İpotek İşlemleri: Kuruluş, Kaldırma ve Tapu Süreci

İpotek Nedir?

Borçların teminatı olarak taşınmazların üzerinde kurulan ve alacaklı lehine olan mali bir güvence türüdür. Borcun ödenmemesi durumunda alacaklı ipotekli taşınmazı satarak kendi alacağını tahsil edebilme güvencesine sahiptir. İpotek konduğunda taşınmazın mülkiyeti değişmez. En sık kullanım ise bankalarda görülür.

Bankalar özellikle konut ya da ticari krediler verirken ipotek ister. Bu sayede banka ilgili kredinin belirli şartlarla ödenmemesi durumunda ipotekli taşınmazı satışa çıkararak kendi alacağını tahsil eder.

İpotek Nasıl Kurulur?

İpoteğin kurulabilmesi için belirli bir süreç gerekir. Kısaca:

• Borç sözleşmesi ile alacak ilişkisi

• Tapuda tescil

• Resmi senet

Bunların yapılması ile söz konusu taşınmazda ipotek işlemi kurulur.

Borç Sözleşmesi ve Alacak İlişkisi

Borç sözleşmesi ile borçlunun alacaklıya olan borç miktarı, ödeme şekli, ödeme tutarı gibi bilgilerin yer aldığı sözleşmedir. Alınan borcun geri ödenmesinin taahhüttü niteliğindedir. Alacak ilişkisinde ise borcun temel dayanağı olarak ipotekle güvence altına alınır.

Tapuya Tescil İşlemi

İpotek kurulmasında resmiyet sağlayan süreç tapuya tescil işlemidir. Tapuya tescilde öncelikle istenen resmî belgeler hazırlanmalıdır. Tapu senedi, kimlik, sözleşme ve borç ya da banka yazısının hazır olması gerekir. Ardından tapu müdürlüğüne yapılan başvuru ile gerekli belgeler sunulur. Belgelerin memur tarafından incelenmesi ve bir sorun görülmemesi durumunda ipotek, taşınmazın kütüğüne işlenir. Ardından tescil belgesi verilerek ipotek kurulmuş olur. Borç ödendikten sonra fek işlemi yani kaldırma işlemi ile ipotek kaldırılır.

Resmi Senet Düzenlenmesi

İpoteğin yasal olarak kabul edilebilir ve geçerli olması için yapılması gereken resmi belge işlemidir. Noter tarafından düzenlenerek resmi hale gelir. Bu senet ile ipotek koyan alacaklının yasal olarak haklarını kullanması sağlanır. Tapuda tescilde de zorunlu evraklar arasında yer alır.

İpotek Türleri

İpotek kurulmasının durum ve şartlara göre değişen türleri vardır. Teminat türü, amaç ve hukuksal kapsamına göre değişen ipotek türleri genel olarak:

• Borç teminatı ipoteği

• Konut kredisi ipoteği

• Ticari kredi ipoteği

• Gelecek alacak ipoteği

• Taşınmaz ipoteği

• Kamu hukuku ipoteği

İpotek türleri arasında yer alan bu türlerin her birinin kendine göre kuralları ve şartları vardır.

Anapara İpoteği

En sık karşılaşılan ipotek türlerinden biri olan anapara ipoteğinde borcun yalnızca ana parası için taşınmazın ipotek edilmesidir. Borç ödenmediğinde alacaklı önce kendi alacağını tahsil edebilsin diye kurulur. Faiz, masraflar gibi faktörler geçerli değildir. Yalnızca ana parayı içerir. Anapara ödendiğinde ipotek biter. Genelde bankalarda konut kredilerinde yaygındır.

Üst Sınır İpoteği

Ticari işlemlerde ve bankacılık işlemlerinde yaygın olan üst sınır ipoteği, bir borç tutarının üst sınırını aşmayacak şekilde ipotek edilmesini içerir. Borç tutarı değişkenlik gösterse de belirlenmiş olan üst sınır için geçerlidir. Kredi artırımında da üst sınırı aşmaması kaydıyla geçerli kalmaya devam eder. Genelde sık dönen kredilerde ve ticari kredilerde kullanılır.

Kanuni İpotek Hakkı

Yasal olarak ortaya çıkan ve borç – alacak ilişkisi olmadan da kurulan ipotek türüdür. Kanunen otomatik olarak tanınan bir ipotek hakkıdır ve anlaşma olmadan da alacaklı korunur. Sözleşme olmadan kurulur ve belirli alacaklar için geçerlidir. Vergi borçları, işçilik alacakları gibi borçları kapsar. Borcun ödenmemesi durumunda alacaklının önce tahsil etme öncelik hakkı olur.

İştirak Halinde İpotek

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla malik varsa bu taşınmazda kurulacak olan ipotek, iştirak halinde ipotektir. Tüm malikler tarafından kurulmazsa ipotek gerçekleşmez. Her malik tüm taşınmaz için ipotek hakkı tanımış olur.

İpotek Tesis Süreci

İpotek tesis süreci, bir taşınmaz için ipotek kurulacağı zaman izlenmesi gereken hem resmi hem de hukuki adımları içerir. İpotek kurulumu için öncelikle borç ve teminat anlaşması yapılması gerekir. Borcun tutarı, faiz oranı ve şartlar üzerinde anlaşmaları ile anlaşma yapılır.

Noterde hazırlanan resmi senede tarafların imzasının atılması ile yasal hale gelen senet, ipotek hakkını yasallaştırır. Arından gereken belgeler eksiksiz ve doğru olarak hazırlanmalıdır. Belgeler tamamlandıktan sonra tapu başvurusu ve tescil sürecine geçilir. Taşınmaz hangi tapu müdürlüğünde kayıtlıysa oradan başvuru yapılması gerekir. Tapu kütüğüne işlendikten sonra resmi olarak tescil edilir ve tescil belgesi verilir.

İpotek Alacaklısı ve Borçlunun Hakları

İpotekli taşınmazda hem alacaklının hem de borçlunun hakları bulunur. Bunlar genel başlıklarıyla:

• Alacaklının teminat hakkı

• Borçlunun ödeme ve kaldırma hakkı

• Rehnedilen taşınmazın kullanımındaki sınırlar

Her biri hem alacaklı hem de borçlu açısından bazı hakları ele alır.

Alacaklının Teminat Hakkı

Alacaklının teminat hakkı, borçlu borcunu ödemezse alacaklıyı koruma altına alan haktır. Alacaklı teminat olarak gösterilen taşınmaz üzerinden alacağını tahsil etme hakkına sahiptir. Bu sayede güven altına alınmış olur. Öncelikli tahsil hakkı sağlar, ödenmeyen borç durumunda mahkeme yoluyla satılarak teminat paraya çevrilir. Her şeyden önce alacaklıya güven sunar. 

Borçlunun Ödeme ve Kaldırma Hakkı

Alacaklının hakları korunurken, borçlu da borcun ödenmesi durumunda haklara sahiptir. Borçlu borcunu ödediğinde ipoteği kaldırma hakkına sahiptir. Borçlu, sözleşmede belirtildiği gibi tüm borcunu ödediğinde ipoteği kaldırma hakkına sahiptir. Faiz, masraflar ve ana para buna dahildir. Borcun tamamının ödenmesi durumunda alacaklı artık herhangi bir talepte bulunamaz.

İpotek kaldırma hakkı ise borç ödendikten sonra tapudan talep edilerek gerçekleşir. Fek işlemi yani kaldırma işlemi gereken belgelerle sunulduğunda gerçekleştirilir. Bu sayede artık taşınmaz üzerinde ipotek kalmaz. 

Rehnedilen Taşınmazın Kullanım Sınırları

Taşınmaz eğer rehine verilirse hem borçlunun hem de alacaklının hakları belirlenmiştir. Rehin olarak verilen taşınmazda mülkiyet borçluya aittir. Günlük kullanma ve işletme hakkı bu durumda borçludadır. Borçlu bu taşınmazda zarar verici ya da değer kaybedici davranışlarda bulunamaz. Alacaklı taşınmazın değerinin korunması için de hak talebinde bulunur. Alacaklı onay vermeden üçüncü kişilere satış ve devir yapılamaz.

İpotekli Taşınmazın Satışı

Borçlu tarafından alacaklıya borç ödenmediğinde, alacaklı ipotekli taşınmazı satarak borcunu tahsil edebilir. Alacaklının bu satışı yapması mahkeme kararı ya da icra yoluna bağlıdır. Genelde açık arttırma ile yapılır. Satış yapıldıktan sonra elde edilen gelir önce ipotek alacaklısına gider. Borç, ipotek tutarından fazlaysa kalan miktar borçluya dağıtılır.

Satış için öncelikle borç bildirimi yapılması ve daha sonra ödenmediği için resmi prosedürün başlatılmasını sağlar. Daha sonra genelde açık artırma ve bazen de ihale yoluyla satış gerçekleşir. Ardından öncelikli olarak alacaklı borcunu tahsil eder.

Borcun Ödenmemesi Durumunda İcra Süreci

Borç ödenmediğinde icra sürecinde alacaklı teminat hakkını kullanarak alacağını elde etmesini sağlar. Borç ödenmediğinde icra dairesine yapılan başvuru ile borçlunun borcunu ödemesi için süre verilir. Maksimum 30 günlük bir süredir. Ardından icra memuru tarafından ipotekli taşınmaz tespit edilir. Mevcut piyasa değeri tespit edilerek gereken evraklar hazırlanır. 

Fiyat belirlendikten sonra açık artırma ile satış başlatılır. Elde edilen gelirden önce alacaklı borcunu tahsil eder. Ardından ipotek tapudan kaldırılır.

Taşınmazın Paraya Çevrilmesi

Borçlu, borcunu ödedikten sonra ipotekli taşınmaz satış ile nakde dönüşür. Buna taşınmazın paraya çevrilmesi denir. Borç ödenmediğinde satışa çıkan taşınmazdan alacaklı borcunu tahsil eder. Genelde icra yoluyla ya da mahkeme ile tamamlanan bir süreçtir. 

Bir borçlunun ipotekli olan evinini borcunu ödeyememesi durumunda banka evi, icra ile satarak borcu tahsil eder. Bu sayede taşınmaz paraya çevrilerek borç ödenmiş olur. Taşınmazın mülk hakkı borçluya aittir ancak burada öncelikli tahsil hakkı alacaklıdadır.

Satış Bedelinden Alacaklıya Ödeme

İpotek alacaklısı, borç ödenmediği durumda taşınmazın satışı için başvurur. Genelde açık artırma ile yapılan bu satıştan elde edilen gelirle alacaklı borcunu tahsil eder. Diğer alacaklıların bu satıştan pay alabilmesi için önce ipotekli alacaklının borcunu tahsil etmesi gerekir.

İpotek Nasıl Kaldırılır?

Borçlu, taşınmazının üzerindeki ipoteği kaldırması için gereken süreç sırasıyla:

• Borcun ödenerek kapatılması

• Alacaklı tarafından verilen yazılı muvafakati

• Tapu müdürlüğünde terkin işlemi

Bu yöntemlerden biri ile ipotek kaldırılabilir.

Borcun Tamamen Ödenmesi

İpoteğin kaldırılması için en doğal yol, borcun ödenmesidir. Borçlu, sözleşmede yer aldığı şekilde alacaklıya olan borcun tamamını kapattığında ipotek kalkar. Bunun resmi hale gelmesi için tapuda işlemler yapılır. Borç ödendikten sonra alacaklı artık taşınmaz üzerinde herhangi bir hak iddia edemez.

Alacaklının Yazılı Muvafakati

Borç ödendikten sonra borçlu, alacaklı tarafından verilen yazılı izni yani muvafakati tapuda sunar. Borç ödenmeden de alacaklı ile anlaşmaya varılarak bu izin alındığında ipotek yine kaldırılır ancak nadiren görülen bir durumdur. Alacaklı tarafından verilen yazılı muvafakati ile ipotek kaldırma işlemi tapuda gerçekleşir.

Tapu Müdürlüğünde Terkin İşlemi

İpotek işleminin resmi olarak kaldırılmasını sağlayan son adım tapu müdürlüğünde terkin sürecidir. Terkin işlemi ile ipotek resmi olarak tapudan kaldırılır. Borç ödendiyse de alacaklı muvafakat imzaladıysa tapuda terkin işlemi gerçekleşir. Borcun ödendiğini gösteren belge, fek yazısı ve gereken kimlik belgeleri ile tapuda terkin işlemi gerçekleşir.

İpotek ile Rehin Arasındaki Fark

İpotek ile rehinin temel farkı söz konusu mallardır. İpotek taşınmazlara konurken, rehin taşınır mallar için geçerlidir. Diğer farklar:

• İpotek tescili tapu müdürlüğüdür, rehin tescili noterdir.

• İpoteğin mülkiyeti borçluda kalır, rehinde zilyetliğe geçer. 

• İpotekte konut kredisi söz konusuyken, rehinde araç kredisi olabilir.

Benzer oldukları tek nokta ise ikisinin de amacı satış ile alacağın tahsilinin sağlanmasıdır.

İpotek kim tarafından kurulabilir?

Alacaklı lehine taşınmazın sahibi tarafından kurulabilir.

İpotek tapuya nasıl işlenir?

Tapu müdürlüğünde noterde onaylanan sözleşme ve gerekli belgelerle tescil edilmesiyle işlenir.

İpotekli ev satılabilir mi?

Evet, eğer alıcının onayı varsa satılabilir.

İpotek kaldırma işlemi ne kadar sürer?

Banka tarafından ipotek fek yazısı verildikten sonra maksimum 3 gün içerisinde kaldırılır.

Borç ödenmezse ipotekli ev ne olur?

Banka, borcun ödenmemesi durumunda ipotekli evi satışa çıkarır.

Banka ipotek koymadan kredi verir mi?

Bazı krediler teminat olmadan verilebilir. Konut kredisinde ipotek zorunludur.

Aynı taşınmaz üzerine birden fazla ipotek konabilir mi?

Evet, tescil tarihine göre öncelik sırası belirlenir.

İpotek süresi dolarsa hak kendiliğinden kalkar mı?

Hayır, tapuda resmi olarak fek işlemi yapılmadan ipotek kalkmaz.