Afet riski yüksek olan bölgelerde ve riskli olan binaların dönüştürülmesini hedefleyen kentsel dönüşüm, insanlar için daha güvenilir ve yaşanabilir ortamların oluşturulmasını sağlamaktadır. Özel bir yönetmeliğe sahip olan bu uygulama ile yerleşim alanlarının çok daha sağlıklı ve güvenli olması mümkün olmaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde hem kiracıların hem de mal sahiplerinin bazı hakları bulunduğu gibi bazı sorumlulukları da bulunmaktadır.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un rolü
Sağlık ve güvenliği tehlikeye atacak binaların belirlenmesi ve bu binaların yeni yönetmelik ve kanunlara uygun olarak yeniden yapılanması sürecinde olası anlaşmazlıkların önlenmesi ve hak sahiplerinin hak kaybına uğramaması için 6306 sayılı kanun dayanak noktası olmaktadır. Bu özelliğinden dolayı kentsel dönüşüm projeleri sözü edilen kanun ve tamamlayıcı mevzuat ve yönetmelikler ile belirli bir çerçeve içerisinde gerçekleşmektedir.
Mal Sahiplerinin Hakları
Hasarlı yapıların kentsel dönüşüme katılması durumunda mal sahiplerinin birçok hakkı ve seçeneği bulunmaktadır. Bir binanın kentsel dönüşüme katılıp katılmayacağına idareler karar verebileceği gibi mal sahipleri de binalarının risk derecelerinin değerlendirilmesi ve uygun olması halinde kentsel dönüşüme katılması hakkında başvuruda bulunabilirler. Mal sahiplerinin hakları temel olarak şunlar olmaktadır.
Kira Yardımı
Kat malikleri (mal sahipleri):
Kentsel dönüşüm kapsamında anlaşma ile tahliye edilen riskli yapılardaki malikler kira yardımından yararlanabilir. Riskli yapıların bulunduğu alanın niteliğine göre yardım süresi ve tutarı değişebilir. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda maliklere yapılacak kira yardımının süresi 18 aya kadar uygulanabilir.
Kiracılar da belirli şartları sağlamaları halinde destekten yararlanabilir. Güncel düzenlemeye göre riskli yapıda ikamet eden kiracılara, belirlenen aylık kira yardımı tutarının iki katı kadar defaten ödeme yapılabilir.
Kira yardımı tutarları dönemsel olarak güncellendiği için başvuru öncesinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel tutarlarının kontrol edilmesi gerekir.
Nakliye Desteği
Kentsel dönüşüm uygulamalarında tahliye nedeniyle taşınmak zorunda kalan kişilere, uygulamanın kapsamına göre taşınma desteği sağlanabilir.
Özellikle 6306 sayılı Kanunun 6/A maddesi kapsamında yürütülen uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine belirlenen aylık kira yardımının üç katına kadar defaten taşınma yardımı yapılabilir.
Konut Kredisi Desteği: Detaylar ve Şartlar
Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı sahipleri, konut veya işyerlerini yeniden yapmak, güçlendirmek ya da yeni bir taşınmaz edinmek amacıyla bankalardan faiz destekli kredi kullanabilir.
Faiz desteği; Bakanlıkla protokol imzalayan bankalar aracılığıyla uygulanır. Kredi başvurusu bankanın kredi değerlendirme şartlarına göre incelenir ve uygun bulunan başvurular 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir.
Kredi türüne göre faiz desteği oranları, vade süreleri, anapara ödemesiz dönemler ve kredi üst limitleri değişebilir. Bu tutarlar zaman içerisinde güncellenebildiği için başvuru sırasında Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel faiz desteği koşulları dikkate alınmalıdır.
Kira yardımı ile faiz desteğinden aynı kişi için birlikte yararlanılamaz.
Yapı Büyüklüğü Sınırı
Yeni inşa edilecek yapının, mevcut yapının %50’sinden daha büyük olmaması gerekmektedir. Bu kural, dönüşüm projelerinde dengeli bir yapılaşmayı sağlamak amacıyla uygulanır.
Kredi Miktarı
2024 yılı itibarıyla, faiz destekli konut kredisi limiti genellikle 700.000 TL ile sınırlıdır. Ancak bu tutar, bankalar ve proje türüne göre değişiklik gösterebilir.
Geri Ödeme Süresi
Krediler, genellikle 2 yıl geri ödemesiz olacak şekilde sunulmaktadır.
Toplam vade süresi ise 10 yıl olarak belirlenebilir. Ancak bu süre, kullanılan kredi tutarına ve bankanın sunduğu şartlara göre değişiklik gösterebilir.
Başvuru ve Değerlendirme
Kredi başvurusu yapacak olan kişilerin, riskli yapı statüsünde bir mülk sahibi olmaları gerekir.
Faiz destekli kredi, yalnızca Bakanlık tarafından yetkilendirilen bankalar aracılığıyla kullanılabilir.
Projenin türü ve niteliği, kredi değerlendirme sürecinde dikkate alınır.
Bu şartlar, hem dönüşüm sürecinde finansal dengeyi sağlamak hem de dönüşüm projelerinin verimli bir şekilde gerçekleştirilmesine destek olmak için uygulanmaktadır.
Alan İnşası Hakkı
Kentsel dönüşüm kanunu mal sahiplerine kendi parsellerine inşaat yapma hakkı tanımaktadır. Riskli olarak onaylanmış olan yapıların yıkılması ve kaldırılmasından sonra mal sahiplerinin tercih etmesi halinde kendi binalarını kendileri yaptırabilir. Mal sahiplerinin tercih etmesi durumunda yeni bina müteahhit tarafından da yapılabilir.
Harç ve Vergi İndirimleri
6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen bazı dönüşüm işlemlerinde vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanabilir.
Kanunda belirtilen şartların sağlanması halinde tapu ve noter işlemleri, belediye harçları, damga vergisi ve bazı diğer işlem ücretlerinde muafiyet söz konusu olabilir.
Ancak bu düzenleme, kentsel dönüşüm kapsamındaki her yeni konut alımının bütün vergilerden otomatik olarak muaf olduğu anlamına gelmez. Muafiyet, yapılan işlemin ve taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamındaki durumuna göre değerlendirilmelidir.
Riskli Yapı Tespiti Sonrası Mal Sahiplerinin İtiraz Hakkı
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden önce maliklerin itiraz hakkı bulunmaktadır.
Riskli yapı tespitine ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir. Riskli yapı tespiti, muhtarlık ilanının son günü ilgililere tebliğ edilmiş sayılır.
Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, bu tarihten itibaren 15 gün içerisinde yapının bulunduğu yerdeki ilgili Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye dilekçe ile itiraz edebilir.
İtirazlar teknik heyet tarafından değerlendirilir. Riskli yapı tespiti kesinleşirse tahliye ve yıkım süreci başlatılır.
Riskli yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için maliklere ve yapıda ikamet edenlere 90 günü aşmamak üzere süre verilebilir. Verilen süre içerisinde yapı yıktırılmazsa tahliye ve yıkım işlemleri idare tarafından gerçekleştirilebilir ve yapılan masraflar maliklerden hisseleri oranında tahsil edilebilir.Kiracıların Hakları
Binanın kentsel dönüşüm sürecine katıldığı sırada kiracı vasfı ila ikamet eden kişilerin de bazı hakları bulunmaktadır. Buna rağmen kiracıların binanın tamamlanmasından sonra aynı daireyi kiralayabilme hakkı tanımlanmamıştır. Diğer bir yandan müteahhit ve ev sahipleri arasında paylaşımın yapılmasının ardından boş konut kalması halinde ilk satın alma hakkı kiracılara verilmiştir.
Kiracıların Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Durumu
Kentsel dönüşüm sürecin de kiracılar da mülk sahipleri gibi kira yardımı için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuru yapabilirler. Başvuru sırasında gerekli olan belgelerin eksiksiz bir şekilde ibraz edilmesi gerekmektedir. Verilecek kira yardımı ikamet edilen şehre göre değişiklik göstermektedir.
Kiracıların Tahliye Süreci ve Bildirim Zorunluluğu
Kentsel dönüşüm yasası doğası gereği hızlı işlemesi gereken bir süreçtir. Bu sebeple de riskli bulunan yapıların boşaltılması için en fazla 60 gün içerisinde boşaltılması gerektiğini bildiren tebligat yapılmaktadır. Bu tebligat aynı zamanda kiracılara da yapılmaktadır. Her ne kadar kanunda kiracılara tebligatın hangi yollarla ve ne zaman yapılacağı yer almasa da kentsel dönüşüm durumunun imkansızlığı ve sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi söz konusu olduğu için kira sözleşmelerinin bildirim yolu ile sona ermektedir.
Kiracılara Taşınma Masrafları İçin Yapılan Maddi Destek
Kiracılar kentsel dönüşüme giren konut ya da işyerlerinden taşınırken masraflarının bir kısmı için yardım başvurusunda bulunabilmektedir. Taşınma yardımından yararlanabilmek için en fazla tahliye kararının verilmesinden sonraki bir yıl ya da yıkımın gerçekleşmesinden sonraki 3 ay içerisinde il müdürlüklerine başvuru yapılması gerekmektedir. Bunun yanında yardım başvurusunu e- devlet üzerinden gerçekleştirmek de mümkün olmaktadır.
Taşınma yardımından faydalanabilmek için başvuru sırasında verilmesi gereken belgeler şunlar olmaktadır.
Başvuru formu
Nüfus cüzdan fotokopisi
Riskli yapı belirtme fotokopisi
Adrese dayalı nüfus kayıt örneği
Kentsel dönüşüm kapsamına alınana binada yaşandığını kanıtlayan fatura gibi belgeler
Halk Bankası, Ziraat Bankası ya da Vakıfbank gibi bankalarda açılmış hesap bilgileri
Kiracının iş yeri sahibi olması durumunda ise ibraz edilmesi gerekli olan belgeler içerisinde şunlar yer almaktadır.
Başvuru formu
Nüfus cüzdanı fotokopisi
Riskli yapı beyanın yapıldığı yazı
Riskli yapıda işyerinin olduğunu beyan eden vergi levhası
İşyerinin taşındığı yere ait olan vergi levhası
Kamu bankalarında açılmış olan hesabın bilgileri
Kentsel Dönüşümde mal sahiplerinin onayı gerekli mi?
Riskli olan yapının tespitinin kesinleşmesi sonrasında kat maliklerinin büyük bir çoğunluğunun onayı aranıyor. Burada kat maliklerinin yarısından fazlası 5/4'ünün onay verilmesi gerekmektedir.
Ancak binanın geneli riskli olarak kabul edilirse, kat maliklerinin onayı aranmamaktadır. Bakanlık ya da İl Özel İdaresi binayı riski olan olarak ilan ederse, dönüşüm süreci daha hızlı ilerleyebilir.
Tapusu olmayanlar kentsel dönüşümden faydalanabilir mi?
Tapusu bulunmayan kişilerin direkt olarak kentsel dönüşümden yararlanılması mümkün değildir. Fakat bu durum içerisinde birtakım istisnai durumlar olabilir.
Belediyenin vermiş olduğu kullanım hakkı belgesi ya da iskan belgesi bulunuyorsa, bu belge ile kentsel dönüşümden sınırlı olarak yararlanılabilir. Kentsel dönüşüm kapsamında bu kişiler devletin verdiği kira vb. yardımlardan yararlanabilir.
Tapusu olmayan ancak tapu tahsis belgesi olanlar da talepte bulunabiliyor. Kişi, hak sahibi olduğunu kanıtlarsa bu durumda kentsel dönüşümden faydalanılabiliyor.
Kat malikleri kentsel dönüşüm sürecini durdurabilir mi?
Kentsel dönüşümün hayata geçirilebilmesi için bu noktada kat maliklerinin 5/4'ünün onayının aranması gerekmektedir. Fakat dönüşüm kararına katılmayan ve oylarını ret olarak kullanan kat malikleri sürecin hukuka aykırı olduğunu düşünmeleri halinde haklarını arayabilir.
Karara katılmayan kat malikleri durumu İdare Mahkemesi'ne taşıyabilir. Ancak kentsel dönüşüm için 5/4'lük bir çoğunluk sağlandıysa, kentsel dönüşüm durdurulamaz, sadece süreç yavaşlatılabilir.
