Site Yöneticilerinin Sorumlulukları

Ana gayrimenkulün düzen ve yönetiminden sorumlu olan kişilere site yöneticisi denmektedir. Kat maliklerinin kendi aralarından site yöneticisi seçebileceği gibi dışarıdan da bu hizmeti alabilirler. Bunun yanında site yönetiminde 3 kişinin görevlendirilmesi halinde site yönetim kurulu kurulmaktadır ve sitenin yönetimi ile bu kurul ilgilenmektedir. Site yönetim kurulunun da kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan hizmet olarak alınması mümkün olmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Site Yöneticisini Nasıl Yönlendirir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, 23 Haziran 1965 yılından bu yana Apartman Yöneticiliği Kanunu olarak da bilinerek, site sakinlerinin huzurunu ve haklarını içinde barındıran yasaları içermektedir. Kanun içinde apartman yöneticisinin nasıl seçileceği, ortak alanların mülk sahiplerine pay edilmesi, yöneticinin tutacağı defterler ve belgelerin detayları gibi birçok düzenleme bulunmaktadır. Site yöneticisi, kat maliklerinin çoğunluk sağladığı kurul toplantısında seçilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat maliki olmayan dışardan kişilerinde apartman yöneticisi olabileceği yer almaktadır. Kanuna göre apartman yöneticisinin görev ve sorumlulukları bulunmaktadır. 35. Madde içinde yer alan 3 ana başlıkta apartman yöneticisinin görevleri kısaca belirtilmektedir. Yönetim belgelendirme ve işletme sorumlulukları apartman yöneticisinin, Kat Mülkiyet Kanunu’nun esaslarına göre yürütmekte olduğu başlıklardır.

Site Yöneticilerinin Temel Görevleri

Site yönetiminin temel görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu 35, 36 ve 37. maddelerinde düzenlenmiştir. Bunun yanında Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Hukuku ya da Türk Ceza Kanunu gibi kanunlarda da site yönetimini ilgilendiren ve görevlerinin sınırlarının netleşmesini sağlayan bazı maddeler bulunmaktadır.

Yönetim ve Organizasyon

Site yönetimlerinin yönetim şekillerinin ve organizasyonların belirlendiği madde 35. madde olmaktadır. Bunun yanında tapu kaydı yapılmış olması şartı ile site yönetiminin görevleri yönetim planında da yer alabilmektedir. Yönetim planında aksi bir madde bulunmaması durumunda KMK 35. maddesinin aşağıda belirtilen maddeleri site yönetiminin görevlerini belirlemektedir.

• Kat maliklerinin tümünün oluşturduğu kat malikleri kurulunda alınan kararların uygulanmasını sağlamak

• Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılmasını sağlamak

• Ana gayrimenkulün korunmasını sağlamak

• Ana gayrimenkulde oluşabilecek sorunların giderilmesi ve gerekli bakımların yapılmasını sağlamak

• Ana gayrimenkulün çeşitli risklere karşı sigorta ettirilmesini sağlamak

• Ana gayrimenkulün bakım, onarım, koruma ve diğer giderlerin karşılanabilmesi için kat maliklerinden aidatların düzenli olarak toplanmasını sağlamak

• Ana gayrimenkule ait ödemelerin kabul edilmesi ve borçlarının ödenmesi

• Kat malikleri kurulunun onaylaması durumunda siteye ait kiraların toplanmasını sağlamak

• Ana gayrimenkulü ilgilen tüm tebligatların kabul edilmesi

• KMK kanunu gereği ortaya çıkan borç ve yükümlüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı tedbirlerin alınması, dava açılması ve icra takibinin başlatılması

• Sitenin gelirlerinin toplanmasından sonra tüm gelirin bankada site yöneticisi sıfatı ile kendi adına açılan hesaba yatırmak

• Kat maliklerinin olağan ya da olağanüstü toplantıya çağrılmasını sağlamak

• Kat maliklerinin haklarını korumak

Site yöneticileri ya da yönetim kurulu basiretli bir yönetici olarak davranmak zorundadır. Bu şekilde davranmayan site yöneticisinin kat maliklerine herhangi bir şekilde zarar vermesi halinde zararı karşılamakla yükümlüdür.

Mali Yönetim

Site yönetiminin mali yükümlülükleri KMK madde 36 ve 37’de düzenlenmiştir. Madde 36’ya göre site yönetimi defterlerin düzenli bir şekilde tutulması ve evrakların düzenli bir şekilde saklanması ile sorumludur.

Site yönetiminin tutması gereken defterlerin özellikleri madde 32’de belirtilmektedir. Bu maddede yer alan hükümlere göre defterlerin tutulması ve gerekli olması halinde bu defterlerin kat malikleri kuruluna ya da denetçilerine gösterilmesi gerekmektedir.

Bunun yanında ana gayrimenkulü ilgilen tüm gelir ve giderlere ait evrak ve faturaların ayrı bir dosya içerisinde saklanması gerekmektedir. Bu evrak ve faturaların tarih sırası ile deftere işlendikten sonra aynı sıra ile dosyada saklanma mecburiyeti bulunmaktadır. Defterler yıllık olarak tutulmaktadır. Bu sebeple de her takvim yılının ilk ayında noter tarafından defterin kapatılması gerekir.

Site yönetiminin mali sorumluluklarından bir diğeri de işletme projesinin oluşturulmasıdır. Kat malikleri tarafından kabul edilmiş bir işletme projesinin bulunmaması halinde hazırlanması site yönetiminin görevleri içerisinde yer almaktadır. Bu projenin en kısa zaman içerisinde hazırlanması ve özellikle şu noktalara yer verilmesi gerekmektedir.

• Ana gayrimenkule ait ve bir yıl süresince tahmin edilen gelir ve giderler

• Giderlerin kanunda belirtilen şekli ile kat maliklerine paylaştırılması

Bakım ve Güvenlik

Site yönetiminin görev ve sorumlulukları içerisinde ana gayrimenkulün bakımının yapılması ve güvenliğinin sağlanması bulunmaktadır. Bu görevlerin gerektiği gibi yerine getirilmesi için tedbirlerin alınması ve planların yapılması gerekmektedir.

Bakım ve Onarım

Ana gayrimenkule ait tüm ortak alanların bakım ve onarımı site yönetiminin görev alanı içerisinde yer almaktadır. Bu görevin tam anlamı ile yerine getirilmesi kat maliklerin yaşam kalitelerini arttırmanın yanında sağlıklarının ve ana gayrimenkulün ekonomik ömrünün kısalmamasını da sağlamaktadır.

Sitelerde bakım ve onarım işlerinin yapılması için sürekli bir çalışan bulundurulması mümkün olacağı gibi bu hizmetin dışarıdan alınması da mümkün olmaktadır. Sitelerde ortak alanların bakımların sağlanması için öncelikli olarak düzenli olarak temizliklerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bunun yanında bahçe bakımı ya da çöplerin düzenli olarak toplanması ve bertaraf edilmesi gibi konuların da yönetim planında yer alması ve site yönetiminin bu işlerin düzenli olarak gerçekleşmesini sağlaması gerekmektedir.

Ana gayrimenkulün ortak alanlarında oluşabilecek problemlerin en kısa süre içerisinde giderilmesi de yine site yönetiminin sorumluluk alanları içerisinde yer almaktadır. Asansör, tesisatlar ya da kanalizasyon sistemi gibi ortak kullanım alanlarında oluşabilecek tüm sorunlarda öncelikli olarak kat maliklerinin güvenliğinin sağlanması daha sonrasında ise en kısa süre içerisinde çözülmesi gerekmektedir.

Güvenlik Önlemleri

Site yöneticisinin en önemli görevlerinden birisi de kat maliklerinin ve ana gayrimenkulün güvenliğinin sağlanmasıdır. Bunun için öncelikli olarak sigortaların düzenli bir şekilde devam edilmesi sağlanmalıdır. Bunun yanında kat maliklerinin can ve mal güvenliğinin sağlanması için çeşitli güvenlik önlemlerinin alınması gerekir. Bunun için güvenlik kamerası ya da şifreli giriş gibi teknolojik güvenlik önlemlerinin yanı sıra güvenlik görevlisi çalıştırma gibi görevleri de yerine getirmesi gerekebilir.

İletişim ve Bilgilendirme

Site yöneticisinin görevleri içerisinde kat malikleri arasında ve yönetim ile kat malikleri arasındaki iletişim sürekli olarak devam etmesini sağlamaktır. Çünkü site yönetimleri kat maliklerine karşı sorumludur. Ne var ki toplu yaşam alanlarında kişiler arasında sürekli olarak problemlerin yaşanması mümkün olmaktadır. Bu anlaşmazlıkların önlenmesi ya da en kısa süre içerisinde çözüme ulaştırılması ise site yönetiminin görevleri içerisinde yer almaktadır. Bunun yanında site yönetimi yönetim ile ilgili tüm durumlardan kat maliklerini dürüst bir şekilde bilgilendirmekle yükümlü olmaktadır.

Sakinlerle İletişim

Site yönetiminin kat malikleri ile ilişkilerinde dürüst ve açık olması gerekmektedir. Bu durum KMK’da düzenlenmekle birlikte yönetimin görevini daha sağlıklı bir şekilde yürütebilmesi için elzemdir. Site sakinlerinin istediği zaman yönetim hakkında bilgi alma hakkı bulunmaktadır. Site yönetiminin bu hakkı engellememesi ve dürüst bir şekilde sakinleri bilgilendirmesi gerekmektedir. Bunun yanında kat malikleri ile site yönetimi arasında açık ve etkili bir iletişimin kurulması olası yanlış anlaşılmaların önlenmesi açısından son derece önemlidir. Sonuç olarak iletişim ne kadar etkili olursa yönetim o kadar verimli ve etkili bir şekilde çalışır.

Toplantı Düzenleme

Site yönetiminin hem olağan hem de olağanüstü toplantı düzenleme sorumluluğu bulunmaktadır. Olağan toplantıların zamanı ve yeri yönetim planlarında yer aldığı için herhangi bir çağrının yapılmasına gerek bulunmaz. Ancak katılımın arttırılması için hatırlatmalar yapılabilir.

Olağanüstü site toplantılarının ise çağrı ile yapılması gerekmektedir. Bunun için site yönetimin toplantıdan en az 15 gün önce kat maliklerine toplantının amacını, tarihini ve saatini belirten çağrıyı yapması gerekmektedir.

Uyum ve Disiplin

Sitelerde kat maliklerinin uyum içerisinde yaşamasını sağlamak da site yönetiminin görevleri içerisinde yer almaktadır. Bunun sağlanabilmesi için de yönetim planının ayrıntılı bir şekilde hazırlanması gerekmektedir. Koşulların değişmesi ya da yeni zorunlulukların ortaya çıkması halinde ise site yönetimi uyum ve disiplinin sağlanabilmesi için yeni kurallar koyması gerekebilmektedir. Bu kuralların kat maliklerine bildirilmesi gerekmektedir. Bunun yanında kurallara uygun davranıp davranılmadığının da takip edilmesi gerekmektedir.

Uyum ve disiplinin kat malikleri arasında da sorunsuz bir şekilde sürmesinin sağlanması gerekmektedir. Diğer kat maliklerini herhangi bir şekilde rahatsız eden komşuların yönetim planında belirtildiği şekilde uyarılması ve gerekli işlemlerin yapılması gerekmektedir. Yasal sürecin başlaması halinde ise yasal sürecin takip edilmesi de önemlidir.

Kurallara Uyum Sağlama

Site yaşamının sorunsuz bir şekilde devam etmesini sağlamak için birçok kuralın bulunması gerekmektedir. Bu durum kat maliklerinin akıllarının karışmasına ya da bazı zamanlarda dikkatsiz davranarak kuralları ihlal etmesine neden olabilmektedir. Bu durumun engellenmesi için kuralların sürekli olarak hatırlanmasını sağlayacak önlemlerin alınması gerekmektedir. Bunun yanında yönetim planına ve yasalara uygun bir şekilde kurallara uymayan kat maliklerinin uyarılması da gerekmektedir. Aksi hukuki sürece başvurulmalıdır. Ancak özellikle siteye yeni taşınan kat maliklerinin kurallara uyum sağlayabilmesi için daha anlayışlı davranılmalı ve kurallar konusunda yardımcı olunması gerekmektedir.

Disiplin Prosedürleri

Site yönetimlerinde disiplin kurulunun bulunması birçok sorunun daha hızlı çözülmesini sağlayacaktır. Bunun yanında sitede disiplin prosedürünün oluşturulması ve kat malikleri tarafından onaylanması halinde sitenin huzurunun bozulmasına neden olabilecek tüm davranışlar ve karşılığında neler yapılacağı açık bir şekilde belirlenmiş olacaktır. Bu etki yönetimin daha etkili bir şekilde görevini yerine getirmesine yardımcı olacaktır.

Disiplin prosedürünün içerisinde kat maliklerinin rahatsız edici davranışlarının ve karşılığında nelerin yapılacağının belirlenmesinin yanı sıra sitelerde yer alan firmaların davranışlarının da düzenlenmesi mümkün olmaktadır.

Dış İlişkiler ve Yasal Yükümlülükler

Siteler birçok farklı amaçla hizmet almaktadır. Bu hizmetlerin maliyetlerinin kabul edilebilir düzeyde olmasını sağlamak için her türlü araştırma ve anlaşmayı yapmak site yönetiminin görevleri arasında yer almaktadır. Bunun yanında site yönetiminin gerçekleştirmiş olduğu tüm faaliyetlerde yasal yükümlülükler altına girmektedir.

Dış İlişkiler

Sitenin düzeninin sağlanması ve ihtiyaçlarının karşılanması için çeşitli hizmetlerin alınması gerekebilir. Özellikle bakım, onarım ve güvenlik konularında sıklıkla profesyonel firmaların hizmetlerinden yararlanılması gerekmektedir. Site yönetimlerinin bu hizmetleri alırken öncelikli olarak ihtiyaç ve gerekliliklerin tam olarak ve uygun maliyetlerle alınmasına önceliklendirmeleri gerekmektedir.

Bunun yanında alınan hizmetlerde herhangi bir sorun oluşması halinde bu sorunun giderilmesi için uygun iletişimin kullanılması ve sorunun çözülmesini sağlamakla da görevlidirler. Dışarıdan alınan hizmetlerde oluşan sorunların çözülememesi durumunda ise uygun hukuki yollara başvurarak mağduriyetin giderilmesi yine site yönetiminin sorumlulukları içerisinde yer almaktadır.

Yasal Yükümlülükler

Site yöneticisinin yasal yükümlülükleri zamanla sınırlandırılmıştır. Bu sebeple de sadece görevde olduğu süre içerisindeki eylemlerinden sorumlu olmaktadır. Görevde olduğu süre içerisindeki en önemli yasal yükümlülüğü ise kat maliklerinin çıkarlarını korumaktır.

Site yönetiminin görevi gereği kendisine bırakılan mal ve mevduatları kendi çıkarlarına uygun olarak kullanması ya da üçüncü kişilere çıkar sağlamak için kullanması durumunda ise görevi kötüye kullanması söz konusu olduğu için Türk Ceza Kanunu maddesi gereğince işlem yapılabilmektedir.

Apartman Yöneticisinin Yetkileri Nelerdir?

Apartman yöneticisi, apartman sakinlerinin ortak yaşam alanlarının düzenli ve güvenli bir şekilde yönetilmesinden sorumlu olan kişidir. Kat maliklerinin vermiş olduğu oylarla ilgili kişiye verilen bu görev, yöneticinin çeşitli yetkilere sahip olmasını sağlar. Apartman yöneticisinin mevcut yetkileri hem yasal düzenlemelere hem de apartmanın yönetim planına dayalı olarak belirlenir. Apartman yöneticisinin yetkileri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) ve ilgili yönetmeliklerde net olarak belirlenmiştir. Yürürlükte olan bu kanuna göre, apartman yöneticisinin başlıca yetkileri şu şekildedir:

• Yönetici, apartmanın yönetiminden sorumludur ve kat malikleri adına apartmanı temsil eder. Tam olarak bu kapsamda, apartmanın günlük işleyişini düzenler ve kat malikleriyle iletişimi sağlar.
  
  

• Yönetici, kat malikleri kurulu toplantılarını düzenler ve bu toplantıların gündemini net olarak belirler. Toplantıların zamanında ve usulüne uygun yapılmasını büyük bir titizlikle sağlar.
  
  

• Apartmanın yıllık bütçesini hazırlar ve kat maliklerinin onayına sunar. Bütçenin onaylanmasının ardından da belirlenen harcamaların gerçekleştirilmesini denetler.
  
  

• Apartmanın gelirlerini toplar ve giderlerini eksiksiz bir şekilde öder. Gelir ve giderlerin kaydını tutar. Daha sonra, mali raporları hazırlayarak ve kat maliklerine detaylı olarak sunar.
  
  

• Apartmanda yer alan herkese açık alanların bakım ve onarımını planlar. Yapılan planlamaya göre de, gerekli işlemlerin uygulanmasını sağlar.
  
  

• Apartmanda zaman zaman oluşabilecek acil durumlarda gerekli müdahaleleri yapar. Yapılan müdahaleler hakkında  kat maliklerini detaylı olarak bilgilendirir.
  
  

• Apartmanla ilgili hizmet alımları için sözleşmeler yapar. Yapılan sözleşmelerin yerine getirilmesini denetler.
  
  

• Apartmanın yasal yükümlülüklerini yerine getirir. Gerekli olan bildirimleri yapar ve resmi kurumlarla iletişimi sağlar.

★ Oy birliği ile ilgili kişiye verilen bu yetkiler, apartman yönetiminin etkin ve düzenli bir şekilde işlemesi için oldukça önemlidir. Yönetici, bu yetkileri kullanırken KMK ve apartman yönetim planına uygun hareket etmek zorundadır.

Apartman Yöneticisinin Karşılaşabileceği Zorluklar

Apartman yöneticiliği, çok sayıda sorumluluğu ve çözülmesi gereken problemi içerdiğinden oldukça zor bir görevdir. Yöneticiler genel olarak; apartman sakinlerinin ihtiyaçlarını karşılamak, bakım ve onarım işlerini organize etmek, aidatları düzenli olarak toplamak ve tüm yönetim işlerini düzgün bir şekilde yürütmek zorundadırlar.

Apartmanda yapılması ve yerine getirilmesi gereken görevler büyük bir titizlikle yapılmalıdır. Apartman yönetimi; zaman yönetimi, iletişim ve karar verme becerileri gerektiren konularda oldukça karmaşık ve profesyonel şekilde yönetilmelidir. Yöneticiler, farklı kişiliklere sahip sakinlerle etkileşimde bulunmak zorundadır. Apartman da kişiler arasında var olan çatışmaları çözmek ve adil bir yönetim sağlamak zorundadırlar. Apartman yöneticisinin yaşamış olduğu zorluklar arasında en yaygın olanlar şunlardır:

Aidat Ödememe Durumları ile Başa Çıkma

Aidatlar, apartmanın ortak giderlerinin karşılanmasında oldukça önemli bir gelir kaynağıdır. Aidatlarını ödemeyen kat malikleri, diğer sakinlerin yükünü artırarak finansal dengesizliklere sebebiyet verir. Ortaya çıkan bu durumda ise yönetici olarak ilk adım, borçlu malike yazılı bir ihtarname göndermektir. İhtarname, borcun ödenmesi için belirli bir süre tanır ve ödeme yapılmaması halinde yasal işlemlerin başlatılacağı bildirilir. Eğer borçlu malik ödeme yapmazsa, icra takibi başlatılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidat borcunu ödemeyen malike aylık %5 gecikme tazminatı uygulanabilir.

Apartman Sakinleri ile İletişim Sorunları

Yönetici ve kat malikleri arasındaki iletişim eksiklikleri, yanlış anlamalar ve huzursuzluklara yol açabilir. Ortaya çıkabilecek olan bu sorunları önlemek için toplantılar düzenlemek ve apartman sakinlerinin görüşlerini detaylı bir şekilde dinlemek önemlidir. Tüm bunların yanı sıra apartman sakinlerine yönetim planı ve kurallar hakkında bilgilendirme yapılması gerekir. Böylece herkesin sorumluluklarını iyi şekilde anlaması sağlanılır.

Yasal Sorumlulukların İhmal Edilmesi Sonucunda Oluşabilecek Sorunlar

Yasal yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, apartman yönetimi için ciddi sonuçlar doğurabilir. Sizlere bu durumu, örnekle birlikte çok daha somut şekilde sunabiliriz.

ÖRNEK: Apartmanda veya sitede yer alan ortak alanların bakım ve onarımının ihmal edilmesi, güvenlik risklerine ve maddi zararlara yol açabilir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı düzenli bakım planı oluşturulması gerekir. Böyle durumlarda, yasal yükümlülükleri yerine getirmek ve gerektiğinde profesyonel yardım almak önemlidir.

Kimler Site Yöneticisi Olamaz?

Site yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun içerdiği esaslara göre hareket etmelidir. Türkiye için site yöneticisinin tüzel veya gerçek kişi olması gereklidir. Yönetim planında belirtilmediği takdir de tüzel kişilerin yöneticilik yapmasında kısıtlamalar bulunmaktadır. Şu özellikleri bulunan kişiler site yöneticisi olamamaktadır:

• Yasal ehliyeti bulunmayan kişiler akıl sağlıkları yerinde olmadıklarından dolayı apartman yöneticiliği görevine uygun görülmemektedir. Kişinin mali, hukuki sorumlulukları yerine getiremeyeceğinden dolayı site yöneticisi seçimi için seçilme hakkı yoktur.

• Ağır sabıka suçları bulunan özellikle dolandırıcılık, zimmet suçu bulunan kişiler site sakinlerinin güvenini sarsabileceğinden ve yönetimde şeffaflık sağlayamayacağı ön görülerek site yönetici seçilememektedir.

• Borçlu olan kişiler yönetimdeki mali işleri güven duygusu içinde yapamama ihtimaline karşı site yöneticisi olamamaktadır.

Site Yöneticisinin Kriz Yönetimi Nasıl Olmalı?

Site yöneticisi oluşabilecek krizlere karşı yönetim planına maddeler ekleyerek olası çatışmaların önüne geçmelidir. Kat sakinlerinin uyması gereken kurallar belirlenerek ortam yaşam alanı olan apartmanlarda güven ve refah içinde yaşanması için site yöneticisinin payı büyüktür. İkili ilişkilerde çıkan komşuluk içinde yaşanan olumsuzluklara karşı yönetici aracı olarak soruna erken müdahale ederek huzurun bozulmamasını sağlamalıdır.

Acil durumlar için yönetici, potansiyel krizlere karşı kat sakinlerini bilgilendirerek geleceğe dair başa gelebilecek sorunların önünü kesmelidir. Yapılan toplantılarda yönetim şartlarına bağlı olarak kuralların belirlenmesi, kriz yönetimine karşı hukuki şartlarla alınabilecek kurallar içinde en önemli faktördür.

Temizlik ve bakım işlerini site yöneticisi yapar mı?

Hayır, site yöneticisinin sitenin temizlik ve bakım işlerini yapma sorumluluğu bulunmamaktadır. Fakat ana gayrimenkulün temizlik ve bakım işlerinin yürütülmesi görevi yöneticidedir. Site için görevli bulunuyorsa temizliğin yerine getirilip getirilmediği, dışardan özel temizlik firmasıyla çalışılıyorsa temizliğin anlaşılan bölgeler için tamamen yapılıp düzenli şekilde sağlanıp sağlanmadığının kontrolü site yöneticisindedir. Yönetim planında belirtilen zaman içinde aidatların toplanıp temizlik işleri için ekstra bütçe çıkması durumunda kat sakinlerine bilgilendirme de yönetici tarafından yapılmalıdır.

Yöneticinin görev süresi nedir?

Kat Malikleri Kurulu tarafından her sene Ocak ayının ilk 15 günü içinde belirtilen günde yapılan toplantıda yönetici seçimi yapılmaktadır. Kat maliklerinin çoğunluğu ve arsa payı göz önünde bulundurularak seçilen kişi 1 yıl boyunca görevini sürdürmektedir. Toplu yapılarda yönetim planı içinde ekstra durum belirtilmediği takdirde yöneticinin görev zamanı 2 sene olmaktadır. Yöneticinin görevden alınmasıysa her zaman kat sakinlerinin belirli sebepleriyle yapılmaktadır.

Site yöneticisi, site sakinlerinden gelen şikayetleri nasıl değerlendirir?

Toplu yaşam alanlarında yaşayan kat sakinleri, yaşadıkları olumsuzluklar için site yöneticisiyle iletişime geçmelidir. Site yöneticisi gelen şikayetler için hızlı çözüm yolları üreterek önlem almalıdır. Binadaki herkesi ilgilendiren mali konular bulunuyorsa ihtar bilgilendirmesi yapılarak toplantıda sorun ele alınmalıdır. Komşuluk ilişkilerinde sıkıntı yaşandığı görülüyorsa yönetici konuyu yönetim planında yer alan maddeyse kuralara göre ele alıp, eğer maddeler içinde bulunmuyorsa ilerde aynı sorunla karşılaşılmaması için apartman kuralları içine eklemelidir.

Apartman yöneticisi hangi durumlarda hukuki sorumluluk altına girer?

Apartman yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Görevlerini yerine getirirken gerekli dikkat ve özeni göstermemesi durumunda hukuki sorumluluk altına girer. Apartman yöneticilerinin sorumlulukları arasında; aidatların zamanında toplanmaması veya ortak alanların bakımının ihmal edilmesi gibi durumlar yer alır. Böyle durumlarda ise kat maliklerinin uğradığı zararları tazmin etmekle yükümlüdür.

Apartman yöneticisi teknik arızaları çözmekle yükümlü mü?

Evet, apartman yöneticisi ortak alanlarda meydana gelen teknik arızaların çözülmesinden sorumludur. Ortak alan kapsamında; asansör, kalorifer, su tesisatı gibi ortak kullanım alanları yer alır. Bu alanlardaki arızaların giderilmesi için gerekli önlemleri almalı ve bakım-onarım işlemlerini düzenlemesi gerekir.

Gürültü yapan komşulara karşı yönetici ne yapabilir?

Gürültü yapan komşulara karşı yönetici, öncelikle sözlü veya yazılı uyarılarda bulunması gerekir. Yapılan uyarılara rağmen sorun devam ederse, ilgili yönetim planında belirlenen yaptırımları uygulayabilir. Yönetim, ilgili kişilere kolluk kuvvetlerine şikâyet ederek idari para cezası kesilmesini sağlayabilir. Tüm bunlar sonuçsuz kalırsa, son çare olarak sulh hukuk mahkemesine başvuru yapabilir. Yapılan bu işlemle birlikte gürültünün önlenmesi için tedbir kararı ilgili kurumlar tarafından aldırılabilir.