Kentsel Dönüşümde Kiracı ve Mal Sahiplerinin Hakları

Afet riski yüksek olan bölgelerde ve riskli olan binaların dönüştürülmesini hedefleyen kentsel dönüşüm, insanlar için daha güvenilir ve yaşanabilir ortamların oluşturulmasını sağlamaktadır. Özel bir yönetmeliğe sahip olan bu uygulama ile yerleşim alanlarının çok daha sağlıklı ve güvenli olması mümkün olmaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinde hem kiracıların hem de mal sahiplerinin bazı hakları bulunduğu gibi bazı sorumlulukları da bulunmaktadır.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un rolü

Sağlık ve güvenliği tehlikeye atacak binaların belirlenmesi ve bu binaların yeni yönetmelik ve kanunlara uygun olarak yeniden yapılanması sürecinde olası anlaşmazlıkların önlenmesi ve hak sahiplerinin hak kaybına uğramaması için 6306 sayılı kanun dayanak noktası olmaktadır. Bu özelliğinden dolayı kentsel dönüşüm projeleri sözü edilen kanun ve tamamlayıcı mevzuat ve yönetmelikler ile belirli bir çerçeve içerisinde gerçekleşmektedir.

Mal Sahiplerinin Hakları

Hasarlı yapıların kentsel dönüşüme katılması durumunda mal sahiplerinin birçok hakkı ve seçeneği bulunmaktadır. Bir binanın kentsel dönüşüme katılıp katılmayacağına idareler karar verebileceği gibi mal sahipleri de binalarının risk derecelerinin değerlendirilmesi ve uygun olması halinde kentsel dönüşüme katılması hakkında başvuruda bulunabilirler. Mal sahiplerinin hakları temel olarak şunlar olmaktadır.

Kira Yardımı

Kat malikleri (mal sahipleri):

Kat malikleri (mal sahipleri), kentsel dönüşüm sürecine giren binalarda kira yardımından yararlanabilirler. 2024 itibarıyla, bu yardımlar şehirlere ve binanın bulunduğu bölgenin büyükşehir olup olmamasına göre değişmektedir. Örneğin, İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde kira yardım miktarları daha yüksek olabilir. Yardım süresi genellikle 18 ay ile sınırlıdır.

Kat malikleri, taşınmazda ikamet etmiyor olsalar dahi bu yardımdan faydalanabilirler. Ancak, kira yardımı alabilmek için taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında olması ve maliklerin mülkiyet hakkına sahip olmaları gerekmektedir. Kira yardımı, özellikle riskli yapılar için sağlanan bir destek olup, taşınmazın dönüşümü sırasında maliklere geçici olarak kira desteği sunulmaktadır​.

Kiracılar:

Kiracılar doğrudan kira yardımı alamaz; ancak taşınma desteğinden faydalanabilir. Taşınma yardımı miktarı genellikle 3.000 TL ile 7.000 TL arasında değişmektedir. Bu destekten yararlanabilmek için kiracıların, tahliye sürecinin ardından gerekli belgelerle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına başvuru yapması gerekmektedir.

Özetle:

• Kat malikleri: Kira yardımından yararlanabilir ve bu yardım, binanın kentsel dönüşüm sürecine katılması sonrası başvuru ile sağlanır.

• Kiracılar: Kira yardımı yerine taşınma desteğinden yararlanır.

Nakliye Desteği

Kentsel dönüşümde mal sahiplerinin yararlanabileceği bir diğer hak da nakliye desteği olmaktadır. Bu destekler yine kentsel dönüşüm onayı alındığı sırasa bahse konu olan konutta ikamet eden mal sahipleri için geçerli olmaktadır. Nakliye desteğinden yararlanılabilmesi için gerekli olan evraklarla birlikte mal sahibinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığına başvurması gerekmektedir.

Konut Kredisi Desteği: Detaylar ve Şartlar

Kentsel dönüşüm projelerinde mal sahiplerine sağlanan konut kredisi desteği, yeni yapıların inşası veya mevcut yapıların dönüştürülmesi sırasında finansal kolaylık sunar. Ancak bu desteğin belli kriterleri ve sınırları bulunmaktadır bunlar:

1. Yapı Büyüklüğü Sınırı

   • Yeni inşa edilecek yapının, mevcut yapının %50’sinden daha büyük olmaması gerekmektedir. Bu kural, dönüşüm projelerinde dengeli bir yapılaşmayı sağlamak amacıyla uygulanır.
     
     

2. Kredi Miktarı

   • 2024 yılı itibarıyla, faiz destekli konut kredisi limiti genellikle 700.000 TL ile sınırlıdır. Ancak bu tutar, bankalar ve proje türüne göre değişiklik gösterebilir.
     
     

3. Geri Ödeme Süresi

   • Krediler, genellikle 2 yıl geri ödemesiz olacak şekilde sunulmaktadır.

   • Toplam vade süresi ise 10 yıl olarak belirlenebilir. Ancak bu süre, kullanılan kredi tutarına ve bankanın sunduğu şartlara göre değişiklik gösterebilir.
     
     

4. Başvuru ve Değerlendirme

   • Kredi başvurusu yapacak olan kişilerin, riskli yapı statüsünde bir mülk sahibi olmaları gerekir.

   • Faiz destekli kredi, yalnızca Bakanlık tarafından yetkilendirilen bankalar aracılığıyla kullanılabilir.

   • Projenin türü ve niteliği, kredi değerlendirme sürecinde dikkate alınır.

Bu şartlar, hem dönüşüm sürecinde finansal dengeyi sağlamak hem de dönüşüm projelerinin verimli bir şekilde gerçekleştirilmesine destek olmak için uygulanmaktadır.

Alan İnşası Hakkı

Kentsel dönüşüm kanunu mal sahiplerine kendi parsellerine inşaat yapma hakkı tanımaktadır. Riskli olarak onaylanmış olan yapıların yıkılması ve kaldırılmasından sonra mal sahiplerinin tercih etmesi halinde kendi binalarını kendileri yaptırabilir. Mal sahiplerinin tercih etmesi durumunda yeni bina müteahhit tarafından da yapılabilir.

Harç ve Vergi İndirimleri

Binaları kentsel dönüşüm kapsamına giren mal sahiplerinin sahip olduğu bir diğer hak da yeni konut alımlarında vergiden muaf olmalarıdır. Bunun yanında belediyeler tarafından alınan harçlarda ve noter ücretlerinde de indirim söz konusu olmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti Sonrası Mal Sahiplerinin İtiraz Hakkı

Riskli yapıların özellikleri kentsel dönüşüm kanununda belirtilmiştir. Buna göre bir yapının riskli olduğundan bahsedilebilmesi için şu özellikleri taşıması gerekmektedir.

• Binanın yıkılma ya da ağır hasar görme riskinin yüksek olması

• Binanın ekonomik ömrünü tamamlamış olması

• Yukarıda bahsedilen özelliklere yapılan teknik incelemeler ile karar verilmiş olması

Bu koşulları yerine getiren yapının riskli olarak değerlendirilmesinden sonra sonucun kat maliklerine bildirilmesi gerekmektedir. Bunun için tüm kat maliklerinin görebileceği yere raporun asılması gerekmektedir. Ayrıca mal sahipleri raporlarını e- devlet üzerinden de görebilmektedir.

Raporun bir sonuç doğurabilmesi için kat maliklerinin başvuruda bulunmuş olması gerekmektedir. Devlet ya da belediyeler tarafından gerçekleştirilen denetimlerde riskli raporunun oluşturulması binanın kentsel dönüşüme katılması için yeterli değildir.

Hak sahiplerinin bu rapora itiraz etme hakları bulunmaktadır. Bunun için raporun tebliğ edilmesinden sonra 15 gün içinde itirazın gerçekleşmesi gerekmektedir. İtiraz dilekçesinin verilmesinin ardından ise ilgili bakanlığın dilekçeyi değerlendirmesi ve cevaplaması için 5 günlük süresi bulunmaktadır.

İlgili bakanlığın itirazı kabul etmemesi durumunda hak sahiplerine tebliğ edilmektedir. Raporun geçerli olduğu durumlarda kat maliklerin riski yapıyı boşaltmaları için en fazla 60 gün olacak şekilde süre verilmektedir. Bu süre içerisinde hak sahibinin binayı boşaltmaması durumunda bir defaya mahsus 30 günlük ek süre verilmektedir. Bu sürenin sonunda da binanın boşaltılmaması durumunda doğalgaz, elektrik ve su gibi hizmetler kesilir. Daha sonrasında yıkım işlemleri idare tarafından gerçekleştirilerek maliyetleri hak sahiplerine fatura edilir.

Riskli yapıların tespit edilmesi ve ardından işleyen süreç yukarıda belirtildiği gibi olmakla birlikte itiraz hakkı İdari Yargılama Usulleri Kanunu 11. maddeye dayanmaktadır. İtiraz aşamasında öncelikli olarak itiraz süresine dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu süre tebligatın ulaşmasından sonraki 15 gün olmaktadır. Bu süre içerisinde yapılmayan itirazlar incelenmeden reddedilmektedir.

İtiraz noktasında önemli olan bir diğer nokta ise itirazı kimin gerçekleştirdiğidir. Kanunda belirtilen kişilerin dışındaki kişiler tarafından itirazın gerçekleşmesi durumunda yine dilekçe incelenmeden reddedilmektedir. Kanunda itiraz hakkı bulunan kişiler içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Kat malikleri

• Kat maliklerinin kanuni temsilcileri

• Kat maliklerinin vefat etmesi halinde yasal mirasçıları

Bu kişilerin dışında kalan kişilerin itiraz hakları bulunmamaktadır. İtiraz hakkı bulunmayan kişiler içerisinde bu sebeple aşağıdaki özellikleri taşıyan kişiler yer almaktadır.

• Lehine haciz ya da ihtiyati tedbir şerhi düşülen kimseler

• İpotek hakkı bulunan kişiler

• Binada kiracı olarak kalan kişiler

• Bina üzerinde intifa veya oturma hakkı bulunan kişiler

Süre ve itiraz hakkı sahipliği koşullarının yerine getirilmesinin ardından itiraz edilecek yere de dikkat edilmesi gerekmektedir. İpotek yapılacak yerler temel olarak Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü olmaktadır. Bunun yanında sözü edilen müdürlüklerde itiraz dilekçesini değerlendirmeye yetkili olan teknik heyet de yer almaktadır. Bu heyet 7 kişiden oluşmaktadır. Heyetteki 4 kişi bakanlık tarafından görevlendirilmektedir.

Riskli yapılar hakkındaki itirazın haklı gerekçelere dayandırılması gerekmektedir ve bu gerekçelerin açık bir şekilde dilekçede yer alması gerekmektedir. Haklı gerekçeler içerisinde şunlar yer alabilmektedir.

• Yapının ekonomik ömrünü tamamlamamış olması

• Raporun eksik olması

• Binanın kültürel miras niteliği taşıması

• Raporun hatalı olması

• Binanın tıbbi amaçla kullanılması

• Binanın eğitim kurumu olarak kullanılması

• Usul ya da esaslarda uygunluk sorunun bulunması

• Binanın depreme dayanıklılığının yeterli olması

İtirazın reddedilmesi durumunda seçilebilecek diğer seçenekler içerisinde ise şunlar yer almaktadır.

• İptal davasının açılması

• Bakanlıkla uzlaşmaya gitme

• Yapının güçlendirilmesi

Kiracıların Hakları

Binanın kentsel dönüşüm sürecine katıldığı sırada kiracı vasfı ila ikamet eden kişilerin de bazı hakları bulunmaktadır. Buna rağmen kiracıların binanın tamamlanmasından sonra aynı daireyi kiralayabilme hakkı tanımlanmamıştır. Diğer bir yandan müteahhit ve ev sahipleri arasında paylaşımın yapılmasının ardından boş konut kalması halinde ilk satın alma hakkı kiracılara verilmiştir.

Kiracıların Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Durumu

Kentsel dönüşüm sürecin de kiracılar da mülk sahipleri gibi kira yardımı için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuru yapabilirler. Başvuru sırasında gerekli olan belgelerin eksiksiz bir şekilde ibraz edilmesi gerekmektedir. Verilecek kira yardımı ikamet edilen şehre göre değişiklik göstermektedir.

Kiracıların Tahliye Süreci ve Bildirim Zorunluluğu

Kentsel dönüşüm yasası doğası gereği hızlı işlemesi gereken bir süreçtir. Bu sebeple de riskli bulunan yapıların boşaltılması için en fazla 60 gün içerisinde boşaltılması gerektiğini bildiren tebligat yapılmaktadır. Bu tebligat aynı zamanda kiracılara da yapılmaktadır. Her ne kadar kanunda kiracılara tebligatın hangi yollarla ve ne zaman yapılacağı yer almasa da kentsel dönüşüm durumunun imkansızlığı ve sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi söz konusu olduğu için kira sözleşmelerinin bildirim yolu ile sona ermektedir.

Kiracılara Taşınma Masrafları İçin Yapılan Maddi Destek

Kiracılar kentsel dönüşüme giren konut ya da işyerlerinden taşınırken masraflarının bir kısmı için yardım başvurusunda bulunabilmektedir. Taşınma yardımından yararlanabilmek için en fazla tahliye kararının verilmesinden sonraki bir yıl ya da yıkımın gerçekleşmesinden sonraki 3 ay içerisinde il müdürlüklerine başvuru yapılması gerekmektedir. Bunun yanında yardım başvurusunu e- devlet üzerinden gerçekleştirmek de mümkün olmaktadır.

Taşınma yardımından faydalanabilmek için başvuru sırasında verilmesi gereken belgeler şunlar olmaktadır.

• Başvuru formu

• Nüfus cüzdan fotokopisi

• Riskli yapı belirtme fotokopisi

• Adrese dayalı nüfus kayıt örneği

• Kentsel dönüşüm kapsamına alınana binada yaşandığını kanıtlayan fatura gibi belgeler

• Halk Bankası, Ziraat Bankası ya da Vakıfbank gibi bankalarda açılmış hesap bilgileri

Kiracının iş yeri sahibi olması durumunda ise ibraz edilmesi gerekli olan belgeler içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Başvuru formu

• Nüfus cüzdanı fotokopisi

• Riskli yapı beyanın yapıldığı yazı

• Riskli yapıda işyerinin olduğunu beyan eden vergi levhası

• İşyerinin taşındığı yere ait olan vergi levhası

• Kamu bankalarında açılmış olan hesabın bilgileri