Emlak Sözleşmesi: Türleri, Şartları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Emlak Sözleşmesi 

Emlak sözleşmesi, komisyon vasıtasıyla gayrimenkullerin alım-satım, kiralama ve devir gibi işlemlerinde hizmet veren gayrimenkul danışmanları ve emlakçıların gayrimenkul sahibi, alıcısı veya kiracısı ile karşılıklı anlaşması sonrası imza altına aldığı hizmet sözleşmesidir. 

Emlak Sözleşmesinin Türleri

Emlak sözleşmesi, emlakçının komisyon karşılığında verdiği hizmete bağlı olarak verdiği hizmetin türü bağlamında değişen işlemler için imzalanabilir bir sözleşme türüdür. Yani alım yapılması, satım gerçekleştirilmesi, bir gayrimenkulün kiralanması gibi birçok farklı konuda sözleşme imzalanabilir. 

Alım-Satım Aracılık Sözleşmesi

Bir gayrimenkulün alım işleminin gerçekleştirilmesi veya satım işlemlerinin yapılabilmesi için emlakçıya başvurularak hizmet alındığında emlakçı verdiği bu hizmet sonrasında üzerinde anlaşma sağlanan gayrimenkul için alım-satım aracılık sözleşmesi imzalayabilir. 

Kiralama Aracılık Sözleşmesi 

Bir gayrimenkul sahibinin gayrimenkulünü kiraya vermek için bir emlakçıya yetki vermesi dahilinde bu yetkiye sahip olduğunu gösterecek şekilde gayrimenkul sahibi ile emlakçı arasında kiralama aracılık sözleşmesi imzalanabilir. 

Münhasır (Tek Yetkili) Emlak Sözleşmesi 

Münhasır kavramı tek yetkili anlamına gelirken; bu tarz bir sözleşme gayrimenkulün pazarlanması ya da satışının gerçekleştirilmesi açısından belirlenmiş bir süre dahilinde imzalanan sözleşme ile yetki verilen emlakçının tek yetkili olduğu anlamına gelmektedir. Diğer türlü alım satım ya da kiralama için imzalanan sözleşmelerden farklı olarak gayrimenkul sahibi münhasır sözleşme imzaladığı için mülkü emlakçı yetkisi dışında kendisi kiralama, kendi imkanları ile satma veya başka bir emlakçı ile çalışma hakkını da kendisi kısıtlar.

Münhasır emlak sözleşmesi durumunda gayrimenkulün satışı ile birlikte emlakçı komisyon alacağından tamamen emin bir hale gelir. Bu durumda sosyal medya, internet ya da fiziki kanallarda çok daha verimli pazarlama çalışması yaparak avantaj sağlayabilir. Fakat gayrimenkul sahibi esnek hareket imkanını ortadan kaldırırken; eğer emlakçı performansı düşük olursa, sözleşme süresi sona erene kadar başka bir emlakçı ile çalışma imkanı da ortadan kalkar. Hatta gayrimenkul sahibi alıcıyı kendi imkanları ile bulduğunda dahi yetkili sözleşme verdiği emlakçı ile anlaşıp komisyon ödeme mecburiyeti yer alır.

Emlak Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?

Emlak sözleşmesi hazırlanırken alım-satım, kiralama veya her ikisi için olacak şekilde tek yetki açısından imzalanan sözleşmelerde sözleşmenin nitelikleri her iki tarafı net bir şekilde etkileyecektir. Sözleşme dahilinde buna istinaden her zaman tam olarak doğru ve eksiksiz bilgiler bulunmalıdır. 

Sözleşme hazırlanırken özellikle gayrimenkul sahibinin emlakçı ile önceden ödeme koşullarını, ödemenin nasıl yapılacağını, miktarını, kapora ve depozito gibi koşulları kararlaştırması gerekir. Sözleşme hazırlandığında imza altına alınmadan önce kimlik bilgileri kontrol edilmeli ve sözleşme tamamen okunarak gerekirse hukuki danışmanlık alınmalıdır. Eğer vekalet verilmiş bir kişi aracılığı ile sözleşme imzalanıyorsa, sözleşme sırasında noter onaylı vekalet ibraz edilmelidir. Sözlü olarak anlaşılan her koşul mutlak şekilde sözleşmeye de dahil edilmelidir. 

Emlak Sözleşmesinde Bulunması Gereken Bilgiler 

Emlak sözleşmeleri yani emlak komisyon sözleşmelerinde simsarlık hizmeti verilmesine bağlı olarak Türk Borçlar Kanunu 520. maddesi çerçevesinde bu sözleşmelerin yazılı şekilde kurulması mecburiyeti bulunduğu ifade edilmiştir. Yine Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelik çerçevesinde de sözleşmelerde; yetkilendirme sözleşmesi, alım-satım ve aracılık sözleşmesi, kiralama aracılık sözleşmesi ve hizmet ortaklığı sözleşmesi gibi türlerden bahsedilir. Ayrıca bu sözleşmelere taşınmaz gösterme belgesi yani tapu gibi bir evrak eklenir.

Sözleşmenin çeşidi her ne olursa olsun tapu evrakı sözleşmeye eklenerek bir sözleşmede aşağıda ifade edilen bilgilerin mutlaka bulunması gerekir. 

• Sözleşme imzalanan emlak işletmesinin iletişim bilgileri bulunmalıdır. 

• Sorumlu olarak hizmet veren işletmenin yine sorumlu emlak danışmanı iletişim bilgileri, ad-soyadı ve imzası sözleşmede yer almalıdır. 

• Hizmet veren emlak işletmesinin yetki belge numarası sözleşmeye eklenmelidir. 

• Eğer gayrimenkulün sahibi gerçek kişi ise şahsın adı, soyadı ve vatandaşlık numarası ya da Türk vatandaşı değilse yabancı kimlik numarası sözleşmeye eklenir. 

• Şahıs sözleşmelerinde yine gayrimenkul sahibi şahsın iletişim bilgileri ve ıslak imzası sözleşmede bulunmalıdır. 

• Gayrimenkul sahibi tüzel bir kişilik ise tüzel kişiliğin iletişim bilgileri ve unvanı sözleşmede yer almalıdır. 

• Tüzel kişilikler ile imzalanan gayrimenkul sözleşmelerinde tüzel kişiliği temsil eden yetkilinin de adı, soyadı ve ıslak imzası sözleşmede bulunmalıdır. 

• Emlakçı işletmesinin sözleşme çerçevesinde hangi hizmetleri vereceği ve bu hizmetlerin bedellerinin ne olacağı sözleşmeye eklenmelidir. 

• Sözleşme bağlamında sözleşme imzalayan tarafların hangi haklara ve yükümlülüklere sahip olacağı ifade edilmelidir. 

• Eğer sözlü olarak kararlaştırılırsa hizmet veren işletmenin total hizmet bedelini geçmeyecek şekilde sözleşmeden vazgeçilmesi halinde ödenebilecek cayma bedeli kararı sözleşmeye eklenmelidir. 

• Sözleşmenin istenilen şekilde yerine getirilmemesi ya da doğru şekilde ifa edilmemesi durumunda hangi cezalar ile karşılaşılacağı açısından her iki tarafın mali ve hukuki yükümlülükleri sözleşmede bulunmalıdır. 

• Sözleşmenin hangi süre geçerli olacağı eklenmelidir. 

• Sözleşmede bulunan tarafların hukuki durumlarda tebliğ alabilmeleri açısından tebligat adresleri sözleşmede yer almalıdır. 

Eğer alım-satım ya da kiralama için aracılık sözleşmesi imzalanıyorsa, gayrimenkulün bilgilerinin de sözleşmeye eklenecek tapu evrakı ile birlikte yine sözleşmede de yer alması gerekir. Yani gayrimenkulün imar izni, iskan durumu, tapu bilgileri, boyutu, kaç yaşında olduğu, kullanım durumu, cephesi, konum özellikleri, ulaşım imkanları, sosyal çevresi, fiziki özellikleri, bina ve yapı özellikleri, arazi bilgileri sözleşmede bulunmalıdır. Ayrıca eğer tapu sicilinde işlenmiş bir ipotek, haciz ya da farklı bir şerh yer alıyorsa, bu husus da sözleşmede belirtilmelidir. 

Emlak Komisyonu Ve Ücretlendirme 

Emlakçılardan alınan hizmetlerde gayrimenkul sahibinin taşınmazın satılması veya kiraya verilmesi gibi durumlarda emlakçının komisyon almasını kabul etmesi mecburiyettir. Ancak bu komisyon ve ücretlendirme hizmetin türüne bağlı olarak ve yine anlaşmalara bağlı olarak gerçekleştirilir. Örnek olarak gayrimenkulün satışını gerçekleştiren emlakçı yasal çerçevede alıcıdan %2 ve satıcıdan %2 olacak şekilde toplam %4 oran ile komisyon alabilir. Ayrıca verilen hizmet çerçevesinde komisyon oranının %18'i tutarında da KDV ücreti tahsil edilir.

Kiralama için imzalanan hizmet sözleşmelerinde emlakçılar sözleşme dahilinde belirtilmiş olan madde çerçevesinde genellikle kira bedelinin KDV hariç şekilde 1 aylık tutarına göre hizmet bedeli alırlar. Çoğu zaman bu hizmet bedeli 1 aylık kira ve yine %18 KDV şeklinde kiralamayı gerçekleştiren kiracıdan talep edilir. Düzenli bir şekilde gayrimenkulün kiralama işlemleri ve takibini sürdüren emlakçılar ise gayrimenkul sahibi ile yaptıkları anlaşmaya göre belirli periyotlarda ödeme talep edebilir. 

Emlak Sözleşmesinin Süresi Ve Feshi

Her hizmet alım sözleşmesinde olduğu gibi emlak sözleşmesi imzalanırken de sözleşmenin ne kadar süre geçerli olacağı sözleşme içerisine dahil edilir ve sözleşme imzalanır. Bu durumda sözleşme süresi sona erdiğinde sözleşmenin aynı şartlar ile veya kısmi değişiklikler yapılarak yenilenmesi mümkün olduğu gibi sözleşme süre dolduğunda bitirilebilir. Ayrıca bazı koşullarda da taraftar fesih haklarından yararlanabilir.

Erken Fesih Şartları 

Erken fesih sözleşmenin kararlaştırılan süreden önce taraflardan birinin talebi veya her iki tarafın anlaşması ile gerçekleştirilebilir. Türk Borçlar Kanunu 512. maddesi çerçevesinde de taraflar sözleşmeyi tek taraflı olarak her zaman erken şekilde feshedebilirler. Kanun herhangi bir şart ortaya koymasa da eğer taraflar sözleşme imzalarken tek taraflı erken fesih gerçekleşirse nasıl bir durum ile karşılaşacağını daha önceden belirleyebilirler. 

Tek Taraflı Fesih Durumunda Sorumluluklar 

Tek taraflı sözleşme sonlandırma her iki tarafın da hakkı olarak görülse de erken fesih ile birlikte sözleşmeyi fesih eden tarafın diğer tarafın zararını giderme yükümlülüğü yer alır. Eğer geçerli bir neden olmadan emlak sözleşmesi tek taraflı erken fesih edilirse, sözleşmede ifade edilen emlak komisyonu ve cezai şart fesih gerçekleştiren tarafın sorumluluğunda yer alır. Emlak sahibi komisyon ödemesini yapması gereken, emlakçı ise kararlaştırılmış cezai şartları yerine getiren yükümlülüğündedir. 

Emlakçı Ve Tarafların Sorumlulukları 

Emlak sözleşmesi, gayrimenkul sahibi ve emlakçılık hizmeti veren kişi ya da işletmenin sorumluluklar altına girmesine neden olur. Bu anlamda emlakçının aracılık sözleşmesinin konusuna uygun bir şekilde gayrimenkul için gereken hizmetleri oluşturması ve takip etmesi, gayrimenkul sahibinin de hizmetleri sürdürebilecek şekilde emlakçının taleplerine cevap vermesi gerekir. 

Alıcı Ve Satıcının Beyan Sorumluluğu

Emlak sözleşmesi bağlamında bir gayrimenkul için alım gerçekleştirecek ya da gayrimenkulün satışını yapacak kişi doğru bilgileri beyan etme, zamanında beyan gerçekleştirme ve yanlış beyan vermeme sorumluluğuna sahiptir. 

Emlakçının Vekaletname İle İşlem Yapma Yetkisi 

Gerek alım-satım gerek kiralama sözleşmelerinde ve yine münhasır sözleşmelerde gayrimenkul sahibi veya gayrimenkulü almak ya da kiralamak isteyen kişi ve kişiler emlakçıya yapacağı bu işlem için vekaletname verebilirler. Noter üzerinden verilen vekaletname ile birlikte açıkça verilen yetki olarak taşınmazın satılması veya kiralanması işlemleri dışında emlakçı herhangi bir işlem gerçekleştiremez. 

Emlak sözleşmesi noter onaylı olmak zorunda mı?

Sözlü sözleşmeler geçerlilik oluşturmamak ile birlikte mutlaka yazılı sözleşme hazırlanarak ıslak imza altına alınması gerekirken, sözleşme noterde resmi şekilde de gerçekleştirilebilir. 

Emlak sözleşmesi yapılmadan satış işlemi geçerli olur mu? 

Yazılı bir sözleşme bulunmadan emlakçının gayrimenkul satışını gerçekleştirmesi durumunda imza altında yetki verilmediği için satışın geçerliliği bulunmayabilir. 

Komisyon oranı kanunla mı belirlenir? 

Emlakçı komisyonunun oranı alım-satım işlemlerine alıcı ve satıcıdan %2 olacak şekilde toplam %4 ve kiralamada 1 aylık kira bedeli şeklinde kanun tarafından belirlenmiştir.

Emlak sözleşmesi süresi dolmadan iptal edilebilir mi? 

Emlak komisyon sözleşmesi tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya anlaşmadan vazgeçilmesi durumunda süresi dolmadan iptal edilebilir. 

Emlakçı satış gerçekleşmezse ücret talep edebilir mi? 

Alım-satım sözleşmelerinde süresi içerisinde sözleşme bağlamında gayrimenkulün satışı gerçekleşmese de sözleşmede kararlaştırılmış bir ücret varsa hizmet ücreti olarak bu ücret ödenebilir.