastro, taşınmaz niteliğine sahip olan gayrimenkul malların sınırlarını tespit edebilmek ve devlet nezdinde değerlerinin belirlenerek meşru hale getirilmesi için yapılan çalışmalardır. Herhangi bir belirlenmiş bölge içerisinde kalan tüm arsaların kayıtlarının gerçekleştirilmesi olarak da bilinir. Yapılan çalışmada ele alınan bir arsanın boyutları, bedeli ve özellikleri açısından hukuki hakları net hale getirilir. 

Kadastro çalışmaları devlet tarafından yürütülür ve Kadastro Kanunu çerçevesinde gerçekleştirilir. Türkiye'de de ülke sınırlarındaki tüm arazi ve mülk alanlarında alanın ölçekleri, sınırları ve bedeli devlet sayesinde tespit edilerek bir plana dahil edilir. Kadastro Kanunu çerçevesinde gayrimenkul malların arazi ve harita üzerinde sınırlarının belirlenmesi, yasal hallerinin ve sahip oldukları hakların tespit edilmesi işlemi anlamına da gelir. 

Kadastro Çalışmalarının Amacı 

Kadastro çalışmaları birbirinden farklı üç değişen türde gerçekleştirilirken, bu kadastro çeşitlerinin her birine bağlı olarak çalışmanın amacı ortaya çıkar. Örneğin; öncelikle mali kadastro bir arazinin toprak değerini tespit eder. Yasal kadastro ise bir toprak üzerindeki hakları tespit eder. Coğrafi yani geometrik kadastro ise toprak konumu, ölçüleri ve sınırlarını tespit eder. Özellikle de kadastro taşınmazların emlak vergisi bedellerini belirleyebilmek için avantaj sağlar.

Mülkiyet Sınırlarının Belirlenmesi 

Kadastronun en önemli amaçlarından birisi, gayrimenkullerin fiziki olarak ve geometrik olarak sınırlarının tespit edilmesidir. Örneğin; kırsalda henüz imar almamış bir bölgede arazilerin sınırlarının tespit edilmesi ile herkesin arazisi için bölümler birbirinden ayrı hale getirilir. 

Taşınmazların Tespit Edilip Tapuya Kaydedilmesi

Kamuya ait veya şahıslara ait bir şekilde genellikle daha önce işlem görmemiş ve mücavir alan dışında kalan arazilerde toprak parçasının ölçüleri ile birlikte tespit edilmesi, değerinin belirlenmesi ve bu sayede her belirlenen bölümün tapuya kayıtlarının yapılması kadastro sayesinde gerçekleştirilir. Bu çalışma ile aynı zamanda taşınmaz açısından gerçekleştirilecek değişimlerin sistem içerisinde güncel hale getirilmesi ve sorunların ortadan kaldırılması sağlanır.

Mülkiyet Anlaşmazlıklarının Önlenmesi 

Kadastro çalışmaları ile daha önce tapusu bulunmayan gayrimenkuller tapulu bir hale gelir. Bu durum taşınmazın sahibini veya sahiplerini ortaya koyarken, ilerleyen vadede yaşanabilecek mülkiyet anlaşmazlıklarının önüne geçmeye yardımcı olur.

Kadastroda Parsel Kayması Nedir?

Kadastro çalışmaları sonrasında arazinin ölçülerinde azalma gibi problemler yaşanabilirken, örneğin; başka bir taşınmazdan yine başka bir taşınmaza kayma gerçekleşebilir. Bu durumda kayma yaşayan taşınmaz malikleri tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir. Bu tarz bir durumun yaşanmasındaki temel nedenlerden birisi çoğu zaman kadastro ekiplerinin uydu üzerinden yaptıkları ölçümlerde parsel kayması gerçekleştirmeleridir. Yasal başvuruların bu tarz bir durum ile karşılaşıldığında azami 10 yıl içerisinde gerçekleştirilmesi gerekir. 

Kadastro Süreci Nasıl İşler? 

Türkiye sınırlarında kadastro çalışmaları temel olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından uygulanmaktadır. Süreç açısından aşağıdaki şekilde bir ilerleyiş uygulanır. 

• Öncelikle kadastro çalışması yapılacak arazinin sınırları ölçülerek harita üzerinde koordinatlar ile birlikte işlem yapılır. 

• Çalışılan arazideki hali hazırda ki hak sahiplerinin beyanları, kayıtlarda bulunan eski evraklar ve güncel tapu kayıtları gözden geçirilir. Bu sayede gayrimenkulün sahibi net olarak belirlenir. 

• Mülkiyet bilgileri ile birlikte son yapılan ölçüm bilgileri birleştirilerek kadastro için bir tutanak hazırlanır. 

• Hazırlanan tutanak ilgililerin onayına sunularak incelenmesi talep edilir. 

• İncelenen tutanaklar bir sorun görünmüyorsa, belirli bir süreliğine askıya çıkarılır. 

• Askı süreci dahilinde vatandaşlar kayıtlara itiraz edebilir ve resmi makamlar itirazları değerlendirerek düzeltmeler yapabilir veya kayıtların kesinleşmesine karar verebilir. 

Kadastro Tespitine İtiraz Süresi Ve Şartları 

Kadastro tespiti tamamlandıktan sonra tamamlanan çalışmalar 30 gün boyunca bölgenin muhtarlığında askıya çıkarılarak ilan edilir. Bu askı süreci dahilinde vatandaşlar hisselerde bir hata oluşması, gayrimenkulün sahibinin yanlış yazılması ya da sınırlarda değişiklik ortaya çıkması gibi noktalarda kadastro müdürlüğü veya Kadastro Mahkemesi üzerinde itiraz hakkına sahiptir. 

Kadastro tespitine itiraz gerçekleştirilebilmesi için örneğin yenileme açısından yapılan kadastro çalışmalarında çalışma devam ederken kadastro komisyonuna başvurularak itirazın değerlendirilmesi istenebilir. Eğer çalışmalar tamamlanarak muhtarlık ve il genelinde kadastro müdürlüğünde 30 günlük askı süresi yer alıyorsa, daha önce bahsedilen sebeplerden itiraz yapılabilir. 

Kadastro çalışmalarının tamamlanması sonrasında özellikle parsel kayması ve metrekare yitirilmesi gibi durumlarda hukuki olarak iki yöntem seçilebilir. Eğer bir parsel kayması, sınır tespitinde hata veya parsel taşması gibi problemler yaşanırsa, diğer taşınmazların maliklerine karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Ancak eğer yaşanan kusur idari bir hatadan kaynaklanıyor ve ölçüm hataları gibi noktalar sonrasında sınır problemleri ortaya çıkıyorsa da hazine aleyhine tazminat davası açılabilir. 

Kadastro Tespitine İtiraz İçin Gerekli Belgeler 

Kadastro tespitine itiraz için dava yoluna gidildiğinde ihtiyaç duyacak belgeler aşağıdaki şekilde olacaktır.

• Kadastro tutanaklarının asılları 

• Komşu parsellerde gerçekleştirilen kadastro tespit çalışmalarında tutulan tutanakların onaylı örnekleri 

• Davacının hak ileriye sürmek için temel aldığı tapu kayıtları ya da vergi kayıtları 

• Zilyetlik iddiası durumunda kanıtlar ortaya koyan belgeler 

• Gereken durumda mirasçılık belgesi 

• Gayrimenkulün hibe veya satın alma gibi bir yol ile temin edildiğini gösteren senetler 

Kadastro Ve Tapu Arasındaki Fark 

Kadastro bir taşınmazın ölçülerini, sınırlarını ve haklarını ortaya koymak için teknik olarak gerçekleştirilen işlem çeşididir. Kadastro çalışmaları ile birlikte gayrimenkullerin tapu kayıtlarının oluşturulması da sağlanır. Tapu bu noktada bir taşınmazın hak sahipliğini yani kime ait olduğunu gösteren yasal bir belge oluşturur. Yani temel fark; tapu kayıtları için kadastro kararı ihtiyacı bulunurken, tapu kadastro sonrasında elde edilen kayıttır. 

Kadastro tutanaklarına nasıl ulaşılır? 

Araziler ile ilgili kadastro tutanakları e-devlet sayfası üzerinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetleri sayesinde temin edilebilir. Hatta tapu müdürlüğüne direk başvuru yapılarak da bilgi alınabilir. 

Kadastro çalışmaları ne kadar sürer? 

Çalışma yapılan bölgenin boyutlarına ve bölgedeki gayrimenkul sayısına göre birkaç ay içerisinde tamamlanabilir. 

Kadastro yapılırken evimde bulunmam gerekir mi? 

Çalışmaları takip ederek bir hata oluşması durumunda itiraz hakkını kullanabilmek ve hak sahipliğini gereken zamanda ileri sürebilmek açısından evinizde bulunmanız fayda sağlayabilir. 

Kadastro tespitinden sonra tapu ne zaman çıkar? 

Kadastro çalışmaları tamamlandığında 30 günlük askı süresi sonunda eğer bir itiraz bulunmuyorsa ya da herhangi bir dava açılmamış ise kesinleşen tespitler ile birlikte tapu sicili kaydı yapılması ile tapular çıkarılabilir.

Kadastroda yapılan ölçüm hatası nasıl düzeltilir? 

Kadastro sırasında bir ölçüm hatası gerçekleştirilirse, bu hatanın düzeltilmesi için tutanaklara askı süresi içerisinde itiraz edilebilir veya askı süresi dolduktan sonra ise kadastro mahkemesinde dava açılabilir.