Yıkılacak Binada Apartman Tahliyesi

Yıkılacak Binada Apartman Tahliyesi

Bina yıkımlarında insan sağlığı, can ve mal güvenliğinin sağlanması esastır. Bu sebeple binaların nasıl yıkılması gerektiğine dair maddelerin yer aldığı Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik bulunmaktadır. Bu yönetmeliğe göre binaların yıkılabilmesi için ilgili idare tarafından yıkım ruhsatının düzenlenmesi gerekmektedir.

1. Yıkım Sürecinin Önemi

Genellikle binaların ekonomik ömrünü tamamlaması sebebi ile yıkım yararı alınmaktadır. Ancak söz konusu binanın riskli olması ya da çevreye zarar vermesi gibi durumlar sebebi ile de bina hakkında yıkım kararı alınabilmektedir. Yıkım kararının alınmasının nedeni her ne olursa olsun yıkım işlemi büyük bir operasyondur. Bu sebeple sürecin herhangi bir zarara yol açmaması için yönetmeliğe uygun ve ayrıntılı bir şekilde planlanması gerekmektedir.

Tahliye Sürecinin Gerekliliği

Binanın herhangi bir sebeple riskli bulunması ve yıkım kararının alınmasının ardından tahliye sürecinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu süreç mal sahiplerinin ya da binada ikamet eden kişilerin haklarının ihlal edilmemesi ve zamanında taşınmasını sağlaması açısından son derece önemlidir.

Tahliye süreci binanın riskli olduğu ve yıkılması gerektiği kararının alınması ve ardından tebligatın mal sahiplerine ya da binada ikamet eden kişilere ulaşmasından sonra başlamaktadır. Tahliye süresi 30 ila 60 gün arasında değişiklik göstermektedir. Belirtilen süre içerisinde binanın boşaltılmaması durumunda ise bir kereye mahsus olmak üzere 30 günlük ek süre verilmektedir. Bu sürenin sonunda da binanın boşaltılması halinde kolluk kuvvetleri müdahalesi ile binanın boşaltılması gerekmektedir.

Yıkım sürecinden önce binanın tamamen boşaltılmış olması kişilerin mal ve can güvenliklerinin sağlanabilmesi açısından önemlidir. Bu süre içerisinde binada ikamet eden kişiler tüm eşyaları ile birlikte binadan ayrılabilecekleri zamana sahip olmaktadır.

2. Tahliye Planının Hazırlanması

Herhangi bir sebeple binanın riskli olduğunun raporlanması halinde binanın yıkılması gerekmektedir. Ancak yıkım aşamasından önce binada ikamet eden ya da işyeri olan kişilerin binadan tahliye edilmeleri gerekmektedir. Tahliye süresinin de sınırlı olmasından dolayı tahliyenin hızlı bir şekilde gerçekleşmesi için tahliye planının hazırlanması gerekli olabilmektedir. Bunun yanında ağır hasarlı binalarda ya da ikamet eden kişilerin taşınması aşamasında risk bulunması halinde de riskin bertaraf edilmesini sağlayacak tahliye planının hazırlanması zorunlu olmaktadır. Binada ikamet eden tüm kişilerin bu plana uygun davranması gerekir.

Yıkım Öncesi Risk Değerlendirmesi

Riskli bölgede yer alan ya da ekonomik ömrünü doldurması sebebi ile riskli olarak raporlanan binaların tahliye aşaması genellikle daha güvenli ve konforlu olmaktadır. Ancak hasarlı binalarda tahliye süreçleri yüksek risk taşıdığı için kanunlara uygun şekilde tahliyesinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bunun için de öncelikli olarak tahliye için binanın risk değerlendirilmesinin yapılması gerekir. Bu değerlendirme sonucunda binanın ağır hasarlı olması halinde öncelik binada ikamet eden kişilerin can güvenliğini sağlayarak tahliye edilmelerini sağlamaktır. Bu durumdaki kişiler için eşya yardımı gibi yardımlar devlet tarafından yapılmaktadır.

Binanın hasarlı olmasından dolayı en kısa süre içerisinde tahliye edilmesi durumunda ise risk değerlendirme raporunda girilebilir ibaresinin bulunması durumunda ise ikamet eden kişilerin eşyalarını çıkarmaları mümkün olmaktadır. Ancak bu ibarenin yanında “yapıya yarım saat girilebilir” ya da “yapıya 2 saat girilebilir” ibarelerinin bulunması halinde bu süre içerisinde kişilerin eşyalarını almaları ve binayı boşaltmaları gerekmektedir. Yıkılma riski yüksek olan binalarda tahliye işlemi valilik tarafından görevlendirilen kişiler ya da kolluk kuvvetlerinin gözetimi altında gerçekleştirilmektedir.

Tahliye İçin Zaman Çizelgesi Oluşturma

Tahliye için zaman çizelgesi genellikle hasarlı yapılar için uygulanan bir sistemdir. Çünkü hasarlı yapılarda birden fazla kişinin aynı anda binaya girmesi ve çeşitli faaliyetlerde bulunması binanın yıkılma riskini ciddi ölçüde arttırmaktadır. Bu sebeple de tüm ikamet eden kişilerin bina giriş hakkından eşit bir şekilde yararlanabilmesi ve eşyalarını çıkarabilmesi için can güvenliği tehlikeye atmayacak bir tahliye planının oluşturulması gerekecektir. Bu planın uygulanmasında da tahliyede görevli olan kişiler görev almaktadır.

İletişim Planı

İletişim planları tahliye anında ikamet eden kişilerin birbirleri ile etkili bir şekilde iletişim kurmalarını sağlarken aynı zamanda tahliyeyi yönetmekle sorumlu olan kişiler ve kat malikleri arasındaki ilişkinin sağlıklı bir şekilde kurulmasına imkân sağlamaktadır. İletişim sürecin sorunsuz bir şekilde ilerlemesini sağlarken aynı zamanda olası bir risk durumunda herkesin hızlı bir şekilde uyarılabilmesi açısından da önemlidir.

3. Apartman Sakinleri ile İletişim

Yıkım kararı alınmış bir binada sürecin hızlı bir şekilde akması için bina sakinlerinin bilgilendirilmesi ve akıllarındaki soruların cevaplanması son derece önemlidir. Bu sebeple de iletişim kanalların her zaman açık olmasına dikkat edilmesi gerekmektedir.

Bilgilendirme Toplantıları

Riskli binaların yıkım ve tahliye süreçlerinin, yıkım kararı gerekçelerin ve diğer hukuki prosedürlerin bina sakinleri tarafından anlaşılabilmesini sağlamak için bilgilendirme toplantılarının düzenlenmesi gerekmektedir. Bu toplantılar genellikle apartman ya da site yönetimi tarafından düzenlenmektedir. Bilgilendirme toplantıların genellikle olağanüstü toplantılar olmasından dolayı yönetimin Kat Mülkiyeti Kanunu maddelerine uygun bir şekilde kat maliklerini toplantıya çağırmaları ve katılım sayısını olabilecek en üst düzeye çıkarmaları gerekmektedir.

Yazılı Bildirimler ve Uyarılar

Bilgilendirme toplantılarının yapılmasından sonra kat maliklerine yazılı bildirimlerin yapılması ve hazırlanmış ise tahliye ya da iletişim planının yazılı olarak verilmesi önerilmektedir. Ayrıca kat maliklerinin tahliye gerçekleşene kadar uyması gereken yeni kuralların bulunması durumunda bunların da uyarı olarak bildirilmesi yerinde olacaktır.

Sorular ve Endişeler İçin İletişim Kanalları

Bina yıkımı kat malikleri için sancılı bir dönemdir. Bu sebeple de sürekli olarak yeni sorular ortaya atılabilir. Bu sorunların tam ve dürüst bir şekilde cevaplanması sürecin zarar görmemesi açısından son derece önemli olmaktadır. Bu sebeple de iletişim kanallarının sürekli olarak açık olması gerekir. Bu kanallar kat malikleri ile yönetim arasında olabileceği gibi yönetim ve kat malikleri ile yıkımı üstlenen firma arasında da olabilir.

4. Tahliye Süreci

Tahliye süreci riskli yapı hakkında raporun düzenlenmesi ve kat maliklerine tebligatın yapılmasından itibaren başlamaktadır. Bu süre 60 günden az olamaz. Bunun yanında ayni hak sahiplerine ve kiracılara da gerekli bildirimlerin yapılması mülk sahiplerinin sorumluluğu altındadır.

Sakinlerin Tahliyesi İçin Gerekli Adımlar

Bina sakinlerinin tahliyesinin başarılı bir şekilde gerçekleşebilmesi için sınırlı olan sürede en yüksek performansın gösterilmesi gerekmektedir. Doğal olarak bina sakinleri öncelikli olarak eşyalarını koyabilecekleri başka bir konut, işyeri ya da depo arayışına gireceklerdir. Bu noktada genellikle kiralama söz konusu olacağı için kentsel dönüşüm gibi durumlarda kira yardımına başvurulması ve kentsel dönüşümde kiracı ve mal sahiplerinin hakları kapsamında hareket edilmesi mümkündür.

Binadan eşyanın çıkarılmasının riskli olduğu durumlarda, teknik olarak hazırlanan tahliye planına uygun şekilde boşaltılmasının sağlanması gerekmektedir. Bu plan bazı durumlarda sadece kişisel eşyaların alınmasını gerektirebileceği gibi gerekli önlemlerin alınması sayesinde tüm eşyaların da çıkarılması mümkün olmaktadır.

Eşyaların Taşınması ve Depolanması

Yıkım aşamasındaki bina sakinlerinin eşyalarının çıkarılması haklarının korunması açısından önemlidir. Ancak taşınmanın mali bir yük getirmesi ve bazı durumlarda bina sakinlerinin bunu karşılayamaması mümkün olmaktadır. Bu durumlarda taşınma yardımlarına başvurulabilir.

Bazı yıkım sebeplerinin varlığında binanın en kısa süre içerisinde yıkılması gerekmektedir. Bu durumda bina sakinlerinin yeni bir konut bulma şansları olmayabilir. Bu durumda eşyaların saklanabilmesi için depo alanlarının ayarlanması gerekmektedir.

Güvenlik Önlemleri

Tahliye sürecinin en önemli noktası, bina sakinlerinin eşyalarını güvenli bir şekilde çıkarabilmesini sağlamaktır. Bu sebeple de binanın teknik risk raporuna uygun olarak güvenlik önlemlerinin alınması gerekmektedir. Bu önlemlerin temel hedefi ise bina sakinlerinin can güvenliklerinin sağlanmasıdır.

5. Yıkım Öncesi Hazırlıklar

Yıkımın yapılabilmesi için öncelikli olarak yıkım ruhsatının çıkarılması gerekmektedir. Bu ruhsatın çıkarılabilmesi için kat maliklerinin ya da vekillerinin başvuru yapması gerekmektedir. Yıkım için gerekli olan fenni mesuliyetin, inşaat mühendisleri tarafından düzenlenmesi zorunlu olmaktadır. Diğer bir yandan binanın yüksekliğinin 21,50 metreden az olduğu durumlarda fenni mesuliyet şartı bulunmamaktadır. Yıkımın gerçekleşmesi için yönetmelikte bulunan maddelerdeki şartları taşıyan müteahhidin sorumluluğunun bulunması gerekmektedir. Ayrıca yıkım şantiyesinde yıkım şefinin bulunması da zorunludur.

Elektrik, Su ve Doğalgaz Bağlantılarının Kesilmesi

Yıkımın gerçekleşmesi için elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin sonlandırılması gerekmektedir. Bu tür hizmetlerin kapatıldığına dair belgelerin ilgili makamlara teslim edilmesi ve doğal olarak binadaki tüm ikamet eden kişilerin taşınmış olması gerekmektedir.

Diğer bir yandan verilen tahliye sürecinde binayı boşaltmayan kişilerin taşınmaya zorlanması için süre sonunda elektrik, su, doğalgaz ve telefon aboneliklerinin yetkili merciler tarafından kapatılması da söz konusu olmaktadır.

Yangın Güvenliği Önlemleri

Yıkım şantiyesinde risk değerlendirilmesinin yapılması gerekmektedir. Bu değerlendirmenin sonuçlarına bağlı olarak ise yeterli miktarda yangın güvenlik tedbirlerinin alınması gerekli olmaktadır. Bunun için yangınla mücadele edilmesi için gerekli olan tüm ekipmanların ve acil sağlık donanımının hazır tutulması gerekmektedir. Son olarak çalışanlar için güvenilir ve etkili bir haberleşme sistemi oluşturularak olası risklerin gerçekleşmesi halinde en kısa süre içerisinde koordine olmanın sağlanması gerekmektedir.

Tehlikeli Maddelerin Yönetimi

Yıkım kararı alınan kararların önemli bir kısmının eski yapılar olması birçok tehlikeli maddenin varlığına işaret etmektedir. Bu maddelerin içerisinde tehlikeli kimyasalların yanı sıra asbest gibi insan sağlığına zararlı maddeler yer almaktadır. Bu maddelerin öncelikli olarak binadan uzaklaştırılması gerekmektedir. Aksi halde bina yıkımına başlanamaz.

6. Yıkım Süreci

Binaların yıkım süreçlerinin sorunsuz bir şekilde devam edebilmesi için yönetmeliğe uygun bir şekilde davranılması gerekmektedir. Aksi halde can, mal ve toplum güvenliği tehlikeye atılacağı gibi çeşitli cezaların da uygulanması söz konusu olmaktadır.

Bina yıkımlarında TS 13633 standartları maddelerine uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu maddelerde birden fazla yıkım türü bulunmaktadır. Uygun yıkım türünün belirlenmesinden sonra yıkım sürecine geçilebilir. Ancak bitişik nizam ile yapılmış binaların yıkımlarında diğer binaların güvenliğinin sağlanması önceliklidir. Bunun gerçekleştirilmesi için de kısmen ya da tamamen elle yıkımın yapılması gerekmektedir.

Yıkımın çatıdan başlaması ve daha sonrasında alt katlara doğru inilmesi gerekmektedir. Yıkım sırasında katlarda oluşan yıkım artıklarının yönetmelikte yer alan maddelere uygun bir şekilde zemine indirilmesi ve zeminin yıkıntılar ya da başka nedenlerle aşırı yüke maruz bırakılmaması gerekmektedir. Yıkım çalışmalarına ara verilmesi gerektiğinde ise gerekli kontrollerin yapılması gerekmektedir. Bu kontrollerde askıda blok kalmamasına azami özen gösterilmelidir. Ayrıca zeminde açılan çukurların da kapatılmadan işe ara verilmemelidir.

Yıkım Yöntemleri ve Ekipmanları

Yıkımın gerçekleştirilmesi için kullanılacak araç ve ekipmanların özellikleri TS 13633 standartlarında belirlenmiştir. Bu standartlara uygun makinelerin ve bu makinaları kullanılabilecek yeterliliğe sahip ve bunu belgeleyebilen operatörlerin kullanılması zorunludur. Yıkım sürecinde kullanılacak makinaların yanı sıra operatörlerin yeterlilik belgelerinin yıkım planında yer alması zorunludur.

Çevresel Etkilerin Azaltılması

Çevresel etkilerin azaltılması için yıkım yönetmeliğinde yer alan maddelere uygun bir şekilde davranılması gerekmektedir. bu maddelerde ayrıntı bir şekilde çevresel etkilerin azaltılmasına yönelik adımların atılması gerekmektedir.

Öncelikli olarak yıkım yapılacak binada geri dönüştürülebilecek malzemelerin usulüne uygun bir şekilde sökülmesi ve geri dönüşüme kazandırılması gerekmektedir. Bu malzemelerin öncelikli olarak ikincil kullanımının değerlendirilmesi, bunun mümkün olmadığın durumlarda geri dönüşüme kazandırılması gerekmektedir.

Yıkım gerçekleştirilirken insan ve çevre sağlığına olan olumsuz etkilerin en aza indirilmesinin hedeflenmesi ve bu amaca uygun bir planın hazırlanması zorunludur. Bunun için atık yönetiminin ayrıntılı bir şekilde planlanması gerekir.

Yıkım sonucunda ortaya çıkan atıkların belirli bir süre için dahi olsa dere ve nehir gibi atık su yataklarının doldurulması ya da akışın değişmesine neden olabilecek şekilde bırakılması tamamen yasaktır.

Yıkımdan önce binada asbest varlığının olup olmadığının kontrol edilmesi gerekmektedir. Olması halinde ise asbestin türünün, miktarının ve yerinin belirlenmesi gerekmektedir. Bunun için envanter çalışmasının yapılması ve gerekli tahlillerin yapılması gerekmektedir. Daha sonrasında yıkım başlamadan önce asbestli malzemeler usulüne uygun bir şekilde toplanarak bertaraf edilir.

Yıkım sırasında oluşan gürültü ve titreşimler de çevre sağlığının korunması açısından son derece önemlidir. Bunun için akustik raporun hazırlanması gerekmektedir. Ancak bu rapor patlatma ile yapılacak yıkımlar ile sınırlı olmaktadır.

Yıkım sırasında oluşan tozların bertaraf edilmesi de yıkım sırasında çevrenin korunması ile ilgili bir diğer önemli noktadır. Yıkım işleminde toz emisyonunun kontrol edilebilmesi için gereken önlemlerin çevre görevlisi ya da çevre mühendisi tarafından belirlenmesi gerekmektedir.

İlgili Yasal İzinler

Binanın yıkılması işlemlerinin başlanması için öncelikli olarak gerekli izinlerin alınması gerekmektedir. Bu izinlerden ilki bina yıkım ruhsatı olmaktadır. Bu ruhsat belediyelerden alınmaktadır. Daha sonrasında bina yıkım ruhsatı şehircilik il müdürlüğüne verilir ve yıkım işleminin gerçekleşmesi için süreç başlar.