Site ve Apartman Yöneticiliği Fesih ve İstifa Rehberi

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayri menkulün yönetilebilmesi için kat maliklerinin kendi içinden ya da dışarıdan seçilecek bir yönetici gerekli olmaktadır. Yönetim için seçilen kişilerin birden fazla olması halinde yönetim kurulu olarak adlandırılmaktadır. Bunun yanında bağımsız bölümü sekizden fazla olan apartmanlarda yöneticinin bulunması zorunludur. Yönetim genellikle bir yıllık periyodlar halinde göreve gelmektedir. Ancak süre dolmadan önce de hem kurulun hem de yöneticinin istifa etme hakkı bulunmaktadır.

Site Yönetiminin Fesih Sebepleri Nelerdir?

Hem apartman hem de site yöneticilerinin istedikleri zaman istifa etme hakları bulunmaktadır. Genel olarak apartman yöneticilerinin istifa etmesi pek görülen bir durum değildir. Uygulamada öneticilerin istifa etmesine neden olabilecek nedenler içerisinde ise şunlar yer almaktadır.

• Kat maliklerinin üzerlerine düşen borçları yerine getirmemesi

• Yönetimin kat maliklerinin yerine getirmediği her yükümlülük için noterden ihtar yapılmasına rağmen gerekeni yapmamaları

• Apartman ya da site yöneticiliğinden kaynaklanan sorumlulukların ağır gelmesi

• Profesyonel hizmet verilmesi durumunda ise genellikle apartman malikleri ile ilişkilerinin bozulmasıdır.

Fesih ve İstifa Sürecinde Kat Malikleri Kurulunun Rolü

Apartman yöneticisinin geçerli bir sebebi olması halinde görevinden istifa edebilir ya da sözleşmesini feshedebilir. Ancak yönetici kat maliklerinin vekili olduğu için bunu yapabilmesi için kat malikleri kuruluna sunması gerekmektedir. Bunun için de genel kurul toplantısının düzenlenmesi gerekir. Genellikle olağanüstü olarak toplanan kurula istifa dilekçesi sunularak görevden ayrılma gerçekleşir. Yöneticiler kat maliklerine karşı sorumlu oldukları için dilekçelerini kat maliklerine hitaben hazırlaması gerekmektedir.

Yapılan toplantıda istifa ve nedeninin açıklanmasının yanı sıra görev yaptığı süre içerisinde gerçekleştirdiği eylemler ve bütçe ile ilgili olarak da bilgilendirme yapması gerekmektedir. sonuç olarak yönetici kat maliklerinin vekili konumunda olduğu için istifa sırasında da bu sorumluluğunu yerine getirmekle yükümlü olmaktadır.

Fesih Sonrası Ortak Alanların Yönetimi

Apartman yönetiminin sözleşmesini feshetmesinden sonra ortak alanların idaresi apartman ve siteler açısından en çok sorun yaşanan alanlar olmaktadır. Bu sebeple de kanunda da öngörülen en kısa süre içerisinde yeni bir yöneticinin atanması ya da seçilmesidir. Yöneticinin istifasından sonra herhangi bir karışıklık çıkmaması için uygulamada genellikle yedek yönetici ya da yönetici yardımcısı belirlenmektedir. Bu sayede yöneticinin istifa etmesi durumunda karmaşanın önlenmesini sağlamaktadır.

Yedek yöneticinin bulunmaması ve yönetici seçilmemesi halinde ise ortak alanların yönetiminden tüm kat malikleri sorumlu olmaktadır. Bu tür durumlarda yaşanabilecek karmaşaların önlenmesi için bir site yönetimi programı kullanılması süreci kolaylaştırabilir.

Fesih Süreci ve Yasal İşlemler

Yöneticinin ya da yönetim kurulunun istifa etmesi toplantı için önemli nedenlerden birisi olmaktadır. Bunun için yönetimin ya da kat maliklerinin üçte birinin toplantı isteminde bulunması gerekmektedir. Çağrının toplantı tarihinden en az 15 gün öncesinden bildirilmesi gerekmektedir. Çağrı taahhütlü mektupla da yapılabilmektedir. Çağrıda toplantı sebebinin bildirilmesi ve acilen yönetici seçiminin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Yöneticinin ya da kurulun istifa edebilmesi için istifa dilekçesinin sunulması gerekmektedir. Hazırlanan istifa dilekçesi görev yapılan site ya da apartmanda yaşayan kat maliklerine yönelik olmalıdır. Ayrıca dilekçede istifa nedeninin de yer alması gerekir.

İstifanın gerçekleşmesi için kat maliklerinin onay vermesine gerek bulunmaz. Yönetim kurulunun ya da yöneticinin istifa dilekçesi vermesi görevi bırakmaları için yeterli olmaktadır.

İstifa Eden Yöneticinin Yasal Hakları

Yöneticinin istifa etmesi durumunda sahip olduğu hakların içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Yöneticinin görev süresi içerisinde noter aracılığı ile ihtarda bulunmasına rağmen sorumluluk, yükümlülük ve borçlarını yerine getirmeyen kat maliklerine karşı zararının giderilmesine yönelik tazminat isteyebilmektedir.

• Yönetim planında yer alması ya da yönetimde bulunan süre içerisinde kararı alınmış olması durumunda yöneticilerin ücret isteme hakları bulunmaktadır. Görev sürecinde ücretini alamayan yöneticinin istifası ile tüm alacaklarını talep etme hakkı bulunmaktadır.

Fesih Kararı Alınmadan Önce Değerlendirilmesi Gereken Hususlar

Apartman yönetimi birçok sorumluluğu içeren bir görevdir. Bu sebeple tüm görevlerin yerine getirilmesi zorlayıcı olabilmektedir. Görevleri yerine getirmekte zorlanan ya da diğer sebepler ile görevine devam edemeyecek olan yöneticilerin ise fesih kararını vermeden önce üzerinde durması önerilen noktalar içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Görevi süresince tutması gereken tüm defterlerin usule uygun bir şekilde tutulup tutulmadığı ve eksiklerinin olup olmadığı

• Görevi sürecinde ana gayrimenkulün muaccel borcunun bulunup bulunmadığı

• Halen devam eden hukuki süreçler ve bu süreçlerde yöneticinin rolü

• Sorunsuz bir denetim geçirip geçiremeyeceği

Fesih Sonrası Yapılması Gerekenler

Yöneticinin ya da yönetim kurulunun istifa etmesi ardından öncelikli olarak yeni bir yönetimin seçilmesi gerekmektedir. İstifa tüm kararı tek bir kişiden geldi ise diğer üyeler görevlerine devam ederler.

Yeni yönetimin seçilmesinin ardından defterlerin ve hesapların devredilmesi gerekmektedir. Bu adım yeni yönetim seçimi ile aynıdır.

Yeni Yönetim Seçimi ve Yetki Devri

Yeni yönetim seçimi ve yetkinin devredilmesi, istifa için yapılan toplantıda gerçekleştirilmektedir. Ancak bu toplantıya kat maliklerinin yarıdan fazlasının katılım göstermesi gerekmektedir. Eğer arsa payları kat malikleri arasında eşit bir şekilde pay edilmemiş ise o zaman arsa payının yarıdan fazlasının toplantıda temsil edilmesi gerekmektedir. Yeterli çoğunluğun sağlanamadığı durumlarda ise ikinci bir toplantı gerçekleştirilir.

İstifa eden yönetimin yetkilerini devretmesi ise ancak yeni yönetimin seçilmesi ile mümkün olmaktadır. Eğer apartman ya da siteye ait banka hesapları bulunuyor ise o zaman eski yönetimin yeni yönetime hesapların kullanımını sağlayabileceği yetkiyi devreder. Bunun yanında karar defterinin ve hesap defterinin de devredilmesi gerekmektedir.

Eski yönetim feshedildikten sonra mali hesapların devri nasıl yapılır?

Eski yönetimin istifa etmesi ve yeni yönetimin seçilmesinin ardından, eski yönetim görevde olduğu süre içerisinde yapmış olduğu tüm mali eylemlerin kayıtlarının tutulduğu defterleri devretmek zorundadır. Defterlerin yanı sıra varsa ek belgelerin de eksiksiz bir şekilde teslim edilmesi gerekmektedir.

Fesih süreci başlatıldığında, apartman sakinlerine bilgilendirme nasıl yapılmalı?

Feshin ardından yeni bir yönetimin seçilmesi zorunlu olduğu için genel toplantının yapılması gerekmektedir. Toplantının yeri, tarihi ve konusu çağrıda bildirilmelidir.

Yeni yönetim belirlenene kadar apartman işleri ve düzen nasıl sağlanır?

Kat maliklerince yeni yönetimin seçilememesi halinde, kat maliklerinden birinin bölgedeki sulh hukuk mahkemesine başvurması gerekmektedir. Bu sayede mahkeme site ya da apartman yönetimine yönetici atar. Atanan yönetici de seçimle gelen yöneticiler ile aynı yetki ve sorumluluklara sahip olmaktadır.