Apartman Sigortası Nedir?
Halk arasında apartman sigortası olarak adlandırılan ortak alan sigortası, apartman ve sitelerde ortak alanlarda çeşitli risklerin gerçekleşmesi halinde maddi zararın karşılanmasını sağlayan sigorta türüdür. Apartman sigortaları, bina yönetim yazılımı ile uyumlu çalışarak yönetimin sorumluluklarının azaltılmasını sağlarken aynı zamanda kat malikleri tarafından ödenen aidatların verimli bir şekilde kullanılmasını sağlamaktadır.
Apartman Sigortasının Hukuki Dayanakları
Apartman ve site binalarının sigortalanmasına ilişkin temel düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 21. maddesinde yer almaktadır. Kanuna göre ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca belirlenecek değer üzerinden ve kurulun karar vereceği risklere karşı sigorta ettirilebilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri sigorta giderlerine arsa payları oranında katılır.
Ana gayrimenkulün tamamen zarar görmesi halinde sigorta bedelinin paylaşımı, aksine bir sözleşme bulunmadıkça arsa paylarına göre yapılır. Hasarın binanın yalnızca belirli bir bölümünde oluşması halinde ise sigorta bedeli hasar gören bölümlerin onarımında kullanılır.
Apartman sigortası ile Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) birbirinden farklıdır. Zorunlu Deprem Sigortası kapsamına giren bağımsız bölümlerde DASK yükümlülüğü ayrıca devam eder.
Apartman Sigortası Ne İşe Yarar?
Apartman sigortaları ile ilgili bilinmesi gereken ilk nokta ortak alanların poliçe kapsamına alındığıdır. Bu sebeple de kat maliklerinin bağımsız bölümlerinde gerçekleşen risklerin neden olduğu zararların karşılanmasında kullanılamazlar. Ortak alanlar ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirlenmiştir. Ortak alanların kat malikleri ya da kiracı tarafından kullanılması ise poliçe üzerinde herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
Apartman sigortaları ile ortak alanlarda oluşabilecek yangın, sel ya da deprem gibi risklerin zararlarının karşılanması hedeflenmektedir. Bunun yanında poliçelerin kapsamının genişletilmesi ve ek teminatların alınması da mümkün olmaktadır. Ek teminatlar apartman ya da sitenin ihtiyaçlarının yanı sıra sigorta şirketlerine de bağlı olarak değişiklik göstermektedir.
Apartman Sigortası Yaptırma Süreci
Apartman sigortası genel kurulda alınan karar ile genellikle apartman ya da site yönetimi tarafından yapılmaktadır. Apartman ve sitelerin yararlanabilecekleri bu sigortalar sigorta şirketlerinden ya da bankalardan alınabilmektedir.
Sigorta Şirketi Seçimi
Apartman sigortası yaptırırken hem maliyetlerin hem de karşılanan risklerin karşılaştırılması gerekmektedir. Hedef ise en az maliyet ile en geniş kapsamın alınabilmesini sağlamaktır. Bunun için yönetimlerin ortak alan sigortası satın almadan önce detaylı bir inceleme yapması ve tüm sigorta şirketlerini karşılaştırılması önerilmektedir. Bunun için sigorta acentelerinden yararlanılabileceği gibi banka ya da sigorta şirketleri ile yüz yüze görüşerek de gerekli bilgiler alınabilir.
Poliçe Hazırlama ve Teminatların Belirlenmesi
Apartman sigortasının kapsamı sigorta şirketine ve seçilen poliçeye göre değişebilir. Bu nedenle poliçe hazırlanırken binanın ortak alanları, demirbaşları, teknik ekipmanları ve olası riskleri doğru şekilde bildirilmelidir.
Poliçelerde yangın, sel ve su baskını, fırtına, hırsızlık, cam kırılması, elektronik cihaz hasarları, üçüncü şahıs mali sorumluluk ve işveren mali sorumluluk gibi farklı teminatlar bulunabilir.
Deprem teminatı ise ayrıca kontrol edilmelidir. Zorunlu Deprem Sigortası kapsamındaki yapılar için DASK ayrı bir sigortadır ve apartman sigortasının DASK’ın yerine geçtiği düşünülmemelidir.
Teminatların kapsamı, ödeme limitleri, muafiyetler ve kapsam dışı durumlar poliçe düzenlenmeden önce ayrıntılı olarak incelenmelidir.
Yönetim Kurulu ve Kat Maliklerinin Sigorta Onayı Süreci
Yönetim sigorta şirketlerinden teklifleri aldıktan sonra, daha öncesinde genel kurulda şartlar belirlenmemiş ise, hangi sigortanın satın alınacağına dair genel kurulda oylamaya gitmesi gerekmektedir. Kat maliklerinin poliçenin koşullarını ve maliyetini uygun bulması durumunda apartman ya da site adına poliçenin düzenlenmesi yönetimin görevleri içerisinde yer almaktadır.
Apartman Sigortasının Önemi
Diğer sigorta türlerinde de olduğu gibi apartman sigortaları da riskin gerçekleştiği durumlarda maliyetlerin önemli ölçüde azalmasını sağlamaktadır. Bu sebeple de özellikle önemli zararın söz konusu olduğu durumlarda apartman sigortaları, apartman yöneticilerinin görevleri çerçevesinde kat maliklerinin zararı karşılamak için karşı karşıya kalacağı maliyetlerin azalmasını sağlayarak kat maliklerinin ekonomik zorluk çekmelerinin önüne geçmektedir.
Bunun yanında sigorta şirketlerinin önemli bir kısmı riskin gerçekleşmesi durumunda anlaşmalı hizmet sağlayıcıları yönlendirerek problemlerin daha kısa süre içerisinde çözülmesini sağlamaktadır. Bu sayede riskin gerçekleşmesinden sonra ortak alanın eski haline en kısa süre içerisinde gelmesi mümkün olmaktadır.
Apartman Sigortasının Avantajları
Sigortalar günümüzde birçok alanda kullanılmaktadır. Bunun sebebi ise risklerin gerçekleşmesi halinde oluşan maliyetlerin önemli bir kısmının sigortalar tarafından karşılanarak sigortalının yükünün hafifletilmesini sağlamalarıdır. Aynı durum ortak alan ya da apartman sigortası olarak adlandırılan sigortalar için de geçerli olmaktadır. Bunun yanında apartman sigortalarının kat maliklerine sağlamış olduğu avantajlar içerisinde şunlar da yer almaktadır.
Olası Hasar Durumunda Finansal Güvence
Apartman ve sitelerin ortak alanlarında ve eklentilerinde risklerin gerçekleşmesi sıklıkla görülen bir durumdur. Sigortanın bulunmadığı durumlarda risklerin gerçekleşmesi sebebi ile oluşan hasarların onarılmasındaki maliyet kat maliklerinden temin edilmektedir. Gerçekleşen hasara göre maliyetler ciddi ölçülerde olabilir. Zamansız gerçekleşen hasarın kısa süre içerisinde giderilmesi için ise kat maliklerinden hızlı bir şekilde avans toplanması söz konusu olacaktır.
Bu durum kat maliklerinin mali olarak zorlanmasına neden olabilir. Ancak sigorta poliçesinin bulunması halinde hasarın onarım maliyetinin büyük bir kısmı sigorta şirketlerinden temin edilmektedir. Bu sayede kat maliklerinin cüzi bir miktarda mali olarak katılımı yeterli olacak ve kat maliklerinin mali olarak zorlanmaları söz konusu olmayacaktır.
Özellikle deprem, sel ya da yangın gibi büyük çaplı hasarın ya da yapının tamamen harap olması durumunda maliyetlerinin karşılanması imkânsız olabilmektedir. Bu durumda sigortalar kat maliklerin haklarının korunarak gayrimenkullerinin onarılması için gerekli finansal desteği sağlamaktadır.
Hukuki Sorunların Önlenmesi
Apartman sigortalarında üçüncü şahıs mali sorumluluk, işveren mali sorumluluk veya hukuksal koruma gibi ek teminatlar bulunabilir.
Bu teminatlar, poliçede belirtilen şartlar ve limitler kapsamında bazı tazminat talepleri veya hukuki giderler için güvence sağlayabilir.
Ancak her türlü hukuki giderin veya idari ve adli para cezasının otomatik olarak sigorta kapsamında olduğu düşünülmemelidir. Teminat ve istisnalar poliçeye göre ayrıca kontrol edilmelidir.
Kat Maliklerinin ve Kiracıların Güvence Altına Alınması
Apartman sigortaları temel olarak hem konut sahiplerinin hem de kiracıların güven altında olmasını sağlamaktadır. Birçok farklı riske karşı güvence sağlaması ve kat malikleri nedeni ile oluşan hasarlarda dahi teminat vermeleri site ya da apartmanda yaşayan kişilerin mali açıdan kendilerini güvende hissetmelerine olanak sağlamaktadır.
Apartman Sigortası Maliyeti
Apartman sigortaları, bağımsız bölümler dışında kalan alanların güvence altına alınması için yapılmaktadır. Bu sebeple de ortak alan, eklentiler, site ya da apartmana ait makine ve demirbaşlar ile dekorasyon gibi unsurların varlığı ve değerleri maliyetin hesaplanması için esas alınmaktadır. Temel olarak sigorta ettirilenlerin değeri ve karşılanan risklerin kapsamı sigorta maliyetleri üzerinde ilk elden etkili olmaktadır.
Apartman Sigortası Fiyatları Nelere Bağlıdır?
Apartman sigortaları hesaplanırken göz önüne alınan kriterler içerisinde şunlar yer almaktadır.
Sigortası yapılacak alanların mali değerleri
Site ya da apartmanlardaki demirbaşlar
Sosyal alanların kapsamı
Ortak alanların kapsamları
Karşılanacak risklerin kapsamı
Teminatların bedelleri
Apartman Sigortası Neleri Kapsar?
Apartman sigortası poliçelerinin kapsamı sigorta şirketleri arasında farklılık göstermektedir. Bunun yanında aynı sigorta şirketi birden fazla kapsama sahip farklı apartman sigortası paketleri sunabilmektedir. Bu sebeple de apartman sigortası yaptırmadan önce sigorta şirketlerinin ve teminatlarının araştırılması ve ihtiyaçları tam olarak karşılayan poliçelerin tercih edilmesi gerekmektedir.
Genel olarak ortak alan sigortaları içerisinde yer alan teminat türleri ise şunlar olmaktadır.
Yangın
Ortak alanlarda çıkan ya da bağımsız bölümlerde başlayan ve ortak alanlara sıçrayan yangınların neden olduğu hasarın karşılanmasına ortak alan sigortalarından faydalanılmaktadır. Yangın zararının oluşmasına kusurlu bulunup bulunmaması ise poliçe açısından herhangi bir sorun teşkil etmemektedir. Bağımsız bölümde başlayan ve daha sonrasında ortak alanın etkilenmesine neden olan yangınların sebep olduğu hasarın karşılanmasını sağlayan sigorta daha sonrasında yangına neden olan bağımsız bölüme karşı işlem başlatabilmektedir. Ancak bu durum apartman sigortasının olumsuz bir şekilde etkilenmesine neden olmamaktadır.
Su Baskını
Hem tesisat hem de sel sebebi ile yaşanan su baskınlarının neden olduğu zararın karşılanmasında da yine apartman sigortalarına güvenilebilir. Ancak bazı poliçelerde su baskını ve sel ayrı ayrı belirtilmektedir. Bu konuya dikkat edilmesi önemlidir.
Hırsızlık
Ortak alanlarda bulunan makinelerin ya da kapı gibi hurda değeri olan malzemelerin çalınması son derece sık karşılaşılan durumlar içerisinde yer almaktadır. Bu durumların gerçekleşmesi durumunda çalınan eşyanın sigorta ettirilen bedelinin de apartman sigortaları tarafından karşılanması mümkün olmaktadır.
Doğal Afetler
Deprem kaynaklı zararlar değerlendirilirken apartman sigortası ile Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) birbirinden ayrılmalıdır.
DASK; depremin ve deprem sonucu meydana gelen yangın, infilak, tsunami veya yer kaymasının binada doğrudan oluşturduğu maddi zararları poliçe limiti kapsamında karşılar. Temeller, ana duvarlar, merdivenler, asansörler, koridorlar ve çatılar gibi ortak yapı bölümleri de bu kapsamda değerlendirilebilir. Sadece apartmanın ortak alanlarında deprem hasarı oluşması halinde de sigortalı bağımsız bölüm sahibine taşınmazdaki hissesi oranında tazminat ödenebilir.
Sel, fırtına ve diğer doğal afetlere ilişkin teminatlar ile DASK limitini aşan deprem riskleri için sağlanabilecek ek güvenceler ise apartman sigortasının poliçe şartlarına göre değişir.
Apartman Sigortasının Çeşitleri
Apartman sigortaları da konut sigortaları gibi çeşitlere ayrılabilmektedir. Yönetimler apartman ya da sitelerin tüm ihtiyaçlarını karşılayacak çeşidine karar vermesi bu açıdan önemlidir.
Bina Sigortası
Bina sigortası; poliçenin kapsamına göre çatı, cephe ve binanın diğer fiziksel bölümlerinde meydana gelebilecek çeşitli zararları güvence altına alabilir.
Deprem riski açısından ise Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ile apartman veya bina sigortası birbirinden ayrı değerlendirilmelidir. DASK kapsamına giren yapılarda zorunlu deprem sigortası esas olmakla birlikte, poliçe şartlarına göre ek veya ihtiyari deprem teminatlarıyla daha geniş güvence sağlanabilir.
Eşya Sigortası
Ortak alanlarda yer alan eşyaların doğal afet ya da hırsızlık gibi durumlar için sigortalanmasını sağlan sigorta türüdür. Özellikle büyük sitelerde yer alan sosyal alanlarda bulunan eşyaların ya da bahçe bakımı için gerekli olan ekipmanların sigortalanması için önerilmektedir.
Apartman Sigortasında Nelere Dikkat Edilmeli?
Apartman sigortası için dikkat edilmesi gereken noktalar içerisinde şunlar yer almaktadır.
Öncelikle apartman ya da sitelerin ihtiyaçlarının tam olarak belirlenmesi gerekmektedir.
İkinci aşamada güvenilir bir sigorta şirketinin seçilmesine dikkat edilmesi gerekmektedir. Bu noktada teminatların ne kadar süre içerisinde gerçekleştirildiği gibi noktalara dikkat edilebilir.
Poliçe oluşturulurken apartman ya da site ile ilgili bilgilerin tam ve doğru bir şekilde verilmesi gerekmektedir. Çünkü riskin gerçekleşmesi durumunda teminat poliçede belirtilen maddelere göre karşılanmaktadır.
Teminatların kapsamını kontrol etmek ve oluşabilecek zararların karşıladığından emin olmak gerekmektedir.
Poliçe ile ilgili güncellemeleri yakından takip etmek ve sigorta şirketlerinin sunmuş olduğu ek hizmetler hakkında bilgi sahibi olmak ise sigortadan daha verimli bir şekilde faydalanılmasını sağlayacaktır.
