Apartman ve Sitelerde Yönetime Ait Kiralanabilen Alanlar

Apartman ve Sitelerde Yönetime Ait Kiralanabilen Alanlar

Apartman ve sitelerde “ortak alan” olarak adlandırılan alanlar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açık bir şekilde düzenlenmiştir. Bu kanunda yer alan maddeye göre temel olarak tüm kat maliklerinin kullanım hakkı bulunan alanlardır. Bunların içerisinde asansör, bahçe ve sosyal tesisler yer alabileceği gibi kirişler, çatı ya da cephe gibi ana gayrimenkul parçaları da yer almaktadır.

Bazı apartman ve sitelerde ortak alanların kiralanması mümkün olabilmektedir. Ancak bunun gerçekleşmesi için kat maliklerinin tümünün bu yönde onay vermesi gerekmektedir. Çünkü sözü edilen kanunda ana gayrimenkulün yönetim hakkı kat malikleri kuruluna bağlıdır. Ancak tüm kat maliklerinin yönetime katılması karar alma uygulama sürecinin uzamasına ve çeşitli aksaklıkların yaşanmasına neden olabileceği için bir ya da üç kişiden oluşan yönetim ana gayrimenkulün yönetiminden sorumlu olmaktadır.

Apartman ve sitelerde yönetim bulunmasına rağmen ortak alanların kiralanması söz konusu olduğunda kararın alınması için tüm kat maliklerinin kabul etmesi gerekmektedir. Çünkü ortak alanların kullanım hakları arsa payları oranında tüm kat maliklerine ait olmaktadır. Ortak alanın kiralanması ise tüm kat maliklerinin haklarından vazgeçmelerini gerektirmektedir. Bu sebeple de yönetimin kendi başına karar alması ve uygulaması mümkün değildir.

Otopark Alanları

Daha önce de belirtildiği gibi ortak alanların kullanımı tüm kat maliklerine ait olmaktadır. Bu sebeple de apartman ya da sitenin otopark alanının kiralanması noktasında da kat malikleri kurulunun tam oyununun alınması gerekmektedir. Diğer bir yandan apartman ya da sitelerde park alanları genellikle otopark alanları kat maliklerine özel olarak ayrılmış alanlardır. Bu sebeple de kat maliklerinin kullandıkları belirli park alanları bulunmaktadır. Bu durum kat maliklerinin kendilerine ait olan otopark alanını kiralayabileceğini düşündürse de bu mümkün değildir. Her ne kadar kullanım alanı ayrılmış olsa da kat maliklerinin de park alanlarını üçüncü kişilere kiralamaları mümkün olmamaktadır. Bunun gerçekleşmesi için de kat malikleri kurulunun onayının alınması gerekmektedir.

Depo Alanları

Apartman ve sitelerde bulunan depo alanları da ortak alanlar içerisinde yer almaktadır. Ancak kat malikleri tarafından kullanılamayan bu alanların kat malikleri kurulunun oy birliğine varması ile kiraya verilmesi mümkün olmaktadır. Kiracının bulunması, sözleşmenin hazırlanması ve her iki tarafın da yükümlülüklerini yerine getirdiğinden emin olunması ise apartman ya da site yönetiminin görevi olmaktadır. Bu sebeple de depo alanlarının kiralanmasına yönelik olarak alınana karardan sonraki uygulama sürecinde yönetimin devreye girmesi ve kat maliklerinin haklarını koruyacak şekilde ilgili alanların kiraya verilmesini sağlaması gerekmektedir.

Dükkân ve Mağaza Alanları

Apartman ve sitelerde en çok kiralanan alanların başında dükkân ve mağaza alanları gelmektedir. Sözü edilen alanların uzun süreli kiralanmasının mümkün olmasının yanı sıra yüksek kira bedelleri ile kiraya verilebilmesi sebebi ise yönetimin süreci profesyonel bir şekilde devam ettirmesi gerekmektedir.

Ortak alanların kiralanması ile elde edilen gelirin hak sahibi kat malikleri olmaktadır. Bu sebeple de kat maliklerinin arsa payları oranında kira gelirinden faydalanmaları gerekmektedir. Bu noktada da yönetimin geliri uygun bir şekilde tanzim etmesi ve yükümlülüklerine uygun bir şekilde hak sahiplerine teslim etmesi gerekmektedir.

Sosyal Tesisler

Özellikle sitelerde yer alan sosyal tesislerin işletilmesi profesyonel bilgi birikimi gerektirmesi ve karmaşık bir süreç olması sebebi ile kiralanan alanlar içerisinde sıklıkla yer almaktadır. Sitelerde yer alan kafe, yüzme havuzu ya da spor salonu gibi sosyal tesislerin işletilmesi için kiralanması için öncelikli olarak kat malikleri kurulunun onayının alınması gerekir. Daha sonrasında site yönetimi sürecin kat maliklerinin çıkarlarına uygun bir şekilde işlemişini sağlaması gerekmektedir.

Diğer ortak alanların kiralanmasında olduğu gibi sosyal tesislerin kiralanması durumunda da kat malikleri vergi yükümlülüğü altına girmektedir. Çünkü kira bedeli kat maliklerinin hakları olmaktadır. Ayrıca apartman ve site yönetimlerinin tüzel kişiliği ve vergi yükümlülüğü bulunmamaktadır.

Bahçe veya Piknik Alanları

Apartman ve sitelere ait olan bahçe ya da yeşil alanların özel amaçlarla kiralanması da mümkün olmaktadır. Sözü edilen alanların ortak alanlar içerisinde yer almasından dolayı diğer alanların kiralanmasında etkili olan ilkeler geçerli olmaktadır. Ayrıca bu alanların kiralanması durumunda vergi hususu da ortaya çıkmaktadır.

Ortak alanların kiralanmasında gelirleri kat maliklerinin hakları olmasından dolayı vergi yükümlülüğü de kat maliklerine düşmektedir. Ortak alanlardan elde edilen gelirin vergilendirilmesinde öncelikli olarak gelir vergisi açısından değerlendirilmesi gerekmektedir. Kanunda yer alan miktara kadar olan kısmı için kat maliklerinin gelir vergisi ödemesine gerek bulunmaz. Ancak bu miktarın üzerinde gelir elde edilmesi halinde gelir vergisinin belirtilen yüzdelerde ödenmesi zorunludur.

Kanunda kiralar KDV’ye dahil olmaktadır. Ancak ortak alanlar gayrimenkul olarak değerlendirildiği için kanundaki istisnai durumdan yararlanılmaktadır. Bu istisna gereği gayrimenkulün iktisadi işletmeye ait olmaması durumunda KDV ödeme zorunluluğunun bulunmamasıdır.

Oyun Alanları

Oyun alanlarının kiralanması da mümkün olmakla birlikte söz konusu çocuklar olduğu için kiralanma sürecinde yönetimin daha titiz davranması gerekmektedir. Oyun alanının kanun ve yönetmeliklere uygun şekilde işletildiğinden emin olunması gerekmektedir. Bunun yanında kat maliklerinin yaşam alanları içerisinde olduğu için kat maliklerinin rahatsız edilmemesi gerekmemektedir.

Çatı veya Teras Alanları

Apartman ve sitelerde yer alan çatı ve teras alanları özellikle eğlence işletmeleri ve restoranlar tarafından sıklıkla tercih edilmektedir. Bu alanların özel amaçlar ile kiralanması durumunda yönetimin yönetmeliklere uygun şekilde ortak alanlarının kiracı tarafından düzenlendiğine dikkat etmesi gerekmektedir. Çünkü bu alanlar kat maliklerinin bağımsız alanları ile direkt olarak bağlantılı olmaktadır. Bu sebeple de özel önlemlerin alınması ve kira sözleşmesine özel maddelerin konulması gerekebilir.

Nelere Dikkat Edilmeli?

Ortak alanların kiralanması kararı kat malikleri kuru tarafından alınsa da uygulaması yönetimin görevleri içerisinde yer almaktadır. Apartman ve site yönetimlerinin temel görevi ise kat maliklerinin çıkarlarının korunmasıdır. Bu sebeple de kira sözleşmelerinde kat maliklerinin haklarının gasp edilmemesi ve korunmasına yönelik maddelere yer verilmesine özen gösterilmesi gerekmektedir.

Kiralama alanların ve bu alanların kullanım amaçlarının farklılık göstermesi sebebi ile kira sözleşmesinde yer alan özel maddeler değişiklik gösterebilmektedir. Ancak bu maddeler hazırlanırken öncelikli olarak güvenliğe ve sağlık koşullarına dikkat edilmesi gerekmektedir. Daha sonrasında daha fazla ayrıntıya inmek mümkün olmaktadır.

Yönetim Kararı

Kiralama kararı yönetim kararı ile alınamamaktadır. Ancak yönetim sürecin sorunsuz bir şekilde ilerlemesini sağlamak ile görevlidir. Bu sebeple de süreçte hem hukuki hem de ekonomik sorumluluk ve yükümlülüklere dikkat edilerek ilerlenmesi önemlidir.

Kullanım Koşulları

Kiraya verilen ortak alanın hangi amaçla kullanılacağı kat malikleri kurulu tarafından belirlenebilir. Bunun belirlenmesi halinde yönetimin alınan kararın dışında farklı bir amaçla ortak alanı kiraya vermesi mümkün olmamaktadır. Bu sebeple de yönetimin karara uygun davranma yükümlülüğü bulunur.

Kiralamanın kullanım amacına uygun olması durumunda ise kat malikleri ya da yönetim tarafından belirlenen şekilde ortak alanın kullanımını sağlamak yine yönetimin görevleri içerisinde yer almaktadır. Bu sebeple de ortak alan kira sözleşmesinde kiracıdan beklenen yükümlülüklere yer verilmesi gerekmektedir.

Kira Bedeli

Ortak alanların kira bedelleri kat malikleri kurulu tarafından belirlenebileceği gibi kurul bu konu da kararı yönetime de bırakabilir. Kiranın ayarlanmasında piyasa değerinin bilinmesi ve ödemelerin yapılabileceğinin garanti edilmesi ise son derece önemli olmaktadır.