Ortak Tapu Nedir?

Ortak tapu, taşınmazın birden fazla kişi adına tescil edilmesidir. Tapudaki her kişinin belirli bir oranda hissesi bulunmaktadır. Bu kişiler de resmi olarak hissedar olarak tanımlanır. Ortak tapu durumu genellikle miras ya da evlilik gibi nedenlerle ortaya çıkar. Ortak tapuda normal tapuya göre kararların ortak olarak alınmasını durumu ortaya çıkar. Bu sebeple hukuki açıdan işlerin dikkatli bir şekilde yürütülmesi gerekmektedir.

Müşterek tapu ile elbirliği tapusu farkı

Müşterek tapu da ortak tapudan farklı olarak paylı mülkiyet olarak tanımlanmaktadır. Hissedarların belirli oranda bir payı bulunmaktadır. Bu durum da tapuda ayrıntılı olarak ifade edilmektedir.

Elbirliği tapusu da miras yolu ile ortaya çıkar. Tapuda pay oranı olmaz. Taşınmaz üzerindeki haklar ortaklaşa olarak kullanılmaktadır. Elbirliği tapu türünde kararların birliği ile alınması gerekmektedir. İki tapu türü arasındaki en temel fark, karar verme süreçleridir.

Hangi durumlarda ortak tapu oluşur?

Ortak tapunun oluşması için belirli kriterlerin ortaya çıkması gerekmektedir. Ortak tapular genellikle miras, evlilik ya da ortak yatırım ile oluşmaktadır. Miras yolu ile elde edilen tapular genellikle elbirliği mülkiyetini meydana getirmektedir. Ortaklık kurulurken, tapuda her ortağın ve hisse miktarının açık bir şekilde yer alması gerekmektedir.

Ortak Tapuda Hissedarların Hakları

Ortak tapuda adı bulunan hissedarlar, sahip oldukları pay oranında hakları bulunmaktadır. Bu haklar arasında taşınmazın kiralanması, satılması ya da kiraya verilmesi bulunmaktadır. Ortak tapusu olanların bu noktada kararlarını ortak vermesi gerekmektedir. Kullanım hakları ve tüm detaylar Tapu kanunu çerçevesinde düzenlenmektedir.

Taşınmazı kullanma hakkı

Taşınmazlarda hakları olan hissedarların konutları ortak bir şekilde kullanması gerekmektedir. Ancak burada anlaşmazlıkların engellenmesi adına uzlaşma yolunun tercih edilmesi önerilmektedir. Her hissedar kendi payına düşen alanı kullanabilir. Eğer tapu elbirliği mülkiyeti kapsamında ise bu durumda kullanım da ortaklaşa olmaktadır.

Satıştan pay alma hakkı

Ortak tapulu bir taşınmaz satıldığında elde edilen gelir, taşınmazların payına göre bölünür. Müşterek tapularda her hissedar kendi hisselerini bireysel olarak satabilir.

Elbirliği mülkiyetinde satışlar sadece hissedarların onay vermesi ile mümkün olmaktadır. Anlaşmazlıklar bu noktada genellikle Sulh Hukuk Mahkemesinde çözümlenmektedir.

Diğer hissedarın izni olmadan işlem yapma sınırları

Müşterek yapılarda, hak sahipleri kendi paylarını izin almadan ve onaya sunmadan başkasına satabilir ya da devredebilir. Ancak taşınmazların üzerinde işlem yapılması gerekiyorsa, bu durumda diğer hissedarların onayı gerekebilir. Hissedarların arasında güvenin bu noktada sarsılmaması çok önemlidir. Sürecin olumsuz sonuçlanmaması adına işlemlerin yazılı belge çerçevesinde yapılması tavsiye edilir.

Kiraya verme ve gelir paylaşımı

Kiraya verme ve gelir paylaşımı da tapu türüne göre farklılık gösterir. Müşterek mülkiyette kiralama işlemleri diğer hissedarların rızası aranmaz. Elbirliği tapusunda ortak onay aranır. Gelirin adil olarak paylaşılması ve vergisel yükümlülüklerin de yerine getirmesi gerekmektedir. Uyuşmazlıkların önlenmesi için gelir dağılımının adil olması beklenir.

Ortak Tapuda Hissedarların Sorumlulukları

Ortak tapuda hissedarların belirli sorumlulukları bulunmaktadır. Bu sorumluluklar arasında bakım onarım giderlerine katılma, vergileri ödeme ve ortak kullanım alanlarını doğru kullanmak bulunmaktadır. Taşınmazların yasal kullanımlarına uygun olarak hareket etmesi zorunludur. Aksi durumda diğer hissedarlar bu durumdan zarar görebilir. Hukuki yaptırımlardan kaçınmak adına hissedarların üzerine düşeni yapması beklenir.

Ortak taşınmazın bakım ve masraflarına katılma

Ortak taşınmazlarda bakım ve masraflar tüm hissedarlar tarafından karşılanmalıdır. Müşterek tapularda da hissedarlar pay oranı kadar masraflara katılmaktadır.

Elbirliği tapusunda tüm masraflar eşit bir şekilde bölünmelidir. Genel olarak tapu türüne göre hak sahiplerinin masraflara sorumlulukları kadar katılması olası anlaşmazlıkları da engelleyecektir.

Ortak karar alma zorunluluğu (satış, tadilat vb.)

Ortak tapulu taşınmazlarda önemli kararların alınması için ortak onay gerekmektedir. Yapılacak tadilatlar, kiraya verme ya da satma gibi durumlar için yazılı mutabakat aranmaktadır.

Müşterek tapularda da her hissedar kendi hissesi üzerinden dilediği işlemi yapabilir. Ancak elbirliği mülkiyetindeki tapularda işlemler oybirliği sağlanarak yapılması gerekmektedir. Taraflar arasında olası anlaşmazlıkların olması halinde sulh ya da dava yoluna gidilerek sorun çözüme kavuşturulabilir.

Ortak Tapuda Satış ve Devir İşlemleri

Ortak tapu türlerinde taşınmazların hisse devri, hissedarların paylarına göre gerçekleştirilmektedir. Müşterek tapularda hissedarların kendi payları üzerinde istediklerini yapma hakkı bulunmaktadır. Bu durumda hak sahipleri dilerlerse haklarını satabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortak kararın alınması zorunludur.

Hisse devri nasıl yapılır?

Hisse devir işlemlerinin sorunsuz olarak yapılabilmesi için bu noktada profesyonel yardım alınabilir. Başvurular tapu müdürlüğüne yapılmalıdır. Hissedarlar paylarını satmak istiyorsa, taraflar arasında satış anlaşması yapabilir.

İstenilen belgelerle birlikte tapuya gidilerek satış şilemi yapılır. Elbirliği mülkiyetinde bütün hissedarların bu işlem için onayı şartken, müşterek yapıda onay aranmaz.

Diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı)

Müşterek tapusu olan bir hak sahibi payını üçüncü bir kişiye sattığı zaman diğer hissedarlar için ön alım hakkı ortaya çıkar. Bu duruma hukuk dilinde şufa hakkı denilmektedir. Hak en erken 3 ay en geç ise 2 yıl içerisinde kullanılmalıdır. Ancak elbirliği mülkiyetinde şufa hakkı ortaya çıkmaz. Çünkü bu tür tapularda taraflar kararları birlikte alır.

Tapu dairesinde işlem adımları

Tapu dairelerinde yapılacak olan işlemler için mutlaka alıcı ve satıcının aynı anda başvuru yapması gerekmektedir. İstenilen belgelerin beyan edilmesi halinde satış bedeli beyan edilir. Ücretler ödendikten sonra işlem randevusu verilir. İşlemler tamamlandığında alıcı adına tapu düzenlenir ve süreç yasal olarak tamamlanmış olur.

Ortak Tapuda Anlaşmazlıklar ve Çözüm Yolları

Ortak tapularda çıkan anlaşmazlıkların çözümü için tarafların tercih edebileceği ilk yol her zaman uzlaşma ve sağ duyu olmalıdır. Uzlaşmanın sağlanamaması halinde taraflar yasal yolları tercih edebilir. Ortak tapu için açılabilecek dava ortaklığın giderilmesi davası yani izale-i şuyu davasıdır. Ancak süreç mahkeme yoluna taşınmadan taraflar arabulucu ile problemi çözebilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu)

İzale-i şuyu davası olarak adlandırılan davalar aslında ortaklığın son verildiği ve taşınmazın paylaşılması için başvurulan dava türüdür. Ortaklar davayı açarak taşınmazın hukuk yolu ile bölünmesini isteyebilir. Bu davalarda satışlar genellikle açık artırma yolu ile yapılmaktadır.

Mahkeme yoluyla taşınmazın satışı

Mahkeme yolu ile taşınmazsın satılmasına karar verilmesi halinde ilk olarak taşınmaz için icra yolu gözükür. Satıştan elde edilen gelirler tapudaki hisse oranına göre bölünür. Özellikle taraflar anlaşmadığında bu yöntem tercih edilir. Süreç mahkeme yolu ile ilerlediği için tarafların aklında da bir soru işareti kalmadan süreç tamamlanmış olur.

Uzlaşma ve feragat süreçleri

Ortak tapularda anlaşmazlıkların çözülmesi için tarafların anlayışlı ve sağ duyulu olması gerekmektedir. Hissedarlar arasında oluşacak olan anlaşmazlıkların mahkemeye yoluna taşınmadan önerilmesi gerekmektedir. Aksi durumda mahkemeye taşınan süreçler maddi ve manevi olarak yorucu olabilir. Taraflar feragat edilen hakların geri alınamayacağını net olarak bilmesi gerekiyor.

Ortak Tapuda Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ortak tapulu taşınmaz alırken, dikkat edilmesi gereken pek çok nokta bulunmaktadır. İlk olarak tapunun türü bilinmelidir. Noter onaylı sözleşmelerde haklar ve sorumlukların yazılı olarak resmiyet kazandırılması gerekebilir. Hissedarların arasında sağlıklı ve net iletişimin kurulması sürecin daha verimli ilerlemesine yardımcı olabilir.

Noter onaylı sözleşme yapılması

Bu tür konularda tüm sözleşmelerin ve anlaşmaların noter onaylı olarak yapılması önerilmektedir. Çünkü ortak tapulu taşınmazlarda hissedarlar arasında oluşabilecek sorunlar yapılacak noter onaylı sözleşme ile en aza indirilebilir. Aile içlerinde genellikle sözün yeterli olduğu savunulsa da iş resmiyete bindiğinde sorunlar baş gösterebilir.

Hissedar sayısı arttıkça yönetim zorlukları

Hissedar sayısının artması, taşınmazsın yönetiminde istenmeyen sorunların oluşmasına enden olabilir. Alınacak her karar için tüm hissedarların onayı gerekiyorsa, süreç hem zorlaşır hem de anlaşmazlıklar çıkabilir. Sürecin uzaması da yönetimin zorlaşmasına zemin hazırlayabilir.

Aile içi ortaklıklar ve miras sorunları

Mirasçıların çoğalması durumunda tapu konusundaki sorunlar da artış gösterebilir. Vefat eden bir kişinin payı mirasçılarına devredilir. Bu durumda da tapudaki kişi sayısı artar. Karar alma sürecinin zorlaşacağı bu dönemde yazılı anlaşma yapılabilir ya da profesyonel olarak danışmanlık alınabilir.

Hissedar izni olmadan ev satılabilir mi?

Tapu eğer müşterekse, bu durumda hissedar kendi payını onay ya da izin olmadan satabilir. Ancak satışın sadece şahsın kendi payını kapsayabileceği unutulmamalıdır. Elbirliğinde tüm hissedarların onayı gerekir. Aksi durumda yapılacak tüm işlemler geçersiz olacaktır. Bu sebeple satış olacaksa tapu türüne göre hareket edilmesi gerekmektedir.

Bir hissedar diğerinin hakkını kullanabilir mi?

Tapu türü ne olursa olsun, hiçbir hissedar, diğerinin hakkını tek taraflı kullanamaz. Taşınmazın tamamını kullanmak ya da kiraya vermek için sürece uygun olarak hareket edilmesi gerekmektedir. Kullanım hakkı tapudaki hisse oranına göre ayarlanmalıdır. Elbirliğinde kararlar ortak alınırken, müşterek tapuda etik bir şekilde ilerlenilmelidir. İzinsiz kullanım yasal süreci de beraberinde getirebilir.

Ortaklıktan çıkmak isteyen ne yapmalı?

Elbirliği tapusunda çıkmak isteyen hak sahibi için diğer ortakların sürece dahil olması gerekmektedir. Yazılı olarak yapılan anlaşmalar sürecin sorunsuz ilerlemesine yardımcı olmaktadır.

Ortak tapudan ayrılmak isteyenler için süreç daha basit ilerler. Kişiler bu durumda kendi paylarını satabilir ya da devredebilir. Tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru yeterli olacaktır.

Miras kalan taşınmaz ortak tapuya dönüşür mü?

Miras kalan taşınmazlar ortak tapuya dönüştürülebilir. Ortak tapu mirasçılar arasında paylaştırılabilir. Tapuda pay oranları gösterilmez. Bütün mirasçıların tapu üzerinde eşit hakkı bulunmaktadır.

Gerekli işlemlerin yapılması halinde müşterek mülkiyete geçiş mümkündür. Bu işlemler için tüm mirasçıların onay vermesi gerekmektedir. Ancak bu işlemler hukuki çerçeve içerisinde yapılmazsa, ileriki süreçte taraflar arasında anlaşmazlıklar çıkabilir.