İş Yerlerinin Apartman ve Sitelerde Ortak Alan Kullanımı

İş yerlerinin apartman ve sitelerde ortak alan kullanımı, son yıllarda artan home ofis işletme trendleriyle gündemdedir. Apartman ve site içindeki iş yerleri, ortak alanların kullanımında yasal düzenlemelere uymak zorundadır. Yasalarla sınırlandırılmış ortak alan bölümleri genel olarak asansör, bahçe ve otoparktır. Bu alanlar hiçbir şekilde ticari amaçlarla ve keyfi olarak kullanılamaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu alanların nasıl ve hangi koşullarda kullanılabileceğini açıkça belirlemiştir.

İş Yerlerinin Apartman ve Sitelerde Ortak Alan Kullanım Hakları

İş yerlerinin apartman ve sitelerde ortak alanları kullanma hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuatlar tarafından düzenlenmiştir. Apartman ya da site içerisinde bağımsız bölüm olarak tapuya kaydedilmiş iş yerleri, bu statü sayesinde ortak alanlardan yararlanma hakkına sahip olur. Fakat ortak alanların iş yeri faaliyetleri için kullanılması durumunda tüm kat maliklerinin yazılı onayı gereklidir. Ortak alanlarda yapılacak herhangi bir değişiklik için ise kat malikleri arasında en az beşte dört çoğunluk ile karar alınması zorunludur.

NOT: Ortak alanların iş yeri amacıyla kullanılması nedeniyle elde edilen gelirler olabilir. Böyle bir durumda gelirlerin tüm kat maliklerine adil şekilde dağıtılması şarttır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre İş Yerleri Ortak Alanları Nasıl Kullanılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve sitelerde ortak alanların kullanımını düzenler. Düzenlenen kanunlarla birlikte iş yerlerinin bu alanları nasıl kullanabileceği konusunda net kurallar getirir. KMK’ya göre iş yerlerinin ortak alanları kullanımı şu kurallara tabidir:

• Ortak alanlar, tüm kat maliklerinin müşterek mülkiyetindedir ve kullanımı arsa payına göre belirlenir.

• İş yerlerinin ortak alanlardan faydalanabilmesi için tüm kat maliklerinin yazılı şekilde onay vermesi gerekmektedir.

• Ortak alanlarda iş yeri faaliyetleri veya değişiklikler için beşte dört çoğunluk ile karar alınması gerekir.

• İzin alınmadan yapılan ortak alan kullanımı veya değişiklikler hukuki yaptırımlara yol açar.

• Ortak alanlarda iş yeri kullanımı nedeniyle elde edilen gelirler, kat malikleri arasında paylaşılmalıdır.

• Kanuna aykırı kullanımlarda diğer kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvuru yapabilir.

İş Yerlerinin Apartman ve Sitelerde Ortak Alan Kullanımıyla İlgili Sorunları

İş yerlerinin apartman ve sitelerde ortak alanları kullanımı çeşitli sorunlara neden olmaktadır. Meydana gelen bu sorunlar diğer kat malikleri ve iş yeri sahipleri arasında anlaşmazlık oluşturur. İş yerlerinin apartman ve sitelerde ortak kullanımıyla ilgili sorunlar şu şekilde listelenebilir:

Otopark Kullanımı ve Müşteri Trafiği Problemi

İş yerlerinin ortak alan otoparklarını kullanması, diğer kat maliklerinin araç park sorunlarına yol açar. Müşteri trafiğinin artması ortak alanlarda yoğunluk ve gürültü yaratır, bu da site sakinlerinin rahatsız olmasına neden olur.

İşletmelerin Reklam, Tabela ve Tanıtım Alanları

Ortak alanlarda iş yerlerine ait tabela ve reklamların izinsiz yerleştirilmesi genel olarak estetik sorunların yanı sıra diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eder. Tabela ve reklamların büyüklüğü ve konumu konusunda kat maliklerinin onayı gereklidir.

Ortak Alanlarda Depolama ve Malzeme Kullanımı

İş yerlerinin ortak alanlarda malzeme veya depo olarak alan kullanması, ortak alanların işgaline neden olur. Ortaya çıkan durum, diğer kat maliklerinin ortak alanlardan yararlanmasını sınırlar ve güvenlik sorunlarına yol açabilir. Depolama için izin alınması zorunludur.

Gürültü, Koku ve Çevre Kirliliği Sorunları

İş yerlerinden kaynaklanan ses, gürültü ve koku genel olarak apartman ve site sakinlerinin yaşam kalitesini negatif yönde etkiler. Oluşabilecek olan böyle sorunlar özellikle kafe, restoran gibi işletmelerde daha sık yaşanmaktadır.

Güvenlik Riski ve Yabancı Kişilerin Apartman/Site İçinde Dolaşması

İş yerlerine gelen müşteri ve tedarikçi trafiği, apartman veya site içinde yabancı kişilerin artmasına sebep olabilir. Meydana gelen bu sorun güvenlik endişeleri yaratarak site sakinlerinin rahatsızlığına yol açar.

Yönetim Planında Apartman ve Sitelerde İş Yerlerine Tanınan Haklar ve Sınırlamalar

Yönetim planı, kat maliklerine ait hak ve sorumlulukları ayrıntılı biçimde belirleyerek uyulması gereken kuralları netleştirir. İş yerlerine yönelik haklar ve sınırlamalar, oluşturulan planla birlikte açıkça düzenlenir. Yönetim planında iş yerlerine tanınan başlıca haklar, ortak alanları kullanma yetkisi ve faaliyet yürütme hakkıdır.

İş yerleri genel olarak ortak alanlarda reklam ve tabela asma, müşteri giriş çıkışı sağlama, ortak otoparkı kullanma gibi haklara sahip olabilir. Sahip olunan bu hakların kullanımı, yönetim planında belirlenen kurallara ve tüm kat maliklerinin onayına tabidir. Yönetim planında iş yerlerinin ortak alanlarda yapacağı değişiklikler, kullanım şekli ve çalışma saatleri açıkça belirtilir.

Ortak Alan Kullanımında İş Yeri Sahipleri ve Kat Malikleri Arasındaki Çatışmalar

Apartman ve sitelerde iş yeri sahipleri ile kat malikleri arasındaki ortak alan kullanımı, sıkça anlaşmazlıklara yol açmaktadır. İş yerlerinin faaliyetleri ve ortak alanları kullanma şekilleri, kat maliklerinin huzurunu ve haklarını etkileyebilir. Böyle durumlarda yaşanabilecek çatışmalar şu şekilde listelenebilir:

Apartman veya Site Yönetimi ile İşletmeler Arasındaki Anlaşmazlıklar

Yönetim ile iş yerleri arasında genel olarak ortak alanların kullanımı, temizlik, bakım, reklam ve otopark konularında ihtilaflar yaşanır. Yönetim, iş yerlerinin ortak alanları kullanımına sınır koymak veya belirli kurallar getirmek isterken, işletmeler bu kuralları kısıtlayıcı bulabilir. Yönetim planının uygulanması ve kat maliklerinin onayının alınması konularında uyuşmazlık çıkabilir.

İş Yerleri ve Konut Sahipleri Arasındaki Ortak Alan Kullanımı Çatışmaları

İş yerlerinin müşterilerinin ortak alanlarda yoğunlaşması, gürültü, koku ve trafik sorunları konut sahiplerini rahatsız eder. Ortak alanların işgal edilmesi ya da kullanım şekli konusundaki farklı beklentiler gerilime neden olur. Otopark ve giriş çıkış düzenlemelerinde yaşanan problemler sıkça çatışma sebebidir.

İş yerleri apartman girişini veya otoparkını kullanabilir mi?

Evet, iş yerleri apartman girişini veya otoparkını kullanabilir. Gerçekleştirilecek olan kullanım Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde düzenlenmelidir. Ortak alanlar, tüm kat maliklerinin müşterek mülkiyetindedir ve bu alanların kullanımı için diğer maliklerin onayı gereklidir. Otopark kullanımına dair kurallar yönetim planında yer alıyorsa kat maliklerinin bu düzenlemelere uyması gereklidir.

İş yerleri ortak alanlara tabela veya reklam asabilir mi?

Ortak alanlara tabela veya reklam asılması, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı ile belirlenen kurallara tabidir. Tüm kat maliklerinin onayı olmadan ortak alanlarda tabela veya reklam asılması yasaktır.

İş yerlerinin malzeme veya ürünlerini ortak alanlarda depolaması yasal mı?

Hayır, iş yerlerinin malzeme veya ürünlerini apartman veya site gibi yapılardaki ortak alanlarda depolaması, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yasaktır. Ortak alanlar tüm kat maliklerinin kullanımına açık olduğundan dolayı bireysel amaçlarla kullanılamaz.

Yönetim iş yerlerinin ortak alan kullanımını isterse kısıtlayabilir mi?

Evet, apartman yönetimi iş yerlerinin ortak alan kullanımı üzerinde kısıtlama getirme yetkisine sahiptir.