Apartman Yönetimi Yönetmeliği Nedir?
Apartman yönetmeliğinin en temel açıklaması kat maliklerinin uyması gereken kuralların ve bu kurallara uyulmaması halinde uygulanacak yaptırımların yer aldığı belgedir. Apartman yönetmeliğinde yer alan maddelere uygun davranılmasını sağlamak ise apartman yönetmeliğinin sorumluluğunda olmaktadır. Bu sebeple de maddelere uygun davranmayan kat maliklerine gerekli yaptırımları uygulamak da yine apartman yönetiminin görevleri arasında yer almaktadır.
Apartman Yönetmeliğinin Hukuki Dayanakları
Apartman yönetmeliği olarak bilinen kuralların temel dayanağı, başta 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olmak üzere ilgili kanunlar, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıdır. Günlük kullanımda “apartman yönetmeliği” ifadesi sıkça kullanılsa da hukuki karşılığı çoğu durumda yönetim planıdır. Yönetim planı; apartman veya sitenin yönetim tarzını, ortak alanların kullanımını, kat maliklerinin sorumluluklarını ve yönetimle ilgili temel kuralları belirler.
Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve sitelerde ortak yaşamın, ortak alan kullanımının, kat maliklerinin hak ve borçlarının, yönetici seçiminin ve genel kurul kararlarının temel yasal dayanağıdır.
Yönetim planı, apartman veya sitenin iç işleyişini düzenleyen bağlayıcı belgedir. Yönetim planında yer alan hükümler kat maliklerini, bağımsız bölümü sonradan satın alan kişileri, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar.
Kat malikleri kurulu kararları, apartman ve site yönetiminde alınacak kararların uygulanmasını sağlar. Aidat, bakım-onarım, ortak alan kullanımı ve yönetimle ilgili birçok konu kat malikleri kurulunda karara bağlanır.
Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer mevzuat, apartmanda yaşayan kişilerin birbirleriyle, kiracılarla veya yönetimle doğabilecek borç, sorumluluk ve tazminat ilişkilerinde tamamlayıcı rol oynar.
2026 yılında yapılan Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliğiyle, aidat ve avans belirleme sürecinde işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması daha önemli hale gelmiştir. Ayrıca toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken karar oranı yeniden düzenlenmiştir.Apartman Yönetmeliği Nasıl Hazırlanır?
Apartman yönetmeliği, bir apartmanda yaşayanların hak ve sorumluluklarını belirler. Yönetmeliğin hazırlanması için izlenmesi gereken adımlar şu şekilde listelenebilir:
Apartmanın yapısına ve ihtiyaçlarına göre bir yönetim planı hazırlanması gerekir. Yönetim planı genel olarak apartmanın ortak alanlarının kullanımını, bakım gereksinimlerini ve güvenlik gibi konuları içermesi gerekir.
Yönetmeliğin hazırlanmasında, apartman sakinlerinin görüşleri alınmalı ve kararlar çoğunlukla birlikte belirlenmesi gerekir. Kat malikleri, apartmanın yönetimiyle ilgili önerilerini dile getirebilir.
Yönetmeliğin hazırlanmasında, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu başta olmak üzere ilgili yasal düzenlemelere net bir şekilde uyulması gerekir.
Hazırlanan yönetmelik, kat maliklerinin onayından sonra resmi olarak kabul edilmeli ve bir örneği apartman sakinlerine dağıtılması şarttır.
Yönetmeliğin Amacı ve Kapsamı
Apartman yönetmeliğinin amacı toplu yaşam alanı olan apartman ve sitelerde düzenin sağlanmasıdır. Bunun yanında kat maliklerinin huzurunun ve güvenliğinin sağlanması da hedeflenmektedir Bunun yanında apartman ya da site yönetiminin görev çerçevesinin belirlenmesi için de yine apartman yönetmeliği kullanılmaktadır.
Yönetmeliğin Temel Özellikleri
Yönetim planı, apartman ve sitelerde ortak yaşam kurallarını, yönetim işleyişini, ortak alan kullanımını ve kat maliklerinin sorumluluklarını belirleyen bağlayıcı belgedir. Yönetim planı; kat maliklerini, bağımsız bölümü sonradan satın alan kişileri, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar.
Yönetim planı hazırlanırken Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve emredici hukuk kurallarına aykırı hükümler eklenemez. Bu nedenle yönetim planında aidat, ortak alan kullanımı, bakım-onarım, toplantı düzeni ve yönetici görevleri gibi konular açık şekilde yer almalıdır.
Yönetim planının değiştirilmesi için gerekli karar çoğunluğu yapının niteliğine göre değişebilir. Normal yapılarda yönetim planı değişikliği için kanunda öngörülen nitelikli çoğunluk aranırken, 2026 yılında yapılan değişiklikle toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken oran 3’te 2 olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle apartman ve site ayrımı yapılmadan yalnızca “4/5 gerekir” şeklinde genel bir ifade kullanmak doğru değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre 8 veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici seçilmesi zorunludur. 7 veya daha az bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici seçilmesi zorunlu olmasa da düzenli aidat takibi, gider paylaşımı ve ortak alan yönetimi için yönetim oluşturulması önerilir.
Yönetim Organları ve Görevleri
Apartman ve site yönetimleri, görevlerini Kat Mülkiyeti Kanunu’na, yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uygun şekilde yerine getirmekle yükümlüdür. Yönetici, apartman veya sitenin günlük işleyişini takip eder; ancak aidat, işletme projesi ve ortak giderler gibi konularda kat malikleri kurulunun kararlarını dikkate almak zorundadır.
Apartman yönetiminin temel görevleri genel olarak şunlardır:
Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararları uygulamak
Yönetim planında yer alan kuralların uygulanmasını sağlamak
Ortak alanların bakım, temizlik, güvenlik ve onarım süreçlerini takip etmek
Aidat ve ortak giderlerin düzenli şekilde takip edilmesini sağlamak
İşletme projesini hazırlamak veya mevcut işletme projesinin uygulanmasını takip etmek
Gelir ve gider kayıtlarını düzenli tutmak
Kat maliklerini borç, ödeme ve alınan kararlar hakkında bilgilendirmek
Gerekli durumlarda kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
2026 düzenlemesi sonrasında özellikle aidat ve avans belirleme sürecinde yöneticinin tek başına karar veremeyeceği, işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması gerektiği unutulmamalıdır.
Sakinlerin Hak ve Sorumlulukları
Yönetim planında yer alan kurallar; Kat Mülkiyeti Kanunu’na, emredici hukuk kurallarına ve ilgili mevzuata aykırı olamaz.
Kat malikleri, apartman veya sitelerinde ortak yaşam düzenini sağlamak amacıyla yönetim planında çeşitli kurallar belirleyebilir. Ancak bu kurallar; ortak alan kullanımını, aidat ve gider paylaşımını, toplantı düzenini, yönetici görevlerini ve sakinlerin sorumluluklarını hukuka uygun şekilde düzenlemelidir.
Yönetim planı değişikliklerinde gerekli karar çoğunluğu yapının niteliğine göre değişebilir. Normal yapılarda yönetim planı değişikliği için kanunda öngörülen nitelikli çoğunluk aranırken, 2026 düzenlemesiyle toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken oran 3’te 2 olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle apartman ve site ayrımı yapılmadan yalnızca “4/5 gerekir” şeklinde genel bir ifade kullanmak doğru değildir.
Kat maliklerinin, kat malikleri kurulu kararlarına karşı itiraz ve dava açma hakları da vardır. Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Ancak her durumda karar tarihinden itibaren 6 aylık süre dikkate alınmalıdır.
Ortak Alan Kullanımı
Apartman ve sitelerde merdivenler, asansörler, otopark, bahçe, çatı, sığınak, depo alanları, giriş bölümleri ve benzeri ortak kullanım alanları yönetim planında açık şekilde düzenlenmelidir. Bu alanların hangi amaçla kullanılacağı, kullanım sırasında hangi kurallara uyulacağı ve ortak alanlara zarar verilmesi halinde nasıl bir süreç izleneceği net olarak belirtilmelidir.
Kat malikleri ve apartman sakinleri, ortak alanları diğer sakinlerin kullanım hakkını engellemeyecek şekilde kullanmakla yükümlüdür. Ortak alanlarda kişisel eşya depolanması, izinsiz tadilat yapılması, geçiş yollarının kapatılması, gürültüye neden olacak kullanım şekilleri veya amacı dışında kullanım gibi durumlar uyuşmazlıklara yol açabilir.
Güncel ihtiyaçlar dikkate alındığında otopark düzeni, elektrikli araç şarj ünitesi kurulumu, yangın güvenliği, sığınakların amacı dışında kullanılmaması ve bakım-onarım süreçleri de yönetim planında ayrıca ele alınmalıdır. Ortak alanlarda şarj ünitesi kurulumu için kat maliklerinin çoğunluk kararı yeterli kabul edilirken, yangın güvenliği tarafında bina sahipleri ve yöneticilerin düzenli kontrol sorumluluğu öne çıkmaktadır.
Aidat ve Finans Yönetimi
Apartman ve sitelerde aidat ve finans yönetimi, ortak giderlerin düzenli şekilde karşılanması ve yönetimin şeffaf biçimde yürütülmesi için önemlidir. Temizlik, güvenlik, bakım-onarım, asansör, sigorta, ortak alan elektrik ve su giderleri gibi kalemlerin nasıl karşılanacağı yönetim planında ve işletme projesinde açıkça belirtilmelidir.
2026 yılında yapılan düzenlemeyle birlikte aidat ve avans belirleme sürecinde kat malikleri kurulunun onayı daha önemli hale gelmiştir. Bu nedenle yönetici, ortak giderleri ve tahmini bütçeyi tek taraflı şekilde belirlemek yerine işletme projesini kat maliklerinin onayına sunmalıdır.
Site yönetimi programı kullanmak, aidat takibi, ödeme hatırlatma, gelir-gider kaydı ve borç durumlarının düzenli izlenmesini kolaylaştırır. Ancak aidat tutarının nasıl belirleneceği ve hangi giderler için toplanacağı yine Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına uygun olmalıdır.
Aidat Belirleme Süreci
Aidat belirleme süreci, apartman veya sitenin yıllık tahmini giderlerinin hesaplanmasıyla başlar. Yönetim; temizlik, güvenlik, bakım, onarım, personel, ortak alan giderleri ve benzeri harcamaları dikkate alarak bir işletme projesi hazırlar.
Yeni düzenlemeye göre işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması gerekir. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, gecikmeden geçici işletme projesi hazırlayabilir. Ancak bu geçici işletme projesi en geç 3 ay içinde kat malikleri kuruluna sunulmalı, kurul tarafından kabul edilmeli veya değiştirilmelidir.
Mevcut işletme projesi bulunan yapılarda, geçici işletme projesi hazırlanırken artış oranı yeniden değerleme oranını aşmayacak şekilde belirlenir. Daha yüksek bir aidat veya avans tutarı gerekiyorsa bu karar yöneticinin tek başına alacağı bir karar değil, kat malikleri kurulunda değerlendirilmesi gereken bir konudur.
Gelir ve Gider Yönetimi
Apartman ve sitelerde toplanan aidatların, avansların ve diğer gelirlerin nasıl kullanılacağı açık şekilde kayıt altına alınmalıdır. Gelir-gider takibi düzenli yapılmalı; yapılan harcamalar, alınan kararlar ve ödeme durumları kat maliklerinin denetleyebileceği şekilde şeffaf tutulmalıdır.
Gider yönetiminde zorunlu giderler ile isteğe bağlı harcamalar birbirinden ayrılmalıdır. Temizlik, güvenlik, bakım-onarım, sigorta ve ortak alan giderleri temel ihtiyaçlar arasında yer alırken; ek hizmetler veya lüks nitelikli harcamalar için kat malikleri kurulunda ayrıca karar alınması gerekebilir.
Bu nedenle yönetim planında ve işletme projesinde hangi giderlerin aidat kapsamında karşılanacağı, olağan dışı giderlerde nasıl karar alınacağı ve kat maliklerinin nasıl bilgilendirileceği açıkça düzenlenmelidir.
Acil Durum Prosedürleri
Apartman ve sitelerde acil durum prosedürleri; yangın, deprem, su baskını, asansör arızası, elektrik kesintisi ve benzeri risklere karşı nasıl hareket edileceğini belirleyen kurallardır. Bu prosedürlerin yönetim planında açık şekilde yer alması, hem yönetimin hem de sakinlerin acil durumlarda daha hızlı ve düzenli hareket etmesini sağlar.
Acil durum planında tahliye yolları, yangın merdivenlerinin kullanımı, toplanma alanı, acil iletişim numaraları, bina görevlisinin veya yöneticinin sorumlulukları ve kullanılacak ekipmanlar net şekilde belirtilmelidir. Özellikle yangın tüpleri, yangın dolapları, acil çıkış kapıları ve merdiven boşlukları düzenli olarak kontrol edilmelidir.
2026 düzenlemeleriyle birlikte binalarda yangın güvenliği kontrolleri daha önemli hale gelmiştir. Bu nedenle apartman ve site yöneticilerinin, yangın güvenliğiyle ilgili kontrolleri takip etmesi, tespit edilen eksikliklerin giderilmesini sağlaması ve acil durum prosedürlerini güncel tutması gerekir.
Yangın ve Deprem Planları
Apartman ve sitelerde yangın ve deprem planları, acil durumlarda bina sakinlerinin nasıl hareket edeceğini önceden belirlemek için hazırlanmalıdır. Bu planlarda tahliye yolları, toplanma alanları, acil çıkış kapıları, yangın merdivenleri, bina görevlisi veya yöneticinin sorumlulukları ve acil iletişim bilgileri açık şekilde yer almalıdır.
Yangın planı hazırlanırken yangın tüpleri, yangın dolapları, alarm sistemleri, acil aydınlatmalar ve kaçış yolları düzenli olarak kontrol edilmelidir. Merdiven boşluklarının eşya ile kapatılmaması, sığınak ve depo alanlarının amacı dışında kullanılmaması, acil çıkışların her zaman erişilebilir olması yönetim planında ayrıca belirtilmelidir.
Deprem planında ise binanın toplanma alanı, asansörlerin kullanılmaması gerektiği, merdiven ve çıkış güzergâhları, riskli eşyaların sabitlenmesi ve sakinlere yapılacak bilgilendirmeler yer almalıdır. Hazırlanan planlar yalnızca yazılı olarak bırakılmamalı; belirli aralıklarla gözden geçirilmeli ve binadaki değişikliklere göre güncellenmelidir.
2026 düzenlemeleriyle birlikte yangın güvenliği kontrolleri apartman ve site yönetimleri için daha önemli hale gelmiştir. Bu nedenle yöneticilerin, yangın güvenliğiyle ilgili eksiklikleri takip etmesi ve gerekli kontrollerin zamanında yapılmasını sağlaması gerekir.
Tahliye Prosedürleri
Acil durumlarda kat maliklerinin apartmandan çıkışlarının nasıl olacağına dair bir planın oluşturulması, acil durumlarda kaos ortamının önlenmesini sağlamaktadır. Bu planlara apartman yönetmeliğinde de yer vermesi planların kalıcı olmasını sağlamaktadır.
Disiplin Kuralları
Apartman yönetmeliği veya yönetim planı, yalnızca ortak yaşam kurallarını değil, bu kurallara uyulmaması halinde izlenecek süreci de belirlemelidir. Gürültü, ortak alanların amacı dışında kullanılması, aidat borçlarının ödenmemesi, izinsiz tadilat yapılması veya bina düzenini bozacak davranışlar bu kapsamda değerlendirilebilir.
Ancak yönetim planında yer alan yaptırımlar kanuna, emredici hukuk kurallarına ve kat malikleri kurulu kararlarına aykırı olamaz. Bu nedenle disiplin kuralları hazırlanırken keyfi uygulamalara yol açmayacak, açık ve uygulanabilir hükümler tercih edilmelidir.
Kurallara Uymayanlar İçin Yaptırımlar
Yönetim planına veya kat malikleri kurulu kararlarına aykırı davranan kişiler için öncelikle durumun tespit edilmesi ve ilgili kişiye yazılı bildirim yapılması gerekir. Sorunun devam etmesi halinde konu kat malikleri kuruluna taşınabilir ya da gerekli durumlarda yasal yollara başvurulabilir.
Bu süreçte apartman yönetiminin görevi, kişisel yorumla hareket etmek değil; kanuna, yönetim planına ve alınmış kurul kararlarına uygun şekilde işlem yapmaktır. Aidat borcu, ortak alana müdahale, izinsiz tadilat veya komşuluk hukukuna aykırı davranışlar gibi durumlarda izlenecek yol olayın niteliğine göre değişebilir.
Yönetmelikte Değişiklikler
Apartman yönetmeliği olarak bilinen yönetim planı, binanın veya sitenin ihtiyaçları değiştikçe güncellenebilir. Yeni ortak alan düzenlemeleri, aidat ve gider paylaşımı, otopark kullanımı, güvenlik uygulamaları veya yönetim işleyişi gibi konular değişiklik ihtiyacı doğurabilir.
Bu değişikliklerin geçerli olabilmesi için karar sürecinin Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun yürütülmesi gerekir. Yönetim planında yapılacak değişiklikler kat malikleri kurulu gündemine alınmalı, gerekli çoğunluk sağlanmalı ve alınan kararlar usulüne uygun şekilde kayıt altına alınmalıdır.
Değişiklik Süreci ve Sakinlerin Katılımı
Yönetim planı değişikliklerinde gereken çoğunluk, yapının niteliğine göre değişebilir. Normal yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranır. Toplu yapılarda ise 2026 düzenlemesiyle yönetim planı değişikliği için gereken oran üçte iki olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle apartman ve site ayrımı yapılmadan tek bir oran verilmemelidir.
Değişiklik yapılacak konular toplantı gündeminde açıkça belirtilmeli, kat maliklerinin görüşlerini bildirmesine imkân tanınmalı ve alınan kararlar karar defterine işlenmelidir. Gerekli durumlarda yönetim planı değişikliklerinin tapu kayıtlarına işlenmesi de sağlanmalıdır.
Yönetmeliğe Uymayan Komşular İçin Ne Yapılır?
Apartman ve sitelerde ortak yaşam düzeninin korunması için yönetim planında yer alan kurallara tüm sakinlerin uyması beklenir. Gürültü, ortak alanların amacı dışında kullanılması, izinsiz tadilat, çöp alanlarının yanlış kullanımı veya diğer sakinleri rahatsız eden davranışlar bu kapsamda değerlendirilebilir.
Bu tür durumlarda ilk adım, mümkünse ilgili kişiyle sakin ve açık bir şekilde iletişim kurmaktır. Sorun devam ederse durum apartman yöneticisine veya site yönetimine yazılı olarak bildirilebilir. Yönetim, yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uygun şekilde ilgili kişiye uyarı yapabilir.
Uyarıya rağmen sorun çözülmezse konu kat malikleri kurulunda gündeme alınabilir. Gürültü, tehdit, kavga, ortak alana zarar verme veya kamu düzenini ilgilendiren durumlarda olayın niteliğine göre kolluk, zabıta ya da ilgili idari birimlere başvurulabilir.
Tüm bu adımlara rağmen ihlal devam ediyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yasal yollara başvurulabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda başvuru genellikle ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine yapılır.
Apartman Yönetmeliği Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Apartman yönetmeliği olarak bilinen yönetim planı, apartman veya sitedeki ortak yaşam kurallarını, yönetim işleyişini ve kat maliklerinin sorumluluklarını belirleyen bağlayıcı bir belgedir. Bu nedenle hazırlanırken hem günlük ihtiyaçlar hem de güncel yasal düzenlemeler dikkate alınmalıdır.
Yönetim planı hazırlanırken şu noktalara dikkat edilmelidir:
Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve emredici hukuk kurallarına aykırı hükümler eklenmemelidir.
Kurallar kat malikleri, kiracılar ve yönetim tarafından kolayca anlaşılacak açık bir dille yazılmalıdır.
Ortak alan kullanımı, otopark, sığınak, yangın güvenliği, temizlik, bakım-onarım ve gürültü gibi konular net şekilde düzenlenmelidir.
Aidat, avans, işletme projesi ve gider paylaşımıyla ilgili hükümler güncel mevzuata uygun şekilde hazırlanmalıdır.
Kat malikleri kurulu kararları, toplantı usulü ve kararların duyurulma yöntemi açıkça belirtilmelidir.
Yönetim planı, değişen ihtiyaçlara ve yasal düzenlemelere göre güncellenebilir yapıda olmalıdır.
Apartman Yönetmeliğinin Değişikliği Nasıl Yapılır?
Apartman yönetmeliği olarak bilinen yönetim planı, kat maliklerinin ihtiyaçları ve yasal düzenlemeler doğrultusunda değiştirilebilir. Ancak bu değişikliklerin geçerli olabilmesi için sürecin Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde yürütülmesi gerekir.
Yönetim planı değişikliği yapılacaksa konu kat malikleri kurulu toplantısının gündemine açıkça eklenmelidir. Değişiklik önerisi; ortak alan kullanımı, aidat ve gider paylaşımı, otopark düzeni, güvenlik uygulamaları, yönetici görevleri veya toplantı süreçleri gibi konuları içerebilir.
Normal yapılarda yönetim planının değiştirilebilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranır. Toplu yapılarda ise 2026 düzenlemesiyle bu oran üçte iki olarak belirlenmiştir. Bu nedenle apartman ve site ayrımı yapılmadan tek bir çoğunluk oranı verilmemelidir.
Alınan kararlar karar defterine işlenmeli ve toplantıya katılan kat malikleri tarafından imzalanmalıdır. Gerekli durumlarda yönetim planı değişikliklerinin tapu kayıtlarına işlenmesi de sağlanmalıdır. Ancak bu süreç “noter onayı ile resmiyet kazanır” şeklinde değil, kat malikleri kurulu kararı ve ilgili resmi kayıt işlemleri üzerinden açıklanmalıdır.
Apartman Yönetmeliği Hangi Durumlarda Gerekli Olur?
Apartman yönetmeliği veya hukuki adıyla yönetim planı, apartman ve sitelerde ortak yaşamın düzenli şekilde sürdürülebilmesi için gereklidir. Kat maliklerinin hak ve sorumluluklarının belirlenmesi, ortak alanların kullanımının netleştirilmesi ve yönetim sürecinin daha sağlıklı ilerlemesi için yönetim planında açık kurallar bulunmalıdır.
Apartman yönetmeliği özellikle şu konularda önem taşır:
Ortak alanların kullanımı, bakımı ve onarımı
Gürültü, tadilat, taşınma ve ortak yaşam kuralları
Aidat, avans, işletme projesi ve gider paylaşımı
Otopark, sığınak, bahçe, çatı ve depo alanlarının kullanımı
Yangın güvenliği, acil durum planı ve bina güvenliği
Yönetici, denetçi ve kat malikleri kurulunun görevleri
Kat malikleri kurulu toplantıları ve karar süreçleri
Yönetmeliğin Geçerlilik Süresi
Apartman yönetmeliği veya yönetim planı, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı süreciyle birlikte hazırlanan ve ana gayrimenkulün yönetim esaslarını belirleyen bağlayıcı bir belgedir. Yönetim planı yürürlükte kaldığı sürece kat maliklerini, bağımsız bölümü sonradan satın alan kişileri, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar.
Yönetim planının belirli bir geçerlilik süresi yoktur. Apartman veya site varlığını sürdürdüğü sürece uygulanmaya devam eder. Ancak binanın ihtiyaçları, ortak alan kullanımı, yönetim yapısı veya yasal düzenlemeler değiştiğinde yönetim planı da güncellenebilir.
Yönetim planında değişiklik yapılması için gerekli karar çoğunluğunun sağlanması gerekir. Normal yapılarda beşte dört çoğunluk aranırken, toplu yapılarda 2026 düzenlemesiyle üçte iki çoğunluk yeterli hale gelmiştir.
Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf
Apartman yönetmeliği kimler tarafından hazırlanır?
Apartman yönetmeliği olarak bilinen yönetim planı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken malik ya da malikler tarafından hazırlanır. Mevcut bir yapıda değişiklik yapılacaksa süreç kat malikleri kurulu tarafından yürütülür.
Yönetmelik hazırlanırken oy birliği şart mı?
Hayır, her durumda oy birliği şart değildir. Yönetim planı değişikliklerinde normal yapılarda kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranır. Toplu yapılarda ise 2026 düzenlemesiyle bu oran üçte iki olarak uygulanır.
Apartman yönetmeliği hazırlarken hukuki danışmanlık alınmalı mı?
Zorunlu değildir; ancak özellikle büyük sitelerde, ortak alan, aidat, otopark, sığınak ve güvenlik gibi detaylı konular varsa hukuki danışmanlık alınması faydalı olabilir.
Apartman yönetmeliği hukuki bir belge midir?
Evet. Yönetim planı; kat maliklerini, bağımsız bölümü sonradan satın alan kişileri, yöneticiyi ve denetçiyi bağlayan hukuki nitelikte bir belgedir. Ancak kanuna aykırı hükümler içeremez.
Apartman yönetmeliği ile yönetim planı aynı şey mi?
Günlük kullanımda apartman yönetmeliği denir; hukuki karşılığı çoğu durumda yönetim planıdır. Yönetim planı, apartman veya sitenin yönetim esaslarını ve ortak yaşam kurallarını belirler.
Kiracılar apartman yönetmeliğine uymak zorunda mı?
Evet. Kiracılar kat maliki olmasa da apartmanda yaşadıkları sürece ortak alan kullanımı, gürültü, temizlik, tadilat ve benzeri kurallara uymalıdır.
Apartman yönetmeliğinde kanuna aykırı madde olabilir mi?
Hayır. Yönetim planında yer alan hükümler Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve emredici hukuk kurallarına aykırı olamaz. Aykırı hükümler uyuşmazlık halinde geçersiz sayılabilir.
Site yönetimi aidatı tek başına artırabilir mi?
2026 düzenlemesiyle yöneticinin tek başına aidat veya avans belirleme yetkisi sınırlandırılmıştır. İşletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması gerekir.
Yönetim planı değişikliği tapuya işlenir mi?
Evet. Yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilebilir ve kuruluş belgeleri arasında saklanır.
