Konut Projelerinde Bina Tamamlama Sigortası Süreci

Bina Tamamlama Sigortası

Kentsel dönüşüm süreçlerinde yapıların tamamlanamaması ya da birçok mağduriyet ile karşılaşılması sonrasında 2005 yılında bir yasa çıkarılmış ve bina tamamlama sigortası yürürlüğe girmiştir. Bu sigorta türü, sadece kentsel dönüşüm projelerinde risklere karşı değil tüm inşaat yapım işleri sırasında da kullanılabilir bir sigortaya dönüşmüştür. 

Bina tamamlama sigortası bir çeşit kefalet sigortası anlamına gelirken, zorunlu bir sigorta çeşidi oluşturmayıp; inşaat projelerinin bitirilmemesi gibi durumlarda yaşanabilecek ekonomik zararları güvence altında tutabilen bir nevi sigorta çeşididir. Genellikle de bir projede yaşanabilecek ekonomik sıkıntılar, iflas, deprem gibi bir afet yaşanması ya da müteahhit problemleri ardından projenin yarım kalma faktörüne karşı riskleri düşürmek için geliştirilmiş bir sigortadır. 

Sigortanın Kapsamı Ve Teminat Altına Alınan Riskler 

Bina tamamlama sigortası günümüzde kentsel dönüşüm projeleri, ön ödemeli inşaatlar, proje üzerinden geliştirilen konutlar, devre tatil projeleri veya kat karşılığı inşaat projelerinde kullanılan bir sigorta çeşididir. Sigortanın kapsamı ise aşağıdaki maddeler ile ifade edilebilir. 

• Eğer inşaat firması iflas ederse, sigorta bu duruma karşı teminat sağlar. 

• İnşaat şirketinin sahibi inşaatı bitirmeden bırakıp kaçar veya vefat ederse tüm zararlar karşılanır. 

• Satıcı gerçek bir kişi ise vefatı durumunda mirasçıları miras reddi gerçekleştirirse veya sigorta poliçelerinde bahsedilen zaruri haller dışında 12 ay içerisinde inşaatın tamamlanmaması durumunda teminat yer alır. 

• Projenin iptalinin gerçekleşmesi halinde projeden hisse ve hak satın almış kişiler tüm ödemelerini geri alabilmektedir. 

• Projede belirtilen süre ile birlikte teslimat gerçekleşmediğinde gecikme tazminatı sağlanabilir. 

• Günümüzde bu sigorta türünde müteselsil sorumluluk ya da denetim sorumluluk sigortası gibi ek teminatlar da bulunabilmektedir.

Sigortanın kapsamı çerçevesinde projenin tamamlanabilmesi açısından gerekebilecek tüm ekip, ekipman, malzeme, gider ve işçilik yer alır. Projenin devam edebilmesi açısından finansal kaynaklar sigorta kapsamı dahilinde yer alırken; taşeron hizmetler veya ekipmanların kiralanması gibi işlem giderleri de sigorta kapsamında bulunur. 

Müteahhidin İflas Etmesi Veya İnşaatı Tamamlayamaması

Ön ödemeli konutlar, devre tatil satışları veya kat karşılığı projeler gibi inşaat projelerinde bina tamamlama sigortası Bakanlık tarafından zorunlu hale getirilmiş olmak ile birlikte eğer bu tip projelerde müteahhit iflasa uğrar ya da inşaatı zamanında tamamlamaz ise sigorta mağdur taraflar için teminat sağlar.

İnşaatın Ruhsat Veya İmar Sorunları Nedeniyle Durması

Proje başlanması sonrasında yapı ruhsatının alınamaması veya imar planına uygun inşaatın sürdürülmemesi durumunda inşaat durma ile karşılaşırsa, sigorta teminatı yer alır. 

İnşaatın Süresinde Teslim Edilmemesi 

Projeye başlamadan önce taraflar arasında imzalanan anlaşmalar bağlamında ve taahhüt edilen teslim tarihinin sonrasında 12 ay içerisinde teslimi yapılmaması gibi durumlarda sigorta teminatı devreye girer. 

Bina Tamamlama Sigortasının Tarafları 

Normal koşullarda sigorta uygulamalarında sigortayı uygulayan ve teminat oluşturan sigorta şirketi ile sigorta ettiren yani tüketici ana tarafları oluşturur. Fakat bina tamamlama sigortası üç değişen tarafa hitap eder ve bu taraflar arasında sigorta ettiren satıcı yani inşaat şirketi, sigortayı yapan sigorta şirketi ve risk durumlarında sigortalı olan tüketici yer alır. 

Sigortayı Yaptıran Müteahhit

Bina tamamlama sigortası müteahhitler ve inşaat şirketleri tarafından birçok farklı risk göz önünde bulundurularak yaptırılır. Yani bu durumda sözleşmenin ilk tarafı satıcı konumunda bulunan müteahhit, inşaat firması veya yüklenicidir. Müteahhit tüketiciye konut satma taahhüdünde bulunmuştur ve bu konutu tamamlayana kadar geçen sürede karşılaşabileceği tüm risklere karşı sigorta yaptırmayı tercih etmiştir. Müteahhit sözleşme yaptığı gibi prim ödeme borcu yükümlülüğüne sahip gerçek veya tüzel bir kişi olabilir. 

Sigortadan Faydalanan Hak Sahipleri

İnşaat projesinden hisse satın almış, kat irtifak projesi imzalamış veya devre tatil sözleşmesi imzalamış tüketici, sigortalı yani lehtar anlamına gelir. Bu durumda sigortadan faydalanacak hak sahibi koşulu oluşturmak ile birlikte aslında sözleşmede bir taraf durumunda yer almaz. Fakat riskler ortaya çıktığında sigorta teminatı sayesinde tazminat alacaklısı durumunda yer alır ve bu açıdan sigorta ile birlikte menfaatleri sigorta altına alınır. Sigorta sözleşmesi imzalanırken sözleşme sigortacı ile müteahhit arasında yapılır ve tüketicinin kimliği ortada bulunmamak ile birlikte müteahhit her yaptığı satış sonrasında tüketiciler için sigorta ilişkisi oluşturacak şekilde özel bir teminat senedi tahsis eder. 

Sigorta Şirketi 

Sigorta şirketi yani sigortacı müteahhitten aldığı primler ile birlikte sigortayı oluşturan ve bu sayede riskleri yüklenen kişidir. Kefalet branşı ortaya koyan sigortacı, bir anonim şirket veya kooperatif yapısına sahip olabilir. 

Sigorta Primleri Ve Ödeme Şartları 

2025 yılı başlangıcında bina tamamlama sigortası ile ilgili birçok farklı değişiklik gerçekleştirilmiştir. Özellikle kapsam genişletilirken, yatırımcı için güvenli bir ortam oluşturulmaya çalışılmıştır. Bu durumda da öncelikli olarak sigorta primlerinin belirlenmesi ve ödeme şartlarının oluşturulmasında yenilikler yapılmıştır. 

Prim Hesaplama Kriterleri (Proje Bedeli, Risk Düzeyi Vb.)

2025 yılı itibarı ile birlikte bina tamamlama sigortası dahilinde prim hesaplamaları projenin boyutuna ve risk faktörlerine göre değişiklik göstermektedir. Bu değişikliğin aralığı ise minimum %0,6 ile maksimum %1,2 arasında belirlenmektedir. Prim hesaplama için göz önünde bulundurulan faktörler ise aşağıdaki listede görülebilecek şekildedir. 

• Projenin total ederi 

• Müteahhidin ekonomik vaziyeti 

• Projenin konumu ve ölçüsü 

• İnşaatın ne kadar süreceği 

• Risk değerlendirme notu

Bahsedilen bu kriterlere göre örnek olarak 120 milyon ₺ çapında uygulanan bir proje göz önünde tutulursa, prim hesaplaması minimum %0,6 oranından yapıldığında 720 bin ₺ ve maksimum %1,2 oranından yapıldığında ise 1 milyon 440 bin ₺ prim miktarı görülecektir. 

Prim Ödeme Süresi Ve Yenileme Koşullar 

Günümüzde güncel olarak bu sigorta tipinde kapsam, proje toplam limitinin %100 oranına kadar genişletilmiştir. Yani daha önceki dönemlerde teminat tutarları kısıtlı olarak belirlenirken, bugün arttırılmaktadır. Ön ödemeli konut satışı yapılırken uygulama zorunlu bir hale gelmektedir ve teminat süresi ise proje teslim edilene kadar devam eder. Ayrıca eğer inşaat zamanında bitirilmeyip teslim edilemiyorsa da uzatma süresi boyunca da otomatik bir şekilde teminat ve prim yenilemesi yapılabilir ve uzatma sağlanabilir.

Sigorta Süreci Nasıl İşler? 

Bina tamamlama sigortası uygulamasında süreç çok taraflı bir sistem dahilinde kurulurken; müteahhit ve sigorta şirketi ana tarafları oluşturur ve bunun yanında arsa sahibi dahi belirli yükümlülüklere sahiptir. 

Poliçe Düzenleme Aşaması 

Süreçte ilk aşamayı poliçenin düzenlenmesi oluştururken, proje başlamadan önce müteahhit veya yüklenici firma ile sigorta şirketi arasında bir anlaşma gerçekleştirilir. Bu sayede projenin bedeline bağlı olarak ve risk faktörleri göz önünde tutularak prim hesapları yapılır. Dijital ortamda poliçenin onayı gerçekleştirilirken, lehtar konumunda alıcı ve arsa sahiplerinin kaydı yapılır.

Teminat Kapsamının Belirlenmesi 

Sigorta poliçesine bağlı olarak müteahhit yükümlülükleri, sigorta şirketinin yükümlülükleri, tarafların sorumlulukları ve buna bağlı olarak teminat kapsamının ne olacağı belirlenir. Çünkü bu kapsama bağlı olarak örneğin müteahhit yükümlülüğünü tamamlamaz ise lehtar konumda bulunan alıcı ve arsa sahibi sigorta şirketi başvurusu gerçekleştirerek teminatlarını talep edebilir. 

Bina tamamlama sigortası çerçevesinde sigortada taraf olan müteahhit primlerini ödeyerek sözleşme şartlarını tamamlamak zorundadır. Sigortacı yani sigorta şirketi ise verdiği teminatlara bağlı olarak sürekli risk değerlendirmelerini göz önünde tutar ve görevlerini yerine getirir. Temel olarak lehtar konumda bulunan arsa sahibi ise belgelerin sağlanması, arsanın zamanında teslimi ve süreç takibi gibi görevlere sahiptir.

Hasar Bildirimi Ve Tazminat Süreci

Sigortanın teminatında satıcının iflası, satıcının vefatı, mirasçıların reddi miras yapması veya teslim tarihinden sonra dahi 12 ay içerisinde teslimin gerçekleşmemesi gibi haller yer alırken; bu gibi haller sonrasında hasar bildirimi yapılması hakkı doğar. Hasar bildirimi yani sigorta anlaşması çerçevesinde risklerin ortaya çıkması ile birlikte sigorta şirketi devreye girerek tazminat kapsamında görevlerini yerine getirir. 

Tazminat sürecinde alıcılar yani tüketiciler bir tazminat alacağı hakkı elde ederken, risklerin ortaya çıktığına dair belgeleri sigortacıya ibraz eder. Bu durumda sigortacı maksimum 45 günlük bir araştırma süresine sahip olurken, bu süre tamamlandığında muaccel hale gelir. Muacceliyet durumu talep edilebilirlik anlamı oluşturmaktadır.

Tazminat süreci çerçevesinde eğer bir risk faktörü gerçekleşmişse, sigortacı alıcıya nakit tazminatı ödemesi yapabilir. Örnek olarak alıcının banka çerçevesinde gerçekleştirdiği ödemelerin anaparası ve yasal faizi ile teminat senedinde ifade edilen maksimum tutarı geçmeyecek şekilde geri ödemesini yapabilir. 

Sigorta çerçevesinde elde edilen tazminat çeşitlerinden birisi de projenin sona erdirilmesidir. Yani sigortacı poliçede daha önceden bir anlaşma maddesi eklenmişse, değerlendirme yaparak avantajlı görür ise alıcılara nakit ödeme yapmak yerine projeyi bitirmeyi seçebilir. Bu gibi bir durumda sigorta şirketi maksimum 24 aylık ek bir süre içerisinde projeyi tamamlamalıdır. 

Sigortanın genel şartlarına bağlı olarak riskler ortaya çıktığında 6 ay içerisinde tazminat talepleri yapılmalıdır. Türk Ticaret Kanunu 1420. maddesi çerçevesinde de alacağın muaccel olması ile birlikte 2 yıl zaman aşımı ortaya koyar. Eğer tazminat sürecinde bir uyuşmazlık ortaya çıkarsa, Asliye Ticaret Mahkemesi görevli yetkiye sahiptir. Dava süreci sigortacıya karşı açılıyor ise şirket merkezinin bulunduğu yer mahkemesine başvuru yapılır. Ancak ticari bir dava yürütüleceği için öncelikle ara bulucu başvurusu yapılmalı ve adli yargı öncesinde alternatif çözüm açısından sigorta tahkim komisyonu başvurusu da yapılmalıdır. 

Bina Tamamlama Sigortasının Faydaları 

Bina tamamlama sigortası kat mülkiyeti elde edecek hissedarlar ve müteahhitleri koruyabilen bir yapıya sahiptir. Sigorta sayesinde müteahhit firma ihmallerine karşı tüketici güvence altında olur. Toplu projelerde ve kentsel dönüşümde protokole uyulmadığı durumda sigorta şirketi inşaat firmasının değiştirilmesi için girişimde bulunabilir. Sigorta yapan şirket risk faktörleri ortaya çıktığında zararı karşılamak için teminat sağlar. Ayrıca sigorta şirketleri müteahhit ve yüklenici firma sorumluluklarını yerine getirmediğinde poliçeyi sonlandırabilir ve bu durumda tüketicinin mağduriyetleri de giderilir. 

Konut Alıcılarına Güvence Sağlaması

Konut alıcısı, tüketici yani yatırımcı konumunda bulunan kişiler için bina tamamlama sigortası büyük bir güvence sağlar. Çünkü tüketici ve yatırımcının da lehinde olan durumlar göz önünde tutularak projenin devam ettirilmesi için tüm teminatlar yerine getirilir. Bireysel yatırımcı finansal koruma elde ederken, risk faktörleri engellenir ve sigorta şirketi bu noktada risk yönetimleri gerçekleştirir. 

Müteahhitlerin İtibar Ve Finansman Kolaylığı Kazanması

Bina tamamlama sigortası uygulaması ile birlikte sigorta şirketi ve alıcı yani lehtar inşaat denetlemesi imkanı elde edebilir. Bu durumda müteahhit itibarını yitirmeden ve sigorta güvencesi ile projesini tamamlayarak daha fazla irtibat kazanır. Ekonomik açıdan yönetim noktasında ve teknik anlamda proje değerlendirilmesi ve risk denetimi için büyük bir katkı oluşturur. İnşaat firması yani müteahhit bankalarda bulunan kredilerinin tükenmesine mahal vermeden veya teminat mektubu ihtiyacı duymadan değişen teminatlara ulaşma şansı elde edebilir. 

Gayrimenkul Sektöründe Şeffaflık Ve Güven Artışı 

Yapılan sigorta hem gayrimenkul sektöründe hem de genel ekonomi anlamında ülkeye büyük bir katkı sağlar. Çünkü müteahhit ve sigorta şirketi anlaşması bir projeye şeffaflık kazandırırken, yatırımcının ve alıcının daha fazla güven duymasını sağlar. 

Bina Tamamlama Sigortası Zorunlu Mu? 

Bina inşaatı ve projelerin yarım kalması ya da başlatılmaması gibi risklere karşı 2025 tarihinde inşaat firmaları için bina tamamlama sigortası bir zorunluluk oluşturmaya başlamıştır. Çünkü konut sahibi olmak amacı ile yatırım gerçekleştiren kişiler yüksek bedeller öderken, müteahhidin iflası gibi durumda dahi bu sigorta sayesinde konut sahibi olabilmektedir.

Temel çerçevede ise 2025 dahilinde yapılan düzenlemeler sonrasında belirli projelerde bina tamamlama sigortası mutlak zorunluluk oluşturmaya başlamıştır. Bu anlamda aşağıdaki listede bulunan projeler zorunlu projeler olarak gösterilebilir. 

• Arsa sahiplerinin yaptıkları anlaşmalar ile birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıyorsa, arsa sahipleri ve alıcılar için katılım sağlanan bu projelerde müteahhitler sigorta yaptırmak zorundadır. 

• Yerel yönetimler veya TOKİ ile gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projelerinde sigorta zorunludur. Kentsel dönüşüm projesi açısından arsa sahipleri sigorta içerisinde lehtar anlamında dahil olurken, sigorta arsa sahiplerinin haklarını koruma avantajı sağlamaktadır.

• İnşaat başlamadan önce proje üzerinden alıcıların ön ödeme gerçekleştirdiği devremülk projeler veya maket üzerinde ilerleyen projelerde bina tamamlama sigortası zorunludur. 

Bina tamamlama sigortasını kim yaptırır? 

Sigorta, inşaat projesini başlatan ve yürütecek olan gerçek kişi ya da tüzel kişilik niteliğindeki müteahhit ve yüklenici firma tarafından yaptırılır. 

Poliçe süresi dolmadan inşaat biterse ne olur? 

İnşaatın daha hızlı ve şeffaf bir şekilde tamamlanması ile poliçe süresi dolmamış ise poliçe genel şartlarına göre sigorta şirketi ile müteahhit arasında poliçe sonlandırılabilir. 

Sigorta hangi durumlarda devreye girer?

Temel teminat kapsamında bina tamamlama sigortası satıcının iflası, satıcının vefatı, vefat sonrası mirasçıların reddi miras gerçekleştirmesi veya teslimin taahhüt tarihinden sonra 12 ay içerisinde gerçekleşmemesi durumunda devreye girer. 

Sigorta tüm inşaat projeleri için zorunlu mu?

Tüm inşaat projelerinde sigorta büyük bir katkı sağlasa da Bakanlık tarafından belirlenen şekilde özellikle kentsel dönüşüm projeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve ön ödemeli projelerde zorunluluk bulunmaktadır. 

Müteahhit iflas ederse konut sahipleri nasıl korunur?

Müteahhidin iflası durumu sigorta kapsamında ifade edilen riskler arasında yer alırken, bu durumda sigorta şirketi genel bir değerlendirme yaparak o ana kadar alıcıların ödemiş oldukları anaparalarını faizleri ile birlikte nakit şekilde ödeyebilir ya da projeyi 24 aylık ek bir süre içerisinde tamamlama yolunu seçerek alıcılara haklarını teslim edebilir.