Yapı Kayıt Belgesi: Başvuru, Ücret ve Tapu Süreci

Yapı Kayıt Belgesi

İmar yönetmeliklerine aykırı bir şekilde inşa gerçekleştirilen yapılarda sonraki dönemde devlet geçici bir tanıma gerçekleştirebilir ve yapı kayıt belgesi hakkı tanıyarak yapının kayıt altına alınmasını sağlayabilir. Yapı kayıt belgesi, yapı sahipleri için farklı imkanlar sağlarken yasal bir zeminde yapının bir nevi kimlik kazanmasını sağlar. 

Yapı Kayıt Belgesi Ne İşe Yarar?

Yapı kayıt belgesi, bir yapıya yasal çerçevede kullanım haklarını verebilir. İmar mevzuatına uygun inşa edilmemiş bir binada veya müstakil yapıda kat mülkiyeti tesisi sağlayabilir. Bir yapıda güçlendirme yapılabilmesi imkanını doğurur. Özellikle gecekondu tarzı yapılara sahip olan ve ikamet eden kişilerin direkt olarak hazine ve belediye arazilerini satın alması hakkını ortaya çıkar. Kişilerin imar kirliliğine sebebiyet verme suçu ile cezaya uğraması ihtimalini ortadan kaldırır. 

Yapı Kayıt Belgesi Başvurusu Nasıl Yapılır? 

Yapı kayıt belgesi temini için uygulama yolu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanmış olan “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar Yönetmeliği” çerçevesinde ifade edilmiştir. Bu çerçevede yapı maliklerinden herhangi biri veya vekalet verdiği bir kişi ya da avukat e-devlet üzerinden işlem başlatabilir. E-devlet sayfası üzerinde “Yapı Kayıt Sistemi” içerisinde bulunan “Yapı Kayıt Belgesi Formu” doldurulduktan sonra başvuru sağlanabileceği gibi kurum ya da kuruluşlara direkt olarak başvuru yapılması da mümkündür. 

Başvuru formu e-devlet üzerinden doldurulabildiği gibi direkt olarak hazırlanarak internet üzerinden veya kurumlara başvuru yapılabilir. Başvuru sırasında aşağıda talep edilen belgeler hazırlanır ve başvuru ücreti ödenir. 

• Yapının imar durumunu ifade eden evraklar 

• Yapının halihazırdaki tapusu

• Yapının fotoğraflanmış görselleri 

• Başvuru için ödenen ücretin makbuzları 

Başvuru yerel yönetimlere gerçekleştirilirken belediye evraklar ile birlikte değerlendirmeleri tamamladığında uygun gördüğü takdirde yapı kayıt belgesi verme yetkisine sahiptir.

Yapı Kayıt Belgesi Ücreti Nasıl Hesaplanır? 

Yapı kayıt belgesi için talep edilen ücretler her kentte ve her ilçede belediyenin belirlediği farklı bir rakam olabilmektedir. Başvuru yapan kişinin güncel rakamları belediye üzerinden öğrenmesi veya web sayfasında bulabilmesi mümkün olmak ile birlikte hesaplama değişen yöntemler ile yapılabilir. 

Arsa Ve Yapı Bedeli Üzerinden Hesaplama 

İmar barışı gibi uygulamalarda yapı kayıt belgesi için başvuran kişiler öncelikle yapının yer aldığı arsanın değeri ve üzerindeki yapının bedeli üzerinden hesaplama ile ücret öderler. Bu çerçevede aşağıdaki sıralamaya göre artan bedeller ile karşılaşılabilir. 

• Tarım amaçlı arazilerdeki basit yapılar 

• 1-2 katlı binalar

• 3-7 kat arası binalar

• 8 kat üzeri binalar

• Villa, hastane, AVM ve benzeri lüks yapılar

• Güneş enerji santralleri

Yapı Sınıfı Ve Kullanım Türüne Göre Oranlar 

Arsa ve yapı değeri belirlendikten sonraki aşamada yapı sınıfına göre konutlarda %3 oranında ve ticari kullanıma sahip yapı türlerinde ise %5 oranında ücretlendirme yer alır. 

Emlak Beyan Değeri Ve Maliyet Bedeli Esas Alınır

Hesaplamalarda önceki bilgiler ışığında emlak beyan değeri de göz önünde tutularak, yapının maliyeti ile çarpım sayesinde oranlama yapılır. Yani örnek olarak 1-2 katlı bir bina inşa edilmiş ise ve bu yapı için m2 başına 600 ₺ birim rakam belirlenmiş ise yapının konut niteliğine sahip olması durumunda %3 oran ile hesaplama yapılır. Bu durumda yapı örnek olarak 200 m2 orana sahip ise 200 ile belirlenen rakam olan m2 başına 600 ₺ çarpılır ve 200 x 600 = 120.000 sonucu elde edilir. 

Bu değer maliyet bedelini ortaya koyarken; bu arsa için örnek olarak 15.000 ₺ emlak vergi değeri bulunuyorsa, bu durumda 200 m2 1-2 katlı bir yapıda yapı kayıt belgesi bedeli için maliyet bedeli artı vergi değerinin yüzdelik oran olan %3(0,03) ile çarpılması gerekir. Yani sonuç olarak; 

(120.000 + 15.000) x 0,03 = 4.050 ₺ gibi bir bedel ortaya çıkacaktır. 

Yapı Kayıt Belgesinin Sağladığı Haklar 

Yapı kayıt belgesi ile birlikte belge almaya hak kazanan kişi aşağıdaki listede ifade edilen hakları elde edebilmektedir. 

• Öncelikle yapının işlevine bağlı olarak kullanım hakkı elde edilir. 

• Kayıt altına alınmış yapı için doğalgaz, su ve elektrik abonmanları yapılmaya başlanabilir. 

• Yapı için daha önceden çıkarılan yıkım kararlarının iptali sağlanır. 

• Yapı ile ilgili yürürlüğe konmuş idari para cezaları kaldırılabilir. 

• Yapı kullanım izin belgesi gerekliliği ortaya çıkmadan yapının tapuda cins değişimi sağlanabilir.

• Yapı kullanım(iskan belgesi) mecburiyeti olmadan kat mülkiyeti oluşturulabilir. 

• Yine iskan belgesi mecburiyeti bulunmadan çalışma ruhsatı alınarak iş yeri açma fırsatı elde edilir. 

• Konut kredisi ile yapının alımı açısından banka kredisi verilmesi imkanı doğar. 

Yapı Kayıt Belgesi Tapuya Tescil İşlemleri 

Arazi veya arsa vasfında bulunurken üzerinde izinsiz yapı inşa edilen gayrimenkullerde sonradan yapı kayıt belgesi alındığında, artık bu yapı tapu sicilinde cins değişikliği ile kat mülkiyeti gibi kayıtlar ile tescil edilebilir. 

Kat Mülkiyetine Geçiş Adımları 

Yapı kayıt belgesi temin edildikten sonra kat mülkiyetine geçiş için öncelikle inşa edilen yapının türüne bağlı olarak eğer bağımsız küçük bir yapıysa, harita mühendisi büyük ve birden çok bağımsız bölümü bulunan bir yapı ise ek olarak bir mimar tarafından çalışma yapılmalıdır. Harita mühendisi sayesinde zemin tespit tutanağı hazırlanırken, mimar sayesinde de kat irtifak projesi hazırlanır. 

Genel çerçevede ise zemin tespit tutanağı yanında gerekecek belgeler açısından destek aldığınız harita mühendisi ve mimar tarafından size net bir bilgi verilebilir. Zemin tespit tutanağı 3194 sayılı kanunun 16. geçici maddesi çerçevesinde özellikle imar barışı ile birlikte yapı kayıt belgesi alan yapı sahipleri tarafından hazırlatılmalıdır. Güncel olarak harita mühendisleri tarafından belirlenen fiyatın ödenmesi ile bu belge hazırlanırken, genellikle tapu fotokopisi, kimlik fotokopisi ve yapı kayıt belgesi ile bu tutanak bir araya getirilerek tapu müdürlüğüne başvuru yapılır. 

Tapu Müdürlüğü İşlemleri 

Hazırlanan belgeler ile birlikte harita mühendisi gerekli incelemeleri tamamladığında tapuya tescil açısından herhangi bir eksiklik yer almıyorsa, Zemin Tutanağı Ek-1 dosyası ile kadastro işlemleri başlar. Kadastro için gereken tüm dosya hazırlandığında da ıslak imzalı zemin tespit tutanağı ile kadastro kontrolleri sağlanır ve onay verildiğinde üst yazı eklenerek dosya başvurucuya tekrar teslim edilir. Bu sayede tapuya tekrar müracaat edilerek evraklar teslim edilir ve tescil başvurusu yapılır. 

Gerekli Belgeler Ve Süreç 

İlk aşamada yapı kayıt belgesinin alınması sonrasında harita mühendisi sayesinde zemin tespit tutanağı ve birden fazla bağımsız bölüm bulunduran yapılarda mimar tarafından hazırlanan kat irtifak projesi ile işlemler başlar. Öncelikle zemin tespit tutanağı için harita mühendisi yapı kayıt belgesi ile birlikte kimlik ve tapu fotokopisini temin eder. Sonrasında zemin tespit tutanağı ile kadastro başvurusu yapılması için de aşağıdaki belgeler ile bir dosya hazırlanır. 

• Yapı kayıt belgesi 

• Kimlik ve tapu fotokopileri 

• Harita mühendisinin yaptığı inceleme ile ilgili hazırlanan rapor ya da belediye başvurularak kamusal alan terki bulunmadığına dair yazı 

• Harita mühendisinin hazırladığı zemin tespit tutanağı 

• Harita mühendisinin imzaladığı tip 4 sözleşme ve bu sözleşme için sunulan faturanın aslı 

• Damga vergisi ödeme evrakı

Dosya bu evraklar ile hazırlanarak kadastro müracaatı tamamlanırken, kadastro onayı sonrasında tapu başvurusunda daha önceden yapı kayıt belgesi için ödenen ücretin birebir aynısı bu sefer tapu tescili için tapu müdürlüğü tarafından talep edilir. Başvuru sonrasında ücretin yatırılması ile tapu müdürlüğü tapu tescili gerçekleştirerek, kat mülkiyeti tapusu işlemlerini tamamlar. 

Yapı Kayıt Belgesi Ne Zaman Geçersiz Olur? 

İzinsiz inşa edilen ve fakat sonrasında yapı kayıt belgesi alınmış olan yapılarda sahip olunan yapı kayıt belgesi bazı durumlarda geçersiz hale gelebilir.

Kentsel Dönüşüm Alanlarında Yenileme Yapılması

Örnek olarak bir hazine arazisi üzerinde veya belediyeye ait bir arazi üzerinde inşaat edilen konut için sonradan imar barışı gibi bir yol vasıtasıyla yapı kayıt belgesi alındığında belirli bir dönem sonrasında yapılın bulunduğu bölgede kentsel dönüşüm çalışmaları başlayabilir. Bu durumda kentsel dönüşüm nedeni ile yapı yıkılarak yenilendiğinde veya kamulaştırıldığında yapı kayıt belgesi geçersiz hale gelir. 

İmar Planına Aykırı Genişletmeler

Eğer yapı kayıt belgesi alınan yapı halihazırda imar planı bulunan bir bölgede inşa edilmiş ise kayıt belgesi alınan yapı ile ilgili eğer imar planına uygun olmayan bir genişletme gerçekleştirilirse, yapı kayıt belgesi geçersiz hale gelir. 

Gerçeğe Aykırı Beyan Verilmesi

Yapı kayıt belgesinde başvurucu tapu ve kimlik fotokopisi, yapının fotoğrafları gibi evraklar ile başvuru gerçekleştirir. Online başvurularda da istenilen bu bilgiler sisteme girilirken başvuru sahibinin gerçeğe aykırı bir beyan gerçekleştirmemesi önemlidir. Çünkü ilerleyen dönemde örneğin yapının yüz ölçümü veya türü yanlış bildirilmiş ve bu durum belirlenmiş ise yapı kayıt belgesi geçersiz hale gelir. 

Yapı kayıt belgesi kalıcı mı?

Binanın kentsel dönüşüm ile yıkılması, yıkılarak yenilenmesi, kamulaşması veya gerçeğe aykırı beyan gibi birçok değişen durumda yapı kayıt belgesi iptal olabilir. 

Tapuya işlenmiş yapı kayıt belgesi iptal edilebilir mi? 

Hukuka uygun olmayan veya tapuya işlenmişse de herhangi bir sorun bulunduğu ve usulsüzlük olduğu tespit edilen yapı kayıt belgeleri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından iptal edilebilir. 

Yapı kayıt belgesi olan bina yıkılırsa haklar kaybolur mu? 

Binanın yıkıldığı durumda yeninden inşa edilen bağımsız yapılarda imar mevzuatına göre yeniden başvurularak yapı ruhsat yani iskan belgesi alınması gerekir. 

Belgeyi aldıktan sonra bina satılabilir mi?

Yapı kayıt belgesi alan bir bina artık tüm abonmanlarını yaptırabilir ve iskan belgesi olmadan dahi kredili ve kredisiz satış yapılabilir.

Yapı kayıt belgesi kat mülkiyeti sağlar mı? 

Tapu tescilinde kat mülkiyeti gerçekleştirilebilmesi için yapı kayıt belgesi sonrası başvuru adımları izlenerek evraklarını tamamlanması ile işlem yapılabilir.