Şufa (Önalım) Hakkı: Tanımı, Şartları ve Dava Süreci

Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı olarak bilinen şufa hakkı, bir taşınmazda hak sahibi olan paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü kişiye satmak istemesi durumunda önce paydaşlara satın alma hakkı vermesini içeren bir haktır. Bu sayede de söz konusu mülkiyetin yabancılardan önce paydaşlarda kalmasını sağlamaktır. 

Şufa Hakkının Amacı Nedir?

Şufa hakkının temel amacı ilk etapta yabancının taşınmazlara gitmesini önlemektir. Bu sayede taşınmazın ortakları arasındaki denge korunmuş olur. Öncelikli satın alma imkânı sayesinde taşınmazın bütünlüğü paydaşlar arasında korunarak mülkiyet üzerinde güven sağlanmış olur. Burada temel amaç taşınmazın farklı farklı kişilere geçmesinin önlenmesi ve mülkiyet hakkının da böylece korunmasıdır.

Şufa Hakkının Türleri

Şufa hakkının iki türü vardır. Yasal olarak ve sözleşmeden doğan şufa hakkı olmak üzere iki tür şufa hakkı vardır. Yasal şufa hakkı, kendiliğinden doğan bir hakken, sözleşmesel şufa hakkı ise tapuya şerh olduğunda geçerlidir.

Yasal Şufa Hakkı

Kanuni olarak doğan bir hak olan yasal şufa hakkı, paylı mülkiyet olan taşınmazlarda geçerlidir. Pay sahibi olanlardan biri üçüncü kişiye satarsa bu durumda tüm şartlar aynı olmak kaydıyla diğer paydaşlara ön halım hakkı tanınır. Bir sözleşmeye ve tapuda şerhe gerek kalmadan geçerlidir.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taraflar arasında yapılan sözleşme ile geçerlidir. Anlaşılan taşınmazlar için geçelidir. Üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi ancak tapuda şerh durumunda geçerlidir. 

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Şufa hakkının kullanılmasında belirli yolların izlenmesi gerekir. Kısaca:

• Satışın gerçekleşmesi

• Süreler

• Tapu işlemler

• Mahkemeye depo edilmesi

Yolları ile şufa hakkı kullanılabilir. Şufa hakkı için satışın resmi olarak tapuda gerçekleşmesi gerekir.

Satışın Öğrenilmesinden İtibaren 3 Ay İçinde Dava Açma

Önalım hakkının kullanılması için satış öğrenildikten sonraki 3 ay içerisinde dava açılması gerekir. Buna ek olarak satışın gerçekleşmesinden sonraki 2 yıl içinde de dava yoluyla kullanılır. Paydaşların, satışla ilgili detayları öğrenmesinden sonra 3 aylık süre başlar. Mahkeme için fiili öğrenme zamanı geçerlidir.

Şufa hakkı, bu süreler kaçırıldıysa kaybedilir. Dolayısıyla bu durumda taraflar arasında uzlaştırma sağlanması mümkün olmaz. 

Tapu İşlemi ve Bildirim Şartı

Şufa hakkının sorunsuz şekilde kullanılabilmesi için tapu işlemleri ve bildirim şartları da önemlidir. Şufa hakkının doğabilmesi için öncelikle satışın tapuda gerçekleşmiş olması gerekir. Tapu tescili olmadan şufa hakkı kullanılamaz. Taşınmazın resmi olarak gerçekleşmesinden önce şufa hakkı kullanılamaz. 

Kanuni olarak satış gerçekleştikten sonra bildirim yapılma zorunluluğu yoktur. Eğer satış sonrası noter bildirimi gerçekleşirse bu durum 3 aylık sürenin resmi olarak başlangıcı olur. 

Satış Bedelinin Mahkemeye Depo Edilmesi

Satış bedelinin mahkemeye depo edilmesi, satılan payın aynı durumla satılması hakkının gerçekleşmeye ve ödeme hazır olması durumunu ifade eder. Bu güvence ise mahkeme veznesine depo edilmesi ile gerçekleşir. Dava açıldıktan sonra satış bedelinin ödenmesi için süre verilir. Süre içerisinde bedel yatırılmazsa dava reddedilmiş olur.

Şufa Davası Süreci

Şufa davası süreci, satışı yapılan taşınmazın paydaşlara ön alım hakkı verilmesi için başvurulan hukuki bir yoldur. Şufa davası süreci şu şekilde özetlenebilir:

• Satışın gerçekleşerek paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması ile süreç başlar.

• Resmi şekilde satış işlemi gerçekleştikten sonra şufa hakkı kullanımı doğar.

• Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, tapuda tescilden itibaren 2 yıl içerisinde şufa hakkı kullanılabilir.

• Şufa davası üçüncü kişiye açıldıktan sonra satış bedelinin davacı tarafından yatırılması için süre tanınır.

• Vezneye yatırılan satış bedelinden sonra mahkeme incelemesi gerçekleştirilir ve satışı yapılan pay tescil edilir.

• Mahkemenin belirtti sürede bedel yatırılmazsa şufa hakkı reddedilir. 

Şufa Hakkının Şartları

Şufa hakkının yasal olarak ya da sözleşme ile doğması için bazı şartlar gerekir. Bu şartların gerçekleşmesi ile şufa hakkı kullanılabilir. Şufa hakkının şartları:

• Paylı mülkiyet

• Resmi olarak satışın gerçekleşmesi

• Süre içerisinde şufa hakkının kullanılması

Bu şartların yalnızca biri bile sağlanmazsa, şufa hakkı kullanılamaz.

Paylı Mülkiyetin Bulunması

Şufa hakkının kullanılabilmesi için gereken şartlardan ilki taşınmaz üzerinde paylı mülkiyetin olmasıdır. Birden fazla pay sahibinin olduğu mülkiyetlerde şufa hakkı kullanılabilir. Her paydaşın eşit ya da farklı oranlarda pay oranları olur. tamamında ortaklık olması gerekir. Şufa hakkı ise yalnızca satış yapan pay sahibinin sahip olduğu oran için geçerlidir. Tek malik olması durumunda ya da elbirliği mülkiyeti olması durumunda şufa hakkı olmaz.

Gerçek Bir Satış İşlemi Yapılmış Olması

Şufa hakkının geçerli olabilmesi için bir diğer şart ise satış işleminin gerçekleşmiş olmasıdır. Yani bir bedel ile tapuda devir işleminin resmi olarak gerçekleşmesi gerekir. Bu da karşılıklı olarak sözlü olmamalıdır. Miras ile intikal, bağış, açık artırma gibi durumlar resmi satış olmadığı için şufa hakkı doğuran durumlar değildir.

Hakkın Süresinde Kullanılması

Şufa hakkının kullanım süresi vardır. Eğer belirlenen sürede şufa hakkı kullanılmazsa hak düşürücü sebepler ortaya çıkar ve tekrar kullanım imkânsız hale gelir. Satışın öğrenilmesinden sonra 3 ay, satış gerçekleştikten sonra maksimum 2 yıl içinde bu hak dava ile kullanılabilir. Bu zamanlar geçirildikten sonra şufa hakkı kullanılamaz. Mahkeme tarafından davanın reddine karar verilmesi durumunda da yeniden dava açılamaz ve hak kullanılmış sayılır.

Şufa Hakkının Sona Ermesi

Şufa hakkı, bazı durumlarda ise kendiliğinde sona erer ya da artık kullanım hakkı ortadan kalkar. Bunlar:

• Sürenin geçirilmesi

• Yazılı olarak paydaşın bu haktan feragat etmesi

• Satış dışında bir yolla bu payın devrolması

• Resmi satış olmaması

• Şufa davasının mahkeme tarafından reddi

Bu durumlarda şufa hakkı kullanılamaz hale gelir ya da kullanılmış sayılarak sona erer. 

Şufa Hakkı ile Alım ve Geri Alım Hakkı Arasındaki Fark

Şufa hakkı, alım ve geri alım hakları ile zaman zaman karıştırılabilir ancak hepsi de birbirinden farklı durumlardır. Şufa hakkı, alım hakkı ve geri alım haklarının farkları:

Şufa hakkı, alım hakkı ve geri alım hakkı ile ilgili temel fark ise şufa hakkında satış sonrası ortaya çıkan bir haktır. Alım hakkı, önceden tanınan bir yetkidir. Geri alım hakkı ise satılan malın geri alınmasını sağlayan bir haktır.

Şufa hakkı kimlere tanınır?

Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet hakkı olanlara tanınır. Yani, payını satacak olan paydaş tarafından diğer paydaşlara önalım hakkı verilir.

Şufa hakkı taşınmazın tamamı için mi geçerlidir?

Hayır, satışı yapacak olan pay sahibinin payı için geçerlidir.

Şufa davası ne kadar sürede açılmalıdır?

Satıştan haberdar olunmasının ardından 3 ay içerisinde açılmalıdır. Satış tapuya tescil ettirildiğinde ise en geç 2 sene içerisinde açılmalıdır. 

Şufa hakkı devredilebilir mi?

Hayır şahsa ait olan bir haktır ve devredilemez.

Hakkın kullanılabilmesi için tapuda bildirim şart mı?

Hayır tapu bildirimi şart değil. Yalnızca satışın resmi olarak tapuda gerçekleşmesi gerekir.

Şufa hakkı kiracılara tanınır mı?

Hayır kiracılara şufa hakkı tanınmaz.

Şufa davasında satış bedeli nereye yatırılır?

Belirlenen süreyi aşmamak şartıyla banka hesabına ya da mahkeme veznesine ödeme yapılır.

Şufa hakkı mirasçılara geçer mi?

Evet mirasçılara geçer.

Hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir?

Şufa hakkından feragat sözleşmesi yapılarak önlenir.

Hissedarlardan biri hissesini satmak istemezse ne olur?

Kendi payını satmak istemeyen için herhangi bir şey yapılamaz, kimseye bu konuda zorlama yapılamaz.