İzale-i Şuyu Davası: Şartlar, Süreç ve Miras Paylaşımı

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir?

Medeni hukuk konusu olan ortaklığın giderilmesi ya da izale-i şuyu davası, taşınır ya da taşınmazlar üzerindeki paylı ya da elbirliği mülkiyetin sona ermesi için açılır. Yani birden çok maliki olan ortaklıkların kaldırılması ve herkesin kendi payını alması için başvurulmuş olan yasal yoldur. 

İzale-i şuyu davasını paydaş sayısı kaç olursa olsun birinin istemesi ve açması yeterlidir. Taraflar arasında kimse bölünme istemezse bu ortaklık devam eder. ortaklığın satış yolu ile giderilmesi sağlanabildiği gibi taraflar eğer ayrım şansı varsa kendileri ayrı malik olacak şekilde de tapularını alabilir.

Paylı Ve Elbirliği Mülkiyet Farkı 

Taşınmaz bir malın mülkiyetinin ortaklar arasında paylaşılmış olması durumunda iki çeşit olarak paylı mülkiyet ve elbirliği yolu ile mülkiyet yer alır. Paylı mülkiyet durumunda en az 2 kişi bir mal varlığında belirli hisseler ile sahiplik oluşturur. Örneğin; bir arsada %30 ve %70 şeklinde iki kişi hisselere sahip olurken, bu hisselerin her biri için maliklere ayrı tapu kayıtları ve senetleri düzenlenir. Ancak elbirliği ile oluşan mülkiyette ise kimsenin belirli bir payı olmadan sadece örnek olarak bir arsada 4 kişi ortak mülkiyet oluşturmuştur ve tapu tescilinde de bu tarz bir ortak mülkiyet olduğu kaybedilmiştir. 

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Amacı Nedir?

İzale-i şuyu davasının temel amacı ortak mülkiyeti sonlandırarak eğer imkan varsa her birini ayrı mülkiyet haline getirmektir. Her ortak böylece malın kendi paylarına düşen kısmını alır. Böylece ortaklar arasında anlaşmazlıklar da giderilir. Ortak mülkiyet hakkına sahip taraf sayısı arttıkça sorun olasılığı da artar. Dolayısıyla izale-i şuyu ile hem mal ekonomik olarak değerlenir hem de sorunlar ortadan kalkar.

İzale-i Şuyu Davası Hangi Durumlarda Açılır?

İzale-i şuyu davasının açılması için birçok farklı sebep olabilir. Yalnızca tarafların haklarını almak istemesinin yanı sıra:

• Miras ile kazanılan ortak taşınmazlar

• Paydaşlar arasında anlaşmazlıkların olması

• Ortak mülkiyetin fiili olarak bölünemiyor olması

Ortaklığın giderilmesi davasının açılma sebepleri arasındadır. 

Miras Yoluyla Edinilen Taşınmazlarda Ortaklık

Elbirliği mülkiyeti olarak Türk Medeni Kanunu’nda yer alan miras yoluyla edinilen taşınmazların ortaklığı, miras kalan malın paylara ayrılmaması anlamına gelir. Yani 10 mirasçı tek bir arsaya paydaşken paylarının belli olmaması anlamına gelir. Mirasçılar arasında tek parça olarak kalan taşınmazdır. Miras paylaşımı yapılana kadar bu durum böyle devam eder.

Miras ile edinilen taşınmazlarda taraflar kendi aralarında anlaşarak paylaşabildiği gibi anlaşmazlık durumunda mahkeme yolu ile paylaşım yapılır. İzale-i şuyu davasına giden süreçte mahkeme bölebiliyorsa bölerek, bölemiyorsa satışı ile paylaşım yapar ve miras oranında dağıtılır.

Paydaşlar Arasında Anlaşmazlık

İzale-i şuyu davasında en sık görülen sebepler arasında yer alan paydaşlar arasında anlaşmazlık, genelde ortak mülkiyet ya da miras yoluyla kalan mallarda yaşanan bir durumdur. Genelde gelir paylaşımı, kullanım ya da bakım onarım sorunlarında genelde anlaşmazlık yaşandığı için ortaklığın giderilmesi davası açılır. 

Anlaşma olmaması durumunda herkes bireysel olarak dava açabilir. Mahkeme bölünme ihtimali varsa bölmeye karar verir, yoksa satışı ile bedel paylaşımına gidilir. Genelde anlaşmazlıklar durumunda mahkeme yoluna gidilmesi daha sık rastlanır.

Ortak Mülkiyetin Fiilen Bölünememesi

Genelde ortak taşınmazlarda yaşanan bir durum olan ortak mülkiyetin bölünememesi durumunda izale-i şuyu davası açılır. Bu durum aslında bölünemeyen malların durumunda meydana gelen anlaşmazlıkları da içerir. Mahkeme yoluna gidildiğinde ise bölünemeyen malların satışına karar verilir. Satış geliri, paydaşlara pay oranları ile orantılı olarak dağıtılır. Örneğin tek bir daire 5 mirasçıya bölünemeyeceği için satılarak geliri dağıtılır.

Dava Açma Şartları

Ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi ve mahkemede sürece başlatılabilmesi için bazı şartlar gerekir:

• Ortak mülkiyet

• Dava açan kişinin de paydaş olması

• Ortak malın bölünebilir ya da satılabilir olması

• Tapu kaydının olması

Bu şartların sağlanması durumunda dava açılabilir ve mahkeme tarafından geçerli kabul edilir.

Paylı veya Elbirliği Mülkiyetin Bulunması

İzale-i şuyu davasının açılabilmesi için ilk şart mülkiyet ortaklığının bulunmasıdır. Söz konusu mülkiyette birden fazla ortaklık olması ve elbirliği ya da paylı olması gerekir. Paylı mülkiyette her bir paydaşın kendi pay oranları vardır. Tüm paydaşların onayı ile dava açılabilir. 

Elbirliği mülkiyet ise miras ile ortaya çıkan durumdur. Paydaşların oranları belli değildir bu yüzden hepsi malik olarak sayılır. Hiçbir paydaş, tek başına işlem yapamaz. Hem paylı mülkiyette hem de elbirliği mülkiyette ortaklığın sona erdirilmesi davası açılabilir. Tek kişinin sahibi olduğu durumlarda ise bu dava açılamaz.

Paydaşlardan Birinin Talebi

Paydaşların sayısı kaç olursa olsun yalnızca birinin talebi, bu davanın açılabilmesi için yeterlidir. Diğerlerinin onayına ya da rızasına ihtiyaç duyulmaz. Bölme ya da satış ile ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Ortaklığın Sona Erdirilmesinin Mümkün Olması

İzale-i şuyu davasının açılabilmesi için dava konusu, ortaklığın sona erdirilmesinin mümkün olduğu durumlarda geçerlidir. Söz konusu mal, satılabilir ya da bölünebilir olmalıdır. Hukuki olarak da engelinin olmaması gerekir. Malın üzerinde haciz, tedbir gibi engeller varsa davanın beklemeye alınması gerekir. En az iki paydaş da olması gerekir. Bu da ortaklığın sona erdirilmesi davasının açılması için gereken şartlardan biridir.

İzale-i Şuyu Davasında Uygulanan Yöntemler

İzale-i şuyu davasının uygulanmasında bazı yöntemler vardır. Bunlar aynen taksim, satış yoluyla bölünme ve bilirkişi incelemesidir. Bu yöntemler, izale-i şuyu davasında kullanılarak ortaklığın giderilmesini sağlar.

Aynen Taksim (Taşınmazın Bölünmesi)

Aynen taksim, ortaklığın giderilmesinde ilk uygulanan yöntemdir. Eğer mal bölünebiliyorsa, fiilen bölme yapılarak paydaşlara tapudaki payları oranında fiilen bölme sağlanır. Böylece paydaşlar, tek başına sahip olur. Bu bölünme ile satış olmadığı için malın değeri de düşmez.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Söz konusu mal, hukuken ya da fiilen bölünemiyorsa satış yapılarak ortaklığın giderilmesi sağlanır. Genelde icra dairesinde açık artırma yolu ile yapılır. Satış sonrası elde edilen para, paydaşlara tapudaki pay oranlarına göre dağıtılır. Böylece söz konusu ortaklık giderilerek her paydaş, hak ettiği değeri maddi olarak alır.

Bilirkişi İncelemesi ve Değer Tespiti

Mahkeme ortaklığın giderilmesi konusunda değer tespiti ve objektif bilgi için bilirkişi görüşüne başvurabilir. Bilirkişi öncelikle, malın bölünmesinin söz konusu olup olmadığını inceler. Bölünme durumunda değer kaybı olmasını tespit etmek ve piyasa değerini saptamak amaçlanır. Böylece ortaklığın giderilmesi sürecinde adil bir sonuç elde edilir.

Dava Süreci

Dava açma şartlarının sağlanması durumunda artık dava süreci başlar. Dava sürecinde ilk olarak paydaşlardan yalnızca birinin Sulh Hukuk Mahkemesine dava açması gerekir. Malın ortaklığının giderilmesi için verilen dilekçede tapu kaydı ve pay oranları da belirtilir. Mahkeme ise diğer paydaşların da haberdar olması için taraflara tebligat gönderilir. Taraflar kendi savunmalarını sunar.

Mahkeme bilirkişi incelemesine başvurarak son olarak kararını verir. Karar aşamasında aynen taksim ya da satış yoluna karar vererek ortaklığın giderilmesi sağlanır. Gerektiği durumda satış talebinde de bulunulabilir. Sonuç olarak pay ya da bedel paylaştırılır.

Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Dava dilekçesinde ilk olarak önemli olan ortaklığın giderilmesi talebidir. Davacı ve davalı bilgilerinin de yer aldığı dilekçe, dava konusu da ele alınarak gereken dayanaklar ile sunulur. Davacı son olarak dilekçeye imzasını atarak resmi olarak süreç başlar.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme de taşınmazın konumlandığı yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmaz birden fazla ilde paylarla bulunuyorsa herhangi birindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.

Keşif, Bilirkişi ve Satış Aşaması

Mahkeme bazı durumlarda keşif kararı verebilir. Keşif kararında amaç taşınmazın bölünebilir olup olmadığının tespit edilmesidir. Bununla ilgili görüşler mahkemeye sunulur. Mahkeme ekonomik açıdan da bilirkişiye başvurabilir. Mevcut değeri, piyasa karşılaştırılması gibi durumlar ele alınabilir. Mal eğer bölünemiyorsa satış için karar mahkeme tarafından verilir.

Satış Sonrası Bedel Paylaşımı

Ortaklığın giderilmesinde söz konusu mal aynen taksim edilemiyorsa satış kararı verilir. Bu satış için icra yolu ile açık arttırmaya çıkarılır. Bilirkişinin belirlemesine göre satış bedeli belirlenir. Satış gerçekleştikten sonra paydaşlara tapudaki paylarına göre bedel paylaşımı yapılır.

İzale-i Şuyu Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

İzale-i şuyu davasının gerçekleşmesi ve sorunsuz devam etmesi için dikkat edilmesi gereken konular vardır. Bunlar:

• Ortaklık durumu

• Pay oranlarında doğruluk

• Malın satılabilir ya da bölünebilir olması

• Bilirkişi raporları

• Dava süresi

• Satış sonrası paylaşım

İzale-i şuyu davası bu noktalara dikkat edildiğinde ve detaylarına hakim olunduğunda sorunsuz olur.

Uzlaşma İhtimali ve Anlaşmalı Paylaşım

Ortaklar, dava aşamasına hiç geçmeden aralarında anlaşarak ortaklığın bitirilmesini sağlayabilir. Hem daha hızlı hem de masrafsız olduğu için iyi bir alternatiftir. Anlaşmaya varıldığında aynen taksim ile ya da satarak paylaşım ile ortaklığın bitirilip paydaşların hakları verilebilir.

Dava Süresince Taşınmazın Kullanımı

Dava açıldığında süreç boyunca taşınmaz kullanımı da dikkat edilmesi gereken konulardan biridir. Dava süresi boyunca taşınmaz kullanımı serbesttir. Ancak herkes kendi pay oranı kadar kullanabilir. Ortaklar, ortak kararları ile taşınmazı kiraya vererek gelir elde edebilir ancak bu geliri paydaşlara göre paylaştırmak gerekir. bu süreçte meydana gelen masraflar ortak şekilde paylaşılarak herkes kendi payına düşeni öder.

Masrafların Dava Sonunda Kimde Kalacağı

Dava masrafları dava bittikten sonra paydaşlar arasında paylaştırılır. Eğer aynen taksim yapıldıysa paydaşların oranına göre paylaştırılırken satış yapılırsa satış bedelinden düşülerek pay oranında masraflar dağıtılır. Avukat ücretleri ise herkes kendi masrafını karşılayacağı şekilde ayarlanır.

Mahkeme Süreci Ve Tarafların Hakları 

İzale-i şuyu davasının mahkeme sürecinde özgün bir yapı yer alırken yargılama bazen farklı aşamalara sahip olabilmektedir. Temel olarak süreçte basit yargılama tercih edilirken, dava kesinleşmeden işlem gerçekleştirilmez. Karar aynen taksim yoluyla çıkabileceği gibi aynen taksim yönteminde mutlaka uygunluk araştırması yapılır. Satış yöntemi uygulandığında ise bilirkişi raporu elde edilse dahi satış memurluğu kıymet takdirini yaparak satışın çerçevesini sağlar. 

Hukuk yolu ile ceza vasfı içermeden uygulanan bir yargı yöntemi olduğu için davada taraf olarak kazanan ya da kaybeden değil davalı ve davacı taraflar yer alır. Temel olarak da dava sonucu her iki taraf için de birbirine benzerdir. Tam olarak iki taraflı bir dava olması ile birlikte davacı davasından vazgeçtiğinde eğer davalılar mahkemenin sürmesini talep ederse esas hakkında karar çıkarılır. 

Dava Açılacak Mahkeme (Sulh Hukuk Mahkemesi)

Gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi yani izale-i şuyu davası açılabilmesi için yetkili mahkeme her kentte Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. 

Tarafların Beyan Ve İtiraz Hakları 

Taraflar belirli durumları mahkemeye beyan etmek zorunda olmak ile birlikte örneğin paydaşlardan herhangi biri gayrimenkul üzerinde kendi hissesine bağlı olarak intifa hakkı kurma şansına sahiptir. Bu durumda da diğer paydaşlara bildirim gerçekleştirirken paydaşlar ilk 3 ay içerisinde paylaşım talebi gerçekleştirirse, intifa hakkı çerçevesinde ortaya koyulan bedel dahilinde satış gerçekleştirilerek paylaşım sürdürülür. 

Bilirkişi Ve Keşif Aşaması 

Dava sürecinde davaya konu olan gayrimenkulün bir keşif işleminden geçirilerek bilirkişi raporu ve uzman görüşü ile tespit edilmesi ve bilgi toplanması gerekir. Bilirkişi heyeti sonraki süreçte ise mahkeme talebi ile birlikte taşınmazın bedelini belirleyebilir. Özellikle açık artırma ile satış yapılacağı durumda özellikle satış memurluğu tarafından tekrardan kıymet takdiri gerçekleştirilerek satış rakamı belirlenir. 

Satış Aşamasında İzlenecek Prosedür 

Ortaklığın satış usulü ile giderilmesi kararı verildiğinde satış açık arttırma yöntemi ile sağlanır. Fakat ortakların anlaşması ile satış sadece ortaklar arasında özel açık arttırma ile sağlanabileceği gibi herhangi bir itiraz durumunda genel açık arttırmada yapılabilir. Kararın kesinleşmesi sonrasında Sulh Hukuk Mahkemesi dosyayı ortaklığın giderilmesi için satış memurluğuna gönderirken, satış memuru öncelikle bir hazırlık süreci yürütür ve kıymet takdiri gerçekleştirir. 

Satış memurluğu tarafından yapılan kıymet takdiri sonrasında tarafların belirli itirazları bulunabilir ve itirazlar yeniden Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından incelenir. İtirazlar ve süreç tamamlandığında satış işlemi kesinleşirse, satış memurunun koşulları ve tarihi satıştan en az 1 ay önce satış ilanı etmesi gerekir. İlan dahilinde gayrimenkulün türü nitelikleri ve kıymet takdiri ile birlikte ihale yeri saati ve tarihi belirlenerek açık arttırma şartnamesi ilan edilir. İlan edilen tarihte ihale icra müdürlüğü tarafından gerçekleştirilirken, muhammen bedelin %50'si üzerinden başlayan açık artırmada en yüksek teklif veren ihaleyi kazanır ve gayrimenkulün yeni sahibi olur. 

Satış Sonrası Pay Dağıtımı 

Eğer ortaklığın giderilmesi için satış yöntemi tercih edilmiş ise satıştan sonra payların dağıtımının yine mülkiyetin türüne yani paylı veya elbirliği olmasına göre gerçekleştirilmesi sağlanır. 

Taşınmaz Satış Bedelinin Pay Oranlarına Göre Dağıtımı

Eğer paylı mülkiyet bulunuyorsa, taşınmazın satışından elde edilen bedel herkesin hisse oranına göre dağıtılır. Ancak elbirliği ile mülkiyet durumunda herkesin hissesi belli olmadığı için bedel ortak sayısına bölünerek herkese eşit dağıtım yapılır. 

Harç Ve Masrafların Taraflarca Karşılanması 

Dava sürecinde nispi harç ödemesi yer alırken, satış yönteminde paydaşlardan her birinin payına binde 11,38 şekilde harç ödemesi düşer. Ayrıca bilirkişi incelemesi, keşif ve tebligat gibi işlemler için gereken masraflar gider avansı olarak davanın kabulü durumunda davacı tarafından üstlenirken, daha sonrasında dava tamamlandığında davalı tarafa yüklenir. 

İtiraz Ve Temyiz Hakları

Satış yönteminde bilirkişi raporu ile belirlenen satış bedeli tek başına kullanılmamak ile birlikte satış memurluğu kıymet takdiri gerçekleştirir. Sonrasında kıymet takdiri taraflara tebliğ edilirken, uygun bulunmadığında taraflar bu değere itiraz gerçekleştirebilir. İtiraza göre de kesinleşen bedelin yarısı üzerinden muhammen bedel ile açık arttırma gerçekleşir. Ayrıca satış yöntemi ile ortaklığın giderilmesi kararı verildiğinde taraflar istinaf ve temiz yoluna başvurma hakkına da sahiptir.

İzale-i şuyu davasını kim açabilir?

Söz konusu taşınmaza ortak olan herkes izale-i şuyu davasını açabilir.

Tapuda pay oranı hatalıysa ne yapılır?

Hatalı oranın tespit edilmesi için tapu düzeltim davası açılır. Bu dava sonuçlanıp oran düzeltildikten sonra izale-i şuyu davası açılır.

Dava ne kadar sürer?

Ortalama 1 yılda tamamlansa da bazı durumlarda 2 yıla kadar uzayabilir.

İntifa veya ipotek varsa dava açılabilir mi?

İntifa ya da ipotek durumunda da dava açılabilir ancak intifa ve ipotek hakları dava sonuçlandıktan sonra yeni malike geçer.

Taşınmaz bölünebiliyorsa satış yapılır mı?

Hayır, bölünebilen taşınmazlarda öncelik bölünmesidir. Satış yapılmaz.

Ortaklardan biri satış istemezse ne olur?

Yalnızca bir kişinin satış istemesi yeterlidir. Tek bir ortağın istememesi bir şeyi değiştirmez.

Satıştan elde edilen para nasıl paylaştırılır?

Her paydaşın tapudaki pay oranına göre paylaşım yapılır.

Dava masraflarını kim karşılar?

Sürecin başında davacı öder. Dava tamamlandıktan sonra paydaşlara pay oranına göre masraf paylaştırılır.