Dış Cephe Sözleşmesi Nedir, Nasıl Hazırlanır?

Apartman ve sitelerde ana gayrimenkulün dış cephesinde yapılacak bakım, onarım ve temizlik gibi işlemler için yüklenici firma ile apartman ya da site yönetimi arasında imzalanan sözleşmelere dış cephe sözleşmesi adı verilmektedir. Genellikle mantolama ve badana gibi büyük maliyetli işlemler için tercih edilen bu sözleşmeler ile tarafların yükümlülükleri ve borçları belirlenmektedir.

Kapsadığı İşler ve Hizmetler

Dış cephe sözleşmesi içerisinde yer alabilecek farklı iş ve hizmetler bulunmaktadır. Bunların başında mantolama gelmektedir. İnşa aşamasında yönetmeliğe uygun şekilde ısı yalıtımı yapılmayan binalar için verilen bu hizmetler ile binaların yönetmeliğe uygun hale gelmesi mümkün olmaktadır.

Dış cephe sözleşme konuları içerisinde boya ve badana işleri de yer almaktadır. Zaman içerisinde güneş, hava şartları ve yağıştan etkilenen dış cephe boyasının yenilenmesi için yine bu sözleşmeler ile sağlanmaktadır. Ayrıca boya badana işlerinin içerisinde dış cephedeki sıva sorunlarının çözülmesi de mümkün olmaktadır.

Bazı durularda dış cephenin temizlenmesi için de dış cephe sözleşmeleri kurulabilmektedir. Cam cepheye sahip binalarda tercih edilen bu hizmet diğer seçeneklere göre daha düzenli ilerlemesi gereken bir hizmettir. Bu sebeple de sözleşmenin geçerlilik süresi daha uzun olmaktadır.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Apartman ya da site yönetimleri ile yüklenici firma arasında imzalanan dış cephe sözleşmeleri her iki tarafında hakların korunması açısından son derece önemli olmaktadır. Ayrıca sözleşmede her iki tarafın da yerine getirmesi gereken yükümlülüklere açık bir şekilde yer verilmesi gerekmektedir.

Apartman veya site yönetiminin dış cephe sözleşmelerinde temel sorumlulukları hizmetin karşılığında anlaşılan ücretin tam ve zamanında ödenmesidir. Bunun yanında işlerin yapılabilmesi için yüklenici firma için uygun ortamın hazırlanması ve çalışmaların aksamasına neden olabilecek etkenlerin bertaraf edilmesi de yine yönetimin sorumlulukları arasında olmaktadır.

Yüklenici firmanın sorumluluklarının başında ise yönetim ile yapılan anlaşmada belirtilen şekli ile işin tamamlanması ve zamanında teslim edilmesidir. Sözleşmede yer alan ürünlerin kullanılma zorunluluğu bulunmaktadır. Yüklenici firma görevini yerine getirirken dürüstlük kaidesine uygun bir şekilde davranması gerekmektedir. Bunun yanında teslim tarihinde işin tamamlanmış olmasına özen göstermesi gerekir. İşin planlanandan uzun sürmesi halinde ise önceden yöntemin gecikmenin sebepleri ile bildirilmesi gerekmektedir.

Dış Cephe Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Dış cephe uygulamaları binanın hep yapısı hem de estetik görünümü açısından önemli olan işlemlerden biridir. Bu işin de diğer birçok süreç gibi yazılı bir şekilde sözleşmeye bağlanması gerekir. Böylece hem işveren hem de yüklenici firmanın hakları korunarak anlaşmazlık ve sorunların da önüne geçilir. 

Dış cephe sözleşmesinde işin başından sonuna kapsamı ve detayları yer almalıdır. İşlem görecek cepheler, yapılacak uygulamalar, kullanılacak teknik yöntemler ve tüm diğer kalemler ayrıntılı şekilde yer almalıdır. Belirsiz ifadelerin yer alması, anlaşmazlık durumlarında sorunları daha da büyütebilir.

Ödenecek toplam bedel, ödeme süreci, ödeme yöntemi gibi finansal koşullar da sözleşmede mutlaka yer almalıdır. İşin teslim edilmesi beklenen tarih de sözleşmede yer alması gereken önemli bir bilgidir. Bunun sözleşmede belirtilmemesi, işin gecikmesi durumunda hak kaybına sebep olur.

İş Güvenliği ve Sigorta Maddeleri

Dış cephe çalışmalar, yüksek riskli iş kollarından biridir. Bu yüzden sözleşmede iş güvenliğine ve sigorta konularına da yer verilmesi gerekir. İskelenin kurulumu, güvenlik ağları, çalışanların koruyucu ekipmanları gibi hususlar da yüklenici firmaların sorumlulukları arasındadır. 

Yüklenici firma çalışanlar için SGK bildirimlerini de yapmalı ve iş kazalarına karşı da kapsayıcı sigortaları yaptırmaları gerekir. Apartman yönetimi ya da bina sahiplerinin herhangi bir hukuk sorumluluğa girmemesi için de bu maddeler açık bir şekilde yer almalıdır.

Garanti ve Bakım Şartları

Dış cephe uygulamaları uzun vadede yapılan yatırımlardır. Sözleşmede kaç yıl garanti verildiği mutlaka yer almalıdır. Hem üretici firmanın hem de uygulama garantisinin ayrı ayrı yazması gerekir. Garanti kapsamında oluşabilecek kabarma, dökülme, solma gibi sorunların giderilme şekli de sözleşmede yer almalıdır. Belirli periyotlarda kontrol yapılması gerekiyorsa bu da sözleşmede belirtilmelidir. Garanti süresinin belirtilmediği durumda ileride olabilecek sorunlarda hak talebinde bulunulamaz.

Cezai Şartlar ve Sözleşme Feshi

Profesyonel sözleşmelerde cezai şartların maddesi mutlaka bulunmalıdır. İşte gecikme, eksiklik, yanlış malzeme kullanımı gibi durumlarda uygulanacak cezai bedeller de yer almalıdır. Bu cezai şartlar genelde günlük gecikmeye göre hesaplanır. Sözleşmenin fesih durumu da açık bir şekilde yer almalıdır. Yüklenici firmanın işi bırakması, gecikmeler yaşanması, teknik şartlara aykırılık durumunda tek taraflı fesihler olabilir.

Dış Cephe Sözleşmesi Türleri

Dış cephelerde yapılacak birkaç sözleşme türü vardır. Bunlar:

• Anahtar teslim sözleşmeler

• Mantolama sözleşmeleri

• Restorasyon sözleşmeleri

• Kısmi onarım ve bakım sözleşmeleri

Tüm bu sözleşmelerin hukuki süreçleri ve kapsamları birbirinden farklıdır. Bu yüzden standart bir sözleşme yerine özel sözleşmeler tercih edilmelidir.

Yenileme ve Restorasyon Sözleşmeleri

Eski ve yıpranmış binalarda kullanılan yenileme ve restorasyon sözleşmeleri, mevcut yapıların durumuna göre hazırlanmalıdır. Örneğin tarihi bir yapıda yapılacaksa belediye izinlerinin alınması gerekir. Malzemelerin de binanın yapısına uygun olan orijinal malzemelerden tercih edilmesi gerekir. 

Bakım ve Onarım Sözleşmeleri

Genelde çok daha küçük durumların düzenlenmesi için yapılan bakım ve onarım sözleşmeleri, çatlakların düzeltilmesi, boyanın yenilenmesi gibi daha basit ve kısa süreli işleri kapsar. İş süresi daha kısa ve iş daha kolay olsa da teslim süresi ve garanti şartları da mutlaka yer almalıdır. 

Hangi Durumlarda Sözleşme İptal Edilebilir?

Her sözleşmede olduğu gibi dış cephe sözleşmesinde de iptal durumu olabilir. En genel durumlar:

• İş güvenliğine aykırı hareket edilmesi

• İflas

• Aşırı gecikme olması

• Farklı malzeme kullanımı

En genel sözleşme fesih nedenleri arasında yer alır. Sözleşmenin feshedileceği durumda sebepler de açıkça yazılmalıdır.

Dış cephe sözleşmesi zorunlu mu?

Hayır, kanuni açıdan bir zorunluluğu yok. Ama riskli ve yüksek maliyetli işler için önemli olduğu için yapılması tavsiye edilir. Yönetimde alınan kararlar da böylece hukuki bir sözleşme ile desteklenmiş olur. Sözlü anlaşmalar yerine sözleşme bu yüzden daha avantajlıdır.

Sözleşmede kullanılacak malzemeler nasıl belirlenir?

Binanın teknik yapısına uygun olacak malzemeler, teknik şartname ile belirlenmelidir. Marka, model, sınıf, kalınlık gibi detaylar da açıkça yer verilmeli ve mümkünse katalog da sözleşmede yer almalıdır.

İş teslim süresi gecikirse ne olur?

Teslim süresi, haksız sebeple gecikirse cezai şart devreye girer. Ayrıca işveren sözleşmeyi feshederek başka firmayla da çalışabilir. Hava koşulları, doğal afet gibi elde olmayan sebeplerde süre uzatımı yapılabilir. Bu mücbir sebep durumu da sözleşmede açıkça yer almalıdır.

Apartman dış cephe masrafları nasıl paylaşılır?

Apartmanlarda dış cephe masraflarının paylaşımı genelde arsa payı oranlarına göre olur. Ortak alan kabul edilen cephe giderlerine tüm kat malikleri dahildir. Kararın alınabilmesi için kurulda çoğunluğun sağlanması da önemlidir. Ödeme planı, yönetim tarafından belirlenen şekliyle aidatlara yansıtılır.