Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler

Henüz üzerinde inşaat bulunmayan veya üzerindeki inşaat yenilenecek bir arsada yapılacak inşaat ile birlikte kullanılabilecek konutlar ve diğer bağımsız bölümler için müteahhitler arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayabilir. Tarafların her biri bu tarz bir sözleşmede ilerleyen dönemlerde mağdur olmamaları açısından birçok noktaya dikkat ederek bulunması gereken maddeleri net bir şekilde bilmelidir. 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, her iki tarafında borçlar yüklendiği ve çift taraflı bir şekilde imzalanan sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu net bir şekilde bu sözleşme için “isimsiz sözleşme” kavramını kullanır. Zira bu tip sözleşme halk arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak adlandırılmaktadır. İçtihatlar açısından ise arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gibi bir kavram geçmektedir.

Arsa Sahibinin Kimlik Ve Tapu Bilgileri

Sözleşmenin içeriği bağlamında arsa sahibi ve yüklenici müteahhidin yükümlülükleri ve hakları net bir şekilde belirlenir. Bu çerçevede sözleşme her iki tarafın yasal konumunu net bir şekilde tanımlar. Tanımlamanın eksiksiz ve hakların net olması açısından da arsa sahibinin vatandaşlık bilgileri, kimlik numarası ve müteahhide uygulama için teslim ettiği arsanın tapu bilgileri sözleşme içerisine dahil edilmelidir. 

Müteahhidin Ticari Unvanı Ve Vergi Bilgileri

Yüklenici müteahhit bir firma olabileceğin gibi gerçek bir kişi de olabilir ve sözleşme içerisinde mutlaka müteahhidin ticari unvanı ve vergi bilgileri bulunmalıdır. Özellikle inşaatın sona erdirilmesinin garanti edilmesi ve uyuşmazlıklarda tahsil yeteneği bulunduğunu tespit edebilmek açısından bu bilgiler gerekir. Hatta büyük çaplı projeler düşünüldüğünde gerçek kişi veya müteahhit firmanın neler kullanacağı, aktif ve pasif mal varlıkları, kullandığı araçların mülkiyet ya da kiralık olduğu, daha önceki yaptığı işler ve teşkilat yapısı da sözleşmeye eklenebilir. 

Tarafların Açık Adresleri Ve İletişim Bilgileri 

Sözleşmenin tarafları, bu sözleşme içerisinde aslında en fazla dikkat edilmesi gereken noktalar arasında yer alır. Bilhassa arsa sahipleri açısından önem arz ederken, gelecekte tapu kayıtları ile gerçekten bu arsaya sahip olup olmadıkları anlaşılır. Her iki taraf olarak arsa sahibinin ve yüklenici firma ya da gerçek kişinin kimlik bilgileri ve iletişim bilgileri açıkça sözleşmede yer almalıdır. Sonraki dönemlerde yaşanabilecek hukuki durumlar ve sağlıklı ilerleme için açık adres bilgileri sözleşmede bulunmalıdır. 

Arsa Ve Projeye Ait Bilgiler 

Yapı inşaatının gerçekleştirileceği arsanın ve arsa üzerinde inşa edilecek projenin bilgileri de sözleşme dahilinde farklı bölümler ile birlikte yer almalıdır.

Arsanın Ada, Parsel, Pafta Bilgileri 

Sözleşmeye konu olan arsanın tapu kaydı ve senedi sözleşmeye dahil edilse de sözleşme maddeleri içerisinde de net bir şekilde arsanın ada, parsel ve pafta bilgileri bulunmalıdır. Hatta arsanın ne tarz bir niteliğe sahip olduğu, boyutlarının ne olduğu, yer aldığı konumdaki imar planı ve imar durumu, bölgede ne kadarlık bir kat izni yer aldığı ve hava mania kotu gibi tüm ayrıntılar sözleşmede bulunmalıdır.

Proje Tipi (Konut, Ticari, Karma)

Arsa üzerinde inşa edilecek projenin net bir şekilde ifade edilmesi ve gerekirse sözleşme ekinde projenin tasarımının ve taslaklarının bulunması gerekir. Örneğin; arsa üzerinde apartman tipi bir yapı inşa edilecek ise kaç kat olacağı, her katta kaç daire bulunacağı, dairelerin boyutlarının ne olacağı sözleşmeye eklenmelidir. Hatta bazen arsa üzerinde bir ticari yapı inşa edilebileceği gibi bazen de konut ve ticari yapıların bir arada bulunduğu karma bir yapı inşa edilebileceği için tüm bu ayrıntılar sözleşmede bulunmalıdır. 

Kat Ve Bağımsız Bölüm Planları 

Arsa üzerinde inşa edilecek yapının örnek olarak bir apartman olması veya rezidans olması gibi bütün durumlarda her katın planı ayrı bir şekilde sözleşmede bulunmalıdır. Ayrıca bağımsız bölümler yani örneğin kat içerisindeki her dairenin nasıl bir plana ve mimariye sahip olacağı da sözleşmeye eklenmelidir. 

Bağımsız Bölüm Dağılımı (Paylaşım Oranı) 

Sözleşme inşaatın niteliği ve özellikleri ile proje ayrıntılarını içerdiği gibi bağımsız bölümlerin nasıl dağıtılacağı konusunda da yüzdelik oranlarını net bir şekilde ifade etmelidir. Arsa sahibi ve sahipleri ile müteahhit firma ve kişiler arasında paylaşımın ayrıntıları sözleşmede hukuki şekilde yer almalıdır. 

Arsa Sahibine Verilecek Daire/Dükkan Oranı 

Arsa üzerinde yapılan inşaat ile birlikte ortaya koyulacak yapı içerisinde yer alan daire, dükkan ve bağımsız bölümlerin yüzde kaç oran ile arsa sahibine verileceği net şekilde belirtilmelidir. 

Müteahhidin Payı

Arsa sahibinin proje içerisinde elde edeceği oran yani pay gibi benzer şekilde yüklenici müteahhit veya müteahhit firmanın da sözleşmeye bağlı olarak proje içerisinde elde edeceği oran net bir şekilde ifade edilmelidir. 

Pay Devri Zamanı (İnşaat Öncesi/Sonrası)

Arsa devrinin inşaat başlamadan önce, başlarken, devam ederken veya inşaat tamamlandıktan sonra gibi hangi zamanlarda olacağı belirtilmelidir. 

İnşaat Süresi Ve Teslim Şartları 

Sözleşme içerisinde inşaatın ne zaman başlayacağı, ne kadar süreceği ve teslimatın ne zaman yapılacağı ifade edilir. 

İnşaat Başlangıç Tarihi 

Kat karşılığı sözleşme imzalanmasından itibaren sözleşmeye bağlı olarak inşaatın hangi tarihte başlayacağı ve ne kadar süre devam edeceği belirlenmelidir. 

Teslim Süresi Ve Olası Uzatmalar 

Teslim tarihi sözleşme içerisinde şüphe oluşturmayacak şekilde ifade edilirken, çoğu zaman bir tarih belirtilmesi yerine arsanın müteahhide teslim edilmesinden 18 ay sonra gibi ifadeler kullanılır. Bu tarz ifadeler sakıncalı olmasa da başlangıç tarihi belirtilmişse, başlangıç tarihinden itibaren ne zaman teslimat yapılacağı karşılıklı bir tutanak ile imza altına alınarak sözleşmeye eklenmelidir. 

İnşaat başlama tarihi ve teslim süresi belirtilmiş olsa da yapımına başlanmış ve olası sürede bitirilmesi öngörülemeyen, risk faktörleri bulunan ve her iki tarafı sorumlu hale getirmeyecek durumların yaşandığı projelerde olası uzatmaların yaşanabileceği de ifade edilir. Örnek olarak projenin inşa edildiği bölgede bir doğal afetin yaşanması ve resmi bir açıklama ile inşaatların durdurulması durumunda proje mecburen bir uzatmaya tabi olacaktır ve bu durumda yüklenici bir hak elde edebilecektir. 

Teslimde Yapılacak Kontrol Ve Tutanaklar 

Sözleşme oluşturulduktan sonra her iki taraf projeyi takip ederken özellikle inşaatın takvime uygun şekilde tamamlanması gerekir. Yapı inşaatı tamamlandığında da arsa sahibi ya da bir uzman sözleşmeye uygun bir şekilde projenin tamamlanıp tamamlanmadığını kontrol eder. Çünkü eğer bir eksiklik ya da ayıp bulunuyorsa, yüklenici firmanın bu problemleri gidermesi talep edilir. Tüm bu incelemeler ve kontroller tutanak altına alınarak gerçekleştirilir. 

Müteahhidin Yükümlülükleri 

Müteahhidin temel sorumlulukları arasında sözleşmede ifade edilen süre dahilinde projeyi şartlara uygun bir şekilde bitirmek yer alır. Sonrasında ise ifade edilen bağımsız bölümleri sözleşmede ifade edilen oranlar dahilinde arsa sahibine ayıpsız ve eksiksiz bir şekilde teslim edebilmelidir. 

İnşaatı Projeye Ve Ruhsata Uygun Tamamlama

Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde de müteahhit eksik ve ayıplı bir proje yerine getirdiğinde sorumluluk sahibi olur. Mücbir bir sebep bulunmadığı sürece projeyi ayıpsız ve kusursuz teslim etmek zorunluluğu yer alır. 

Kullanılacak Malzeme Kalitesi

Sözleşme oluşturulurken yer alan kısımlardan birisi de inşaat sırasında çimentodan demire, kapıdan karo taşına ve boyadan pencereye kadar kullanılacak malzeme ifade edilir. Müteahhidin sorumluluklarından birisi sözleşmede bulunan malzeme kalitesine uygun bir şekilde kullanım gerçekleştirmektir. 

Gecikme Halinde Cezai Şart 

Gecikme durumunda gecikilen her ay başına rayiç kira bedeli üzerinde bir tazminat ödenmesi gibi kararlar yer alabilir. Bazı sözleşmelerde sözleşmenin feshi ile birlikte dönme cezası ve gecikme cezası beraber ödenecek ifadesi yer alırken, bazı sözleşmelerde sadece gecikme halinde karşılanacak maddi ceza ile ilgili madde yer alır. 

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri 

Arsa sahibi tapu kaydını sunarken, kayıt içerisinde haciz, takyidat veya bir ipotek yer alıp yer almadığı mutlaka gözden geçirilmelidir. Çünkü bu tip engel durumlar sözleşmenin yerine getirilmesinde aksamaya neden olabilir. Problem bulunmayan arsalarda ise arsa sahibinin temel başka yükümlülükleri yer alır. 

Arsa Teslim Süreci Ve Devri 

Sözleşmede ifade edilecek şekilde arsa sahibi veya arsa sahipleri arsanın yüklenici firmaya teslimini belirtilen tarihte yapmalıdır. Arsa devri yapıldıktan sonra inşaat projesi başlaması ile müteahhidin yükümlülükleri devreye girer. 

Ruhsat Ve İmar İşlemlerinde Destek 

Sözleşmede ifade edilen inşaatın başlatılabilmesi açısından proje hazırlandıktan sonra belediyede tasdik ettirilmesi gerekir. Eğer sözleşmede farklı bir madde yer almıyorsa, belediyeye yapılacak başvuru için arsa sahibinin yükümlülüğü yer alır. Eğer sözleşme gereği ruhsat için müteahhide sorumluluk verilmişse bu sorumluluk arsa sahibinden alınan vekalet sayesinde gerçekleştirilir. 

Ruhsat işlemlerinin alınması sonrasında inşaat çalışmaları başlarken, ruhsat süresi açısından da sözleşmede süre ifade edilmiş olmalıdır. Eğer inşaat gerçekleştirilecek arsanın imar planında da uygun olmayan bir durum yer alıyorsa, belediyeden imar durumu çıkartılması ve bu anlamda sözleşme şartları oluşturulması yine arsa sahibinin yükümlülüğüdür. 

Tapuda Yapılacak İşlemlerin Paylaşımı 

Projedeki bağımsız bölümlerin inşaatı tamamlandıktan sonra tapular için tescil gerekliliği ortaya çıkarken, tapu devri yapılmadığında taraflar hukuki haklarını elde edemez. Bu süreçte yüklenici müteahhit tarafından sorumluluk alındığı gibi arsa sahibi tarafından da tapu işlemlerinde gerekli görevler yerine getirilmelidir. 

Sözleşmenin Feshi Ve Tapu Devri Şartları 

Sözleşme dahilinde gerek arsa sahibi gerek müteahhit tarafından sorumluluklar yerine getirilmediğinde sözleşme feshinin nasıl yapılacağı da net bir şekilde ifade edilmelidir. Hatta daha önce arsa sahibi tarafından tapu devri müteahhide gerçekleştirilmişse, fesih durumunda tapunun yeniden nasıl devir edileceği de yine sözleşme ile belirtilir. Tarafların hangi durumlarda fesih hakkına sahip olabileceği, uyuşmazlıklarda hangi mahkemelerin yetki sahibi olduğu sözleşme metninde bulundurulmalıdır. 

Müteahhidin Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi 

Sözleşme çerçevesinde müteahhit sorumluluklarını yerine getirmediğinde, eksik ve ayıplı ifa durumunda veya zamanında teslim gerçekleşmediği gibi durumlarda fesih işlemlerinin nasıl olacağı ifade edilir. 

Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Fesih Hakkı 

Arsa sahibinin hangi durumlarda sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olabileceği ve bunu hangi yolla gerçekleştirebileceği sözleşmede yer alır. 

Tapu İptali Ve Tescil Davalarına Konu Olabilecek Durumlar 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dava açma hakkına sahip olan kişiler arsa sahipleri, yükleniciler ve üçüncü kişilerdir. 

• Arsa sahibi müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda tapu iptali ve arsa sahibi için tescil talebinde bulunabilir. 

• Yüklenici kendi payına ayrılmış olan ve devir işlemleri tamamlanan taşınmazları sermaye elde edebilmek açısından üçüncü kişilere sattığında yine arsa sahibi üçüncü kişilere dava açılabilir. 

• İş tamamlanarak teslim gerçekleştiğinde yüklenici hak ettiği taşınmazları devir almış olabilir. Fakat bu süreçte yüklenici yanıltıcı bir hareket ortaya koyabilecek şekilde örneğin, bağımsız bölümlerin daha farklı bir şekilde inşa edilmesi gibi durumlarda arsa sahibi tarafından tapu iptali ve tescil davası açılabilir. 

• Müteahhit yani yüklenici, arsa sahibi kendisine hak ettiği bölümleri devretmediğinde dava açma şansına sahip olur. 

• Üçüncü kişiler yine müteahhit ile yaptıkları sözleşmeler dolayısıyla doğan haklarından dolayı dava açabilirler. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter onayı olmadan geçerli mi? 

Sözleşme taşınmaz mülkiyeti devri ile ilgili maddeler bulundurduğundan dolayı resmi şekilde yapılmalıdır ve noter huzurunda resmi şekil şartına uygun düzenlenmediğinde geçersiz hale gelir. 

Sözleşmede cezai şart olmazsa hak kaybı yaşanır mı? 

Cezai şartlar sözleşmeden dolayı hak elde edilmesini sağlayacak maddeler anlamına geldiği için noter huzurunda düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şart bulunmadığında ilerleyen dönemde gecikme tazminatı gibi haklar talep etme imkanı bulunmayabilir. 

Arsa payı devri ne zaman yapılmalı? 

Genellikle bir teminat oluşturabilmek açısından sözleşme başında arsa payı müteahhide devredilirken arsa sahibi tarafı için bir ipotek oluşturulur. Bu sayede arsa payı devri başta yapılabileceği gibi inşaatın ilerlemesi veya inşaat tesliminden sonra da yapılabilir. 

Paylaşım oranı nasıl belirlenir? 

Paylaşım oranı belirlemesi gerçekleştirilirken ilk aşamada arsanın toplam metrekaresi tespit edilir. Sonrasında toplam arsa payı ile bölünerek bu şekilde her payın değeri belirlenir ve sonrasında her pay sahibinin hissesi ile çarpım elde edilerek arsa sahibinin ve müteahhidin payı bulunur. 

Müteahhit inşaatı bitirmezse ne olur?

İnşaatı bitirmek müteahhidin temel sorumluluğudur ve inşaat bitirilmediğinde arsa sahibi tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahip olur.