Balkon ve Teras Kullanımında Hukuki Sınırlar

Apartman ve sitelerde sıklıkla sorun yaşanmasına neden olan konulardan birsi olmaktadır. Her ne kadar balkonlar bağımsız bölümler içerisinde yer alsa da apartmanların genel görünümlerini ilk elden etkilemesinden dolayı yönetimleri ve diğer kat maliklerini de etkilemektedir. Bu sebeple de apartman ve site yönetiminin sorumluluk alanlarından birisi olmaktadır.

Teraslar ise bağımsız alanlar içerisinde yer alabileceği gibi ortak kullanım alanları içerisinde de yer alabilmektedir. Bağımsız alanlar içerisinde yer alması durumunda balkon statüsünde değerlendirilmektedir. Bu sebeple de teras kelimesinin geçmesi halinde kanunda ortak kullanım alanlarından bahsedilmektedir.

Türk Hukukunda Balkon ve Teras Tanımı

Balkon ve teras Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değil Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde tanımlanmıştır. Buna göre balkonun özellikleri içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Tüm katlarda bulunabilir.

• Çıkma koşullarına uygun bir şekilde planlanmış ve yapılmış olması gerekir.

• Bina cephe hattı dışında ve/ veya içinde yer alabilir.

• En az bir dış cephesinin açık olması

• Bağlı oldukları oda ya da mutfak piyesini tamamlaması

• Oda ya da mutfaktan bölme elemanı ile ayrılmış olması.

Aynı yönetmelikte teras tanımı daha geniş bir alanda kullanılmaktadır. Buna göre çatı teras tanımı için kullanılan özellikler içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Suyun tahliye edilmesini sağlayan uygun eğime sahip olan

• Yapının bulunduğu iklim bölgesine uygun olarak ısı ve su yalıtımı yapılmış olan

• Toprak, bitki örtüsü, çakıl ya da çim gibi bitkiler ile iklime uygun bitkilendirilebilen

• Çatı tipi

Yönetmelikte yer alan zemin terasının özellikleri içerisinde ise şunlar yer almaktadır.

• Bağlı olduğu katın zemin seviyesini aşmayan

• Doğal ya da tasviye edilmiş zeminden en fazla 1,5 metre yükseklikte olan

• Bağımsız bölümlerin bir parçası olabilen

• Binanın ortak alanı olarak kullanılabilen

• Döşemenin altında kalan kısmın doldurularak kapatılabildiği

• Gerekli olması halinde döşemenin altının duvarlar ile kapatılarak depo olarak kullanılabilen

• Parsel sınırlarına ya da yan ve arka bahçeye 3 metreden fazla yaklaşmayan

• Ön bahçeye 3,50 metreden fazla yaklaşmayan

• Yapının en fazla 2 tarafını kaplayan

Ortak Alanlar ve Özel Alanlar Ayrımı

Toplu yaşam alanlarında ortak ve özel alan ayrımının yapılması son derece önemlidir. Çünkü bu iki kavram farklı kanunun maddelerine tabi olmaktadır. Kat Malikleri Kanunu’na göre bir alanın ortak alan olarak nitelendirilmesi için taşıması gereken özellikleri içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Ana gayrimenkule ait olan bağımsız bölümlerin dışında kalması gerekmektedir.

• Ortaklaşa kullanılmaya ya da faydalanmaya yaramaları gerekmektedir.

Ortak alanlar sözleşme ile belirlenebilmektedir. Sözleşme ile belirlenmediği durumlarda ise kanunda geçen yerler ortak alanlar olarak belirlenmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alan olarak şu yerlerden bahsetmektedir.

• Sığınaklar

• Genel su depoları

• Sarnıçlar

• Kuyular

• Kalorifer daireleri

• Bağımsız bölümler dışında yer alan açık alanlar

• Bağımsız bölümler dışında yer alan kapalı alanlar

• Elektrik, su ve doğal gaz saatleri

• Kapıcı dairesi

• Genel kömürlük

• Çamaşır kurutma alanları

• Genel çamaşırlıklar

• Genel tuvalet ve lavabolar

• Koridorlar

• Sahanlıklar

• Asansörler

• Merdivenler

• Antreler

• Giriş kapıları

• Avlular

• Tabanlar

• Tavanlar

• Bağımsız bölümleri ayıran duvarlar

• Taşıyıcı sistemin parçaları

• Bağımsız bölüm dışında kalan kanalizasyon, su, elektrik ve doğal gaz tesisatları

• Radyo, telefon, internet ve televizyon ortak şebekesi

• Sıcak ve soğuk hava tesisleri

• Çatılar

• Bacalar

• Yağmur olukları

• Yangın merdivenleri

• Genel dam teraslar

Kat Mülkiyeti Kanunu maddelerine göre özel alanlar bağımsız bölüm olarak isimlendirilmektedir. Bu maddelere göre bir alanın özel alan olabilmesi için şu özellikleri taşıması gerekmektedir.

• Kat mülkiyeti ya da kat irtifakının kurulmuş olması

• Ana taşınmazın bir parçası olması

• Başlı başına kullanılabilir olması

• Kat mülkiyeti kütüğünde kendine ait bir sayfasının bulunması

Bu özellikleri taşıyan yerlere örnek olarak şu alanlar verilebilir.

• Konut

• Kömürlük

• Mağaza

• Garaj

• Su deposu

Balkon ve Terasların Mülkiyet Durumu

İlgili kanun ve yönetmelikler uyarınca balkon bağımsız alanın bir parçası olarak kabul edilmektedir. Bu sebeple de kat maliki uygun gördüğü ve tamamen bu kişiye ait olacak şekilde kullanım hakkında sahip olmaktadır.

Diğer bir yandan balkonlar ana gayrimenkulün dış cephesini oluşturmaktadır. Bu sebeple de nasıl göründüğü tüm kat maliklerini ilgilendirmektedir. Bu sebeple de Kat Mülkiyeti Kanunu 19. Maddeye bağlı olarak balkonlarda binanın dış görünümünü değiştirecek şekilde yapılan değişiklikler genel kurulu ilgilendirmektedir. Çünkü bu maddeye göre her kat maliki ana gayrimenkulün mimari durumunu ve güzelliğini titizlikle koruma ile yükümlüdür.

Bu maddenin bulunması kat maliklerinin balkon üzerinde kararlarını etkilemektedir. Özellikle balkonların kapatılması konusunda bu konuda kanunda herhangi bir düzenleme bulunmamakla birlikte Yargıtay kararı bulunmaktadır. Bu karar göre balkonların kapatılması ya da tüm balkonlar kapalı iken açılması durumunda ana gayrimenkulün görünümü önemli ölçüde etkilenmektedir. Bu durumda kat maliki diğer kat maliklerine karşı sorumlu olmaktadır. Bunun gerçekleşmesi için balkonunu kapatmak ya da açmak isteyen kat malikinin 4/5’inden onay alması gerekmektedir.

Balkonun kapatılarak odaya ya da mutfağa katılması ya da balkonu oluşturan duvarlardan birinin yıkılması ya da bu duvara kapı yapılması halinde ana gayrimenkulün taşıma duvarlarını etkilemesinden ve projenin tamamen değişmesi söz konusu olmasından dolayı kat malikinin diğer tüm kat maliklerinden onay alması gerekmektedir.

Kat malikinin kendisine ait olan balkonunda yukarıda sözü edilen değişiklikleri gerekli izinleri almadan yapması halinde yasal olarak sorumlu olmaktadır. Başka bir kat malikinin dava etmesi halinde balkonu eski haline getirmesi gerekmektedir.

Terasların bağımsız bölüm olarak nitelendirildiği durumlarda kullanımı balkonlar ile aynı hükümlere sahip olmaktadır. Terasların ortak alan olarak kabul edildiği gayrimenkullerde ise kullanım hakkı tüm kat malikleri arasında eşit olmaktadır. Ancak bu durum sözleşmeler ile değişebilir.

Balkon ve Teras Üzerinde Yapılacak Değişikliklerin Hukuki Sınırlamaları

Balkonlar bağımsız bölümlerin içerisinde yer almaktadır. Bu sebeple de prensipte kat malikinin tek başına hakkında karar alabileceği anlamına gelmektedir. Diğer bir yandan balkonlar ana gayrimenkulün dış cephe elemanlarından birisidir. Bu açıdan yapılacak değişiklikler diğer kat maliklerini de ilgilendirilmektedir.

Balkonun bu özelliklerinden dolayı yapılacak köklü değişiklikler hakkında hukuki sınırlamalar bulunmaktadır. Bunun temel olarak iki sebebi bulunmaktadır. Bunlardan ilki binanın belli fizik kanunlarına göre yapılmasıdır. Bu sebeple de duvar kırma gibi çeşitli değişiklikler ana gayrimenkulün zarar görmesine ya da zayıflamasına neden olabilir. Bunun yanında balkonun herhangi bir yöntemle kapatılması gibi değişiklikler binanın dış cephesinin değişmesine neden olmaktadır. Bu açıdan balkon üzerinde alınacak kararlar diğer kat maliklerini de etkilemektedir. Bu durum aynı zamanda hukuki sınırı da getirmektedir.

Teraslar ise bağımsız bölümlerin bir parçası olabileceği gibi ortak kullanım alanlarından birisi de olabilmektedir. Bu sebeple de projedeki niteliği teraslar için farklı hukuki sınırlamalar getirmektedir. Bağımsız bölümlerden birisi olması halinde balkon ile aynı sınırlamalar içerisinde yer almaktadır. Bu sebeple de diğer kat maliklerinin etkilenmesine neden olan değişikliklerde sorumluluk ortaya çıkmaktadır.

Terasların ortak alanlar içerisinde yer alması durumunda, kat malikleri arasında herhangi bir sözleşmenin bulunmaması halinde, ortak alan kullanım maddelerine tabi olmaktadır. Bu sebeple de temel olarak kat maliklerinin eşit faydalanma hakkı bulunmaktadır. Kat maliklerinin kendi arasında sözleşme yapılması halinde ise sözleşmenin maddeleri uygulanmaktadır.

Balkon ve Terasların Kullanımında Tadilat ve Değişiklik Kuralları

Balkon veya teraslarda yapılacak değişiklikler ile ilgili kurallar yapılacak değişikliğe göre farklılık göstermektedir. Sözü edilen alanlarda yapılacak değişiklikler sadece estetik açıdan farklılığa neden olması durumunda kat maliklerinin 4/5’inin onayından geçmesi gerekmektedir.

Diğer bir yandan yapılacak değişikliklerin ana gayrimenkulün ortak alanlarında köklü bir değişiklik yapacaksa o zaman kat maliklerinin tümünün onayının alınması gerekmektedir.

Ortak Alanların Kullanımı ve Kat Malikleri Arasındaki Anlaşmazlıklar

Ortak kullanım alanları, kat malikleri arasında en çok anlaşmazlık yaşanan konular içerisinde yer almaktadır. Bu anlaşmazlıkların temel sebepleri içerisinde ise şunlar yer almaktadır.

• Ortak yerlere kat maliklerinin el atması

• Ortak yerlere üçüncü kişinin el atması

Balkon ve Terasların Ortak Kullanım Durumlarında Doğabilecek Anlaşmazlıklar

Balkon ve terasların ortak alan olarak nitelendirildiği apartman ve sitelerde anlaşmazlıklar bu alanlar hakkındaki düzenleme ya da değişiklik fikirlerinin farklılıklarından kaynaklanabilmektedir. Bunun yanında daha sıklıkla karşılaşılan durum ise bu alanların herhangi bir kat maliki ya da kat malikleri tarafından işgal edilmesidir. İşgal sadece alanın kullanımı ile ilgili olmamaktadır. Aynı zamanda sözü edilen alanda diğer kat maliklerinin izni olmadan değişiklik ya da onarım yapılması gibi durumlar da yer almaktadır. Ayrıca bu alanlara sürekli olarak kalması için herhangi bir eşyasının bırakılması da işgal içerisinde yer almaktadır.

Balkon ve teraslarda yapılmak istenilen değişiklikler hakkında kat maliklerinin karar alamaması durumunda dikkate alınacak nokta yapılmak istenilen değişikliğin gereklilik mi yoksa lüks mü olduğuna karar verilmesidir.

Bu alanların herhangi bir kat maliki tarafından işgal edilmesi durumunda ise öncelikli olarak apartman yönetiminin çözüm üretmesi gerekmektedir. Bu yöntemin yeterli olmaması durumunda hukuki yollar açıktır.

Anlaşmazlıkların Çözümünde Uygulanacak Hukuki Yollar (Arabuluculuk, Dava)

Ortak balkon ya da teras kullanımlarında anlaşmazlıkların oluşması halinde dava yoluna başvurulabilir. Bunun için Sulh ve Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması gerekmektedir. Başvuru dilekçesinin konusu ortak yere yapılan müdahalenin önlenmesi talebi olmaktadır. Bu başvuru ile kat malikine karşı işlem yapılması istenebilir.

Dava yoluna başvurmadan önce ise uyarı için kat malikine ihtarname gönderilmesi mümkün olmaktadır. Bu ihtarname ile kat malikine belirli bir süre tanınır ve bu süre içerisinde kat malikinin işgal durumundan çıkması gerekmektedir. Ancak ihtara uygun davranmaması durumunda dava açılması mümkündür.