İntifa Hakkı: Tanımı, Kapsamı ve Tapu İşlemleri

İntifa Hakkı Nedir?

Sınırlı ayni haklardan biri olan intifa hakkı, başkasına ait olan herhangi bir taşınmaz ya da taşınırın mülkiyet hakkı bozulmadan onu kullanma ya da yararlanma hakkı verir. Yani tapuda malik değişmez ancak intifa hakkına sahip olan malı kullanan ve işletendir. İntifa hakkı hem malik hem de hak sahibi için çeşitli etkilere sahiptir.

İntifa Hakkının Tarafları ve Özellikleri

İntifa hakkı, taraf olarak malik ve intifa hak sahibi arasındadır. Taşınmaz sahibi yani malik istemeden bu hak devri gerçekleşmez. Dolayısıyla intifa hakkında malikin rızası oldukça önemlidir. Taşınmazdan gelir elde eden ama mülkiyet hakkı kendine ait olmayan intifa hakkı sahibidir. İntifa hakkının özellikleri şu şekilde sıralanır:

• Mülkiyet hakkı malikte kalır. Ancak intifa hakkına saygı göstererek satma ya da devir işlemleri yapmalıdır.

• İntifa hakkı miras konusu olmaz.

• İntifa hak sahibi, malı kiraya verip gelir elde edebilir ancak satamaz.

• Süre sınırı yoktur. Ömür boyu da olabilir.

• Tapuya tescil yapılmazsa intifa hakkı geçerli sayılmaz.

İntifa hakkı, malik ile intifa sahibi arasında yer alan bir hak tanımıdır. İntifa hakkı verildiği süre boyunca tarafların birbirlerinin haklarına saygılı olması gerekir.

Malik ve İntifa Hakkı Sahibi

İntifa hakkı, malik ve intifa hakkı sahibi arasında yer alan bir haktır. Mülkiyet sahibi yani malik söz konusu taşınmazın gerçek sahibidir. Malikin rızasıyla intifa hakkı kurulur. Malik, intifa hakkı verdikten sonra söz konusu taşınmazdan gelir elde edemez.

İntifa hakkı sahibi ise söz konusu malı geçici süre ya da anlaşmaya bağlı olarak ömür boyu kullanan taraftır. Malı kullanma, yararlanma ve gelir elde etme haklarına sahiptir. 

Devredilemezlik ve Şahsa Bağlılık

İntifa hakkı devredilemez bir haktır ve miras yoluyla başkalarına geçemez. İntifa hakkına sahip olan kişi malı yalnızca işletme ve kullanma hakkına sahiptir. Onu satamaz ya da devredemez ancak kiraya verebilir.

İntifa hakkı, sadece intifa hakkının verildiği kişiye aittir. Yani şahsa bağlıdır. Hak sahibinin ölmesi durumunda otomatik olarak hak sona erer, mirasçılarına geçmez.

Süre Sınırlamaları

İntifa hakkının verildiği süre genelde sınırsızdır ancak belirli bir süre ile sınırlandığı da olabilir. Sınırsız olarak verilen intifa hakkında, ömür boyu devam eden bir hak vardır. Ancak hak sahibi vefat ettiğinde bu hak sona erer. 

Sınırlı bir süre ile verilen intifa hakları ise önceden belirlenen süre ile gerçekleşir. Süre bittiğinde kendiliğinden bu hak ortadan kalkar. Çok yaygın olmasa da genelde kurumlara verilen intifa haklarında bazen kullanılabilir.

İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

İntifa hakkının kurulması için bazı yöntemler vardır. Bunlar:

• Tapuda tescil

• Sözleşme

• Vasiyet

• Kanun

Bu yöntemlerden herhangi biri intifa hakkını ortaya çıkarabilir.

Tapuya Tescil

İntifa hakkı nasıl kurulursa kurulsun en önemli aşaması tapuya tescildir. Tescil yapılmadığında intifa hakkı resmileşmez yalnızca taraflar arasında kalır. Tescil ile hem intifa hakkı resmiyet kazanır hem de korunur. Üçüncü kişiler de intifa hakkı sahibini tanır.

Sözleşme ile Kurulum

İntifa hakkı, tarafların anlaşması ile sözleşme yoluyla kurulabilir. Sözlü olarak da tercih edilebilir ancak yazılı olması daha avantajlı olacaktır. Süre, konu gibi kapsamlar belirlendikten sonra mutlaka tapuya tescil edilmesi gerekir.

Vasiyetname veya Mahkeme Kararı

Malını miras bırakmak isteyen bir kişi intifa hakkı tanıyabilir. Bu da söz konusu kişinin malı ömür boyu kullanmasını ancak devredememesini sağlar. 

Kanunen gerektiğinde ya da mecbur kalındığında mahkeme de intifa hakkı kararı verebilir. Mahkeme kararı durumunda da tapuya tescil edilmesi gerekir. Böylece üçüncü kişilere karşı da resmiyet kazanır.

Kanundan Doğan İntifa Hakkı

Ortak mülkiyet, mirasçıların eş olma durumu, bakım ve geçim sebepleri gibi durumlarda kanuni olarak intifa hakkı verilebilir. Güvence altına alınmış bir hak sağlama şeklidir ve yine tescil gerçekleşirse üçüncü kişilere karşı da koruma sağlanır.

İntifa Hakkının Kapsamı

İntifa hakkı, hak sahibine tapu kazandırmaz. Yani mülkiyet hakkı yoktur. Ancak söz konusu malı kullanma, gelir elde etme, yararlanma gibi hakları verir. İntifa hakkı sahibi bu haklara sahipken malikin haklarını korumak için de bazı sınırlamalar ve kısıtlamalar vardır.

Kullanma Hakkı

İntifa hakkının sağladığı en önemli haklardan biri kullanma hakkıdır. Hak sahibi malı kullanma, yararlanma hakkına sahiptir. Malın mülkiyet hakkını kapsamaz. İntifa hakkına bir konut ya da taşınmaz üzerinden sahip olan bir kişi, ailesi ile beraber o evde yaşayabilir ya da kiraya verebilir ancak satamaz.

Yararlanma Hakkı

İntifa hakkına sahip olan kişinin diğer elde ettiği hak ise yararlanma hakkıdır. Yararlanma hakkı, gelir ya da kazanç elde etme hakkını içerir. Kiraya verme, ekim sonrası tarım ürünleri elde etme gibi konuları kapsar. 

Sınırlar ve Kısıtlamalar

İntifa hakkı, hak sahibine yararlanma ve kullanma hakları verirken bazı konularda sınır ve kısıtlamalar da getirir. İntifa hakkı sahibi malı tahrip etmemeli, zarar vermemeli ve malikin haklarına da zarar vermemelidir. Aralarındaki anlaşmaya uyulmalıdır.

İntifa hakkında malik açısından da sınırlar vardır. İntifa hakkı sahibine saygı duymalı ve satış yapacaksa bile buna göre davranmalıdır.

İntifa Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri

İntifa hakkı sahibi söz konusu mal ile ilgili bazı yükümlülüklere sahiptir. İntifa hakkı sahibinin yükümlülükleri genel olarak:

• Mala zarar vermeden özenli kullanım

• Bakım ve onarım giderleri

• Veri ve aidat sorumlulukları

Temel yükümlülükler arasında yer alır. 

Özenli Kullanım

İntifa hakkı sahibi, üzerinde hak sahibi olduğu malı özenli kullanma ve zarar vermeme yükümlülüğü vardır. Örneğin intifa hakkına sahip olan bir aracın değerini düşürecek şekilde kullanmak ya da zarar vermek yasaktır.

Bakım ve Onarım Giderleri

Bakım ve onarımlar büyük ölçüde intifa hakkı sahibine aittir. Sözleşmede durum bazen değişse de genelde intifa hakkı sahibi bundan yükümlüdür. Örneğin bir evde alt kata su damlatma durumu varsa intifa hakkı sahibi tadilat yaptırmalıdır.

Vergi ve Aidat Sorumluluğu

İntifa hakkı sahibinin vergi ve aidat sorumlulukları vardır. Malı kullanırken ve gelir elde ederken çıkan tüm vergi borçları intifa hakkı sahibine aittir. Kullanım aidatları, bakım ve temizlik giderleri de intifa hakkı sahibine aittir.

İntifa Hakkının Sona Ermesi

Ayni haklardan biri olan intifa hakkının sona ermesi bazı durumlara bağlıdır. Bunlar:

• Ölümle doğal yoldan sonuçlanma

• Belirlenen sürenin dolması

• Malın yok olması

• Feragat ya da birleşme 

• Mahkeme kararıyla telkin

İntifa hakkını sona erdiren durumlar arasındadır.

Ölüm veya Süre Dolması

En yaygın intifa hakkı bitirici sebep ölümle ya da süre belirlendiğinde süre dolması durumunda meydana gelir. Mirasçılara geçmemesi en önemli özelliğidir. Süre sona erdiğinde de otomatik olarak hak da bitmiş olur. Tapu tescili biter ve malik mülkiyet hakkına sahip olur.

Malın Yok Olması

Yanma, doğal afet gibi durumlarda mal tamamen ortadan kalkarsa intifa hakkı da ortadan kalkar. Mal kısmen sona erdiğinde ise intifa hakkı da kısmen sürer. Yani intifa hakkının devam etmesi için malın ortada olması gerekir.

Feragat veya Birleşme

İntifa hakkı sahibi kendi isteği ile bu haktan vazgeçerse hak malike geçer. Bu feragat bildirmesi yazılı olmalı ve tapu tescili yaptırılmalıdır. Birleşme durumunda ise malikin intifa hakkını devralması ya da hak sahibinin malı satın alması ile hak sona erer.

Mahkeme Kararıyla Telkin

Bazı şartlar oluştuğunda intifa hakkının sona ermesi mahkeme ile telkin anlamına gelir. Bu durumda kötüye kullanma, zarar verme, yükümlülükleri yerine getirmeme gibi durumlar sonrası mahkeme kararıyla intifa hakkı sona erer.

İntifa Hakkı ile Diğer Hakların Farkı

İntifa hakkı ile karıştırılan bazı haklar vardır. Bunlar:

• Sükna hakkı

• Kullanma hakkı

• Kira sözleşmesi hakkı

Bunlar en çok karıştırılan ancak ciddi farkları olan haklardır.

Sükna Hakkı ile Farkı

Oturma hakkı olarak bilinen sükna hakkı ile intifa hakkı arasındaki en temel fark; sükna hakkında sadece barınma hakkı vardır. Gelir elde etme durumu yoktur. Her ikisinin ortak özelliği ise mülkiyet hakkı maliktedir ve devredilemez.

Kullanma Hakkı ile Farkı

Kullanma hakkı ile intifa hakkının en temel farkı ise kullanma hakkında ihtiyaç için kullanma durumu vardır. Gelir elde etme ya da barınma yoktur. Ancak bunun dışında devredilememe durumu ve sona erme durumları benzerdir.

Kira Sözleşmesiyle Farkı

Kira hakkı ile intifa hakkı farklarından en önemlisi, intifa hakkı ücretsizken kira hakkı için belirli bir ücret ödemesi gerekir. Kira hakkında gelir elde etme de dolayısıyla yasaktır. Kira hakkı ömür boyu olmaz.

İntifa hakkı kimlere tanınabilir?

Herkese intifa hakkı tanınabilir. Gerçek kişilere intifa hakkı verilebildiği gibi tüzel kişilere de verilebilir.

İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?

Hayır, intifa hakkı mirasçılara geçmez.

Tapuya tescil yapılmadan geçerli olur mu?

Hayır doğal yollardan geçerli olmaz.

Bankalar ipotekli taşınmazda intifa hakkını nasıl değerlendirir?

Bankalar için ipotekli taşınmazlarda bulunan intifa hakkı riskli olarak değerlendirilir.

İntifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?

Evet intifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir.

Vergilendirme nasıl yapılır?

İntifa bedeline göre vergilendirme yapılır.

Malik, intifa hakkı devam ederken evi satabilir mi?

Evet, alıcı satıştan sonra hakları devralır.

İntifa hakkı nasıl kaldırılır?

İntifa hakkının sona ermesi; ölüm, rıza ve mahkeme kararı ile olur.