Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân): Şartlar, Süreç ve Belgeler

İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Nedir?

Yapı kullanma izin belgesi olarak da bilinen iskân belgesi, inşaat bitiminde alınan bir belgedir. İnşaatların eksiksiz olarak tamamlanması durumunda binanın tamamının kullanılabilir olduğunu ifade ederken, kısmen tamamlanması halinde de kullanılabilecek olan durumu gösteren belgedir. Binanın yer aldığı bölgedeki belediyelerin verdiği bir belgedir ve inşaat aşamasını net olarak göstermesinden dolayı da önemlidir.

İskân Belgesi Neden Gereklidir?

İskân belgesi, inşaat durumu ve yapı kullanımı ile ilgili bilgi verdiği için oldukça önemlidir. Yasal olarak kullanım izni veren belgelerden biri olmasından dolayı mutlaka gereklidir. İskân belgesi, kat mülkiyetinin alınması için de gereklidir. Bunun dışında bina ve oturum ile ilgili birçok süreçte de istenen belgelerden biridir. Elektrik, doğalgaz ve su gibi aboneliklerin de açılmasını sağlayan bir belge olan iskân, konut kredisi gibi banka işlemlerinde de güvenilirlik sağlar.

İskân Belgesi Alma Şartları

İskân belgesi ile inşaat durumu hakkında önemli bilgilerin edinilmesi sağlanır. Bu belge olmadan binanın kullanımı resmi açıdan mümkün değildir. Elektrik bağlantısından kat mülkiyetine kadar her şey bu belgeye bağlıdır. İskân belgesi alma şartları genel hatları ile şu şekildedir:

• İnşaatın ruhsata uygun şekilde tamamlanmış olması

• Denetim raporlarının onaylı olması

• Belediye başvurusu

Bu şartların sağlanması durumunda ancak iskân belgesine başvuru yapılabilir.

Ruhsata Uygun İnşaatın Tamamlanmış Olması

İskân belgesi almak için gereken şartlardan biri olan ruhsata uygun şekilde inşaatın ilerlemesi ya da tamamlanması oldukça önemlidir. Onaylı bir mimari projeye uygunluk, yapı ruhsatına uygun olması ve diğer tüm projelere de uygun şekilde tamamlanması ile ancak iskân belgesi için başvuru yapılabilir. Eğer ruhsatta belirtilen tanıma uygun olmayan herhangi bir durum varsa iskan belgesi alınamaz.

Proje ve Denetim Raporlarının Onaylanması

Yapı için verilen raporlar ve denetleme sonuçlarının çıkmış ve onaylanarak kesinleşmiş olması gerekir. Bu iskân belgesinin çıkması için oldukça önemlidir. Projeye uygun olmamasından dolayı raporun onaylanmaması ya da denetim raporunun kesinleşmemiş olması iskân belgesinin verilmesi için engeldir.

Belediyeye Yapılacak Resmi Başvuru

İskân belgesinin alınması için belediyeye yapılacak olan başvuru da gereken şartlardan biridir. İskân belgesi zaten bulunulan bölge belediyesi tarafından verilir. Belediye başvuruyu olumlu şekilde değerlendirmesi durumunda iskan belgesi alınabilir. Ruhsatı verecek olan belediyeye gereken evrakların eksiksiz şekilde sunulması ile başvuru yapılır. Başvuru online olarak yapılabileceği gibi direkt olarak da yapılabilir.

İskân Başvuru Süreci

İskan belgesinin alınması için belirli bir süreç gerekir. bu süreç eksiksiz ve doğru şekilde ilerlediğinde en kısa sürede iskan belgesi alınır. İskan başvuru süreci genel hatlarıyla:

• Gereken evrakların hazırlığı

• Belediye Fen İşlerine ya da Yapı Kontrol Birimine teslim edilmesi

• Yerinde denetim ve incelemeler

• Onay 

Bu süreçler sonrasında iskân başvurusu tamamlanmış olur. Burada özellikle gereken evraklarda eksik olmaması süreci hızlandırır.

Gerekli Belgelerin Hazırlanması

Gereken belgelerin hazırlanma süreci başvuru için gereken şartlardan biridir. Belediyelere göre farklılıklar gösterse de genel olarak belediyelerin istediği evraklar aynıdır. Eksiksiz ve doğru şekilde hazırlanan belgeler tamamlandıktan sonra başvuru aşamasında bir sonraki adıma geçilebilir. 

Belediye Fen İşleri veya Yapı Kontrol Birimine Teslim

Başvurunun değerlendirmeye alınması için gereken bir adım olan belediye fen işlerine ya da yapı kontrol birimine teslim süreci atlanmaması gereken bir adımdır. Çünkü başvuru onay süreci bu adım olmadan ilerlemez. Başvuru ekranı kontrol edilerek eksiklikleri talep etmek ve yerinde inceleme talimatları vermek yapı kontrol ve fen işleri müdürlüğünün görevleridir.

Yapı Denetimi ve Yerinde İnceleme

Belediyenin teknik ekipleri tarafından yapılan inceleme ve denetimler, başvuru için önemlidir. İnşaatın ruhsata ve yönetmeliğe uygun olduğu, önemli bağlantı yerleri, taşıyıcı ve kolon gibi önemli güvenlik noktalarının denetlenmesi gibi konular incelenir. Bu incelemeler sonrasında eğer eksiklik varsa bunların giderilmesi için zaman verilir, eksiklik yoksa iskan belgesi düzenlenir.

Onay Sonrası Belgenin Verilmesi

Başvurular, raporlar ve incelemeler tamamlandıktan sonra belediyenin yetkilileri tarafından başvuru onaylanır. Onay belgelendikten sonra iskan belgesi hazırlanmaya başlar. Ardından başvuru sahibi iskan belgesini teslim alır. Bu aşamadan sonra bina resmi olarak kullanıma hazırdır. Abonelikler açılabilir ve satış yapılabilir.

İskân için Gerekli Belgeler

İskan belgesi başvuru sürecinde hazırlanması gereken belgeler şunlardır:

• Yapı ruhsatı fotokopisi

• Proje belgeleri

• Yapı denetim raporu

• SGK borcu yoktur yazısı

• Emlak vergisi borcu yoktur yazısı

İskan belgesi için gereken belgeler eksiksiz ve doğru şekilde alındığında başvuru adımları devam eder.

Yapı Ruhsatı Fotokopisi

Binanın yasal olarak yapılabilmesini ifade eden bir belge olan yapı ruhsatı belgesi, ruhsata uygun inşa edildiğini kanıtladığı için önemlidir. Bu belgenin eksik olması süreci askıya alır. Aslı gibidir onayıyla yapı ruhsat fotokopisi gerekir.

Proje Uygunluk Belgeleri

Binanın uygun şekilde inşa edildiğini gösteren belgelerden biridir. Mimari, statik, enerji kimlik belgesi, sıhhi tesisat projelerinin uygunluk belgesinin olması durumunda iskan başvurusu değerlendirilmeye alınması için ilerler.

Yapı Denetim Raporu

Yapı denetim raporu, binanın başta teknik ve güvenlik olmak üzere tüm şartlara uygun şekilde inşa edildiğini gösteren rapordur. Yetkili denetim firmaları tarafından verilen bu rapor, başvuruda mutlaka olması gereken belgelerden biridir. Yapı denetim raporu olduğunda, binanın mevzuata uygun şekilde inşa edildiğinin ispatı olduğu için önemlidir.

SGK Borcu Yoktur Yazısı

Müteahhit ya da bina sahibinin SGK prim borcu olmadığını gösteren bir belgedir. Bu da binanın mali açıdan sıkıntısız olduğunun göstergesidir. Aslı eklenebildiği gibi onaylı olması durumunda fotokopisi de eklenebilir.

Emlak Vergisi Borcu Yoktur Belgesi

Müteahhit ya da bina sahibinin emlak vergisi borcu olmadığının ispatı olan bir belgedir. Gelir İdaresi Başkanlığı ya da belediyenin bağlı olduğu mali birim tarafından alınabilir. Mali açıdan sorunsuz olduğunun göstergelerinden biridir.

İskân Belgesi Olmadan Binada Yaşamanın Sonuçları

İskan belgesi olmadan bina satışı mümkün olduğu gibi yaşamak da mümkündür. Ancak bu bazı sonuçların göze alındığı anlamına gelir. Genel anlamda iskan belgesi olmayan binada yaşamanın sonuçları:

• Kanuna aykırıdır bu yüzden cezai işlem uygulanabilir

• Kat mülkiyet tapusu alınamaz. Bu da satış ya da devrin yapılamamasına sebep olur.

• Abonelikler kalıcı olarak açılamaz, geçici kullanım ile faydalanılır.

• Binada güvenlik sorunları olabilir.

• Konut sigortası yapılamaz. 

• Belediye binanın kullanımını durdurabilir.

Tüm bu sonuçlara bakıldığında iskan belgesi olmayan binada yaşamanın riskleri de fark edilir.

İskân Belgesi ile Yapı Ruhsatı Arasındaki Fark

İskan belgesi ile yapı ruhsatı farklı amaçlar içeren ama içeriği benzer olan resmi evraklardır. İşte en basit tanımı ile farkları:

• İskan belgesi inşaat bittikten sonra, yapı ruhsat inşaata başlamadan önce alınır

• İskan belgesi biten binanın uygunluğunu gösterir, yapı ruhsatı yasal olarak inşaatı başlatır

• İskan binada ikamet etmek ve yasal işlemler için zorunludur, yapı ruhsatı olmadan inşaata başlanamaz

Dolayısıyla iskan belgesi başvurusu yapılan binanın zaten yapı ruhsatı olmalıdır. Birisi sürece başlarken birisi tamamlandığında denetim sağlar.

İskân Belgesi Yenileme ve Kayıp Durumu

İskan belgesinin herhangi bir süresi olmadığı için yenilemeye gerek olmaz. Eğer belge kullanılamayacak hale geldi ya da zarar geldiyse yeniden çıkarılabilir. İskan belgesi kaybolduğunda belediyeye başvuru yapılarak aslı gibidir onayı ile alınabilir. Bu başvuruda tapu, kimlik fotokopisi, kaybolan iskan belgesi bilgileri ve dilekçe gerekir.

İskân belgesi olmadan ev satılabilir mi?

Evet satılabilir. Burada eğer olası riskleri alıcı göze alıyorsa satışın gerçekleşmesinde sorun yoktur.

İskân belgesi iptal edilebilir mi?

Evet nadiren karşılaşılan bir durum olsa da iskân belgesi iptal edilebilir. Aykırı inşaat ya da usulsüz belge düzenlemeleri gibi durumlar gerekir.

İskân belgesi almak ne kadar sürer?

İskân belgesinin alınması binanın ve inşaatın durumuna bağlı olsa da genel olarak her şeyin eksiksiz olduğu durumda 10 gün ile 1 ay arasında değişir.

İskân belgesi ücreti ne kadar?

İskan belgesi ücreti belediyeye göre değişkenlik gösterir. Başvuru yapılacak olan belediyeden öğrenilmesi daha doğru olacaktır.

Kat mülkiyeti için iskân zorunlu mu?

Kat mülkiyeti için iskan belgesinin alınması yasal olarak zorunludur.

Eski binalar için iskân belgesi alınabilir mi?

Evet, bina ruhsatının olması durumunda eski binalar için de iskan belgesi alınabilir. Ancak kaçak yapılar, ruhsatsız binalar gibi durumlarda alınamaz.

İskân belgesi olmadan elektrik – su aboneliği açılır mı?

Hayır, abonelik işlemleri için iskan belgesi zorunludur. Ancak inşaat süresinde kullanılmak için geçici inşaat aboneliği alınabilir.

Müteahhit iskan almakla yükümlü müdür?

Evet müteahhittin iskan alma yükümlülüğü vardır.