Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Tapu İptali ve Tescil Süreci

Arsa payının karşılığında yapılan inşaat sözleşmelerinde tapu iptal ve tescil süreci sık yaşanan bir konudur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin müteahhide arsasını devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Müteahhit de bu sözleşme karşılığında gereken bölümleri inşa edip arsa sahibine teslim etme sürecini kabul etmiş olur. Ancak taraflar arasında bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa tapu iptali ve tescil davası açılır. 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa sahibi ve müteahhit arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi her iki tarafında menfaatlerini içeren ve haklarını korumayı amaçlayan bir sözleşme türüdür. Hukuki olarak da dayanağı olan bir sözleşme olmasından dolayı her iki taraf için de bağlayıcıdır.

Arsa sahibi, arsadan belirli bölümleri ve payları müteahhide devretmeyi taahhüt eder. Müteahhit de bu arsaya bir bina yapacağını taahhüt eder. Bu anlaşmaya yönelik yazılı belge ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Müteahhit bir inşaat şirketi de olabilirken malik de birden fazla olabilir.

Arsa payı sahibi, ruhsat işlemlerinde iş birliği yapmayı kabul ettiği bu sözleşmede aynı zamanda arsa payını devretmeyi kabul eder ve müteahhide inşaat için izin verir. Müteahhidin yükümlülükleri ise mevzuata uygun şekilde inşa ederken inşaatı zamanında da bitirerek arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Taraflar arasında yapılan bu Sözleşmeye uyulmaması durumunda ise tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davasının Amacı

Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazlara ait olan tapularda hata, hile ya da hukuka aykırı bir durum varsa bunun düzeltilmesi veya iptal edilmesi için açılan davadır. Davanın ardından tapunun gerçek sahibine göre doğru bilgilerle yeniden düzenlenmesi sağlanır. 

Arsa payı karşılığı inşaatta tapu iptali ve tescil davası ise malik ya da müteahhit olan taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranmasından dolayı açılan davadır. Müteahhit inşaatı bitirmezse ya da arsa sahibi tapu devri yapmazsa tarafların dava açma hakkı doğar. Davanın açılma sebebi hangisi olursa olsun haksızlığı ortadan kaldırmak ve tapunun gerçeğe ve hukuka aykırı olarak düzenlenmesi amaçlanır.

Sözleşmenin Feshi veya Geçersizliği Halinde Tapunun İadesi

Malik ve müteahhit arasında yapılan sözleşmenin geçersiz olması ya da feshedilmesi durumunda tapunun iadesi gerçekleşir. Sözleşmenin feshinde müteahhit inşaatı tamamlamaz ya da sözleşmeye aykırı davranırsa malik, sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir. Bu haklı fesihin ardından taraflar da verdiklerini geri alır ve müteahhitteki arsa paylarının tapuları da iptal edilir. 

Taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçersiz olması ise öncelikle sözleşmenin noter de düzenlenmemesinden kaynaklanır. Dolayısıyla yapılan tapu devri de geçersiz hale gelir. Bu da arsa sahibinin tapu iadesi talebinde bulunmasını sağlar.

Tapu İptali ve Tescil Süreci Nasıl İşler?

Tapu iptali ve tescili sürecinde öncelikle süreç bir sözleşmeye dayanır. Dava açmak için gereken sebep ya da sebepler göz önüne alınarak dava süreci başlar. Dava sürecinde öncelikle sözleşme ve inşaatın mevcut durumu incelenir. İnşaatın tamamlanmaması ya da verilen sürede tamamlanmaması, sözleşmeye aykırı davranma gibi durumlar incelenir.

Projede ruhsat kontrolleri, imara uygunluk gibi faktörler göz önüne alınarak dava açılır. Dava aşamasında iddia incelenir ve gerekirse bilirkişi raporuna başvurulur. Mahkeme tapu iptali ve tesciline karar verirse tapunun arsa sahibine geçmesi ve tescil süreci için süreç başlar.

Sözleşme ve İnşaatın İncelenmesi

Mahkemede davanın karar aşamasını etkileyen ve hatta dava sürecini başlatan en önemli aşama sözleşme ve inşaatın incelenmesidir. Bu aşamada incelenen konular:

• Sözleşmenin geçerliliği

• İnşaat süresi

• Sözleşme şartları

• Tapu devri şartları

• Arsa payı oranları

• Fesih hükümleri

Bu faktörler nezdinde inşaatın mevcut durumu incelenerek sözleşmeye aykırı durumlar tespit edilir.

Uygulama Projeleri ve Yapı Ruhsatı Kontrolü

Tapu iptali ve tescil davasında uygulama projelerinin uygunluğu ve yapı ruhsatı incelenir. Projede yer alan tüm bilgilerin, yapı ve yapı ruhsatı ile uygun olup olmadığı ele alınır. Proje kaç katlı, daireler, bağımsız bölümler gibi faktörlerle ruhsata aykırı olan değişikliklerin olup olmadığına bakılır. 

Dava Açma Aşaması

Sözleşme şartlarının yerine getirilmediği en az bir durum varsa dava açılır. Dava dilekçesi doğru ve yeterli bilgilerle hazırlandıktan sonra dava öncesinde genelde ihtar gönderilir. Ancak ihtar zorunlu değildir. Davacının kararına bağlıdır. Cevap dilekçeleri ve incelemelerden sonra mahkeme kararı beklenir.

Mahkeme Kararı Sonrası Tapu Tescil İşlemleri

Mahkeme kararının maliki haklı bulmasından sonra tapunun iptal edilerek malike geçmesi ve tescil işlemleri başlar. İdari işlemleri başlatan bir süreçtir. Bunun için öncelikle kararın kesinleşmesi beklenir. Karar kesinleştikten sonra davacı tapu müdürlüğüne başvuruda bulunur. Karar incelendikten sonra tescil işlemi başlar.

Mevcuttaki tapu kaydı iptal edilerek yeni tescil kaydı yapılır ve yeni malike verilir. Dava sonuçlanıp karar kesinleştikten sonra maksimum 3 iş günü içerisinde işlemler tamamlanır ve taşınmaz mahkemenin verdiği karara göre yeni hak sahibine geçer. Bu da tam mülkiyet hakkı verir. 

Yüklenici (Müteahhit) Tarafından Tapu Devri Talebi

Müteahhittin en temel haklarından biri arsa payı karşılığı yapılan inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinden tapu devri istemesidir. Hukuki olarak da arsa payı karşılığında tapu devri talebi hakkı vardır. Müteahhit inşaatı da doğru şekilde tamamladığında tapu devrini talep edebilir. Burada önemli olan inşaatın projeye uygun şekilde tamamlanmasıdır. Tapu devri talebinde aynı zamanda sözleşmeye göre inşaatın tamamlanma oranına göre de tapu devri talebi alınabilir.

İnşaatın Tamamlanma Oranına Göre Hak Ediş

Müteahhidin tapu devri talebi, sözleşmede belirtildiğine göre kısım kısım gelişmeler olduğunda da hak kazandığı bağımsız bölüm veya arsa payından ne kadar pay alacağı belli olur. İnşaatın tamamlanma oranına göre tapu devri istenebilir. Tamamlanmayan kısımlar için ise hak telebinde bulunulamaz. Burada tamamlanma oranı bilirkişi raporuyla belirlenir.

Arsa Payı Devri için Tapuda İşlem Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gerekli olan durumlardan biri de arsa payı devri için tapuda işlem zorunluluğudur. Bunun için öncelikle noter huzurunda düzenlenmiş olan bir sözleşme olması gerekir. Taraflar tapuya gelerek kimlik gibi gerekli belgeler sunulmalıdır. Bu aşamada bazı ek belgeler de istenebilir. Proje ya da ruhsat gibi belgelerin de sunulmasından sonra harç ve vergilerin ödenmesiyle tapu işlemleri gerçekleştirilir. Burada taşınmaz üzerinde borç olmaması oldukça önemlidir.

Sözleşmede Belirtilen Teslim Şartları

Müteahhidin inşaatın biten bölümlerini arsa sahibine hangi durumlarda ve hangi zamanda teslim edeceğini belirten şartlar, teslim şartlarıdır. İnşaatın bitirilmesine karar verilen tarih, tapu devri zamanı, teslimin hangi şekilde ve ne kadarının tamamlandığına yönelik oran gibi şartlar sözleşmede belirtilen teslim şartlarıdır. Teslimin hukuken de geçerli olabilmesi için iskan belgesinin de alınmış olması gerekir.

Arsa Sahibinin Tapu İptali Talebi

Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda arsa sahibi tapu iptal talebinde bulunabilir. Aynı şekilde sözleşmenin de geçersiz olmasına sebep olacak davranışlarda bulunulması tapu iptal talebi durumlarından biridir. Tapu iptal talebinde bulunulmasına sebep olacak temel durumlar:

• İnşaatın bitirilmemesi ya da eksik olması

• Sözleşmeye uygun olmayan davranış

• Hile, muvazaa, güvenin suistimal edilmesi

Bu durumlar, arsa sahibinin müteahhide ya da yüklenici firmaya dava açmasına olanak tanır.

Müteahhittin İnşaatı Bitirmemesi veya Eksik Teslimi

Müteahhit, sözleşmede belirtilen sürede inşaatı bitiremezse ya da projeye uygun şekilde değil de eksik olarak teslim ederse arsa sahibi dava açabilir. Burada tapu iptali ve tescili davası açma hakkının yanı sıra zararları için tazminat isteme hakkı da olur. İnşaata hiç başlanmama durumu da dava açılması için geçerli sebeptir. 

Sözleşmeye Aykırı Davranış

Müteahhit herhangi bir şekilde sözleşmeye aykırı bir davranışta bulunursa arsa sahibi tapu iptali ve tescili davası açabilir. Projenin sözleşmeye aykırı ilerlemesi, ek kat ya da metrekare eklenmesi ya da çıkarılması, teslim tarihlerine uyulmaması gibi sözleşmede yer alan maddelere uyulmaması sözleşmeye aykırı davranış sebebiyle dava açılmasına sebep olur.

Hile, Muvazaa veya Güven Suistimali Durumları

Arsa sahibi, herhangi bir hile, muvazaa ya da güvenin suistimal durumlarını tespit ederse tapu iptali ve tescili davası açabilir. Gerçeğe aykırı işlem yapılarak güveni kötüye kullanma, sözleşmeyi geçersiz kılarken tazminat ödemesi gibi ciddi sonuçlara da sebep olur. Kasıtlı olarak müteahhidin arsa sahibini yanıltması, aslında arsa sahibinin istemediği bir işlemin gerçekleştirilmesi ya da güvenin kötüye kullanılması gibi durumlar arsa sahibinin haklı olarak dava açmasını sağlar.

Tapu Tescilinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Tapu tescilinde bazı durumlara dikkat edilmesi gerekir. Bu yüzden işlemlerin geçersiz hale gelmesi söz konusu olabilir. Tapu tescilinde dikkat edilmesi gereken ve en çok hata yapılan konular:

• Kat irtifakı kurulumu

• Bağımsız bölümlerin tescili

• Tapudaki beyanlar ve şerhler

• Noter ve tapu işlemleri

Bu işlemlere dikkat edilerek tapu tescil sürecinin sorunsuz hale gelmesi sağlanabilir.

Kat İrtifakı Kurulumu ve Bağımsız Bölüm Tescili

Yasal olarak ilerlemesi gereken bir süreç olan kat irtifakı kurulumu, inşaat bitmeden ilerisi için kurulan bir geçici haktır. Kat irtifakı kurulumu, yasal olarak binanın yapılma yetkisini gösteren bir kurulumdur. Aynı zamanda bağımsız bölüm tescili de kat mülkiyetine geçişi sağlar. Yani binanın artık kullanılabilir olduğunu gösterir. Bunlarla ilgili dikkat edilmemesi gerekenler:

• Kat irtifakı olmadan daireler satılmamalıdır.

• Tapuda bölüm numaraları doğru yazılmalıdır.

• Şerh ve ipotek durumları kontrol edilmelidir.

Bunlar kat irtifakı kurulumları ve bağımsız bölüm tescilleri için dikkat edilmesi gereken konulardır. Bunlarda yapılan hatalar, kat irtifakı kurulumları ve tesciller aşamasında sorunlara sebep olabilir.

Tapuda Yapılacak Beyan ve Şerhler

Hakların güven altına alınması ve anlaşmazlıkları önlemek için beyan ve şerhler dikkat edilmesi gereken konular arasında yer alır. Şerh ile üçüncü kişilere karşı ileri sürülen hak durumu yaratılır. Hak sahibinin korunmasını sağlarken haklarının da güven altına alınmasına olanak tanır. Beyanlar da tapu kaydı esnasında işlem güvenliği sağladığı için oldukça önemlidir.

Noter ve Tapu Müdürlüğü İşlemleri

Noter işlemleri sözleşme onayı ve sözleşmenin geçerli olması için önemlidir. Beyan taleplerinin hazırlanması için de noter işlemlerine ihtiyaç duyulur. Sözleşmenin resmi hale gelmesi ve taleplerin hazırlanması için önemli olan noter ve tapu işlemleri içim önemlidir.

Arsa payı karşılığı inşaatta tapu devri ne zaman yapılır?

Arsa payı karşılığı inşatta tapu devri genelde inşaat bittiğinde yapılır. Ancak sözleşmede farklı bir durum varsa belirlenen aşamalarda da tapu devri öncesinde yapılabilir.

Tapu devrinden sonra müteahhit iflas ederse malik ne yapabilir?

Malik sözleşmeyi feshederek tapu iptal ve tescil davası açabilir. Kalan kısımların tamamlanması için hak talep edebilir ve tazminat da isteyebilir.

Müteahhit inşaatı tamamlamazsa tapu geri alınabilir mi?

Evet, müteahhit inşaatı yarım bırakırsa malik tapu iptal ve tescil davası açarak arsa payı olarak verdiği tapuyu geri alabilir.

Tapu iptal davası ne kadar sürer?

Genelde 2 – 3 yıl arası sürer. İş bilirkişi raporları ile uzayabilir.

Sözleşmede tapu devri şartı belirtilmemişse ne olur?

Sözleşmede tapu devir şartı yer almıyorsa inşaat tamamlandığında tapu devri yapılır.