Tapu Tescili: Tanımı, Süreci ve Hukuki Önemi

Tapu Tescili Nedir? 

Bir taşınmazın sahipliğinin tapu siciline işlenmesi, tapu tescili işlemi olarak ifade edilir. Türkiye sınırlarında bir taşınmazın mülkiyetinin elde edilmesi sadece tapu siciline tescil edilmesi sayesinde geçerli olur ve taşınmaz üzerinde belirli kanuni haklar elde edilmesini sağlar. 

Tapu Tescilinin Türleri 

Tapu tescili değişen koşullarda kişinin mülkiyet kazanması ile tapu kaydında oluşturulabilen bir işlem türüdür. 

Asli Tescil (İlk Tescil) 

Asli tescil, taşınmazın mülkiyeti için bir hak elde edilmesi veya ayni bir hakkın ilk defa tapu siciline kayıt edilmesi sayesinde gerçekleştirilir. 

Fer’i Tescil (Devralma)

Bazı taşınmazlar zaten tapu sicilinde kayıtlı görünse de taşınmaz ile ilgili satım veya bağış gibi bir durumda bir ayni hak başka bir kişi veya kişilere fer’i tescil ile devredilebilir. 

Mahkeme Kararıyla Tescil 

Herhangi bir gayrimenkul ya da taşınmaz üzerinde ipotekin işlenmesi, miras kalması veya paylaşımı gibi dava konusu bir sebep ortaya çıktığında mahkeme gayrimenkul ile ilgili bir hak değişikliği ve yeni bir hak sahipliği kararı verdiğinde bu yeni durumun tapu siciline tekrardan kayıt edilmesi gerekir. 

Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Tescil 

Tapuda kaydı bulunmayan bir taşınmazın yıllar boyunca herhangi bir kişinin sahiplik vasfıyla zilyetlik altında tutulması sonrasında hukuken bir mülkiyet hakkı elde edilmesi imkanı bulunmaktadır. Yasal olarak bu mülkiyet sahipliği yöntemi kazandırıcı zaman aşımı şeklinde ifade edilir. Bu süreç Türk Medeni Kanunu çerçevesinde belirli şartlar ile ortaya koyulmuştur ve sonrasında kişi ya da kişilerin mahkeme yöntemi ile tescil talebi gerçekleştirmesi hakkı verilmiştir. 

Tescil çerçevesinde tapuya kayıtlı durumda olmayan taşınmazın kesintisiz şekilde 20 yıl bir kişi tarafından malik vasfıyla zilyetlik kazanmış olması gerekir. Zilyetlik sağlayan kişi tescil davası açma yöntemi ile taşınmazın adına tescil edilmesini isteyebilir. Ancak bu noktada zilyetlik başladığı gün itibariyle fiili ve açık bir durum olması gerekirken çekişmesiz bir sonuç elde edilmelidir. Mahkeme daima objektif bir şekilde iyi niyet arar ve zilyetlik tanık ifadeleri, uydu görüntüsü ya da bilirkişi raporu ile belgelenmek zorundadır. 

Tapu Tescilinin Amacı 

Tapu tescili kişilerin bir taşınmaza sahip olduğunu kanıtlar bir işlemdir. Örnek olarak bir taşınmaz ile ilgili tapunuz bulunmuyorsa, bu taşınmaz üzerinde yaptığınız yatırımın herhangi bir geçerliliği yer almaz. Tapu sicilinde adınıza kayıtlı olmayan bir arazi üzerinde tarım yapmanız veya bir evde yaşamayı sürdürmeniz(kiracılık veya taşınmaz sahibinin rızası hali dışında) geçerlilik oluşturmamak ile birlikte her mülk mutlaka birileri tarafından kullanılacak şekilde tescil edilir, ipotek edilir veya sahiplik verilir. Tescil işlemi ile birlikte temin edilen tapu belgesi gayrimenkul için size verilen kimlik belgesi anlamına gelir. 

Tapu Tescili Nasıl Yapılır?

Tapu tescili gerçekleştirmek için belirli adımların izlenmesi ve sonrasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne başvuru yapılması gerekir. Bu başvuru taşınmazın devre konu olması, satışının gerçekleşmesi, miras ile intikal oluşması ya da bağış edilmesi gibi farklı durumlarda sıralı olarak gereken aşamaların tamamlanması ile yapılır. 

Tescil için başvuru yapıldığında gerekli belgeler talep edilirken, bir değer tespiti yapılır. Buna göre harç ve vergi matrahları belirlenir ve sonrasında tüm hazırlıklar ile birlikte karşılıklı imza yöntemi ile tescil işlemi tamamlanır. Tarafların imzaları sonrasında da il tapu müdürlüğü tarafından onaydan geçirilir ve yeni bir tapu senede düzenlenerek tapu siciline yapılan kayıt yeni taşınmaz sahibine ibraz edilir.

Tapu Tescili İçin Gerekli Belgeler

Tescil için başvuru sırasında aşağıdaki belgeler talep edilir. 

• Başvuran kişi ve kişilerin nüfus cüzdanı ya da pasaportunun aslı 

• Tarafların vatandaşlık numaraları 

• Taşınmaz devir ediliyor ya da satış yapılıyor ise halihazırda satıcı ve alıcı için vergi kimlik numaraları 

• Mevzubahis taşınmazın tapu senedi 

• Taşınmaz ile ilgili DASK poliçesi 

Kimlik ve Vergi Numarası 

Tapu tescili için yapılan başvuruda bireylerin kimlik numaraları ve kurumların yani şirket ya da tüzel kişiliklerin vergi numaraları talep edilir. Çünkü kişinin Türkiye Cumhuriyeti sınırlarında kayıtlı bir birey ya da tüzel kişilik olduğunu bu bilgiler kanıtladığı için tapu tescili sırasında da bu bilgiler kullanılarak kimlik veya vergi numarası üzerine tescil yapılır. 

Tapu Senedi Veya Satış Sözleşmesi 

Tescil için işleme konu olan taşınmazın tapu senedi ibraz edilir. Ayrıca tapu satış yolu ile devir işlemine konu olacak ise taraflar arasında imzalanmış bir satış sözleşmesi bulunabilir. Hatta bu satış sözleşmesi babında da kişiler kendi aralarında tapu tescilinde değişiklik yapılması talebinde bulunabilir. 

Harç Ve Döner Sermaye Makbuzları 

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tapu müdürlüklerinde yapılan başvurular için belirli bir harç ödemesi yapılmasını talep eder. Bu ödeme örneğin taşınmaz satış işlemi ile devredilecek ise toplam %4 oran ile belirlenir. Bu oranın %2 kısmı alıcı tarafından ve %2 kısmı ise satıcı tarafından ödenerek, harç ve döner sermaye için ödenen makbuzlar temin edilir. Ayrıca taşınmaz için emlak vergisinin de ödenmesi ve makbuzların temin edilmesi gerekir. 

Belediyeden Rayiç Bedel Belgesi 

Her taşınmazın bulunduğu bölgede yerel yönetimler üzerinden rayiç bedel için gereken belge temin edilebilir. 

Tescilin İptali Ve Düzeltme İşlemleri 

Tapu tescili belirli koşullar ile elde edilmiş bir hak olsa bile bazı durumlarda tescilde iptal ihtimali bulunduğu gibi bazı durumlar tescilin geçersiz hale gelmesini ve bazen de tescilde düzeltmeler yapılması gerekliliğini ortaya çıkarır. Aşağıdaki listede sayılan hallerde tescil geçersiz bir hale gelebilir. 

• Öncelikli olarak yapılan tapu tescilinin kanuna uygun olmadığı tespit edilirse, geçersiz hale gelir. Örnek olarak bir taşınmaz satışı gerçekleştirilirken muvazaalı bir işlem gerçekleştirilmiş ise kanuna aykırı olarak tescil geçersiz hale gelir. Muvazaalı işlemlerde net bir şekilde görülecek şekilde aslında tapuda sanki satış yapılmış gibi gösterilerek bir bağış gerçekleştirilmiştir. 

• Hukuka aykırı şekilde tescilin geçersiz olmasının nedenlerinden birisi de bir hile uygulanması veya tarafların bir yanılgıya düşürülmesidir. Tescil sırasında taraflardan herhangi birinin aldatılması veya bir hile ile tescilin farklı bir kişi adına yeniden yapılması geçersizlik ortaya çıkarır. 

• Eğer tescil sırasında taraflar arasında hukuki bir işlem yapılırken hukuk ehliyetine sahip olmayan yani akıl hastalığı yer alan ya da reşit olmayan bir kişi işlem gerçekleştirmişse, ehliyetsizlik nedeni ile tescil iptal olur. 

• Yolsuz tescil olarak ifade edilen durum ise gerçeğe aykırı bir kayıt ile ortaya çıkar. Örneğin; yanlış veya doğru olmayan bir bilgi ile hukuken geçersizlik oluşturacak şekilde tapu tescili yapılmış olabilir. 

• Bir diğer önemli durum ise taşınmaz üzerinde kamu yararına olacak şekilde bir kamulaştırma yani el koyma oluşursa, mülkiyet devlet tarafından devir alındığı için tescil geçersiz hale gelir.

• Bir diğer noktada eğer taşınmazın asıl hak sahibi dava yoluna giderek tapu iptal ve tescil davası açarsa geçersizlik ortaya çıkar. Mahkeme bu konuda deliller talep ederken eğer deliller ortaya koyularak geçersizlik talep edilirse, yanlış kayıtın iptali ile birlikte gerçek taşınmaz sahibi için yeniden tapu tescili yapılır. 

Tapu tescili ile ilgili bazen bilerek bazen tamamen sehven bazı yanlışlıklar yapıldığında tespitin düzeltilmesi talepleri gerçekleştirilebilir. Düzeltme örnek olarak yolsuz tescil gibi bir durum gerçekleştirildiğinde dava yöntemi ile sağlanır. 

Tapu Tescili Ve Kadastro İlişkisi

Tapu tescil ile birlikte elde edilen tapu belgesi bir taşınmazın kimin mülkiyetinde olduğunu gösterir. Kadastro ise bir taşınmazın boyutlarını ve hangi noktada olduğunu tescil eder. Her ülkede tapu tescili ile kadastro arasında değişen bir ilişki yer alırken, örneğin; tapu Türkiye'de de kadastro sistemi ile bağlantılı bir haldedir. Yani her taşınmazın mülkiyet sahibi bir kurumda kayıtlı olmak ile birlikte devlet bu sahipliği kayıtlarında tutar ve bu sayede kadastro ile birlikte de parselleri ve toprak parçalarını belirleyebilir. 

Tapu Tescilinde Sık Yapılan Hatalar 

Tapu tescilinde taşınmazın sahipliği ile ilgili bazen hatalar yapılması olasılığı bulunmaktadır. Bu gibi bir durumda öncelikle bulunan hatanın tespit edilmesi ve sonrasında da tapu müdürlüğü başvurusu ile bu hatanın düzeltilmesi talep edilmelidir.

Eksik Belge İle Başvuru 

Özellikle tapuya tescil başvurusu yapılırken talep edilen gerekli belgelerden herhangi bir tanesi eksik olduğunda tescil işlemi gerçekleştirilmeyebilir. Gerçekleştirilse dahi belge eksikliği nedeni ile sonradan sorunlar ile karşılaşılabilir. 

Yanlış Malik Bilgisi 

Tescil sırasında kimlik belgesi ve kimlik numarası ile işlem yapılsa da bazen sehven bazen bilinçli şekilde taşınmaz sahibinin bilgileri yanlış bir şekilde girilebilir. 

Beyan Ve Şerhlerin Eksik İşlenmesi 

Tapu tescili sırasında şerh ve beyan işlemleri sağlanır. Çünkü bu sayede taşınmazın yasal halinin net şekle gelmesi ve sahiplik hakkının korunması imkanı elde edilir. Taşınmaz üzerindeki hak ve sınırların net bir şekilde görülebilmesi ve üçüncü kişiler karşısında güvence elde edilmesi sağlanmaktadır. 

Tapu tescili sırasında şerhler eksik işlenirse, kişisel haklar tehlikeye girebilir ve ilerleyen dönemde hukuki problemler yaşanabilir. Beyan açısından da taşınmaz konusunda bazı durumlar sicile bildirildiğinde bu taşınmaz üzerinde bir nevi özel durum ya da kısıtlama olduğu sonraki süreçlerde de görülebilir. 

Tapu tescili kim tarafından yapılır? 

Tapu tescili gayrimenkulün sahipliği hakkını elde eden kişi tarafından veya hak kazanan kişi tarafından talep edilir. 

Satıştan sonra tapu tescili ne kadar sürer? 

Satış ile birlikte taraflar tapu müdürlüğüne başvurduğunda tescil işlemleri genellikle bir veya iki gün içerisinde tamamlanır. Ancak davaya konu olan işlemler ile tescil yapılacak ise 1-3 ay arasında işlemler tamamlanabilir. 

Tescil olmadan mülkiyet kazanılır mı? 

Tescil mülkiyetin kazanıldığını net bir şekilde gösteren işlemdir. Yani tescil olmadan mülkiyet hakkı elde edilmez. 

Tapu tescili olmadan konut kredisi alınabilir mi? 

Kredi ile evi satın almak isteyen kişinin adına tescil yapılmamış olsa ile iskanı çıkarılarak tapu siciline işlenmiş bir konut için konut kredisi verilebilir. 

Hatalı tescil nasıl düzeltilir? 

Hatanın türüne göre taşınmaz sahibinin tapu müdürlüğüne evraklar ile başvurması veya hileli durumlar gibi noktalarda dava yoluna gidilmesi gerekir. 

Tapu tescil davası ne zaman açılır? 

Tapu tescil davası gerekliliği, tapunun tescili ile ilgili bir hak sahipliği elde edilerek veya çekişmezlik durumu bulunduğunda ortaya çıkar. 

Mahkeme kararı olmadan tescil yapılabilir mi? 

Mahkeme kararı olmasa da örnek olarak bir gayrimenkulün başka bir kişiye devri gerçekleştirildiğinde direkt olarak tapu müdürlüğünde yeni bir tescil yapılabilir. 

Tescil işlemi online yapılabilir mi? 

Tapu müdürlüğünde satış gibi işlemlerde online işlem yapılabilse de mahkeme nezdinde yapılacak işlemlerin online yapılması mümkün değildir.