Sitelerde Geçici Yönetim

Sitelerde geçici yönetim, konut projesinde ilk teslimatların başlamasıyla birlikte kat maliklerinin tamamı oluşana kadar oluşturulan yönetim şeklidir. Geçici yönetim genel olarak site içerisindeki ortak alanların bakımı, güvenlik, temizlik gibi hizmetlerin düzenli şekilde yürütülmesini sağlar.

Geçici Yönetim Nedir?

Geçici yönetim, toplu yapılarda kat malikleri kurulu oluşmadan önce geçici olarak yönetimi üstlenen organdır. Genel olarak müteahhit veya yüklenici tarafından atanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 73. maddesine göre toplu yapının tamamlanmasından itibaren en fazla bir yıl görev yapabilir.

Geçici Yönetimin Amacı

Geçici yönetimin temel amacı, toplu yapıların inşaat süreci tamamlanmadan önce yönetim boşluğunu önlemektir. Kat malikleri kurulu henüz oluşturulmadığı için geçici bir yönetimin atanması gerekir.

Geçici Yönetim Nasıl Oluşturulur?

Geçici yönetim, yapıyı inşa eden firma ya da firmanın yetkilendirdiği kişi veya kurum aracılığıyla belirlenir. Gerçekleştirilen atama, yönetim planında belirtilen esaslara göre yapılır. Oluşturulan geçici yönetim, yönetim planında belirtilen zaman dilimi boyunca görevde kalır. Süre sona erdiği zaman, kat malikleri kurulu bir araya gelerek kalıcı yönetimi belirler.

Geçici Yönetim Süresi Ne Kadardır?

Geçici olarak hizmet sağlayan yönetimin görev süresi, yönetim planında belirtilen süreyle sınırlıdır. Yönetim planında süreyle ilgili açık bir hüküm bulunmuyorsa, geçici yönetim, toplu yapının tamamlanmasından itibaren en fazla bir yıl daha görevde kalabilir. Fakat her durumda da ilk yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren on yılın dolmasıyla görev süresi sona ermiş olur.

ÖRNEK: Ruhsatın 2015 yılında alınmış olması durumunda geçici yönetimin görev süresi en geç 2025 yılında sona erer.  Belirlenen bu süre zarfında geçici yönetim, yönetim planında belirtilen esaslara göre faaliyet gösterir. Daha sonra ise süresi dolduğunda görevini kalıcı yönetime devreder.

Geçici Yönetim Hangi Durumlarda Oluşturulur?

Geçici olarak hizmet sağlayan yönetim, ruhsatın resmi olarak alındığı tarihten itibaren 10 sene içinde görev yapabilir. Yapının tamamlanıp iskân belgesi alınması sürecinden sonra ise geçici yönetim en geç 1 yıl içinde görevini devretmesi şarttır.

Geçici Yönetimin Yetkileri

Geçici olarak hizmet sağlayan yönetim, kat malikleri kuruluna ait görev ve yetkileri geçici süreyle devralır. Ortak alanların yönetimi, bakım ve onarımı, aidatların tahsili, hizmet alımları ve idari işler gibi günlük yönetim faaliyetlerini yürütür. Görev süresi sonunda ise yetkilerini kalıcı yönetime devretmekle yükümlüdür.

Geçici Yönetimin Hukuki Yetkileri

Geçici yönetim, kurulun sahip olduğu yetkilere sahiptir. Yetkiler arasında genel olarak ortak alanlar üzerinde karar alma, mali işlemler yapma, sözleşme imzalama, dava açma ve savunma gibi hukuki hakları vardır. Fakat bazı durumlarda, geçici yönetimin yetkileri yönetim planı ya da ilgili mevzuat doğrultusunda kısıtlanabilir.

Geçici Yönetimin Yapabileceği ve Yapamayacağı İşlemler

Geçici yönetimin yetki sınırları açıkça belirlenmiştir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı görev süresi boyunca yapacağı işlemlerde dikkatli ve yasal çerçeveye uygun hareket etmesi gerekmektedir.

Yapabilecekleri İşlemler

Kanunlara uygun olarak yapabilecekleri işlemler şu şekilde listelenebilir:

• Ortak alanların bakım ve temizliğini planlamak

• Aidat toplamak ve bütçe hazırlamak

• Hizmet sağlayıcılarla sözleşme yapmak

• Yönetimle ilgili yasal işlemleri yürütmek

Yapamayacakları İşlemler

Mevzuat çerçevesinde geçici yönetimin gerçekleştiremeyeceği işlemler şu şekilde listelenebilir:

• Kat maliklerinin mülkiyet haklarını devreden işlemler yapmak

• Kalıcı yönetim kurulana kadar yönetim planını değiştirmek

• Kat malikleri kurulu kararlarına uygunsuz şekilde hareket etmek

Geçici Yönetimin Kat Maliklerine Karşı Sorumlulukları

Geçici yönetim her zaman kat maliklerine karşı şeffaf, dürüst ve hesap verebilir olmakla yükümlüdür. Yönetim süresince yapılan tüm işlemlerin kaydını tutmalı, mali durum hakkında düzenli bilgi vermeli ve aidatların doğru kullanılmasını sağlamalıdır.

Geçici Yönetim Hangi Konularda Karar Alabilir?

Geçici yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve yönetim planına uygun olarak belirli yetkileri bulunmaktadır. Geçici yönetimin alabileceği kararlar şu şekilde listelenebilir:

• Ortak alanların temizliği ve peyzaj düzenlemeleri için hizmet alımları yapabilir.

• Temizlik, güvenlik, bakım gibi hizmetler için sözleşmeler gerçekleştirebilir.

• Ortak giderler için bütçe hazırlayabilir ve aidat miktarlarını belirleyebilir.

• Kat malikleri kurulunun oluşabilmesi adına gerekli olan ilk toplantıların düzenlenmesini sağlayabilir.

Geçici Yönetimin Görev Süresi Dolunca Ne Olur?

Geçici yönetimin hizmet süresi dolduğunda, kalıcı olarak hizmet sağlayacak bir yönetim seçilmelidir. Büyük bir titizlikle yürütülmesi gereken bu süreç içerisinde geçici yönetim; mali tablolar, sözleşmeler, demirbaş listesi ve ortak alanlara ilişkin raporları yeni yönetime teslim etmesi gerekmektedir.

BUNU BİLİYOR MUYDUNUZ? Geçici şekilde hizmet veren yönetim, görev süresi sona erdiği hâlde yönetimi devretmiyor veya genel kurulu toplamıyorsa kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvuru yapabilir.

Geçici Yönetimden Kalıcı Yönetime Geçiş Süreci

Geçici yönetim süresi sona erdiğinde Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kalıcı yönetime geçiş süreci başlatılır. Süreç, kat malikleri kurulunun bir araya gelmesi ve yeni yöneticinin belirlenmesiyle sona erer. Geçici yönetimden kalıcı yönetime geçiş süresi şu şekilde özetlenebilir:

• Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 73. maddesine göre geçici yönetim en geç toplu yapının tamamlanmasını izleyen bir yıl içinde sona erer.

• Geçici yönetimin süresi dolduğunda kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Gerçekleştirilecek olan toplantıda yeni yönetici veya yönetim kurulu seçimi yapılır.

• Kat malikleri, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yeni yöneticiyi seçerler. Yapılan bu işlem, kat maliklerinin sayıca ve arsa payı bakımından çoğunluğunu ifade eder.

• Yeni yönetici seçildikten sonra geçici yönetim mali tablolar, sözleşmeler ve diğer belgeleri yeni yönetime devreder.

Kat Malikleri Kalıcı Yönetimi Nasıl Seçer?

Kat malikleri, kalıcı yönetimi seçerken belirli prosedürlere göre hareket etmesi gerekir. Profesyonel olarak yönetilmesi gereken süreç, sitenin yasal ve düzenli şekilde yönetilmesi açısından büyük önem taşır. Kat malikleri kalıcı yönetimi seçerken şu adımları takip etmesi gerekir:

• Kat malikleri kurulu, toplantı için uygun bir tarihte davet edilir.

• Toplantının geçerli olması için kat maliklerinin sayıca ve arsa payı bakımından çoğunluğunun bulunması gereklidir.

• Çoğunluk sağlandıktan sonra yeni yönetici veya yönetim kurulu seçimi yapılır.

• Alınan kararlar, karar defterine yazılarak imzalanır.

Geçici Yönetimin Yetkisini Aşması Durumunda Ne Yapılmalı?

Geçici yönetimin yetkisini aşması durumunda, kat malikleri çeşitli yasal yollarla haklarını koruyabilirler. Geçici yönetimin yetkisini aşması halinde yapılması gerekenler şu şekilde listelenebilir:

• Kat malikleri, geçici yönetimin yetkisini aştığını düşündüklerinde, olağanüstü genel kurul toplantısı talep edebilirler. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesine göre, kat maliklerinin en az üçte birinin yazılı talebiyle yönetici, kurul toplantısını düzenlemek zorundadır. Toplantıda, geçici yönetimin görevden alınması ve yeni yönetimin seçilmesi gündeme alınabilir.

• Geçici yönetimin yetkisini aşarak aldığı kararlar, kat maliklerinin mülkiyet haklarını ihlal ediyorsa, bu kararların iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.

• Geçici yönetimin yetkileri, yönetim planında yer alabilir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı yönetim planı titizlikle incelenmelidir. Daha sonra ise geçici yönetimin yetki sınırlarını aşıp aşmadığı somut şekilde değerlendirilmelidir.

Kat Maliklerinin Geçici Yönetime İtiraz Hakları Nelerdir?

Kat malikleri, geçici yönetimin yetki sınırını aştığını veya hukuka aykırı kararlar verdiğini düşündükleri zaman farklı yasal yollarla itiraz edebilirler. Kat maliklerinin geçici yönetime karşı itiraz hakları şu şekilde listelenebilir:

• Kat malikleri, geçici yönetimin aldığı kararlara karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilirler.

• Kat malikleri, geçici yönetimin görevini kötüye kullandığını veya yetkisini aştığını düşündüklerinde, sulh hukuk mahkemesine başvurarak geçici yönetimin görevden alınmasını ve yeni bir yönetici atanmasını talep edebilirler.

• Kat malikleri, geçici yönetimin yetkisini aştığını düşünürse olağanüstü genel kurul toplantısı talep edebilirler.

• Geçici yönetim tarafından hazırlanan işletme projesine kat malikleri itiraz edebilirler. Ancak, bu itiraz, belirli bir süre içinde yapılmalıdır ve işletme projesi, KMK'nın 37. maddesi uyarınca kat malikleri kurulunda kabul edilmedikçe kesinleşmez.

Aidat ve giderlerin geçici yönetim tarafından belirlenebilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulu toplanana kadar geçici yönetim, ortak giderler için aidat belirleyebilir. Yapılacak olan belirlemeler, kat malikleri kurulunun onayına sunulmalıdır.

Sözleşmeler ve hizmet alımları geçici yönetim tarafından yapılabilir mi?

Evet. Geçici yönetim, temizlik, güvenlik gibi hizmetler için sözleşmeler yapabilir. Yapılan anlaşmalar, görev süresi sınırları içinde kalmalı ve kat malikleri kurulunun onayına tabi tutulmalıdır.

Geçici yönetim aidatları fahiş belirlerse ne yapılabilir?

Kat malikleri, yüksek aidatlara itiraz ederek sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açma hakkına sahiptir. Olağanüstü genel kurul talep ederek aidatların yeniden belirlenmesini isteyebilirler.

Geçici yönetim, kat maliklerine karşı sorumlu mudur?

Evet. Geçici yönetim, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Görevlerini yerine getirmediği takdirde kat malikleri hukuki yollara başvurabilir.

Kat malikleri geçici yönetimi değiştirebilir mi?

Evet. Kat malikleri, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla olağanüstü genel kurul düzenleyerek geçici yönetimi değiştirebilirler.

Apartmanlarda da geçici yönetim olur mu?

Evet, yeni tamamlanan apartmanlarda kalıcı yönetim belirlenene dek geçici bir yönetim oluşturulması mümkündür. Yönetim çoğu zaman projeyi gerçekleştiren müteahhit tarafından atanır.