Tapu İptal ve Tescil Davası Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Tapu İptal Davası Nedir?

Tapu iptali davası, tapu kaydı olan bir taşınmaz için açılan dava türüdür. Burada amaç hukuka aykırı olan durumların giderilmesidir. Bu dava ile gerçek hak sahibi belirlenerek ihlal durumlarının düzeltilmesi sağlanır. 

Tapu iptal davası ile sicildeki bir kayıt geçersiz hale gelir ve mevcut tapu geçersiz hale gelir. Mülkiyet hakkının ihlali, miras sorunları ya da devir işlemlerinde yanlışlıklar da bu dava ile yeniden düzenlenir. 

Tapuda yer alan bir işlem, hukuka aykırı olması durumunda bu dava açılır. Dava birçok sebep sonucunda açılabilir. Yanlış kayıt, tapu sahibinin hatalı olması, hatalı kadastro gibi işlemler neticesinde de tapu iptal davası açılabilir. Söz konusu tapuda hakkı olan herkes bu dava açma hakkına sahiptir.

Tapu İptal Davasının Amacı

Tapu iptal davası, kişisel anlaşmazlıklardan dolayı değil; hukuka aykırı bir durum olmasından dolayı açılır. Yani tapu kaydında hukuka aykırı bir durum varsa, hileli bir işlem ya da geçersiz bir durum varsa bu dava açılır. Tapu iptal davasının amacı hukuka aykırılığı düzelterek doğru hale getirmek ve hak sağlamaktır.

Tapu iptal davasının diğer amaçları ise tüm mirasçıların haklarının korunmasını sağlamak, taşınmazın eski halini sağlamak ya da hileli işlemlerden korumaktır. Ancak tapu iptal davasının açılabilmesi için belirli şartların da sağlanması gerekir. Aksi takdirde dava talebi reddedilir.

Mülkiyet Hakkının Korunması

Tapu iptal davası amaçları genel olarak hukuka aykırı olan durumu çözmektir. Dolayısıyla mülkiyet hakkı da bu amaçlardan biridir. Mal sahibi ya da sahiplerinin taşınmazı kullanma ve yararlanma haklarının korunması için tapu iptal davası açılır. Başkalarının haklarına zarar verilmediği sürece mülkiyet hakkının korunması tapu iptal davası amaçlarından biridir. Bu dava ile malın satılması ya da devredilmesi de önlenmiş olur.

Hatalı veya Hileli Tescilin Düzeltilmesi

Hukuka aykırı şekilde yapılan tapu kaydındaki bu hatanın düzeltilmesi amaçlanır. Tapu kaydında sık görülen hata ve hileler:

• İsim yanlışlığı

• Taşınmaz bilgilerinde yanlışlık

• Sahte belge veya kimlik kullanımı

• İmza sahteciliği

En sık rastlanan hata ve hile türleri arasındadır. Tapu iptal davası bu hileli ve hatalı durumların da ortadan kalmasını sağlamak amacıyla açılır. Hatalı işlemler sebebiyle açılan davalarda düzeltme işlemi yeterli olurken hileli işler sonucu yapılan tapu kayıtlarında iptal işlemleri gerçekleşir.

Tapu İptal Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu iptal davası, kişisel anlaşmazlıklar neticesinde açılamaz. Belirli durumlar ancak bu davanın görülmesini sağlar. Bu sebepler:

• Hile

• Kandırma

• Sahte belgecilik

• Miras hataları

• Hatalı kadastro

• Yolsuz tescil

Tapu iptal davası açma sebeplerinden en yaygın olanlarıdır. Bunların da elbette kendi içerisinde şartları değerlendirilir.

Hile, Aldatma veya Sahte Belgeyle Tescil

Hile, aldatma ya da sahte belgeden kaynaklanan bir tapu iptal davası açılacaksa Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu esas alınarak Asliye Hukuk Mahkemesi ya da Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulur. Tapu kaydının geçersiz hale gelerek malın asıl sahibine geçmesi amaçlanır. Dava dilekçesi hazırlandıktan sonra tedbir konuş ve mahkeme kararı beklenir.

Miras ve Paylaşım Hataları

Miras hatası ya da paylaşımda yapılan hatalar durumunda tapu iptal davası açıldığında aslında düzeltme yapılması amaçlanır. Rızasız işlemler, gerçek dışı kişilerin tapuda yer alması ya da pay oranlarında yanlışlık sebebi ile açılan bu davada bu hatalar düzeltilir. Bu sayede tapu gerçeğe uygun hale getirilerek hak kaybı önlenir.

Hatalı Kadastro Tespiti

Tapudaki söz konusu taşınmaza ait tespitlerin yanlış yapılması sebebi ile tapu iptal davasının açılması durumudur. Taşınmazın metrekaresi, mülkiyet hakkı gibi bilgilerinin yanlış olmasından kaynaklanır. Bu da tapu ile gerçeğin farklı olmasına sebep olur ve haksız bir durum ortaya çıkar. Burada düzeltme işlemi yapılabildiği gibi tapu iptaline de gidilebilir. 

Yolsuz Tescil veya Muvazaa

Yolsuz tescil ya da muvazaa durumu, net olarak hukuka aykırı tescil anlamına gelir ve düzeltme olmaksızın iptalle sonuçlanır. Gerçek sahibin izni olmadan tescil edilmesi durumunda tapunun gerçeğe uygun hale gelmesini sağlamak amacıyla dava açılır. Muvazaa durumunda da sahte bir işlem yapılarak art niyetli durumlara sebep olunur. Bu da hak kaybı yaratır. 

Dava Açma Şartları

Hukuki olarak her davanın kabul edilmesi ve başlatılması için şartlar vardır. Tapu iptal davasında da temel olarak dava açma şartları:

• Hakkın mevcutta olması

• Hukuka aykırı ve ispatlanabilir bir durum olması

• Zamanaşımı

• Davacı ilişkisi

• Delillerin yeterli olması

Tapu iptal davası açmak için gereken şartlardır. Bunlar olmadan dava hukuken geçerli kabul edilmez ve başlatılamaz.

Davacının Menfaat ve Mülkiyet İlişkisi

Tapu iptal davasının açılması ve başlatılması için davacı tarafın taşınmaz ile ilgili hukuksal bir ilgisi ve mülkiyet ilişkisi olmalıdır. Davacının bu dava sonrasında zarar ya da yarar durumu olması menfaat ilişkisiyken, hukuken korunmuş da bir hakkının olması gerekir.

Tapu Kaydının Hukuka Aykırı Olması

Tapu kaydı esnasında hukuka aykırı bir durum olması dava açma şartlarından biridir. Ancak bunun ispatlanabilir olması gerekir. Rıza dışı işlem, sahte belge ya da imza ile işlemler hukuka aykırı tapu kaydıdır. Bu durumda da tapu iptal davası açılabilir. 

Zaman Aşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Dava açma şartlarını etkileyen en önemli faktörlerden biri de zaman aşımı ve hak düşürücü durumlardır. Zamanaşımı, hak sahibi, belirli bir süre içerisinde bu davayı açmazsa artık bu hak korunamaz anlamına gelir. Hileli işlem uzun yıllar sonrası fark edildiğinde dava açılamayabilir.

Kanunen belirli bir sürede açılmayan davalar, o süre geçtikten sonra açılamaz. Bu da dava hakkının düşmesi anlamına gelir. Zaman aşımında hakkın kazanılması imkânsız olurken, hak düşürücü durumda bu hakkı kullanmak imkânsız hale gelir.

Dava Süreci

Tapu iptal davası açılacaksa adım adım ve özet olarak süreç şu şekilde ilerler:

• Hatanın tespiti delillerle sağlanarak bir ön hazırlık yapılır.

• Dava dilekçesi hazırlanarak mahkeme başvurusu yapılır.

• Başvurudan sonra hak kaybı olmaması adına geçici olarak tedbir konur. Bu sürede taşınmaz devredilemez veya satılamaz.

• Mahkeme süresinde cevap dilekçesinden dolayı deliller incelenerek mahkeme kararı beklenir.

Dava sonucunda davanın kabulü durumunda tapu kaydı iptal edilir ya da bazı durumlarda düzeltmeye gidilir. Reddedilmesi durumunda mevcut tapu değişmez ancak bu durumda tekrar itiraz edilerek temyiz yoluna gidilebilir.

Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Mahkemeye, davanın açılma sebebi, dava konusu ve talep açık bir şekilde yer alacak şekilde dilekçe sunulur. Genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesi yetkili olsa da daha basit durumlar için Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Dilekçenin yetersiz olması durumunda dava süreci başlamaz.

Tapu Kayıt ve Belgelerinin İncelenmesi

Söz konusu dava konusunu ispatlayan delililer ve tapu kaydı incelenerek itirazın doğru olup olmadığı incelenir. Bu süreçte varsa şahitlerin dinlenmesine de başvurulabilir. Belgelerin eksiksiz şekilde sunulması önemlidir.

Bilirkişi İncelemesi ve Keşif

Tapu iptal davasında bazı durumlarda bilirkişi incelemesine başvurulabilir. Burada mahkeme uzman görüşüne başvurmak istediğinde bilirkişi incelemesi talep ederken mülkiyetin gerçek durum tespiti, kadastro bilgileri, belgelerin uygunluğu gibi konular incelenir.

Keşif ise yerinde inceleme ve tespiti ifade eder. Burada hem mahkeme hem de bilirkişi olabilir. Bilirkişi incelemesi ve keşif raporu mahkeme kararında etkili bir rol oynar.

Mahkeme Kararı ve Tescil İşlemi

Mahkeme kararını tapunun iptali olarak verdiğinde söz konusu tapu geçersiz sayılır ve hukuka uygun hale gelmesi sağlanır. Davanın reddi durumunda ise mevcut durum geçerli kabul edilir. Bu aşamada davacı taraf ya da taraflar istinaf yoluna giderek karara itiraz edebilir. Tapu iptal davası neticesinde, bazı durumlarda tapu iptal edilmez ancak geçerli de kalmaz. Bu durumda düzeltme yapılır. 

Tapu İptali ve Tescil Kararı

Mahkeme kararı ile söz konusu tapu iptal edilerek geçersiz sayılır ve tescil kararı ile de doğru şekilde yeniden kayıt yapılır. Genelde ikisi peş peşe verilen kararlardır. 

Tapunun İptali Sonrası Yeni Malik Kaydı

Dava sonrasında tapu iptal davası kazanıldıysa hukuka aykırı olan kısım ortadan kaldırılarak gerçek sahibinin tapuya doğru şekilde kaydettirilmesi sağlanır. Eski kayıttaki iptal de tapu siciline işler. Yeni malik kaydı ile hukuka uygun şekilde tapu sicili yapılmış olur.

Kararın Tapu Müdürlüğüne Bildirilmesi

Mahkeme kararının resmileşmiş hali, kararın tapu müdürlüğüne bildirilmesi aşamasıdır. Taşınmazın yeni hali hukuki olarak da resmi olması için gerekli ve önemli bir aşamadır. Hukuka aykırı olan kayıt da silinmiş olur.

Tescil İşlemi ve Sonuçları

Tapunun tescili, taşınmazın yeni ve gerçek sahibinin tapu siciline işlenmesi anlamına gelir. Böylece hem mülkiyet hem de malikin hakları korunurken resmi delil de elde edilmiş olur. 

Tapu tescili ile mülkiyet resmi hale gelirken mülk sahibi de satma, devretme ve kiralama gibi haklara sahip olur. Hukuksal açıdan güvence elde edilmiş olur ve tapu üçüncü kişi haklarını da korumayı sağlar.

Tapu İptal Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tapu iptal davası açarken davanın başarılı olmasını etkileyecek bazı noktalara dikkat edilmesi gerekir:

• Davacı kendi haklarını belirtmeli

• Mülkiyet ilişkisi net ve ispatlanabilir olmalı

• Dava sebebi, kabul edilebilir hukuki sebepler olmalı

• Deliller eksiksiz ve doğru hazırlanmalı

• İlgili mülkiyetin satışını engellemek için tedbir konmalı

• Bilirkişi ve keşif sonuçları istenmeli

• Mahkeme kararı tapuya da bildirilmeli

Bunlar davada başarı oranını artıran ve tapu iptalini gerçekleştiren noktalardır. 

Tapu iptal davasını kim açabilir?

Tapu iptal davası, eski malik ya da mevcut malik tarafından ve mirasçılar tarafından açılabilir.

Kadastro hatası tapu iptaline neden olur mu?

Evet kadastro hatası tek başına tapu iptali sebeplerinden biridir. 

Dava ne kadar sürer?

Dava süresi genel olarak 1 ile 3 yıl arasındadır. Eğer bilirkişiye başvurulursa maksimum 6 ay kadar uzayabilir. Taraflar karşılıklı anlaşırsa süre biraz daha kısalabilir.

Tapu iptal davası zaman aşımı süresi nedir?

Dava sebebine göre değişir. Hileli durumda 1 yıl içerisinde olurken genel olarak 10 yıl içerisinde tapu iptal davası zaman aşımı vardır. Hileli durumda hilenin fark edilmesinden itibaren 1 yıl geçerlidir.

Tapu iptal davasında avukat zorunlu mu?

Hayır ancak karışık ve bilgi isteyen bir dava olduğu için avukatla dava açmak daha yaygındır.

Tapu iptal kararı sonrası taşınmaz hemen devredilir mi?

Hayır, mahkeme kararı kesinleşip tapu tekrar eski malik adına çıkmadan devredilemez.

Tapu iptal davası masraflarını kim öder?

Genelde davayı kazanan taraf, kaybeden taraftan talep eder. Tarafların anlaşması durumunda masraf paylaşımı olabilir.

Hileli satışta tapu iptali mümkün mü?

Evet, hilenin ispatlanması ile tapu iptali mümkündür.