Bina Görevlisi (Kapıcılık) Sözleşmesi

Bina Görevlisi (Kapıcılık) Sözleşmesi Nedir?

Bina görevlisi bulunan apartman ve sitelerde bina görevlisi sözleşmesinin yapılması görevler, çalışma saatleri, izinler ve ücretler hakkında her iki taraf için de güvencenin sağlamasına izin vermektedir.

Bina görevlisi iş sözleşmelerinde öncelikli olarak iş sözleşmesinin türü, işveren adı ve adresi, çalışma biçimi, bina görevlisinin kimliği, görev tanımı, ücret bilgileri, ek ödemeler, ödeme şekli, tatil günleri ve ara dinlenmeler gibi bilgilerin yanı sıra tarafların imzalarının da yer alması gerekmektedir.

Bina görevlisi ile yapılan iş sözleşmelerinde konut kapıcıları yönetmeliğine ya da mevzuata aykırı maddelerin olması durumunda tüm sözleşmenin iptal edilmesi söz konusu değildir. Ancak aykırı maddeler geçersiz sayılmaktadır. Geçersiz olan maddelerin yerine ise kanundaki maddeler uygulanmaktadır.

Bina Görevlisi ile Yönetim Arasındaki Hukuki Bağ

Bina görevlileri ile yönetim arasında işçi işveren ilişkisi bulunmaktadır. Bina görevlileri 4857 sayılı İş Kanunu’na bağlı olarak iş gördükleri için apartman ya da site yönetimi işveren vekili olmaktadır. Bina görevlilerinin işvereni ise kat malikleridir. Bina görevlilerinin işyeri olarak belirtilen alanları ise konut, bağımsız bölüm, ortak kullanım alanları, eklentiler ve apartman ya da sitenin tümü olmaktadır.

Sözleşmenin Temel Unsurları

Bina görevlisi ile yapılan sözleşmeler iş sözleşmesi niteliğinde olmaktadır. bu sebeple de hazırlanacak sözleşme hem İş Kanunu hem de Konut Kapıcıları Yönetmeliği’ne uygun olarak hazırlanması gerekmektedir.

Tarafların Kimlik ve İletişim Bilgileri

Kapıcı sözleşmelerinde öncelikli olarak yer alması gereken bilgilerin başında hem işçinin hem de işveren ya da vekilinin kimlik ve iletişim bilgileri bulunmaktadır. Bu bilgilerin içerisinde şunlar yer alır.

• İşveren adı

• İşyeri adı

• İşyeri adresi

• Kapıcının kimliği

İş Tanımı ve Görev Sorumlulukları

Diğer iş sözleşmelerinde de olduğu gibi kapıcı sözleşmelerinin de bina görevlisinin yapmakla yükümlü olduğu görevlerin belirtilmesi gerekmektedir. Bunun için de iş tanımlarından yararlanabilir. Kapıdan istenilen görevleri insan onuruna ve kanunlara aykırı olmaması gerekmektedir. Kapıcıların iş tanımları içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Yönetimin talimatlarına uygun olarak kaloriferlerin zamanında yakılması

• Isının gerektiği gibi ayarlanması

• Kaloriferlerin zamanında söndürülmesi

• Hidrofor ve diğer araçların çalıştırılması ve kapatılması

• Ortak alanların temizliğinin sağlanması

• Ana gayrimenkule ait demirbaşların, araç ve gereçlerin kullanım amacına uygun bir şekilde kullanılması ve bunların bakım ve temizliklerinin düzenli yapılması

• Kapıcıya tahsis edilen konutun bakım, onarım ve temizliğinin yapılması

• Kapıcı dairesinin bir başkasına kiralanmaması

• Kapıcı dairesine verilen zararın karşılanması

• Yönetim tarafından verilen talimatlar çerçevesinde güvenliğin sağlanması

• Belirlenen çalışma saatleri içerisinde çöplerin toplanması ve servis görevlerinin yerine getirilmesi

• Bahçe bakımının ve düzenlenmesinin yapılması

• Verilen eğitimlere uygun bir şekilde görevlerini yerine getirmesi

• Koruyu ekipmanları kullanması

• İş sözleşmesi ya da toplu sözleşme ile belirlenen diğer görevleri yerine getirmesi

Çalışma Saatleri ve İzin Günleri

Bina görevlileri ile yapılan iş sözleşmelerinde çalışması saatlerine de yer verilmesi gerekmektedir. Çalışma süresi kanunda belirtilen haller dışında 45 saati aşmamalıdır. Ancak sözleşme ile daha az iş saati çalışması mümkün olmaktadır.

Ayrıca İş Kanunu madde 63’te belirtilen hükümlerini aksatmayacak şekilde yoğunlaştırılmış çalışma ilişkisinin de kurulması mümkün olmaktadır. Bina görevlilerinin çalışma süreleri işte aktif olarak geçirdiği zamanlardır. Bu sebeple de ara dinlenmeler çalışma saatleri içerisinde yer almamaktadır. Eğer kapıcı konutu tahsis edilmiş ise çalışma saati en fazla dörde bölünebilmektedir. Son olarak bina görevlilerinin çalışma saatleri yaz ve kış saati uygulamasına ya da bölgedeki iklim şartlarına göre düzenlenebilmektedir.

Kapıcıların haftalık tatillerinin belirlenmesinde ise İş Kanunu hükümleri uygulanmaktadır. Bu sebeple de işyeri tarafından belirlenen iş günlerinde en az 7 günlük bir zaman dilimi içerisinde kesintisiz olarak çalışmaları gerekmektedir. Ancak uygulamada genellikle belirli bir gün tatil günü için seçilmektedir.

Ulusal Bayram ve Genel Tatil Günleri Hakkında Kanun’da yer alan tatil günlerinde ise bina görevlilerinin çalışıp çalışmayacağı iş sözleşmesi ya da toplu iş sözleşmesi ile belirlenmektedir. Bu sebeple de iş sözleşmesinde bu tatil günlerine ait izinlerle ilgili maddelere yer verilmesi gerekmektedir. Belirtilen tatil günlerinde bina görevlilerinin çalışması halinde ise ücret farkı ödenir.

Bina görevlilerinin yıllık ücretli izin hakları bulunmaktadır. Bu haklar İş Kanunu’nda yer alan maddelere göre düzenlenmektedir. Bu sebeple de bina görevlisinin ilk yıllık ücretli izin hakkı işe giriş tarihinden 1 yıl sonra başlamaktadır. İlk yıllık ücretli izin hakkı 14 gün ile başlar ve bu süre içerisine hafta tatilleri dahil edilmez. Ayrıca tatil günlerinde çalışmasına dair bir maddenin yer alması durumunda bu tatil günleri de izin günleri içerisinde yer almaktadır. Daha sonrasında kapıcının kesintisiz çalıştığı yıllara bağlı olarak yıllık ücretli izin hakkı artış göstermektedir.

Ücret ve Ödeme Koşulları

Bina görevlisi sözleşmelerinde ücretler ile ilgili maddelere de yer verilmesi zorunlu olmaktadır. Bu noktada da İş Kanunu hükümleri uygulanmaktadır. 32. Maddede yer alan hükümlere göre ücretin Türk parası ile özel olarak açılan bir banka hesabına ödenmesi gerekmektedir. Ücret kavramı içerisinde sadece maaş değil aynı zamanda primler ve ikramiyeler gibi ek kazanımlar da yer almaktadır. Diğer bir yandan ücretin yabancı para cinsinden anlaşılması halinde ödeme günündeki döviz kuru üzerinde ve Türk parası olarak yatırılması gerekmektedir. Ödemelerin brüt ya da net yapılacağına ise ilgili bakanlık karar vermektedir. Bunun dışında bina görevlilerinin ücretlerinin bono, hisse senedi ya da kuponla ödenmesi mümkün olmamaktadır.

Bina görevlerinin ücretlerinin iş sözleşmesinde belirlenen tarihten itibaren en az yirmi gün içerisinde ödenmesi gerekmektedir. Bu durumun gerçekleşmemesi durumunda bina görevlisinin iş görme borcunu yerine getirmemesi veya grev yapma gibi hakları bulunmaktadır. Ücretin gününde ödenmemesi durumunda mevduatta uygulanan en yüksek faiz oranı uygulanarak ücret ödemesinin yapılması gerekmektedir.

Bina görevlilerinin yasal hakları içerisinde yer alan haftalık tatil, bayram tatili ya da yıllık ücretli izinleri gibi zamanlarda çalışmamaları durumunda dahi tam ücretin ödenmesi gerekmektedir. Kapıcıların genel tatil günlerin çalışması halinde ise günlük ücretlerine ilave olarak bir günlük ücret daha ödenmektedir.

Sosyal Güvenlik ve Sigorta Yükümlülükleri

Bina görevlilerinin İş Kanunu’na tabi olmalarından dolayı sosyal güvenlik girişlerinin iş başı yapma tarihleri ile aynı olması gerekmektedir. Yönetimin yükümlülükleri ise işveren vekili ile aynı olduğu için SGK’ya ödenecek prim, beyan edilen ücretin %37,5 olmaktadır. Bu ödemenin %15’i bina görevlisinin hissesi olmaktadır. Kapıcının emekli ya da sosyal güvenlik destek primine tabi olması halinde ise %32 üzerinden prim alınır ve bu primin %7,5 kapıcıya ait olmaktadır.

Hangi Hizmetleri Kapsar?

Bina görevlisinin görevleri içerisinde genel olarak şunlar yer almaktadır.

• Apartman ya da sitenin kaloriferinin yakılması, ısı ayarlarının yapılması ve sönmemesinin sağlanması

• Hidrofor ve jeneratörlerin çalıştırılması

• Ortak kullanım alanlarının temizlenmesi

• Apartman ve sitenin demirbaşlarının ve ekipmanlarının bakımı ve temizliği

• Bina görevlisine tahsis edilen konutun başka amaçlarla kullanılmaması, konuta zarar vermesi halinde gerekli masrafların karşılanması

• Servis hizmetlerinin görülmesi

• Çöp ve atıkların toplanması

• Verilen eğitimlere katılmak ve gerekli koruyu malzemelerin kullanılması

• İş sözleşmesinde yer alan diğer görevleri yerine getirmek

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Bina görevlisi iş sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu 396. maddesine uygun olarak düzenlenmektedir. Bu sebeple de yapılan Bina Görevlisi (Kapıcılık) Sözleşmesi, işçinin durumu ve niteliğinin yanı sıra işçi ile işveren arasındaki ilişkinin düzenlenmesini sağlamaktadır.

Kapıcı iş sözleşmelerinin yasal çerçevesi ise İş Kanunu maddeleri dikkate alınarak hazırlanmaktadır. Bu sebeple de Bina Görevlisi (Kapıcılık) Sözleşmesi’nin yazılı olarak yapılması gerekir ve hem işveren hem de kapıcı, sözleşme şartlarına uygun yükümlülüklerini yerine getirmelidir.

Kapıcı, Bina Görevlisi (Kapıcılık) Sözleşmesi’nden doğan yükümlülüklerini yerine getirmekle mükelleftir. Bu yükümlülükler içerisinde görev tanımında yer alan yükümlülükleri dürüstlükle yerine getirmek ve iş ahlakına uygun davranmak yer almaktadır. Olağanüstü hallerde ise sözleşmede ya da İş Kanunu’nda yer alan maddeler uyarınca uygun bilgilendirmenin işverene yapılması gerekmektedir.

Apartman ya da site yönetimi ise işveren olarak yükümlülük altındadır. İşverenin yükümlülükleri de Bina Görevlisi (Kapıcılık) Sözleşmesi ve İş Kanunu’nda kendisine yer bulmaktadır. Buna göre genel olarak işverenin ücret ödeme yükümlülüğünü yerine getirmesi ve işçinin iş güvenliğini sağlaması gerekmektedir. Bunun yanında sözleşmedeki yükümlülüklerini de dürüstlük içerisinde yerine getirmesi gerekmektedir.

Sözleşmenin Süresi ve Feshi

Kapıcılık sözleşmesinin sona ermesine neden olabilecek haller içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Tarafların anlaşması

• Tek taraflı fesih

• Sözleşmenin süresinin sona ermesi

• Kapıcının ölümü

Kapıcı iş sözleşmesinin feshi edilmesi için karşı tarafa beyan edilmesi gerekmektedir. Bu bildirime fesih bildirimi denilmektedir. Fesih bildiriminin nasıl yapılacağı konusunda herhangi bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Ancak noter aracılığı ile karşı tarafa fesih bildiriminin yapılması uygulamada yaygın ve kabul gören yöntemdir. Fesih bildiriminde önemli olan karşı tarafa bildirimin ulaşmasıdır. Diğer bir yandan karşı tarafın kabul edip etmemesinin herhangi bir önemi bulunmamaktadır.

Ancak sözleşmenin feshedilebilmesi için bildirim sonrasında bazı sürelere uyulması gerekmektedir. Bu süreler kapıcının çalışma süresine bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Buna göre kapıcının çalışma süresine göre ihbar süreleri şu şekilde değişmektedir.

• 6 aydan daha az çalışan kapıcıların fesih bildirim süresi 2 hafta

• 6 ay ile 1,5 yıl arasında çalışan kapıcıların fesih bildirim süresi 4 hafta

• 3 yıldan daha uzun süre çalışan kapıcıların fesih bildirim süresi 8 hafta

Bunların yanında kapıcıların fesih bildirimi yapmadan da istifa hakkı bulunmaktadır. Buna göre bildirimsiz fesih hakkının bulunduğu haller içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Bir hafta ya da daha uzun süre kapıcının çalışmasına engel olan bir durumun gerçekleşmesi

• Sağlık ile ilgili sebepler

• Ücret yükümlülüğünün sözleşmede belirtildiği şekilde yerine getirilmemesi

• Ahlak ve iyi niyet kurallarının ihlal edilmesi

Diğer bir yandan apartman ve site yönetiminin de bildirimsiz sözleşmeyi fesih hakkı bulunmaktadır. Bu durumlar içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Kapıcının bir suçtan dolayı tutuklanması

• Kapıcının sağlık durumunun görevlerini yerine getirmesini engellemesi

• Kapıcının haklı bir sebebi olmaksızın arka arkaya 2 gün devamsızlık yapması

• Kapıcının haklı bir sebebi olmaksızın bir ay içerisinde tatil günlerini takip eden günlerde 2 defa devamsızlık yapması

• Kapıcının davranışlarının derli toplu olmaması

• Apartman ya da site yönetiminin izni olmadan bir ay içerisinde 3 iş günü devamsızlık yapması

• Kapıcının tiksinti veren bir hastalığının bulunması

• Kapıcının ahlak ve iyi niyet kurallarına uygun olarak davranmaması

Bunların yanında kapıcının iş yerinde uyuşturucu madde ya da alkol kullanmış bir şekilde bulunması ya da bunları iş yerinde kullanması durumunda fesih hakkı doğmaktadır. Ancak işveren bunları ispat etmekle yükümlü olmaktadır.

Apartman ya da site yönetiminin iş sözleşmesini feshetmesi durumunda kapıcıya iş araması için izin vermesi gerekmektedir. İş arama izinleri günlük olarak 2 saatten az olamaz. Bunun yanında yönetimin iş sözleşmesini feshetmesi durumunda yapması gerekenler içerisinde şunlar yer almaktadır.

• İş çıkış bildirim listesinin hazırlanması ve Bölge Çalışma Müdürlüğüne bildirimin yapılması

• Kapıcıya çalışma belgesinin verilmesi

• SSK ve Aylık sigorta primleri bildirgesi hazırlanması

• Fesihin SGK’ya bildirilmesi

• Açık bir ibra sözleşmesinin hazırlanması ve kapıcının imzasının alınması

• Kapıcıya iş akdinin sona erdiğinin yasal süre içerisinde bildirilmesi

• Demirbaşların teslim alınması

• Kapıcı dairesinin boşaltılmasına dair ibrazın yapılması

• Kıdem tazminatının hesaplanması ve kapıcıya ödenmesi

Kapıcı ile apartman yönetimi arasında imzalanan iş sözleşmeleri, süresiz iş sözleşmesi olmaktadır. Bu sebeple de fesih durumunda yasalarda uygun şekilde bildirimin yapılması her iki taraf için zorunluluktur.

Sözleşme İhlalinde Tarafların Yükümlülükleri

İş sözleşmesi her iki tarafı da bağlayan bir sözleşme olmaktadır. İş sözleşmesi aynı zamanda tarafları İş Kanunu’na karşı da sorumlu yapmaktadır. Bu sebeple de sözleşmede yer alan maddelerin ya da kanun hükümlerinin ihlal edilmesi durumunda çeşitli cezai uygulamalar bulunmaktadır.

Ücret

İşveren ya da işveren vekilinin bina görevlisinin hak ettiği ücreti tam ve zamanında ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu yükümlülüğü yerine getirmemesi durumunda para cezası uygulanmaktadır. Ayrıca bina görevlisinin alamadığı ücreti de yasal faizi ile ödemekle yükümlü olmaktadır.

Asgari ücretin altında ücret verilmesi ya da ücretin elden verilmesi gibi durumlarda da işveren sözleşme ihlali yapmış olarak kabul edilmektedir. Bu sebeple de yine para cezası uygulanır.

Yıllık ücretli izin ücretlerini ödemeyen ya da kapıcının bu haktan yararlanmasını engelleyen işverenlere de kanunda belirtilen miktarda idari para cezası uygulanmaktadır.

Çalışma süresi

İş Kanunu’nda belirtilen çalışma saatlerine ilişkin düzenlemelere uygun çalıştırılmayan, geceleri 7,5 saatten fazla çalıştırılan, 18 yaşından küçük olan kişilerin çalıştırılma şartlarına uymayan, ücretsiz izin vermeyen, hafta sonu tatili vermeyen ve doğum öncesi ve sonrası iznini kullandırmayan site ve apartman yönetimlerine idari para cezası uygulanmaktadır.