Site ve Apartman Yöneticiliği Fesih ve İstifa Rehberi

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayri menkulün yönetilebilmesi için kat maliklerinin kendi içinden ya da dışarıdan seçilecek bir yönetici gerekli olmaktadır. Yönetim için seçilen kişilerin birden fazla olması halinde yönetim kurulu olarak adlandırılmaktadır. Bunun yanında bağımsız bölümü sekizden fazla olan apartmanlarda yöneticinin bulunması zorunludur. Yönetim genellikle bir yıllık periyodlar halinde göreve gelmektedir. Ancak süre dolmadan önce de hem kurulun hem de yöneticinin istifa etme hakkı bulunmaktadır.

Site Yönetiminin Fesih Sebepleri Nelerdir?

Hem apartman hem de site yöneticilerinin istedikleri zaman istifa etme hakları bulunmaktadır. Genel olarak apartman yöneticilerinin istifa etmesi pek görülen bir durum değildir. Uygulamada öneticilerin istifa etmesine neden olabilecek nedenler içerisinde ise şunlar yer almaktadır.

• Kat maliklerinin üzerlerine düşen borçları yerine getirmemesi

• Yönetimin kat maliklerinin yerine getirmediği her yükümlülük için noterden ihtar yapılmasına rağmen gerekeni yapmamaları

• Apartman ya da site yöneticiliğinden kaynaklanan sorumlulukların ağır gelmesi

• Profesyonel hizmet verilmesi durumunda ise genellikle apartman malikleri ile ilişkilerinin bozulmasıdır.

Fesih Süreci ve Yasal İşlemler

Yöneticinin ya da yönetim kurulunun istifa etmesi toplantı için önemli nedenlerden birisi olmaktadır. Bunun için yönetimin ya da kat maliklerinin üçte birinin toplantı isteminde bulunması gerekmektedir. Çağrının toplantı tarihinden en az 15 gün öncesinden bildirilmesi gerekmektedir. Çağrı taahhütlü mektupla da yapılabilmektedir. Çağrıda toplantı sebebinin bildirilmesi ve acilen yönetici seçiminin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Yöneticinin ya da kurulun istifa edebilmesi için istifa dilekçesinin sunulması gerekmektedir. Hazırlanan istifa dilekçesi görev yapılan site ya da apartmanda yaşayan kat maliklerine yönelik olmalıdır. Ayrıca dilekçede istifa nedeninin de yer alması gerekir.

İstifanın gerçekleşmesi için kat maliklerinin onay vermesine gerek bulunmaz. Yönetim kurulunun ya da yöneticinin istifa dilekçesi vermesi görevi bırakmaları için yeterli olmaktadır.

Fesih Sonrası Yapılması Gerekenler

Yöneticinin ya da yönetim kurulunun istifa etmesi ardından öncelikli olarak yeni bir yönetimin seçilmesi gerekmektedir. İstifa tüm kararı tek bir kişiden geldi ise diğer üyeler görevlerine devam ederler.

Yeni yönetimin seçilmesinin ardından defterlerin ve hesapların devredilmesi gerekmektedir. Bu adım yeni yönetim seçimi ile aynıdır.

Yeni Yönetim Seçimi ve Yetki Devri

Yeni yönetim seçimi ve yetkinin devredilmesi, istifa için yapılan toplantıda gerçekleştirilmektedir. Ancak bu toplantıya kat maliklerinin yarıdan fazlasının katılım göstermesi gerekmektedir. Eğer arsa payları kat malikleri arasında eşit bir şekilde pay edilmemiş ise o zaman arsa payının yarıdan fazlasının toplantıda temsil edilmesi gerekmektedir. Yeterli çoğunluğun sağlanamadığı durumlarda ise ikinci bir toplantı gerçekleştirilir.

İstifa eden yönetimin yetkilerini devretmesi ise ancak yeni yönetimin seçilmesi ile mümkün olmaktadır. Eğer apartman ya da siteye ait banka hesapları bulunuyor ise o zaman eski yönetimin yeni yönetime hesapların kullanımını sağlayabileceği yetkiyi devreder. Bunun yanında karar defterinin ve hesap defterinin de devredilmesi gerekmektedir.

Eski yönetim feshedildikten sonra mali hesapların devri nasıl yapılır?

Eski yönetimin istifa etmesi ve yeni yönetimin seçilmesinin ardından, eski yönetim görevde olduğu süre içerisinde yapmış olduğu tüm mali eylemlerin kayıtlarının tutulduğu defterleri devretmek zorundadır. Defterlerin yanı sıra varsa ek belgelerin de eksiksiz bir şekilde teslim edilmesi gerekmektedir.

Fesih süreci başlatıldığında, apartman sakinlerine bilgilendirme nasıl yapılmalı?

Feshin ardından yeni bir yönetimin seçilmesi zorunlu olduğu için genel toplantının yapılması gerekmektedir. Toplantının yeri, tarihi ve konusu çağrıda bildirilmelidir.

Yeni yönetim belirlenene kadar apartman işleri ve düzen nasıl sağlanır?

Kat maliklerince yeni yönetimin seçilememesi halinde, kat maliklerinden birinin bölgedeki sulh hukuk mahkemesine başvurması gerekmektedir. Bu sayede mahkeme site ya da apartman yönetimine yönetici atar. Atanan yönetici de seçimle gelen yöneticiler ile aynı yetki ve sorumluluklara sahip olmaktadır.