Yönetici Sorumluluk Sigortası Nedir? Kapsamı ve Avantajları

Apartmanlarda ve sitelerde bina yönetimi gerekli sorumluluklarını yerine getirirken bazı istenmeyen olayların yaşanmasına sebep olabilir. Alınan yanlış kararlar görevlerin ihmal edilmesi gibi durumlar karşısında oluşabilecek zararlar için yönetici sorumluluk sigortası devreye girmektedir. Yöneticilik görevinde aidatların toplanması bakım ve onarımların yapılması gibi pek çok önemli sorumluluk bulunmaktadır.

Ancak bu süreç içerisinde alınabilecek yanlış zararlar sitenin maddi olarak zarar görmesine ve kat maliklerinin hak kaybına uğramasına neden olabilir. Yöneticileri koruma altına alınan bu sigorta kat maliklerinin hak kaybına uğramasına ve daha profesyonel bir hizmet almasına zemin hazırlar.

Yasal Yükümlülükler ve Yönetmelikler

Apartmandaki görevlilerin sorumlulukları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile çerçeve altında ifade edilmiştir. Kanun kapsamında yönetici, apartmanların ortak kullanım alanlarını düzenlemekten, bakımların yapılmasından ve aidatların toplanmasından ve bunun gibi pek çok konudan sorumlu olduğu belirtiliyor.

Yöneticiler, bu sebeple görevlerini usulüne uygun olarak sorumluluk bilincinde gerçekleştirmesi gerekmektedir. Ortak alanlardaki bir kazada yöneticinin ihmali olduğu tespit edilirse, bu noktada yönetici sorumluluk sigortası devreye girer. Ancak bu sigortalar zorunlu olmadığı için kat malikleri ve yöneticinin ortak kararı ile sigorta yapıştırılarak bina, yönetim ve kat malikleri koruma alına alınabilir.

Yönetici Sorumluluk Sigortası Kimleri Kapsar?

Zorunlu olmasa da bina yönetimlerinin mutlaka yaptırması gereken sigorta türleri arasında olan yönetici sorumluluk sigortası apartman ve site yöneticilerini ve hatta yönetim firmalarını kapsam altında tutabilir. Kat maliklerinin kendi aralarında oy çokluğuna göre seçtiği yönetimler bireysel yönetici olarak tanımlanır. Bu kişilerin deneyimleri ve süreçle ilgili bilgisi sınırlı olabilir.

Bilinçsiz olarak yönetimin vermiş olduğu zararlar ve aldığı yanlış kararlar kat maliklerine zarar verebilir. Sigorta şirketinin poliçe detaylarına göre zararlar bu kapsamda güvence altına alınır.

Apartman ve Site Yöneticileri

Toplu yaşam alanlarında apartman ve site yönetimleri kat malikleri tarafından seçiliyor. Genellikle seçilen kişiler binada oturanlarda oluşur. Konu ile ilgili profesyonel bir geçmişleri olmasa bile Kat Mülkiyeti kanunu kapsamında ciddi sorumluluklar alırlar.

Aidatların toplanması, binanın düzenin sağlanması, ortak alanların doğru bir şekilde kullanması, denetimleri yapılması gibi pek çok konuda görevli olurlar. Ancak yönetimde işler bu kadar ağırken kazaların ve aksaklıkların olması da kaçınılmaz olacaktır. Asansör bakımının geciktirilmesi meydana gelebilecek bir kazaya davetiye çıkarabilir. Bu durumda apartman yönetimi hem kendilerini hem de kat maliklerini korumaya alacak bir sigortaya ihtiyaç duyabilir.

Profesyonel Yönetim Şirketleri

Günümüzde bina yönetimi ile uğraşamayan kişiler tercihlerini profesyonel yönetim şirketlerinde yana kullanıyor. Büyük sitelerde yönetim ve sorumluluklar, küçük sitelere göre daha fazladır. Profesyonel yönetim şirketleri aidatların takibi, muhasebenin yönetimi, hukuki danışmanlık gibi pek çok konuda profesyonel bir destek sunar.

Şirketler imzaladıkları sözleşme kapsamında anlaştıkları her binaya bir yönetici ve görevli atar. Profesyonel yönetim şirketleri de yaptırdıkları sigorta ile kendilerini ve yaptıkları işleri güvence altına alabilir. Profesyonel yönetimde de olası bir hatalı kararın alınması durumunda doğacak zararlar sigorta tarafından karşılanır. Bu durumda kat maliklerinin zarar görmesi söz konusu olmaz.

Yönetici Sorumluluk Sigortası Neleri Kapsar?

Yönetici sorumluk sigortası, yönetimin yönetim sürecinde yaptığı çalışmalar kapsamında ortay acıkabilecek riskleri ele almaktadır. Yöneticiler, görevlerini yerine getirirken istenmeyen durumlar karşısında bazı zararlar oluşabilir.

En basitinden aidatların usulsüz toplanması, bakım onarım işlerinin yönetim tarafından yapılmaması ya da usulüne göre yapılması kat maliklerini mağdur edebilir. Bu durumda dava haklarını kullanan kat maliklerinin zararları sigorta tarafından karşılanır. Bu sigorta sadece yönetimden kaynaklı zararları değil, bina dışından olan bir kişinin de verdiği zararlar teminat altında değerlendirilebilir.

Yönetim Hataları ve İhmaller

Apartman ya da site yöneticileri görevlerini yerine getirirken, istemedikleri durumlarla karşılaşabilirler. Bu durum beraberinde kat maliklerinin zarar görmesi ya da hak kaybına uğramasına neden olabilir. Örnek vermek gerekirse temizliklerin zamanında yapılmaması, aidatların eksik toplanması kat maliklerinin hem hizmeti tam alamamasına hem de durumdan rahatsız olmasına neden olabilir.

Bu tür hatalarda sorumluluk yönetime aittir. Kat malikleri bu durum karşısında yönetime dava açabilir. Yönetim eğer yönetici sorumluk sigortası yaptırdıysa dava masrafları bile sigorta tarafından karşılanmaktadır.

Karar Alma Sürecindeki Hatalar

Karar alma sürecindeki hatalar yönetimin çeşitli sorunlarla karşılaşmasına neden olabilir. Her kararın peşine olumlu sonuç getirmesi beklenemez. Uygun olmayan firma ile anlaşma yapılması ya da firmanın doğru çalışmaması yönetimin sorun yaşamasını da beraberinde getirebilir. Aynı zamanda hatalar bazen maddi kayıplara da sebebiyet verebilir. Kat malikleri bu tür durumlarda zarar gördüklerinde direkt olarak sorumlu olarak yöneticiyi hedef alabilir. Yönetici sorumluluk sigortası, yönetimi bu tür davalar karşında teminat altına alır.

Üçüncü Şahıs Talepleri

Yöneticinin hataları ve karşılaşılan sorunlar sadece kat maliklerini ve yönetimi değil, beraberinde üçüncü şahısları da olumsuz olarak etkileyebilir. Örneğin binanın dış cephesinde yapılan bir tadilattan düşen parça, binanın önünden geçen ve bina ile alakası olmayan bir vatandaşa zarar verebilir. Bu durum sorumlu direkt yönetici olarak gösterilebilir. Üçüncü şahısların talepleri için de yapılması halinde devreye yönetici sorumluluk sigortası girmektedir. Sigorta aynı zamanda üçüncü şahısların taleplerini de karşılamaktadır.

Yönetici Sorumluluk Sigortasının Avantajları

Yönetici sorumluluk sigortasının adı üzerinde yöneticiler üzerinde ciddi bir avantajı bulunmaktadır. İlk olarak yöneticiyi kişisel olarak korumaktadır. Hata, yanlışlık ya da ihmalden kaynaklı ortaya çıkabilecek olumsuzluklara karşı açılacak tazminat talepleri yönetici sorumluluk sigortası ile halledilebilir. Bu durumda yöneticinin maddi kayıp yaşaması engellenebilir.

Öte yandan yönetici sorumluluk sigortası kat maliklerine de güven vermektedir. Sigorta ile yönetimin daha şeffaf ve bilinçli işler yapmasına yardımcı olur. Olası hukuki süreçlerde yönetimin karşılaşabileceği dava ve avukatlık masrafları da sigorta kapsamında karşılanmaktadır.

Yönetici Sorumluluk Sigortası Zorunlu mu?

Yönetici sorumluluk sigortası zorunlu olan sigortalar arasında yer almaz. Ancak bazı durumlar için yapılması önerilmektedir. Çok sayıda bağımsız bölümü olan ve yüksek aidat bütçesi olan binalarda yönetimin işi daha zor ve karmaşık olabilir. Bu tür binalarda yönetimin korunması ve olası hataların büyük sorunlar doğurmasını engellemek için yönetici sorumluluk sigortasının yapılması tavsiyesi edilir.

Hangi Durumlarda Yönetici Sorumluluk Sigortası Yaptırılması Önerilir?

Yönetici sorumluluk sigortası zorunlu olmamakla birlikte bazı durumlar için yönetimin yaptırılması önerilmektedir. Özellikle binada sorumlu olunacak alan çokça hata payının da yüksek olduğu göz önünde bulundurularak sigortanın yaptırılması tavsiye edilmektedir.

Profesyonel yönetim firmaları müşterilerin güvenini artırma amacı ile de sigorta yaptırdığını dile getirmektedir. Yöneticiler göreve başlamadan önce yapılan bu sigorta türünü kat maliklerine bildirerek güvenlerini tazeleyebilir. Yasal olarak zorunlu olmayan bu sigorta yapılması halinde karşı tarafa olumlu bir imaj bırakır.

Yönetici Sorumluluk Sigortasında Nelere Dikkat Edilmeli?

Yönetici sorumluluk sigortasında dikkat edilmesi gereken pek çok başlık bulunmaktadır. Sigorta yaptırılırken, poliçenin kapsamı dikkate alınmalıdır. Poliçenin hangi riskleri kapsayacağı açık bir şekilde ifade edilmelidir. Yönetim hataları ve ihmaller konusunda detaylar poliçe kapsamında ayrıntılı olarak yer almalıdır.

Avukatlık ücretleri, mahkeme masrafları gibi durumlar da yönetici sigorta kapsamına dahil edilerek sigortanın yönetimi detaylı koruması sağlanabilir. Profesyonel firmalar bu kapsamda sigorta kapsamını genişletmeyi önermektedir. Poliçenin düzenli olarak güncellenmesi yöneticiyi çeşitli koşullarda korumaya yardımcı olmaktadır.

Yönetici Sorumluluk Sigortası ile bina sigortası aynı şey mi?

Yönetici Sorumluluk Sigortası ve Bina Sigortası temelde aynı şey gibi görülse de birbirinden tamamen farklıdır. Bina sigortası taşınmazı, konutu ve siteye fiziksel olarak güvence altına almaktadır. Olası doğal afetlerde meydana gelebilecek zararlar bina sigortası kapsamında değerlendirilmekte ve karşılanmaktadır. Ancak doğal afetin çıkmasında yangın, sel vb. yönetimin sorumluluğu varsa, yönetici sorumluluk sigortası yönetimi, bina sigortası ise binanın hasarlarını teminat altına almaktadır. Bu 2 sigorta zorunlu olmamakla birlikte günümüzde pek çok yönetime yapılması tavsiye edilmektedir.

Sigorta poliçesi hukuki masrafları da karşılar mı?

Sigorta poliçeleri genel olarak hukuki msrafları da karşılamaktadır. Masrafların arasında açılmış olan davaların avukatlık ücretleri, bilirkişi ücretleri, yargı giderleri ve dava haçları bulunabilir. Yöneticiler zaman zaman dava durumları ile karşı kaşıyabilir. Bu tür giderlerin yönetimin kendi cebinin çıkması ciddi masraflara sebebiyet verebilir. Bu durumda yaptırılmış olan sigorta poliçesi yönetimi koruyucu bir görev görür. Ancak sigortanın içerisinde "Hukuki koruma teminatı"nın olması çok önemlidir. Yönetim bu noktada profesyonel destek alarak sürecin mali kaygı yaşamadan yürütülmesini sağlayabilir.

Apartman yöneticileri bireysel olarak sigorta yaptırabilir mi?

Küçük apartmanlarda ya da profesyonel yönetim tarafından yönetilen apartmanlarda yönetici sorumluluk sigortası yaptırılabilir. Bu noktada bireysel yöneticiler görev süreleri boyunca alacakları kararlardan doğacak olan sorunları sigorta kapsamında garanti altına almış olur. Sigortanın geçerli olduğu süre boyunca yönetim tarafından yapılan hatalar, ihmaller ya da bilgi eksikleri sigorta kapsamında değerlendirilir.

Apartman yöneticileri sigorta yaptırmadan önce binanın büyüklüğü, ortak kullanım alanlarının ve bağımsız bölümlerinin çokluğu gibi riskleri göz önünde bulundurmalıdır. Bu durum kat malikleri ile de paylaşılarak sigortanın bireysel olarak değil de toplu olarak yapılması ve bütçenin de apartmandan karşılanması talep edilebilir.

Sigorta primi nasıl belirlenir?

Sigorta priminin belirlenmesi aslında pek çok kritere bağlıdır. Prim belirlenmesi sigorta şirketleri tarafından yapılmaktadır. Primin belirlenmesindeki en kritik faktörü binanın büyüklüğüdür. Bina ya da sitede bağımsız bölüm ne kadar fazlaysa yönetimin işinin artacağı ve zorlaşacağı düşüncesi ile prim yükselmeye başladı.

Bunun yanı sıra yönetimin bütçesi, aidat toplama düzeyi, çalışan sayısı da prim miktarını etkileyen faktörler arasında yerini almaktadır. Geçmiş dönemde yaşanan olumsuz olaylar da sigorta primini artırabilir. Bu noktada yönetim birden fazla sigorta şirketinden teklif alarak bütçeye uygun olan firmayı tercih edebilir. Her firmanın sunduğu seçenek ve fiyatlar farlılık gösterebilir.