Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Nedir ve Nasıl Kurulur?

Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Nedir?

Bir irtifak hakkı olan üst hakkı ya da diğer adıyla inşaat hakkı, başka bir kişinin lehine bir arazide yapı yapma ya da var olan bir yapıyı koruma yetkisi verme hakkıdır. Bu arazinin üzerinde ya da altında olan ya da yapılacak olan yapıları kapsar. 

Üst hakkına göre arazinin mülkiyet hakkı malikte kalırken inşa edilen yeni yapının hakkı sahibinin olur. Üst hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre düzenlenmiştir. Bu hak verilirken ise tapu müdürlükleri yetkisiyle senet düzenlenmesi gerekir.

Müstakil ve Sürekli Hak Ölçütleri

Üst hakkı, müstakil hak olarak ve sürekli hak olarak tanımlanabilen bir hak türüdür. Müstakil hak, mevcut haktan başka bir hakka ya da taşınmaza bağlı olmayan haktır. Yani tek başına var olabilir. Sürekli hak ise süre sınırı olmayan veya çok uzun süre tanımlanan haktır. 

Müstakil ve sürekli hak ölçütüne bağlı olan bir üst hakkında hem bağımsız hem de sürekli olduğundan tapuda ayrı olarak değerlendirilir. Bu da onların aslında taşınmaz gibi ele alınmasını sağlar. Süreli hakta genelde minimum 30 yıl olmak üzere 49, 60 gibi yıllarla anlaşma yapılır. Bu durumda da müstakil ve süreli hak olur. Eğer süresiz hak olarak anlaşmaya varılırsa bu da ayrı sayfa açılmasını sağlayabilir. 

Üst Hakkı – İntifa – Kira – İrtifak Farkları

Üst hakkı, intifa hakkı, kira ve irtifak hakları arasında birbirleri ile karıştırılan ancak aslında önemli farkları bulunan bazı detayları vardır.

Genel farkları bu şekilde belirtilebilen bu hakların, birbirleri ile ortak noktaları da bulunur.

Kuruluş Şartları ve Prosedür

Bir irtifak hakkı olan üst hakkın olabilmesi için bazı şartların belirli prosedürler çerçevesinde yerine getirilmesi gerekir. İşte üst hakkın kuruluş şartları:

• Arsa sahibi ve hak sahibi arasında sözleşme yapılması

• Tapuda üst hakkın tescil edilmesi

• Süre belirlenmesi (en az 30 sene olmak şartıyla)

• Üst hakkın verildiği yapılar belirtilmeli

• Üst hak için ödenecek bedel belirlenmeli

Bu şartlar sağlandıktan sonra üst hak tanınmasında herhangi bir sorun ya da eksiklik yoktur. Ancak ardından bu üst hakkı için yerine getirilmesi gereken prosedürler vardır:

• Tarafar, kuruluş şartlarında yer alan konular çerçevesinde anlaşır.

• Yazılı bir sözleşme hazırlanarak tapu müdürlüğünde senet düzenlenir.

• Tapu başvurusu ve ardından tescil yapılır.

• İnşaat süresi başlar ve sözleşmede belirtildiği süre kadar kullanım sağlanır.

Bir irtifa hakkı olan üst hak için bu şartlar ve prosedürler gerekse de isteğe bağlı olarak eklemeler de yapılabilir. Örneğin devir ile ilgili şartlar, süre sonrası yapının durumu gibi konularda ek maddeler eklenebilir.

Resmi Senet, Tapu Tescili, Şerhler

Senet düzenlenmesi, tapunun tescil edilmesi ve şerhler; taşınmazlar üzerindeki hakları, devirleri ve sınırlandırılan bilgileri net olarak belirten ve bu süreçlerde kullanılan hukuki araçlardır. Üst hakkında da bu işlemler oldukça önemlidir.

Resmi senet, tapu müdürlükleri tarafından düzenlenen ve taşınmaza ilişkin işlemlerin geçerli olabilmesi için yapılan resmi evraktır. Üst hakkında da resmi senet zorunludur.

Tapu tescili, tapu sicilinde hukuksal olarak geçerli olmasıdır. Üst hakkında da ilgili işlemler bu tapu tescili ile kurulur.  Şerhler ise genelde bilgilendirmeler içeren bir kayıttır. Ayni olarak hak doğurmaz fakat üçüncü kişiler karşısında hakların kullanılmasını sağlar.

Süre ve Bedel

Üst hakkın kurulumu kadar sürekliliği ve geçerli olması da önemlidir. Süre ve bedel de bu önemli unsurun iki ayrı faktörüdür. Üst hakta süre olması zorunlu olmasa da genelde süreli olarak tercih edilir. Bu da gerekirse 60 yıl gibi uzun sürelerle de belirlenebilir. Sürede alt limit 30 olarak belirlenirse bu durumda müstakil ve süreli hak olur. 

Süresiz üst hak da elbette seçenekler arasında yer alır. Ancak çok sık tercih edilmez. Ayrı sayfa açılması sağlanır. Bu da devir işlemlerinde sorun, tapu sicil işlemleri gibi problemler ortaya çıkarabilir.

Üst hakta süre zorunlu olmadığı gibi bedel de zorunlu değildir. Yani bedelsiz olarak da üst hak tanınabilir. Ancak genellikle bedelli yapılır. Bu bedel, peşin, dönemsel ve sembolik olarak tahsil edilebilir. Peşin bedelde ilgili bedelin tamamı ödenir. Dönemsel bedelse kira ödemesi gibi parçalı ödeme yapılır. Bunun sözleşmede net bir şekilde belirtilmesi oldukça önemlidir. Taraflar arasında sembolik olarak çok cüzi bir bedel belirlenebilir.

Belirlenen bedellerin sözleşmede mutlaka ödeme şekliyle yer alması gerekir. Tapu tescil aşamasından önce de sonra da bedel ödemesi yapılabilir. Tapuda tescil aşamasında bu bedelin ne olduğu ya da ödenip ödenmediği kontrol edilmez. Bu yüzden bu taraflar arasında anlaşmaya varılması gereken özel bir durumdur.

Yer Üstü / Yer Altı Kullanım Sınırları ve Yan Haklar

Üst hakkı kurulurken birçok detay açık bir şekilde belirtilmelidir. Burada yer üstü ve yer altı haklarının sınırları ve içerikleri de tanımlanır. Yer üstü hakkı, arsa üzerine inşa edilme durumlarını kapsarken, yer altı hakları da arsanın altının kullanımını içerir.

Üst hakkı ile verilen kullanım hakkında bu hakkında yer altı mı yer üstü mü olduğu önemlidir. Üst hakkı, yer üstünde kullanılacaksa yapının arsanın üzerinde inşa edilmesi ve kullanılmasını içerir. Bina, alışveriş merkezi ya da çeşitli tesislerin inşa edilip kullanımında geçerlidir. Yer üstü ile üst hakkının özellikleri şu şekilde sıralanabilir:

• Yapının üzerinde inşa edilen binanın kullanım hakkı

• Devredilebilir bir yapı 

• Bağımsız yapı

• Hak bitiminde arsa sahibi devam edebilir

Üst hakkının yer altı olarak kullanım durumunda genelde alt inşa durumlarında kullanılır. Depo, metro, sığınak, kapalı otopark gibi tesis inşalarında tercih edilir. Üst hakkının yer altı olarak kullanılmasının sınırları ve özellikler:

• Sözleşmede yer altı kullanım hakkı şeklinde açıkça belirtilmeli

• Yapı mutlaka yer altında olmalı

• İnşaata ilgili tüm ölçüler de detaylı ele alınmalı

• Sınırlar belirtilmeli

Yan hak, temel olarak üst hakkının kullanılmasını sağlayan ve aslında tamamlayıcı ve gerekli olan haklardır. Yan haklar ve genel özellikleri şu şekildedir:

• Geçit hakkı: üst hak kullanımında yanlardaki taşınmazlardan geçmek gerekirse bu hak kullanılır. Yol hakkı olarak da bilinir.

• Kazı hakkı: yer altı üst hakkı kullanımında genelde ihtiyaç duyulan haktır. Zeminle ilgili bu adımlar izin de gerektirir.

• Bağlantı hakları: temel ihtiyaçların bağlantıları için gerekir. Su, elektrik, gaz gibi hatlarda geçerlidir.

• Geri verme: yapının arsa sahibine geçip geçmemesi ile ilgilidir.

 Üst hak kullanımı ile ilgili ve ilişkili olan alt ve üst kullanım hakları ile yan haklarla ilgili düzenlemeler bu şekilde belirtilir.

Kullanım Kapsamı ve Sınırlar

Üst hakkının kullanım kapsamı, üst hakkının ne dereceye kadar yetkilendirme sağladığını ifade eder. Sınırlar da aynı şekilde üst hakkının geçmemesi gereken bölgeleri içerir. 

Üst hakkının kullanım kapsamında yapının yapılması ve kullanılması ile ilgili konular yer alır. Sözleşmede belirtildiği gibi yapı yapma yetkisinde ilk olarak alt ve üst yapının hangisinin kullanılacağı belirtilir. Yapı kullanma yetkisinde ise yapıyı kendi adına mı kullanacağı yoksa devir ya da ipotek gibi işlemlerin mi yapılacağı konusunda net kararlar belirtilir.

Kullanım sınırları da hem hukuki hem de sözleşmeye bağlı olarak belirlenir. Arsa ile ilgili üst hak sahibinin sahip olduğu haklar, kullanım sınırları ve sözleşmede varsa ek sınırlara uyulması gerekir. Örneğin yapıda sadece ticari kullanım şartı varsa başka amaçla kullanımı yasaktır. İmar planlarına uygun yapılar yapılması ve fiziksel sınırlara da uygun olmalıdır.

İnşa, İşletme, Bakım, Üçüncü Kişilere Kullandırma

Üst hakkı sahibine ait olan inşa, işletme, bakım ve üçüncü kişilere kullandırma yetkileri özellikleri ile ve sınırları ile bilinmesi gereken konulardan biridir. İnşa hakkı, yapı inşasına olanak tanıyan bir hakken imar açısından bazı durumlarda sınırlar meydana gelebilir.

İşletme ve kullanma hakkı ise yapıdan ticari olarak gelir elde etme yetkisini verirken bakım ise bu yapıların korunması ve sağlamlığını içerir. Hak sahibine ait olan bir masraf kalemidir. Kiralama ya da devir ile üçüncü kişilere devredilebilir.

Komşuluk Hukukuna ve İmar Kısıtlarına Uyum

Üst hakkı ile inşa, yapı işletme ve devretme gibi geniş haklar verse de hukuksal ve imar boyutuna göre de uyulması gereken kurallar vardır. Üst hakkına göre komşuluk hukukuna ve imar kısıtlarına uyum şu şekilde belirtilebilir:

• Komşulara ya da çevreye hiçbir şekilde zarar verilmemeli, rahatsız edilmemelidir.

• Komşu taşınmazlara ulaşılmamalıdır.

• Sınır ihlali olacak şekilde komşu arsaya zarar verilmemelidir.

• Manzara engelleme, ışığı kapatma gibi engellemeler yapılmamalıdır.

• Atıklar, komşuları rahatsız etmemelidir.

• İmar planına uygun yükseklik, taban, alt yapı kullanımı gibi alanlar olmalıdır.

• Ruhsat alınmış olmalı.

• İskân olmadan yapıda kullanım yapılmamalıdır.

• Planda eğer kamusal alan varsa bunların da korunması gerekir.

Üst hakkı kullanımında bu kısıtlamalara uygunluk önemlidir.

Yapının Mülkiyeti ve Süre Sonu Akıbeti

Üst hakkı, belirli bir süre için verilen yapı inşa hakkıdır. Bu süre bittiğinde durumun ne olacağı ve yapının ne olacağı da önemli konulardan biridir. Süre bitiminden sonra üst hakkı sona erer. Süre sonunda genelde 3 olası durum vardır:

• Bedelsiz intikal: yapı hakkı arsa malikine geçer. Üst hakkı eski sahibi herhangi bir hak talep edemez.

• Bedelli intikal: eğer sözleşmede süre sonu bedel ödenmelidir ibaresi varsa malik bedeli öder.

• Yıkım yükümlülüğü: süre sonunda yapının yıkılmasına da karar verilebilir.

Bu 3 olası durumun yanı sıra hukuksal olarak bazı şeyler yapılmalıdır. İlk olarak üst hakkı silinir. İpotekler sona erer, mülkiyet hakkı malike geçer ve tasarruf yetkisi sona erer.

İnşa Edilen Yapının Kime Ait Olduğu (hak devam ederken)

Üst hakkı için belirlenen süre dolmadan önce yapının mülkiyeti ve işletmesi tamamen üst hakkı sahibine aittir. Üst hakkı, aslında taşınmazın verdiği mülkiyetten bağımsız bir haktır. Bu hak neticesinde yapı inşası, tesis kurulumu arsa sahibine ait değildir. 

Hak devam ederken mülkiyet hakkı üst hakkı sahibine aitken kullanma, kiralama ve devretme hakkı da üst hak sahibine aittir. Ancak bu avantajların yanı sıra bakım, onarım ve imar gibi yetkilerden de üst hakkı sahibi sorumludur. 

Süre Bitiminde Arsa Malikine Geçiş ve Bedel Rejimleri

Üst hakkı için belirlenen süre sona erdikten sonra yapı için ne olacağı ya da bedel ödemesinin olup olmayacağı gibi konular vardır. Süre bitiminden sonra;

• Üst hakkı sahibinin hakları sona erer.

• Tapu sicilinden kaydı silinir.

• Yapının kullanımı ve işletmesi arsa malikine geçer. Süre bitiminde bu herhangi bir devir ya da satış gibi bir işleme gerek kalmadan arsa sahibine geçer.

• Sözleşmede, süre sonunda bedel konusu ele alınmıştır. Süre bitiminde burada belirtildiği şekilde bedel rejimi uygulanır. Hiç bedel ödenmeyebilir, temsili bir bedel alınabilir veya gerçekten belirlenen bedel alınır.

Süre sonunda malik, tüm mülkiyet hakkını kendisi otomatik olarak alır.

Sona Erme, Fesih ve Terkin

Üst hakkının son aşamasında ortaya çıkan sona erme, fesih ve terkin durumu bu sürecin bittiğini gösteren aşamadır. Üst hakkının sona erme sebepleri genelde sürenin bitmesi olsa da diğer olası sebepler:

• Hakların birleşmiş hale gelmesi

• İptal durumu

• Yıkım

• Kamulaşma

• Terk etme

Bu sebeplerle sone erme gerçekleşirken fesih sözleşmeye aykırı bir durum olmasıyla gerçekleşir. Burada sebepler hak ihlalleri, amaç dışı kullanımlar gibi seçenekler olabilir. Sözleşmeye aykırılık tespit edildiğinde mahkemenin kararıyla sonuçlanır.

Terkin durumu ise son aşama olan tapudaki kaydın silinmesi aşamasıdır. Üst hakkı sona erdiğinde başvuru ile olurken feragat durumunda beyan olması gerekir. Bazı olağandışı kanunsuzluk durumlarında ise mahkeme kararıyla terkin gerçekleşir.

Sürenin Dolması, Feragat, Ağır İhlal/Fesih, Kamulaştırma Etkisi

Üst hakkın sona ermesi için gereken sebepler şunlardır:

• Sürenin dolması: doğal olarak üst hakkı için verilen sürenin sona ermesi durumudur. Yapı, arsa malikine tüm hakları ile geçer.

• Feragat: üst hakkına sahip olan tarafın süreden önce bu haktan vazgeçmesini sağlar. Tek taraflıdır. Yapı arsa malikine geçer ve tazminat da isteyemez.

• Ağır ihlal ve fesih: kurallara aykırı bir durum olursa mahkeme yoluyla fesih talep edilir. Bu durumda gerekirse mahkeme tazminat talebinde bulunabilir.

• Kamulaştırma: üst hakkında söz konusu olan taşınmazın kamulaşmasına karar verilirse bu duruma itiraz edilmez. Bu durumda üst hak sahibine pay verilir.

Üst hakkının kullanımının sona ermesine sebep olabilecek bu durumlardır.

Tapuda Terkin, Teslim ve Tasfiye Adımları

Üst hak kullanımı sona erdikten sonra sürecin son adımları tapuda terkin yapılması, teslim ve tasfiye kısmıdır. Terkin işleminde üst hakkı bittikten sonra tapuda yer alan üst hakkı ibaresinin kaldırılmasıdır. Bu işlem yapılmadan üst hakkı bitmiş sayılmaz.

Teslim işlemi ise yapının arsa sahibine iadesi adımı başlar. Süre doğal yoldan bittiyse direkt olarak arsa sahibine geçer herhangi bir devir ya da satış işlemi gerekmez. Tasfiye kısmı ise süre dolduktan sonra yapının üst hak sahibi tarafından boşaltılmasıdır.

İmar, Ruhsat ve Teknik İzinler

İmar, ruhsat ve teknik izinler, üst hak kullanımı süresi boyunca alınması gereken izinleri ve belgeleri kapsar. Yapı, arsadaki imar planına uygun olmalıdır. Ardından bu uygunluğun belgesi alınmalıdır. 

Arsada yapılan yapının ruhsat ve gereken izinlerinin alınmış olması gerekir. Yapı denetimine, çevre ve şehircilik bakanlığı planlarına ve iş yeri açma ruhsatlarına uygunluk belgelerinin alınmış olması gerekir. Bu belgelerle üst hak sahibi yapı açma ve işletme sürecini sorunsuz olarak tamamlar.

Vergisel ve Harç Boyutu

Vergi ve harçlar, üst yapı hakkının başından itibaren önemli olan bir süreçtir. Kısaca;

• Kuruluş Döneminde: tapu harcı, KDV, noter harçları, damga vergisi

• Hak Süresi Boyunca: kira, KDV, emlak vergileri, ruhsat harçları

• Süre Bitiminde: intikal, kamulaşma, yıkım ödemeleri

Vergisel ve harç süreçleri yapının kurulması, işletilmesi ve tasfiye edilmesi durumlarında önemlidir.

Kat Karşılığı ve Kentsel Dönüşümle Karşılaştırma

Üst hakkının kat karşılığı ve kentsel dönüşümle farkları vardır. Özet tablo olarak şu şekilde karşılaştırılması yapılır:

Sözleşmede Olmazsa Olmaz Maddeler (Kontrol Listesi)

Üst hakkı süresi için taraflar arasında yapılacak olan sözleşmede olması gereken maddeler vardır. Bu maddelerin açık ve belirgin şekilde ele alınarak net bir çerçeve etrafında belirtilmesi gerekir. Konu, sınırlar, alt ya da üst yapı kullanımı, süre, bedel gibi konular ele alınmalıdır.

Konu, Alan ve Sınırlar (Kroki/Koordinat)

Taşınmazın konusu olacak olan tapu bilgileri yer almalıdır. Bu hakkın yer altı mı yer üstü mü kullanılacağı belirtilmelidir. Ayrıca istisnai bir şart varsa bu da sözleşmede açıkça yer almalıdır. Örneğin sadece AVM olarak kullanılmalı gibi bir şart varsa oraya otel yapılamaz. Sınırlar ve komşu alanla olan bölgelerin kesin bir şekilde ayrılması da sözleşmede en net haliyle ele alınmalıdır.

Süre, Bedel (Artış/Eskalasyon), Ödeme Planı

Üst hakkının ne kadar süreyle tanındığı sözleşmede ele alınmalıdır. En az 30 yıl olmak üzere en yaygın haliyle 49 yıl olarak tercih edilir. Bedel belirlenmesi, tasfiye durumunda ödenecek olan tutarı belirtir. Tarafların anlaşması durumunda bedelsiz ya da temsili bir bedelle de belirlenebilir. Buna dair ödeme planı da peşin, taksitli gibi seçeneklerle sözleşmede açık bir şekilde ele alınmalıdır.

İnşaat Takvimi ve Gecikmeye Bağlı Yaptırımlar

Üst hakkı bir yatırım amacıyla kullanılır. İnşaat takvimi de arsanın âtıl kalmaması için önemlidir. Süre detayları ile hesaplanarak belirtilmeli, inşaat süresi, proje hazırlıkları, inşaatın tamamlanması gibi süreler açık olarak ele alınmalıdır. 

Gecikme durumu ise ruhsat süresinin geçmesi, inşaata henüz başlanmaması ya da zamanında bitmemesi durumlarını içerir. Bu yaptırımlar yaygın olarak para cezası olurken bedelde artış, teminat mektubu kullanımı ve son olarak da fesih aşamasına kadar gidebilir.

Bakım – Onarım, Sigorta ve Sorumluluk Paylaşımı

Üst hakkı kullanımında yapının bakım ve onarımı ile sigortasının yaptırılması zorunludur. Üst hak sahibi, yapıyı kullanım hakkına sahip olduğu süre boyunca malik kendisiymiş gibi sorumludur. Rutin bakımlar, gerekirse güçlendirmeler ve afer sigortalarının hepsi üst hak sahibine aittir. Sigorta yaptırmak da yine üst hak sahibine aittir. Hem kullanım aşamasında hem de sonrasında sorun olmaması için yapıya iyi bakılması gerekir.

Devir/Alt Kullanım İzinleri ve Şartları

Üst hak sahibi, yapı ile ilgili hakkını başkalarına devredebilir ve kiralayabilir. Tutulan süre boyunca üst hak sahibi, devredebilir, belirli bir süre ile kiraya verebilir ve hatta ipotek edebilir. Ancak burada tek önemli nokta, sözleşmede aksi yönde bir karar olmamasıdır.

Devir işleminde tüm yapı her hakkı ile başkasına geçerken alt kullanımda sınır vardır. Yani yapı altında bulunan bir dükkân kiralama ya da işletme gibi hakların kiralanmasını içerir. Bunların hepsi sözleşme ile açık bir şekilde sınırlandırılmadıysa yapılabilir.

Denetim, Raporlama, Bilgi Paylaşımı Yükümlülükleri

Denetim, raporlama ve bilgi paylaşım ile arsa sahibinin yeterli şekilde bilgilendirilmesi sağlanır. Raporlama ve bilgilendirmeler konusuna göre genelde belirli periyotlarla istenir. Örneğin yıllık rapor, her yıl sonunda istenirken inşaat raporu daha kısa süreli periyotla istenir. Denetim olması durumunda ise denetim raporu geldikten sonra maksimum 30 gün içerisinde arsa sahibi bilgilendirilmelidir.

Erken fesih, Tazmin, Süre Sonu Yapı Akıbeti ve İade Rejimi

Üst hakkı, genelde süre dolması ile sona ererken bazı durumlarda erken fesih ile de bitebilir. Eğer üst hakkı süre sonu ile biterse yapı direk arsa malikine ait olur. Sözleşmede yer almıyorsa herhangi bir bedel ödenmez. Üst hak sahibi, arsa üzerindeki yapı ile ilgili herhangi bir hak iddia edemez. Eğer özel bir yapıysa bazı durumlarda devir bedeli istenebilir.

Erken fesih durumunda ise ihlal olması ya da kural veya sözleşme dışı bir durum olması gerekir. Bu durumda bedelsiz şekilde yapı malike geçer. Eğer haksız bir fesih varsa üst hak sahibi zarar tazmini isteyebilir. 

Uyuşmazlık Çözümü

Uyuşmazlıkların çözümünde eğer her iki taraf da özel kişiyse bölge mahkemesi yetkilidir. Bir kamu taşınmazı varsa idare mahkemesine gidilir ve idari yargı görevi olur. Eğer bir arabuluculuk durumu varsa sözleşmede yer alan merkez uyuşmazlıkların çözümü konusunda kullanılır.

Uygulamada Sık Hatalar ve Risk Noktaları

Üst hak ile ilgili özellikle sözleşme aşaması dahil birçok adımda hata yapılır. Bunların en sık olanları:

• Sürenin belirtilmemesi

• Alan tanımının belirsiz kalması

• Tapu ve tescilde eksiklikler

• Ruhsat uyumsuzluğu

• Ortak alana ve komşu parsellere uyumsuzluk

• Finansman hataları

En sık görülen hatalar arasındadır. Bunların belirli risk noktaları da kendi arasında vardır.

Tescil/Şerh Eksikleri, Belirsiz Süre/Bedel, Alan Tanımının Muğlaklığı

Sözleşmede tescilin yapılmaması, sözleşmenin sadece imzalanmasından ve tapuya gidilmemesinden kaynaklanan bir hatadır. Bu da üst hak meydana getirmez. Yalnızca kiracı gibi bir hak verilir. Tescilin yanlış olması da hakkın devredilmesinin ve ipotek edilmesini önler. Şerhin unutulması da sözleşme şartlarının yer almamasından kaynaklanır ve hak daralmasına sebep olur.

Sürenin belirsizliği üst hakkının bitimi konusunda belirsizliğe sebep olur. Bu durumda arsa sahibi 30 yıl varsayarken üst hak sahibi 99 yıl sayabilir. Bu da hakkın bitişinde sorunlara sebep olur. Aynı şekilde bedelin belirsiz olması da daha sonra talep edilmesine engeldir.

Üst hakkında yapılacak olan yapı için bir alan tanımı olmalı. Bu da özellikle komşu sınırları aşmaması açısından önemlidir. Aksi takdirde hukuksal açıdan başta olmak üzere birçok açıdan sorunların çıkmasına sebep olur.

Ruhsat/İmar – Plan Uyumsuzluğu, Ortak Alan ve Komşu Parsel Etkileri

Üst hak olarak kullanılacak olan arsadaki yapının ruhsata ve imar planlarına uyumsuz olması belediye ile ilgili sorunlar başta olmak üzere birçok soruna sebep olur. Sözleşmede bunların yer almaması da üst hak sahibi ile malik arasında da sorunlara sebep olur. Aynı şekilde ortak alanların ve komşu alanların uyumu, zarar verilmemesi ve manzara kapanması gibi etkilerinin de olmaması gerekir.

Finansmana Elverişsiz Sözleşme Dili (İpotek/Temlik Engelleri)

Sözleşmede yapılan en büyük hatalardan biri de finansman dilinin açık olmamasıdır. Yanlış ifadeler ucu aşırı açık anlamlara ya da aşırı kısıtlayıcı anlamlara gelebilir. Örneğin devir ve ipotek yasakları, teminatı engellerken kredi sorunları yaşanmaya başlar. Ya da sözleşmede tek bir amaç belirtilirse bankalar yine kredi vermeyi riskli bulabilir.

Tapuya tescil zorunlu mu?

Üst hak kullanımı için Tapu Müdürlüğünde tescil zorunludur.

İnşa edilen yapının mülkiyeti kime aittir?

Üst hak sahibine yapı mülkiyeti aittir.

Üst hak en çok kaç yıldır?

Üst hak sınırı yoktur. Minimum 30 yıl olarak kullanılır. En yaygın tercih edilen süre 49 yıldır.

Üst hakkı sahibi kiraya verebilir mi?

Kullanım hakkı olan süre boyunca kiraya verebilir.

Ruhsat/iskân başvurularını kim yapar?

Ruhsat, imar ve iskan ile ilgili tüm başvuruları üst hakkı sahibi yapar.

Üst hakkı paylaştırılabilir mi veya pay devri yapılabilir mi?

Eğer ayrı bir taşınmaz şeklinde kaydı varsa paylaştırılabilir ve pay devri de yapılabilir.