Haksız Zam Karşısında Kiracı Hakları

Günümüzde kiracılar ve ev sahipleri arasında yaşanan kira anlaşmazlıkları her geçen gün artış göstermeye devam ediyor. Geçen sene temmuz ayında kaldırılan yüzde 25 kira zam sınırı kararı sonrasında ev sahipleri kira zam sınırını her ay açıklanan TÜİK verilerine göre belirliyor.

Ev sahibi haksız zam yapıyor ve kiracıyı evden çıkarmak için tehditte bulunuyorsa, kiracı bu durumda kanıtları ile birlikte direkt olarak yasal yollara başvurabilir.

Haksız zam için kiracıların başvurduğu kanalların başında Sulh Hukuk Mahkemesi geliyor. Kiracı haksız bir zam ile karşılaştığında düşünüyorsa, süreci mutlaka yasal yollar çerçevesinde yürütmesi gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre artış oranı

2022 yılında hayatımıza giren ve 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uygulanan yüzde 25 kira zam sınırı kiracı ve ev sahipleri arasında ciddi sorunlara sebebiyet verdi. Ev sahipleri artık kira zam oranını önceki1 2 aylık TÜFE rakamlarına göre belirliyor.

Ev sahibi kira sözleşmesini yenilerse, bu durumda kirayı sadece bu oran kadar artırabilir. Aksi durumda üstündeki miktar geçersiz sayılacaktır.

Temmuz ayında açıklanan haziran TÜFE oranı yüzde 43,23 çıktı. Ev sahiplerinin bu oranın üzerinde zam yapma hakkı bulunmuyor.

Haksız Kira Zammı Nedir?

Haksız kira zammı, kiracı ve ev sahipleri arasında en sık karşılaşılan sorunlar arasında bulunuyor. Ev sahibinin yasal sınırlar ve sözleşme hükümleri dışında yaptığı kira artışı olarak tanımlanıyor. Sözleşme yenileme zamanı geldiğinde bu ay için ev sahipleri en fazla yüzde 42,23 oranında zam talep edebilir. Bu yasal sınırın üstünün istenmesi halinde ev sahibi haksız kira zammı ister.

Aynı zamanda tehdit, şantaj ya da zorlama yolu ile yapılan kira zamları da haksız kira ya gitmektedir. Kiracı bu durumla karşılaştığında hemen Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir.

Kira tespit davası açılmadan yapılan fahiş artış istekleri

Her şeyden önce ev sahipleri kiraları belirli yasal çerçeve içerisinde artırabilirler. Alınan son karar kapsamında kiraların zam oranı TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez.

Kira tespit davası açmadan önce fahiş bir artışın istenmesi yasal değildir. Ancak ev sahibi tüm duruma rağmen fahiş kira talep ediyorsa, bu durumda kiracının rızası olmadan artışı gerçekleştiremez. Kiracı, eski bedel üzerinden kira yatırmaya devam ediyorsa, ev sahibi kira tespit davası açabilir.

Yazılı itiraz dilekçesiyle yanıt verme

Kiracı, ev sahibinin yaptığı fahiş kira artışına karşın dilekçe ile yanıt verebilir. Burada verilecek olan yanıt noter ya da iadeli taahhütlü posta yolu ile iletilebilir.

Dilekçe doldurulurken, kiracı ve ev sahibi bilgilerinin tam ve eksiksiz bir şekilde doldurulması gerekmektedir. Dilekçede, kira artış miktarının TÜFE 12 aylık ortalamasının aşamayacağı net bir şekilde ifade edilmelidir. Bununla birlikte ödemelerinin yasal sınırlar çerçevesinde devam edeceği belirtilebilir.

Kira tespit davası açılmadan ödeme yapmama hakkı

Kiracı fahiş kira bedeli ile karşılaştığında kira tespit davası açılmadan önce ev sahibinin belirttiği kira bedelini kabul etmeme ve eski bedelden ödeme hakkı bulunmaktadır. Bu karar kiracının haklarını güven altına almayı amaçlamaktadır.

Kiracı, ev sahibinin belirttiği yüksek kira bedelini kabul etmeyebilir. Bu durumda sözleşmede ifade edilen eski kira bedelini ödemeye devam edebilir.

Bu noktada ev sahibi, kiracısı eski kira bedelini ödediği için tahliye etme hakkını elde edemez. Haksızlığa uğradığını düşünüyorsa, tahliye ya da kira tespit davası açabilir.

Tahliye davası açma şartları

Ev sahibi kiracısını haklı yollardan evden çıkmak istiyorsa, bu durumda tahliye davası açabilir. Ancak bu durum için de belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Kiracı kirasını zamanda ödemezse, ihtar noter aracılığı ile çekilebilir. Bu durumda da kira ödenmezse tahliye davası açılabilir.

Ev sahibinin birinci derece yakını ya da kendisinin konuta ihtiyacı varsa bu durumda tahliye için dava açılabilir. Binanın yıkılacak ya da büyük bir tadilata girecek olması sebebi ile de tahliye davası açılabilmektedir.

Kira Tespit Davası ve Hukuki Süreçler

Günümüzde kira tespit davası genellikle ev sahipleri tarafından açılmaktadır. Ancak kiracılar da kiranın güncel bedelinin belirlenmesi noktasında çözümü mahkemede arayabilir. Kira bedelinin yıllık artış ortanın yetersiz kaldığı halinde başvurulan kanallardan olan kira tespit davasını ev sahipleri kiranın düşük kaldığı hallerde açabilir. Kiracılar da kiranın yüksek belirlendiğini düşünüyorsa bu durumda mahkemeye başvurabilir.

Kira tespit davasının açılabilmesi için en az 5 yıl geçmiş olması gerekmektedir. Eğer ev sahibi yeni dönem için dava açacaksa, dava en geç yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce açılması gerekmektedir. Süre öncesinde yazılı ihtar çekilmesi de önemli bir noktadır.

Kiracının Haklarını Koruması İçin Uygulamalar

Günümüzde, kiracıların haklarının korunması için tercih edilebilen pek çok uygulama bulunmaktadır. Öncelikle taraflar arasında mutlaka yazılı bir kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Tüm şartların net ve açık bir şekilde belirtildiği yazılı kira sözleşmesi, kiracının haklarının korunması noktasında yazılı bir evrak niteliği taşımaktadır.

Kira ödemelerinin elden değil, kesinlikle banka aracılığı ile yapılması gerekmektedir. Bu şekilde ileriki dönemde kiranın eksik ya da yatırılmama iddialarına karşın resmi belgeniz elinizde bulunabilir!

Kira artışı için kiracının mutlaka TÜFE oranlarını takip etmesi gerekiyor. Son kanuna göre kira artışları 12 aylık TÜFE oranını geçemez.

Kira kontratının saklanması

Kira kontratı ev sahibi ile kiracı arasında geçerliliği olan yasal bir belgedir. Bu sebeple belgenin doğru ve eksiksiz bir şekilde doldurulması ve uzun süreli saklanması taraflar için çok önemlidir.

Belgenin resmiyetinin olması, anlaşmazlık olması halinde kullanılabilecek en güçlü belge niteliğini taşımaktadır. Ev sahiplerinin talep ettiği fahiş artış taleplerine karşın da kiracının haklarını korumaktadır. Aynı zamana kiracının yasal olmayan ve haksız tahliye girişimleri için de sözleşme kiracının yanındadır.

Ödemelerin banka üzerinden yapılması

Kira ödemelerinin yasalara uygun bir şekilde yapılması gerekmektedir. Ödemelerin bu kapsamda mutlaka banka üzerinden yapılması gerekmektedir. Tarafların haklarını koruyan bu yöntem ileride yaşanacak anlaşmazlıklar karşısında hukuki delil olarak da kullanılabilmektedir.

Banka üzerinden yapılan ödemelerde, hangi ayın kirasının yatırıldığı belirtilmelidir. Gecikme ya da eksik ödeme yatırılması iddialarına karşı resmi belge niteliği taşıyan banka ödemeleri, anlaşmazlıkların da önüne geçer. Günümüzde belirli bir miktardaki kira ödemelerinin bankalar ya da PTT kanalı üzerinden yapılması gerekmektedir.

Yazılı iletişim ve delil bırakma alışkanlığı

Kiracı ve ev sahipleri arasındaki sorunlar son yıllarda çözülmeyen bir düğüm haline geldi. Sorunun çözülmesi ve yanlış anlaşılmalara sebebiyet vermemesi için yazılı iletişim kurmak ve delil bırakmak büyük önem arz etmektedir.

Yazılı iletişimler hukuki açıdan delil niteliği taşımaktadır. Anlaşmazlıklar da ya da mahkeme yolunda geçerli belge olarak kabul edilmektedir. Konuşmalar WhatsApp üzerinden yapıldıysa bu durumda ekran görüntüleri saklanabilir.

Ev sahibinin kiracıyı baskıyla çıkarması suç oluşturabilir mi?

Ev sahibi ile kiracı arasındaki anlaşmazlıklar mutlaka usulüne uygun olarak çözülmesi gerekmektedir. Ev sahibinin baskı oluşturabileceği yollar suç niteliği teşkil edebilir. Kiracıyı zorlamak için elektrik, su ve doğalgaz temel hizmetleri kesmek, yazılı ya da sözlü tacizde bulunmak ve sürekli olarak ev izinsiz girmek baskı yolları arasında bulunmaktadır. Bu durumda durumu belgeleyebilecek kiracılar direkt olarak polise ya da savcılığa suç duyurusunda bulunabilir.

Zam oranı %25’in üzerinde olursa ne yapmalıyım?

Yüzde 25 kira zam sınırı uygulaması 2 Temmuz 2024 tarihinden itibaren uygulanmıyor. Ev sahipleri kira bedelini TÜFE oranına göre belirliyor. Bu sebeple kira bedeli yüzde 25’in üzerinde artırılmak istenebilir. Ancak TÜFE’nin üzerindeki artış talebi haksız zam olarak sayılmaktadır. Bu durumda kiracı TÜFE oranına göre zam miktarını göndermesi yeterli olacaktır. Ev sahibinin TÜFE üzerindeki zam talepleri için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması gerekmektedir.

Noterden ihtar çekmek zorunda mıyım?

Sözleşme sona erdikten sonra yeni dönem için dava açılacaksa bu durumda noterden yazılı olarak ihtar çekilmesi gerekmektedir. İhtarın ise yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce kiracıya iletilmesi gerekmektedir. Kiracı 5 yıldır oturuyorsa, kira tespit davası için ihtar çekme zorunluluğu bulunmuyor. Ev sahibi direkt olarak dava yolunu seçebilir.

Kira tespit davası açılırsa geçmişe dönük fark istenir mi?

Ev sahibinin açmış olduğu kira tespit davasında geçmişe dönük farklar talep edebilir. Bu durumda yeni kira bedeli dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uygulanmaya başlanabilir. Bu durumda ev sahibi dava tarihinden itibaren tespit edilen yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki farkı isteyebilir. Ancak isteyiş dava tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Dava öncesi dönem için bu durum söz konusu değildir.