Apartman Yönetim Planı

Apartman Yönetim Planı Nedir?

Apartman yönetim planı, ortak yaşam alanlarının düzeninin sağlanması açısından son derece önemlidir. Oluşturulan apartman yönetim planları aynı zamanda kat malikleri arasındaki adaletin sağlanmasına da yardımcı olmaktadır. Alınan ortak kararlara yer verilmesini de içeren bu planlar kat malikleri ve yönetim kurulunun almış olduğu ortak kararların uygulanmasını sağlamaktadır.

Apartmanlarda ve sitelerde yaşayan kişilerin ortak karara varması önemlidir. Anlaşmanın sağlanması gereken başlıca noktaların içerisinde ortak alanların kullanılması, site ya da apartmana ait eşyaların kullanılması ve kat maliklerinin uyması gereken kurallar bulunmaktadır. Ancak genellikle bu tür konular hakkında genel kurul toplantılarında sağlıklı karar almak mümkün olmamaktadır. Bu noktalarda hukuk alanında geçerli sözleşme devreye girmektedir. Bu sözleşme de yönetim planı olmaktadır.

Apartman Yönetim Planının Hukuki Dayanakları

Apartmanlardaki yönetim planları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Beşinci Bölüm madde 28 uyarınca hazırlanmaktadır. Bu maddeye göre yönetim planlarının hukuki dayanağı yönetim tarzının, şeklinin, kullanım amacının, yöneticilerin ve denetçilerin alacağı ücretler ve yönetim ile ilgili diğer hususlar olmaktadır. Bu sebeple de hazırlanan yönetim planı başta KMK olmak üzere herhangi bir kanun ya da mevzuata aykırı hükümler içeremez.

Apartman Yönetim Planının Hazırlanması

Apartman yönetim planları, toplu yaşam alanlarında düzenin sağlanması amacı ile kat irtifakının kurulmasının ardından belirlenmesi gereken bir sözleşmedir. Bu sözleşmede belirtilen maddeler kat malikleri tarafından belirlenebilir. Ancak kanun hükümleri saklı saklamaktadır. Bu sebeple de belirlenen maddelerin kanuna aykırı olması halinde maddeler geçersiz sayılmaktadır.

Yönetim Planını Kim Hazırlar?

Yönetim planı kat maliklerinin site ya da apartmanlarının nasıl yönetilmesini istediklerine göre şekillenen bir sözleşme olmaktadır. Bu sebeple de genel kurulda kat maliklerinin görüş ve önerileri çerçevesinde oluşturulmaktadır. Bu işlemin daha akıcı bir şekilde devam etmesi ve tüm kat maliklerinin çıkarlarının korunabilmesi için uygulamada genellikle site ya da apartman yönetimi tarafından hazırlanan taslak üzerinden hareket edilerek son şeklini almaktadır.

Yönetim Planının Onaylanması Süreci

Hazırlanan yönetim planın onaylanması için genel kurul toplantısının düzenlenmesi gerekmektedir. İlk genel kurulun yapılabilmesi için kat malikleri sayısı ya da arsa payı bakımından %50’sinin toplantıda bulunması gerekmektedir. Bu şartın sağlanamaması durumunda ise ikinci toplantı için çağrı yapılır. İkinci toplantıda katılım sayısı şartı bulunmamaktadır.

Yapılan toplantı katılanların salt çoğunluğunun onaylanması halinde yönetim planı genel kurul tarafından kabul edilmiş olur. İtiraz eden kişilerin ise itiraz sebeplerini de belirterek apartman karar defterine imza atmaları gerekmektedir. Kabul eden kat maliklerinin ise karar defterine onay verdikleri yönünde imza atmaları gerekmektedir.

Yönetim planının genel kurulda onaylanmasının ardından ise kütüğe kaydettirilmesi gerekmektedir. Kütüğe kaydettirilmeyen yönetim planlarının herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır.

Yönetim Planında Hangi Maddeler Bulunur?

Yönetim planları apartmanlardaki düzenin ve adaletin sağlanması açısından oluşturulmaktadır. Bu sebeple de temel olarak aşağıda belirtilen maddelere yer verilmektedir.

• Yönetim tarzı

• Kullanım amacı

• Kullanım şekli

• Yöneticilerin alacakları ücretler

• Denetçilerin alacakları ücretler

• Yönetime ait diğer hususlar

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Yönetim Planı Düzenlemeleri

KMK’da yönetim planına ait yapılan 13 Nisan 1983 tarihli değişikliğe göre, yönetim planının değiştirilebilmesi için tüm kat maliklerinin 4/5’nin onay oyu kullanma şartı aranmaktadır. Bunun yanında yapılan değişiklikle kat maliklerine yönetim planı ile ilgili olarak mahkemeye başvuru hakkı verilmiştir.

Apartman Yönetim Planının Kapsamı

Apartman yönetim planları sayesinde apartmanların demokratik bir şekilde yönetilmesi mümkün olmaktadır. Bu sebeple de kat malikleri kendi apartman yaşamlarını ilgilendiren her konunun düzenlenmesi için yönetim planında çeşitli maddelere yer verebilir. Yönetim planının son derece kapsayıcı olan bu özelliğinden dolayı birçok alt başlığa ait maddenin bulunması mümkün olmaktadır. Yönetim planlarında yer alacak maddelerin kat maliklerinin ve apartmanın özel ihtiyaçlarına göre düzenlenmesinin yanı sıra genel olarak aşağıdaki alanlarda maddelere yer verilmektedir.

Yönetim ve Denetim İlkeleri

Yönetim planlarının ilk hedefi apartmanların nasıl yönetileceğine karar verilmesidir. Bu aşamada kat malikleri yöneticinin ya da yönetim kurulunun seçilme zamanlarından genel kurul toplantısının zamanlarına, denetim raporunun hazırlanma periyotlarından dışarıdan yönetim hizmetinin alınıp alınmayacağına kadar birçok farklı alanda yönetim ve denetim ilkelerini belirlemesi mümkün olmaktadır. Belirlenen bu ilkeler hem yönetici ve denetçileri hem de tüm kat maliklerini bağlayıcı özelliktedir.

Ortak Alanların Kullanımı ve Bakımı

Yönetim planlarında sıklıkla ortak kullanım alanları ile ilgili maddelere de yer verildiği görülmektedir. Bunun temel sebebi ise toplu yaşamda karşılaşılan sorunların genellikle ortak alanların kullanımı ile ilgili olmasıdır. Temel olarak kat maliklerinin ortak alanlardan eşit şekilde faydalanması gerekmektedir. Bunun sağlanabilmesi için çeşitli kuralların konulması gerekebilir.

Diğer bir yandan ortak alanların sürekli ve düzenli olarak kullanılabilmesi için bakım onarıl ve temizlik gibi alanlarda da çeşitli maddelere yer verilmesi gerekmektedir. bu sayede kat maliklerinin ortak alanları kullanırken uymaları gereken kurallar belirlenmekle kalmaz, aynı zamanda yöneticinin de bu alanlardaki görevleri de belirlenmiş olur.

Güvenlik ve Temizlik Hizmetleri Düzenlemeleri

Apartman ve sitelerde yaşayan kişiler açısından en önemli konuların başında güvenlik gelmektedir. Toplu ve şehir yaşamanın söz konusu olduğu bu alanlarda insanların birbirlerini tanımaması ve yaşam alanlarında güvenliğe ihtiyaçlarının bulunması sebebi ile yönetim planlarında özellikle üzerinde durulan noktalardan birisi olmaktadır.

Kat maliklerinin kendilerini güvende hissetmelerini sağlayacak güvenlik önlemleri ile yönetim planında çeşitli maddelere yer verilebilir. Bu maddeler genel olarak güvenlik kavramının çerçevesini belirleyebileceği gibi ayrıntılı olarak güvenliğin nasıl sağlanacağı ile ilgili de olabilir.

Yönetim planlarındaki önemli maddelerden bir diğer ise temizliğin sağlanmasıdır. Yaşanılan ortamın temiz kalmasını sağlamak yönetimin olduğu gibi kat maliklerinin de görevi olmaktadır. Bu sebeple de kat maliklerinin temizlik açısından dikkat edeceği hususlara yer verilmesi gerekir. Bunun yanında yönetimin de temizlik açısından uygulaması gereken görevlerinin de belirlenmesi gerekmektedir.

İzinler ve Yasaklar (Evcil Hayvan, Balkon Kullanımı vb.)

Yönetim planlarının en önemli maddeleri içerisinde apartmanlardaki toplu yaşamın huzurunun bozulmasına ya da diğer kat maliklerinin haklarının ihlal edilmesinin önlenmesine yönelik maddelerin belirlenmesidir.

Bu maddelerde kat maliklerinin yapmasına izin verilen davranış ve tutumlar diğer kat maliklerinin ya da ana gayrimenkulün zarar görmesine neden olmaması gerekmektedir. Bunun yanında verilen izinlerin kanunlara da uygun olması gerekir.

Diğer bir yandan kat malikleri kurulunca çeşitli yasakların da belirlenmesi mümkün olmaktadır. Bu yasaklar belirlenirken kişilerin temel haklarının kısıtlanmamasına ve kat maliklerinin zarar görmemesine dikkat edilmesi gerekmektedir. Bunun yanında kanun hükmüne aykırı yasakların da konması mümkün olmamaktadır. Kanunda bu konuda boşluk bulunması halinde yönetim planındaki bu madde ile düzenleme yapmak mümkün olmaktadır.

Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve Geçerliliği

Yönetim planı kısaca apartman ya da sitelerin anayasaları gibi düşünülebilir. Bu sebeple de yönetim planlarının geçerlilik kazandığı andan itibaren başta kat malikleri olmak üzere kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini, yöneticileri ve denetçileri bağlamaktadır.

Yönetim planlarının hazırlanmasından sonra kat mülkiyeti kütüğüne kaydettirilmesi gerekmektedir. Daha sonrasında planda yapılan değişikliklerin de aynı şekilde kaydettirilmesi ile geçerli sayılması mümkün olmaktadır.

Apartman Yönetim Planının Önemi

Apartman yönetim planlarının önemi temel olarak toplu yaşamın mümkün olan en az çatışma ile devamlılığının sağlanmasıdır. Bu planların apartman ve sitelerin yönetim tarzının belirlenmesini sağlamaktadır. Bunun yanında hem yöneticilerin hem de denetçilerin alacakları ücretlerin de belirlenmesini sağlamaktadır. Son olarak kat maliklerini ilgilendiren tüm konulara yer verilmesi sayesinde olası anlaşmazlıklara hızlı bir şekilde çözülmesini sağlamaktadır.

Yönetim Planında Değişiklik Yapılması

Yönetim planında değişikliğe gidilmesi zaman zaman zorunlu olabilmektedir. Değişen koşullara uygun bir yönetim planın bulunması için kat malikleri kurulunun değişiklik yapma hakkı bulunmaktadır. Bu hak 1983 tarihindeki değişiklik ile kat maliklerine sağlanmıştır. Bu değişiklik ile kat maliklerinin 4/5 onay oyunun bulunması halinde maddelerde değişikliğe gidilmesi ya da yeni maddelerin eklenmesi mümkün olmaktadır. Bunun yanında kat maliklerinin mahkemeye başvurarak da yönetim planında değişikliğe gidilmesini isteme hakkı bulunmaktadır.

Yönetim Planı Değişikliği İçin Gerekli Şartlar

Kat malikleri tarafından yönetim planında değişikliğin yapılacağı durumlarda olağan ya da olağanüstü genel kurul toplantısının düzenlenmesi ve bu toplantıya en az kat maliklerinin yarısının katılması gerekmektedir. Yeterli katılımın sağlanamaması durumunda ise ikinci toplantı, en az 15 gün sonra olacak şekilde, düzenlenmesi gerekmektedir. İkinci toplantının düzenlenebilmesi için katılım sayısı şartı bulunmamaktadır.

Ancak değişikliğin yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin en az 4/5 oyunun alınması gerekmektedir. Onay oyları toplantıda alınabileceği gibi daha sonrasında yönetim tarafından kat maliklerine tek tek bilgi verilerek de gerekli onaylar alınabilir. Çünkü değişiklik için önemli olan karar defterinde kat maliklerinin en az 4/5 onay oyunun bulunmasıdır.

Değişikliklerin Resmi Makamlara Bildirilmesi

Yeterli onay sayısına ulaşılmasından sonra Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvurulması ve kütüğe yapılan değişikliklerin işlenmesi gerekmektedir. Müdürlükten alınan belgelerin de yönetim defterleri içerisinde saklanması önemlidir.

Yönetim Planı İptali

Yönetim planının iptal edilme süreci değişim sürecine göre farklılık göstermektedir. Ortak olan tek nokta kat maliklerinin yönetim planının iptali ya da değişimi için kurula götürme hakkının bulunmasıdır. Genellikle yönetim planının tamamen iptal edilmesini gerektirecek durumlar oluşmaz. İptal, genellikle kat maliklerinin değişim kararının kabul edilmemesi durumunda gündeme gelmektedir. Değişim kararının kurulda yeterince oy almaması durumunda kat maliki kararı öğrendikten bir ay içerisinde ya da kararın alınış kararından sonraki 6 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak değişikliğin iptalini isteme hakkı bulunmaktadır. Ancak kat malikinin plan değişikliğine olumlu oy kullanması ve değişikliğin yapılması halinde mahkemeye başvurma hakkı bulunmamaktadır. Mahkemeye başvurulması halinde Kat Malikleri Kanunu’na aykırı maddeler iptal edilecektir.