Kazan Bakım Sözleşmesi

Kazan Bakım Sözleşmesi Nedir?

Merkezi ısıtma sistemi kullanan apartman ve sitelerin kalorifer kazanlarının bakımlarını düzenli olarak gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Periyodik bakımların yaptırılması sistemden daha fazla verim alınmasını sağlarken yakıt maliyetlerinin de düşmesine yardımcı olmaktadır.

Kalorifer kazanlarının periyodik bakımları bakımın içeriğine bağlı olarak değişik zamanlarda gerçekleşmektedir. Genel bakım ve temizlik işleri mevsim başlarında yapılırken her iki haftada bir tübüler sistem içerisindeki kül ve atıkların temizlenmesi gerekmektedir.

Apartman ve site yönetimleri kalorifer kazanlarının bakımları için genellikle belli bir firma ile anlaşır. Bu sayede bakımların aksamadan yapılması garantilenmiş olur. Kazan bakım hizmeti veren firma ile apartman ya da site yönetimi arasında imzalanan hizmet sözleşmesine ise kazan bakım sözleşmesi adı verilmektedir.

Kazan Bakım Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kazan bakım sözleşmeleri hazırlanırken önemli olan iki noktadan ilki kazanın hangi tip yakıt kullandığıdır. İkinci noktası ise kazanın bağlı olduğu tesisatın büyüklüğüdür. Sözleşme hazırlanmadan önce ön görüşmenin yapılması önemlidir. Bu sayede kazanın ve tesisatın durumu ve özellikleri anlaşılır ve uygun bir fiyatlama yapılabilir.

Kazan bakım sözleşmesinde bulunması gereken hususlar apartmanın ya da sitenin özel ihtiyaçlarına bağlı olarak değişiklik göstermekle birlikte genellikle şu bilgilere yer verilmesi gerekmektedir.

• Sözleşme taraflarına ait bilgiler

• Bakımın hangi zaman dilimlerinde gerçekleşeceği

• Bakımın içerisinde hangi hizmetlerin alındığı

• Hizmet karşılığında ödenecek ücretin miktarı ve ödeme şekli

Kazan Bakım Sözleşmesinin Önemi

Gerek merkezi ısınma sistemlerinin gerekse de kat kaloriferlerinin periyodik bakımlarının bu kadar önemli olmasının sebebi kat maliklerine sağladığı avantajlardan kaynaklanmaktadır. Kazan bakımların düzenli bakımlarının yapılması kazanların performansının optimal seviyede kalmasını sağlamaktadır.

Kazanların verimliliğinin korunması ise enerji verimliliğinin sağlanması anlamına gelmektedir. Bu sayede daha az enerji harcanarak daha yüksek ısı elde edilmektedir. Böylece maliyetlerin önemli ölçüde düşmesi sağlanabilir.

Kazanların bakımının düzenli yapılmasının sağlamış olduğu bir diğer fayda ise güvenliğin sağlanmasıdır. Çünkü gerekli bakımları yapılmayan kazanlar yangın tehlikesi yaratmaktadır. Kazanda biriken yakıt artıkları ısının da etkisi ile tutuşma ve binayı tehlikeye atma riski bulunmaktadır.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Kazan bakım sözleşmelerinde her iki taraf için de hak ve yükümlülüklerin belirlenmesi sürecinde hem yönetimin hem de firmanın mutabık olması gerekmektedir. Firmanın sağlamış olduğu hizmetin yanı sıra yönetimin ihtiyaçlarının da tam olarak karşılanması gerekmektedir. Bu sebeple de sözleşmede yer alan maddeler değişiklik gösterebilmektedir.

Kazan bakım sözleşmelerinde genellikle yer verilen hak ve yükümlülüklerin içerisinde ise şunlar yer almaktadır.

• Firmanın kazanda arıza oluşması halinde en fazla ne kadar süre içerisinde müdahale edeceği

• Parça değişimlerinde uygulanacak politikalar

• Periyodik bakımların ne zaman yapılacağı

• Bakımın içerisinde hangi hizmetlerin yer aldığı

• Yapılan işlemlerde kanun, yönetmelik ve tüzüklerde yer alan standartlara uygun davranılması

• Yönetimin bakım personeli için uygun çalışma koşullarını oluşturması

• Ücretlerin ne zaman ve ne şekilde ödeneceği

Bakım ve Onarım Süreci

Kalorifer bakımı farklı şekillerde yapılabilmektedir. Bunun sebebi ise tüm parçaların aynı zamanda bakıma ihtiyacı olmamasıdır. Bazı parçaların bakımı yıllık olarak yapılırken bazı parçaların bakımının ise daha kısa aralıklarla yapılması gerekmektedir. Kalorifer bakım ve onarımlarında genellikle aşağıda belirtilen işlemler yapılmaktadır.

• Filtre temizliği

• Brülör temizliği

• Ecomatik panel modül ayarı

• Kazan temizliği

• Baca çekiş kontrolü

• Gaz kaçak testi

Bu maddelerin dışında ihtiyaçların tam olarak karşılanması için bakım süreçlerine eklemeler yapılabilmektedir. Ancak bu eklemelere kazan bakım sözleşmesinde yer verilmesi gerekir.

Kazan Bakımının Önemi

Kazan bakımlarının düzenli olarak yapılmasının yasal sorumluluklar içerisinde yer almasının sebebi kazanların düzenli olarak bakımlarının yapılması halinde sağlamış olduğu faydalar ve olası risklerin minimalize edilmesidir. Kazan bakımlarının yapılmasının önemi içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Yangın gibi risklerin en aza inmesini sağlar.

• Enerjinin daha verimli kullanılmasına imkan sağlar.

• Ödenen enerji faturalarının optimum düzeyde kalmasını sağlar.

• Kazan ve tesisatın sorunsuz bir şekilde çalışması

• Kazanın ömrünün uzaması.

• Kat maliklerin konforlarının sağlanması.

Sözleşmenin Feshi ve Yaptırımlar

Kazan bakım sözleşmeleri belirli süreli sözleşmelerden birisi olmakla birlikte bazı durumların gerçekleşmesi halinde feshedilmesi mümkündür. Feshi sebeplerinin bir kısmı kanunda yer alan maddelere dayanmaktadır. Bunun yanında taraflar kendi aralarında anlaşarak da özel fesih sebepleri belirleyebilir. Sebepsiz feshin gerçekleştiği durumlarda ise önceden bildirim şartı ya da yaptırım belirleyebilir.

Kazan Bakımı Sürecinde Yapılan İşlemler

Katı yakıtlı kazanların bakımlarının günlük, haftalık ve yıllık olmak üzere çeşitli periyodlarda yapılması gerekmektedir. Günlük ve haftalık bakımlar genel olarak kapıcı gibi çalışanlar tarafından yapılırken aylık ya da yıllık bakımlarının alanında usta kişiler tarafından yapılması gerekmektedir.

Mevsim Başında Yapılacak İşlemler

Mevsim başında yapılacak hazırlık ve bakımlar içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Kazanın üzerinde bulunan tüm sistemlerin faaliyete hazır olup olmadığı kontrol edilir.

• Izgaralar kontrol edilir.

• Tesisattaki su miktarı kontrol edilir.

• Kazan ile baca arasındaki kısmın baca kontrolü aşamasında gözden geçirilmesi gerekmektedir.

• Dolaşım pompasının olması gerektiği gibi dönüp dönmediği kontrol edilir.

Kazanın Günlük Bakımı

Kazanın günlük bakımları kaloriferi yakmakla görevli olan kişi tarafından ya da kapıcı tarafından yapılmaktadır. Bu bakımların içerisinde şunlar yer alır.

• Kazan dairesinin temizliğinin yapılması

• Su sızıntıların kontrol edilmesi

• Havalandırmada arıza olup olmadığı

• Su sızdırması ya da havalandırma arızasının oluşması durumunda anında müdahale edilmesi gerekmektedir.

Kazanın Haftalık Bakımı

Kazanların haftalık bakımları içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Kazan dairesinin deterjanlı su ile yıkanması

• Buhar vana millerinin ince yağ ile yağlanması

• Buhar vana millerinin gres yağı ile yağlanması

• Pis su çukuru ve kanallarının temizlenmesi ve tıkanıkların giderilmesi

Kazanın Aylık Bakımı

Kazanların aylık bakımları içerisinde şu işlemler yer almaktadır.

• Emniyet ventilininin kontrol edilmesi

• Su seviye otomatiğinin kontrol edilmesi

• Kazan ve kana ait olan tüm sistemlerin kontrol edilmesi

• Kaçak yapan flanş ve bağlantıların sıkıştırılması

• Sızıntıların önlenmesi

• Şalter sisteminin ve otomatik sistemin kontrol edilmesi

• Ön duman sandığının temizlenmesi

• Kazan emniyet sübapların kontrol edilmesi

• Gevşemiş cıvata ve somunların sıkılması

Kazanların Yıllık Bakımları

Kazanların yılda en az bir kez detaylı bir şekilde bakımlarının yapılması gerekmektedir. Bu bakımlarda uygulanan adımlar şunlardır.

• Kazanın tamamen boşaltılması

• El ve adam deliklerinin açılarak contalarının temizlenmesi

• Kazanın içinin temizlenmesi

• Kazanın basınçlı su ile yıkanması

• Kazanda kireç bulunması durumunda kirecinin temizlenmesi

• Yatakların yağlanması

• Vantilatörün bakımının yapılması

• Besi suyu pompalarının bakımının yapılması

• Kazanın yeniden su ile doldurulması

• Bacanın temizlenmesi

Dolaşım Pompalarının Periyodik Bakımları

Dolaşım pompalarının bakım aşamaları içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Pompanın altında ve kazan çıkışındaki pisliklerin temizlenmesi

• Dolaşım pompasındaki millerin kontrol edilmesi

• Kabarcık oluşumunun kontrol edilmesi

Genleşme Depolarının Bakımları

Genleşme depolarının bakım aşamaları içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Donmaya karşı korumasının yeterli olup olmadığı kontrol edilir.

• İzolasyonlar kontrol edilir.

• Temizliği yapılır.

• Sızıntı kontrolü yapılır.

Temizlik ve Tortu Giderme

Kazanların periyodik bakımlarında öncelikli olarak kazanların detaylı temizliğinin yapılması gerekmektedir. Bu temizlik işlemini tortuların giderilmesi izler. Bu sayede kazanında ve kan ile bağlantılı ekipmanların durumu daha net bir şekilde anlaşılabilir. Bunun yanında kazandaki kir ve tortular enerjinin daha fazla harcanmasına ve verimliliğin düşmesine neden olmaktadır.

Brülör ve Yanma Odası Kontrolleri

Doğal gaz ya da sıvı yakıt ile çalışan kazanların bakımlarında brülör ve yanma odasının da bakımlarının yapılması gerekmektedir. Brülör yakıtı yanma odasına pompalayan kısımdır. Optimal düzeyde yakıtın pompalanabilmesi için bu alandaki tortuların ve diğer sorunların giderilmesi gerekmektedir. Bunun yanında yanma işleminin gerçekleştiği yer olan yanma odasında da yakıt artıkları kalması mümkün olmaktadır. Bu artıklar ısının verimli bir şekilde sisteme iletilmesini engellemektedir. Bu sebeple de bu bölmenin temizliğinin ve bakımının yapılması gerekir.

Basınç ve Sıcaklık Ayarlarının Kontrolü

Kullanılan yakıt türü ne olursa olsun kazanların çalışma prensipleri aynıdır. Her kazan yakıtı yakarak suyu ısıtır ve tesisata gönderir. Bu sebeple de sıcaklık kontrollerinin ve ayarlamalarının yapılması tesisata doğru ısıda su gönderilmesine imkân sağlamaktadır. Ayrıca su belli bir basınç ile tesisata gönderilmektedir. Bu sebeple de basınç durumunun da kontrol edilmesi gerekmektedir. Basıncın düşük olması durumunda yeterli miktarda sıcak su tesisata ulaşma. Basıncın yüksek olması durumunda ise patlama gibi risklerin ortaya çıkması söz konusu olmaktadır.

Kaçak Testi ve Güvenlik Sistemleri Kontrolleri

Binaların ve tesisatın güvenliğinin sağlanması için en önemli bakım adımlarının başında kaçak testinin yapılması ve güvenlik sistemlerinin gerektiği gibi çalışıp çalışmadığının kontrol edilmesi gelmektedir. Özellikle güvenlik sistemleri bir sorun meydana gelmediği sürece çalışıp çalışmadığı anlaşılmayabilir. Bu sebeple de düzenli kontrollerinin yapılması son derece önemlidir.

Kazan Bakımı Yasal Yükümlülükleri

Kazan bakımına ait yasal yükümlülükler Nisan 2013 tarihli 28628 sayılı Resmi Gazete’de yer alan İş Ekipmanları Kullanımında Sağlık ve Güvenlik Şartları Yönetmelikte belirtilmektedir. Bu yönetmeliğe göre kazanların periyodik bakımlarının bir yılı aşmayan süreler içerisinde yapılması zorunlu olmaktadır. Bunun yanında bakım hizmeti verecek olan kişilerin yetkili makamlarda gerekli sertifikalara da sahip olması zorunluluktur.

Yönetmelik yılda en az bir kez yapılmak şartı ile hidrostatik testi zorunlu tutmaktadır. Ayrıca yanma testi ve baca gazı analizlerinin de yine aynı yönetmelik gereği yaptırılması gerekir.

Kazan Bakımı ile İlgili Yönetmelikler ve Standartlar

Kazan bakımlarının nasıl yapılması gerektiği, bakımların kimler tarafından yapılması gerektiği ve bakım işlemlerinin uygun olması gereken standartlar 2013 yılında yürürlüğe giren ve 2022 değişiklik yapılan İş Ekipmanları Kullanımında Sağlık ve Güvenlik Şartları Yönetmeliği’nde yer almaktadır. Bu yönetmeliğe göre kazan bakımlarının TS EN 12952 serisi TS EN 12953 ve TS 497 serisi standartlarına uygun olması gerekmektedir.

Bakım Sonrası Belgelerin Önemi

Kazan bakımlarının yapılmasından sonra gerekli belgelerin apartman ya da site yönetimine teslim edilmesi gerekmektedir. Bu belgeler içerisinde gerçekleştirilen işlemler, problem görülen alanlar ve onarımlarının yapılması halinde onarım konularının yer alması gerekmektedir. Bu belgelerin ibraz edilmesi site ya da apartman yönetimlerinin sorumluluğunu yerine getirdiğini kanıtlayabilmesi açısından son derece önemli olmaktadır. Bu belgelerin bulunmaması halinde yıllık bakımların yapılmadığı farz edilmekte ve buna uygun cezai işlemler yapılmaktadır.

Kazan Bakım Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kazan bakım sözleşmeleri hazırlanırken hedef kazan ve tesisat bakımların güvenliğinin sağlanması ve verimliliğin artmasıdır. Bu sebeple de sözleşmede dikkat edilmesi gereken unsurlar bu temel ilkelere göre belirlenmektedir.

• Kazan bakımının tüm ayrıntıları içerek şekilde hazırlanması

• Kazan bakımı hizmeti alan firmadaki görevlilerinin alanlarında usta olduklarını gösteren belgelerin bulunması

• Mümkünse firma referanslarının alınması

• Kazan sisteminde oluşabilecek bir arıza durumunda ne kadar sürede ve ne şartlarda müdahale edilebileceği hakkında maddeler

• Bakım konusu dışında kalan ancak kazan tesisatı ile ilgili olan durumlar

• Çalışanların hangi şartlarda çalıştırılacağı

• Ödeme yükümlülükleri hakkındaki bilgiler

Kazan Bakım Sözleşmesinin Avantajları

Kazan bakım sözleşmelerinin site ve apartman yönetimlerine sağlamış olduğu avantajlar içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Hizmetin düzenli olarak alınmasını sağlamaktadır.

• Maliyet açısından tasarruf sağlanır.

• Herhangi bir problemin oluşması halinde hızlıca çözüm üretilebilmesi

• Enerji verimliliği ve maliyetinden tasarruf edilmesi

• Kazan bakımı ile ilgili yasal sorumlulukların yerine getirilmesi

Düzenli Kazan Bakımı Yapılmadığında Ortaya Çıkabilecek Sorunlar

Kazan bakımlarının düzenli bir şekilde yapılmaması durumunda karşı karşıya kalınabilecek sorunlar içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Kazanların içerisinde tortu birikimi olacağı için verimlilik önemli ölçüde düşecektir.

• Bakımı yapılmamış kazanlarda yangın ve patlama gibi güvenlik riskleri oluşmaktadır.

• Beklenmeyen arızaların oluşma ihtimali artmaktadır. Bu durum da onarım maliyetlerinin artmasına neden olur.

• Kazanlara bakım yapılmaması çevre için de zararlı olmaktadır. Daha fazla enerji tüketimi söz konusu olacağı için daha fazla karbon salınımı ortaya çıkacaktır.

• Birçok farklı sebep dolayısıyla maliyetlerin artması söz konusu olacaktır.

Kazan Bakımı Ne Kadar Sürer?

Bakımı yapılacak kazan ve tesisatın özelliklerine bağlı olarak süre değişse de genellikle 1,5 ila 2 saat arasında sürmektedir.

Kazan Bakımı Ne Kadar Maliyete Neden Olur?

Kazan bakımının maliyeti yapılan işlemlere göre farklılık gösterecektir. Özellikle bakım aşamasında onarım işlerinin çıkması durumunda maliyette artış gözlemlenebilir.

Acil Kazan Arızalarında Ne Yapılmalı?

Acil kazan arızasının oluşması durumunda kazanı ateşlemekle görevli olan kişinin yetkinliğinin bulunması halinde müdahalede bulunabilir. Ancak böyle bir yetkinliğinin bulunmaması halinde kazanı kapatarak bakım hizmeti veren firma ile iletişime geçilmesi önerilmektedir.

Kazan Bakımı Kimler Tarafından Yapılmalıdır?

Kazan bakımı yapabilmek için Türkiye Makine Mühendisleri Odası gibi yetkili kurumlardan gerekli tüm belgeleri tamamlamış olmak gerekmektedir.

Kazan Bakım Sözleşmesi Zorunlu Mudur?

Kazan bakım sözleşmesinin yapılması zorunlu değildir. Ancak kazan bakımlarının yapılması zorunlu olmaktadır. bu sebeple de yönetimin işleri daha kolay ilerletebilmesi için bakım sözleşmesinin yapılması önerilmektedir.