Apartman Yönetmeliği

Apartman Yönetmeliği Nedir?

Apartman yönetmeliğinin en temel açıklaması kat maliklerinin uyması gereken kuralların ve bu kurallara uyulmaması halinde uygulanacak yaptırımların yer aldığı belgedir. Apartman yönetmeliğinde yer alan maddelere uygun davranılmasını sağlamak ise apartman yönetmeliğinin sorumluluğunda olmaktadır. Bu sebeple de maddelere uygun davranmayan kat maliklerine gerekli yaptırımları uygulamak da yine apartman yönetiminin görevleri arasında yer almaktadır.

Apartman Yönetmeliğin Hukuki Dayanakları

Apartman yönetmeliklerinin hukuki dayanakları, çeşitli kanun ve yönetmeliklere dayanır. İlgili kurumlar tarafından düzenlenen bu kanunlar, apartman sakinlerinin ortak yaşam kurallarını net olarak belirler. Apartman yönetmeliğinin hukuki dayanakları şu şekildedir:

• Apartman yönetmeliğinin en önemli hukuki dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Günümüzde yürürlükte olan bu konun, apartmanların ve diğer çok katlı yapıların yönetimini düzenler. KMK’nin 18. maddesi, apartman yönetim planının hazırlanmasını ve bu planın kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirlemesini öngörür.

  
  

• Türk Borçlar Kanunu, apartman sakinleri arasındaki borç ilişkilerini düzenler. Apartmanda yaşayan kişilerin, hem birbirlerine karşı hem de apartman yönetimine karşı yerine getirmeleri gereken yükümlülükler net şekilde belirtilmiştir.

Apartman Yönetmeliği Nasıl Hazırlanır?

Apartman yönetmeliği, bir apartmanda yaşayanların hak ve sorumluluklarını belirler. Yönetmeliğin hazırlanması için izlenmesi gereken adımlar şu şekilde listelenebilir:

• Apartmanın yapısına ve ihtiyaçlarına göre bir yönetim planı hazırlanması gerekir. Yönetim planı genel olarak apartmanın ortak alanlarının kullanımını, bakım gereksinimlerini ve güvenlik gibi konuları içermesi gerekir.

  
  

• Yönetmeliğin hazırlanmasında, apartman sakinlerinin görüşleri alınmalı ve kararlar çoğunlukla birlikte belirlenmesi gerekir. Kat malikleri, apartmanın yönetimiyle ilgili önerilerini dile getirebilir.
  
  

• Yönetmeliğin hazırlanmasında, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu başta olmak üzere ilgili yasal düzenlemelere net bir şekilde uyulması gerekir.
  
  

• Hazırlanan yönetmelik, kat maliklerinin onayından sonra resmi olarak kabul edilmeli ve bir örneği apartman sakinlerine dağıtılması şarttır.

Yönetmeliğin Amacı ve Kapsamı

Apartman yönetmeliğinin amacı toplu yaşam alanı olan apartman ve sitelerde düzenin sağlanmasıdır. Bunun yanında kat maliklerinin huzurunun ve güvenliğinin sağlanması da hedeflenmektedir Bunun yanında apartman ya da site yönetiminin görev çerçevesinin belirlenmesi için de yine apartman yönetmeliği kullanılmaktadır.

Yönetmeliğin Temel Özellikleri

Apartman yönetmeliği kat malikleri kurulunun 4/5’nin onayı ile geçerli olmaktadır. Bu sebeple de değiştirilmesi için de yine aynı oranda kat malikinin onaylaması gerekmektedir. Bunun yanında apartman yönetmelikleri tüm kat maliklerini ve apartman yönetimini bağlamaktadır. Bu sebeple de yaptırım gücü bulunmaktadır. Oluşturulan apartman yönetmeliğinin tescilinin tapu siciline yapılması gerekmektedir.

Apartman yönetmeliği yöneticinin seçilmesinin zorunlu olduğu binalar için geçerli olmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman ya da site yönetiminin seçilmesi için en az 8 bağımsız bölümünün bulunması gerekmektedir. Yedi veya daha az bağımsız bölümü olan apartman ve sitelerde ise yönetimin oluşturulması zorunlu olmamakla birlikte yönetimin oluşturulması düzenin sağlanması açısından önerilmektedir.

Yönetim Organları ve Görevleri

Apartman yönetimleri, apartman yönetmeliğine uygun bir şekilde görevlerini yerine getirmekle yükümlüdür. Aynı zamanda başta KMK olmak üzere bağlayıcılığı bulunan diğer kanunlara da uygun olarak görevini yerine getirmelidir. Apartman yönetmelikleri farklılık göstermekle birlikte genel olarak apartman yönetiminin görevleri içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların uygulanması

• Apartman yönetmeliği kurallarına uygun bir şekilde davranılmasını sağlaması

• Apartman yönetmeliğine uygun davranmayan kat maliklerine yönetmelikte belirlenen yaptırımların uygulanması

Sakinlerin Hak ve Sorumlulukları

Apartman yönetmeliği mülk sahiplerinin 4/5 oyu ile kabul edilmektedir ve tüm kat maliklerini bağlamaktadır. Yönetmeliğin bu özelliği sayesinde kat malikleri apartmanlarında sağlamak istedikleri düzeni belirlemede özgürdürler. Ancak belirlenen maddeler herhangi bir kanun, yönetmelik ya da tüzük maddesi ile çatışmaması gerekmektedir.

Apartman sakinlerinin itiraz hakları da bulunmaktadır. Toplantıya katılan kat maliklerinin itiraz süresi toplantıdan sonraki bir ay olmakla birlikte toplantıya katılmayan kat maliklerinin tebligatı aldıktan sonra 1 ay olmak şartı ile kararın alınmasından itibaren 6 ay içerisinde olmaktadır. İtirazlar bölgede bulunan sulh hukuk mahkemelerine yapılmalıdır.

Ortak Alan Kullanımı

Apartman yönetmeliklerinde ortak kullanım alanları ile ilgili maddelere de yer verilmektedir. Bu maddeler sayesinde kat maliklerinin ortak alanları hangi sınırlar içerisinde kullanabileceği ve uymaları gereken kurallar belirlenmektedir. Bu sayede apartman ve sitelerde düzen daha verimli bir şekilde sağlanmaktadır.

Ortak Alanların Kullanım Kuralları

Apartman yönetmeliğinde yer alan ortak alanlara ait kuralların temel hedefi kat maliklerin ortak alanlardan eşit şekilde yararlanmasını sağlamanın yanın sıra bu alanların risklerden korunmasıdır. Bu sebeple de belirlenecek maddelerde öncelikli olarak ortak alanların zarar görmesinin engellenmesi gerekmektedir. Ayrıca bu alanların düzeninin korunması ve temizliğinin sağlanması için de maddelere yer verilir.

Ortak alanlar tüm kat maliklerinin eşit şekilde yararlanacakları alan olduğu için düzenin sağlanması da son derece önemlidir. Bunun için de gürültü ya da toplantı yapma gibi kurallara yer verilerek diğer kat maliklerin rahatsız ya da huzursuz olmasının önlenmesi gerekmektedir. Ayrıca bu alanların verimli bir şekilde kullanılabilesi için bakım ve onarımlarının da düzenli olarak yapılması gerekmektedir. Bunun için de apartman yönetmeliğinde çeşitli maddelere yer verilebilir.

Güvenlik ve Temizlik Önlemleri

Daha önce de belirtildiği gibi apartman yönetmeliğinin hedefleri içerisinde kat maliklerinin ve ana gayrimenkulün güvenliğinin sağlanmasıdır. Bu sebeple de ortak alanlarda gerekli güvenlik önlemlerinin nasıl alınacağına dair özel maddelere apartman yönetmeliğinde yer verilmesi gerekmektedir. Bu güvenlik önlemleri içerisinde oyun alanlarının elverişli şekilde hazırlanması gerekliliğinden engelli kat malikleri için uygun koşulların oluşturulmasına kadar birçok maddeye yer verilebilir.

Apartman ya da sitelerin temizliklerinin sağlanması da yine kat maliklerinin sağlıklarının korunması açısından önemlidir. Bu sebeple de düzenli temizlik rutinlerinin ne zaman ve nasıl yapılacağından kat maliklerin ortak alanları kullanırken uyması gereken temizlik kurallarına kadar her türlü ayrıntının bulunduğu maddeler yer verilebilir.

Aidat ve Finans Yönetimi

Apartman yönetmeliği, apartman yönetiminin işleyişinin belirlenmesini de sağlamaktadır. Apartman yönetiminin sorumluluklarının bir kısmı da aidat ve finans ile ilgili olmaktadır. Site yönetimi programı sayesinde aidatların takibi ve yönetimi daha sistematik hale getirilebilir. Bu alan içerisinde aidatların yıllık artış miktarı belirlenebileceği gibi apartman ya da sitelerde yapılacak bakım ve onarım hizmetlerinin sınırlarının çizilmesi de mümkün olmaktadır.

Aidat Belirleme Süreci

Apartman yönetmeliğinde aidatın belirlenme şartlarının belirlenmesi hem apartman yönetiminin hem de kat maliklerinin işlerini önemli ölçüde kolaylaştırmaktadır. Genel olarak uygulanan iki farklı yöntem bulunmaktadır. Bu yöntemlerden ilki yıllık belli bir oranda aidat artışının standart hale getirilmesidir. Bir diğer seçenek ise apartman ya da sitenin bir yıllık tahmini giderlerinin kat malikleri arasında kanuna uygun şekilde bölüştürülmesidir. Hangi yöntem seçilirse seçilsin, apartman yönetmeliğindeki maddeler içerisinde yer alması yönetim daha verimli şekilde işlemesini sağlayacaktır.

Gelir ve Gider Yönetimi

Apartman yönetmeliği ile gelirlerin nasıl değerlendirileceği detaylandırılabilir. Örneğin toplanan aidatların nerede ve nasıl saklanacağı ya da apartman ya da siteye ait olan toplu paranın belirli sürelerde nasıl değerlendirileceğine yer verilebilir.

Aynı şekilde apartman ya da sitenin bakım, onarı ya da temizlik gibi giderlerin çerçevesinin de çizilmesi yine apartman yönetmeliği ile mümkün olmaktadır. Ayrıca lüks ve ihtiyaç ayrımı da yine yönetmelik ile belirlenebilir.

Acil Durum Prosedürleri

Acil durum prosedürlerine apartman yönetmeliğinde yer vermek her gelen yönetim için kolaylık oluşturacaktır. Bu sayede tek bir acil durum planı uzun süre uygulanabilir. Bu durum aynı zamanda kat malikleri açısından da avantaj sağlamaktadır.

Yangın ve Deprem Planları

Yangın ya da deprem anında kat maliklerinin nasıl davranması gerektiğine dair planın oluşturulması ve bu planlara apartman yönetmeliğinde yer verilimesin gerekmektedir. Ayrıca bu planların düzenli olarak denetlenmesi ve değişen şartlar göz önüne alınarak gerekli revizelerin de yapılması gerekir. Yapılan revizelerin ise yönetmeliğe işlenmesi önemlidir.

Tahliye Prosedürleri

Acil durumlarda kat maliklerinin apartmandan çıkışlarının nasıl olacağına dair bir planın oluşturulması, acil durumlarda kaos ortamının önlenmesini sağlamaktadır. Bu planlara apartman yönetmeliğinde de yer vermesi planların kalıcı olmasını sağlamaktadır.

Disiplin Kuralları

Apartman yönetmeliği sadece kat maliklerinin ve apartman yönetiminin uyması gereken kuralları belirlemekle kalmaz, aynı zamanda bu kurallara uygun davranılmaması halinde uygulanacak yaptırımları da belirler. Bu yaptırımların kanunlara uygun olması ise önemlidir.

Kurallara Uymayanlar İçin Yaptırımlar

Kurallara uygun davranmayan kat malikleri ya da apartman yönetimi için yapılacakların belirlenmesinde kanunların temel alınması gerekmektedir. Bunun yanında kanunlara aykırı olmayacak şekilde yaptırımlar da uygulanabilir. Bu yaptırımların uygulanması ya da yasal yollara başvurulması ise apartman yönetiminin sorumluluğudur.

Yönetmelikte Değişiklikler

Şartların değişmesi apartman yönetmeliğinin de değişmesini gerekli kılabilmektedir. Bu durumda çıkarılacak ya da yeni uygulanacak maddeler kat malikleri kurulu toplantısında gündeme getirilmelidir. Bu toplantı yıllık toplantı olabileceği gibi olağanüstü olarak da toplanılabilir.

Değişiklik Süreci ve Sakinlerin Katılımı

Apartman yönetmeliğinin değişebilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün onay vermesi gerekmektedir. Onaylanarak değişen apartman yönetmeliği daha sonrasında kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine gönderilir. Bu sayede apartman yönetmeliğinde yapılan değişiklikler kat mülkiyeti kuruluş belgeleri içerisinde yerini alır.

Yönetmeliğe Uymayan Komşular İçin Ne Yapılır

Apartman yaşamında huzurun ve düzenin korunması için belirlenen yönetmelik kurallarına tüm sakinlerin uyması zorunludur. Apartmanda yaşayan kişilerin, bu kuralları ihlal etmesi genel olarak diğer kişilerin rahatsız olmasına sebebiyet verebilir. Yönetmeliği uymayan komşularınız için aşağıdaki işlemleri uygulayabilirsiniz:

• Kural ihlali yapan komşu ile iletişime geçerek durumu açıkça söylemek ilk adımda oldukça önemlidir. Yapılan uyarılarda, ilgili kişi davranışının rahatsızlık yarattığının farkında olmayabilir. İyi niyetli yaklaşım sorunun çözülmesine katkı sağlayabilir.

• Komşu ile geçilen iletişim sonuç vermezse durum apartman yöneticisine veya yönetim kuruluna yazılı olarak bildirilebilir. Yönetim, ilgili kişiye resmi bir uyarı yaparak sorunun çözülmesini sağlayabilir.

• Yapılan işlemlerin yanı sıra sorun devam ederse ortak yaşam kurallarını ihlal eden komşular polise şikayet edebilir.

• Tüm bu adımlara rağmen sorun çözülmezse yollara başvurabilirsiniz. Sizlere en yakın mahkemeye giderek, şikâyetçi olduğunuz komşunuza dava açma açabilirsiniz.

Apartman Yönetmeliği Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Apartman yönetmeliği, apartman sakinlerinin hak ve sorumluluklarını belirleyen resmi bir belgedir. Yönetmeliğin hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken temel hususlar şu şekilde listelenebilir:

• Yönetmelik, Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) uygun olması gerekmektedir.

• Yönetmelik, tüm apartman sakinlerinin kolayca anlayabileceği bir dilde hazırlanması gerekir.

• Yönetmelik hazırlanırken apartman sakinlerinin görüşlerinin alınması gerekir.

• Yönetmelik, tüm kat maliklerine ve kiracılara açık ve net bir şekilde duyurulması gerekir.

• Yönetmelik, zamanla değişen ihtiyaçlara ve yasal düzenlemelere uyum sağlayacak şekilde esnek olmalıdır.

Apartman Yönetmeliğinin Değişikliği Nasıl Yapılır?

Apartman yönetmeliğinin değiştirilmesi, kat malikleri kurulunun belirli prosedürlere ve yasal düzenlemelere uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekir. Büyük bir titizlikle yürütülmesi gereken bu süreç, Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) ve ilgili yasalara dayanır. Apartman yönetmeliğinin değişikliği genel olarak şu şekilde yapılması gerekir:

• Yönetmelik değişikliği için kat malikleri kurulu toplantısı yapılır. Toplantı, kat maliklerinin en az üçte birinin talebi üzerine ve en az 15 gün önceden bildirilerek planlanır.
  
  

• Toplantıya katılımda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının bulunması gerekir. Gerçekleştirilen ilk toplantıda yeterli sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılabilir. Gerçekleştirilen bu ise toplantıda katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilir.
  
  

• Yönetmelik değişikliği için kat maliklerinin beşte dördünün onayı gerekir. Karar alınabilmesi için bu çoğunluk sağlandığı zaman değişiklik kararı alınabilir.
  
  

• Alınan karar, noter onayı ile resmiyet kazanır. Noter tarafından alınan onaylı karar, yönetim değişikliğinin yasal olarak gerçekleşmesini sağlar.

Apartman Yönetmeliği Hangi Durumlarda Gerekli Olur?

Apartman yönetmeliği, apartman sakinlerinin ortak yaşamını düzenleyen ve huzurlu bir ortam sağlamayı amaçlayan kurallar bütünüdür. Apartman yönetmeliği genel olarak şu durumlarda gerekli olmaktadır:

• Ortak alanların kullanımı, bakımı, onarımı ile ilgili kuralların belirlenmesinde apartman sakinlerinin haklarını korur ve düzeni sağlar.

• Gürültü seviyeleri, dinlenme saatlerinde, apartman sakinlerinin huzurunu doğrudan etkiler. Yönetmelik, sessizlik saatleri ve gürültüye neden olabilecek faaliyetlerin sınırlarını belirleyerek komşuluk ilişkilerini korur.

• Taşınma ve tadilat işlemleri, diğer sakinleri rahatsız etmemek için belirli saatlerde yapılmalıdır. Yönetmelik, bu faaliyetlerin hangi gün ve saatlerde gerçekleştirilebileceğini net bir şekilde belirleyerek düzeni sağlar.

• Yönetmelik genel olarak aidatların belirlenmesi, ödeme süreleri ve gecikme durumlarını netleştirir.

Yönetmeliğin Geçerlilik Süresi

Apartman yönetmelikleri hazırlanması önceliklidir. Bu sebeple de ana gayrimenkulün kullanılmaya başlanması ile birlikte hazırlanması gerekir. Eğer apartman yönetimi oluşturulması şartı sağlanıyor ise sürecin sağlıklı bir şekilde işleyebilmesi için öncelikli olarak yöneticinin seçilmesi ve daha sonrasında apartman yönetmeliğinin hazırlanması ve onaylanması gerekmektedir. Apartman yönetmeliklerinin geçerlilik süresi ana gayrimenkulün kullanımına devam edildiği sürece devam eder. Ancak kat malikleri gerekli çoğunluğu sağlayarak hali hazırda var olan apartman yönetmeliğini iptal ederek yerine yenisini hazırlayabilir.

Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf

Apartman yönetmeliği kimler tarafından hazırlanır?

Yönetmelik, apartman sakinlerinin oluşturduğu kat malikleri kurulu tarafından hazırlanır. Yönetmeliğin oluşturulması için toplanan bu kurul, kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkları çözmek ve ortak yaşamı düzenlemek için yönetmeliği oluşturur.

Yönetmelik hazırlanırken oy birliği şart mı?

Apartman yönetmeliği hazırlanırken, oy birliği şartı aranmaktadır. Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Durumun bu şekilde olmasından dolayı yönetmeliğin hazırlanması ve değiştirilmesi süreçlerinde kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması esastır.

Apartman yönetmeliği hazırlarken hukuki danışmanlık alınmalı mı?

Evet, hukuki danışmanlık alınması önerilir. Danışmanlık, yönetmeliğin yasalara uygun olmasını ve hukuki geçerliliğini sağlar.

Apartman yönetmeliği hukuki bir belge midir?

Evet, apartman yönetmeliği hukuki bir belgedir. Kat malikleri için bağlayıcıdır ve yasal haklar ile sorumlulukları net olarak belirler.