Kentsel Dönüşümde Evinizin Değeri Nasıl Belirlenir?

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Ev Değerinizin Belirlenme Kriterleri

Evlerin kentsel dönüşüm sürecine dahil olması durumunda evlerin değerlemesi önemli bir adım olmaktadır. Değerlemenin yapılmasının amacı evlerin dönüşümden önce ve sonra değerinin tespit edilebilmesidir. Evlerle ilgili yapılan bu değerlemeler bankalar, ev sahipleri, projeyi yürüten kişiler, ve durumla ilgili diğer kişiler tarafından kullanılmaktadır.

Değer Tespiti İçin Kullanılan Kriterler

Kentsel dönüşüm süreçlerinde evlerin değerlemesinin yapılmasında kullanılan kriterler içerisinde şunlar yer almaktadır.

Binanın Yaşı ve Fiziksel Durumu

Evlerin değerlemesini yaparken öncelikli olarak evin fiziksel durumu göz önüne alınmaktadır. Bu aşamada binanın yaşının yanı sıra yapısal bütünlüğüne ve yapı malzemelerine de dikkat etmektedir.

Arsa Payı ve Konum Faktörü

Değerleme yapılacak evin konumu da değerlemede önemli bir yer tutmaktadır. Ulaşım ağlarına yakın olan evlerin değeri önemli ölçüde artmaktadır. Ayrıca evin ticari alanlara ve sosyal olanaklara olan ulaşımı da değerleme açısından önemlidir.

Çevre ve Alt Yapı

Değerlendirmeye etki eden bir diğer faktör de evin sahip olduğu alt yapı ve çevre düzenlemesidir. Evin çevresinde yer alan parklar, yeşil alanlar, alışveriş merkezleri, okullar ve hastaneler gibi yapıların bulunması değerinin artmasını sağlamaktadır. Bunun yanında gaz, elektrik ve su gibi alt yapı ekipmanlarının da dikkate alınması gerekmektedir.

Bölgedeki Emlak Piyasası Etkisi

Değerlemede önemli olan noktalardan birisi de evin çevresindeki diğer eş değer evlere göre durumu ve bu evlerin değerleridir. Ayrıca bölgenin potansiyelinin de belirlenmesi önemli olmaktadır. Bunun için imar planlarının ve diğer kentsel dönüşüm planlarının da göz önünde bulundurulması gerekmektedir.

Yeniden İnşa Sürecinde Maliyet Hesaplaması

Finansal analiz özellikle yüklenici firma açısından önem kazanmaktadır. Bu aşamada projenin tamamlanmasından sonraki tahmini değeri ile projeden elde edilecek kâr oranı hesaplanmaktadır.

Riskli Yapı Raporunun Değer Üzerindeki Etkisi

Değerleme yapılan evin yasalar açısından da incelenmesi gerekmektedir. Geçerli yasal düzenlemeler bölgede bulunan kamulaştırma kararları ve yasalar gibi mevzuatların yükledikleri de önemsenmektedir.

Kentsel Dönüşümde Değer Artışı ve Faydaları

Kentsel dönüşüm eski yapıların daha güvenli ve konforlu olmasını sağlamanın yanında ev sahiplerinin de evlerinin değerlenmesinde son derece etkilidir. Özellikle gelişim potansiyelinin yüksek olduğu alanlarda yapılan kentsel dönüşüm evlerin değerlerinin ciddi bir şekilde artmasını sağlamaktadır. Bu sebeple de bu bölgelerde metrekare başına düşen değer de artar. Bölgedeki kentsel dönüşüm ile birlikte yaşam standartlarının da artması evin değerini artırmaktadır.

Kentsel dönüşüm alanlarında yatırım yapacak kişilerin dikkat etmesi gereken noktalar içerisinde ise şunlar yer almaktadır.

• Yaşam standartlarının yükselmesini sağlayacak sosyal alanlara sahip olması

• Projenin mimari özellikleri

• Projede kullanılan malzemelerin kalitesi

• Projenin zamanında teslim edilmesi

Yeni Yapının Sağladığı Ek Avantajlar

Kentsel dönüşümle yenilen binaların sağlamış olduğu en büyük avantajların başında binaların yenilenmesi ve daha sağlam olmasıdır. Kentsel dönüşüme katılan binaların önemli bir kısmı deprem yönetmeliğinden önce yapıldığı için deprem ve diğer tehlikelere karşı yeterli önlemler alınmadan yapıldığı bir gerçektir. Kentsel dönüşüm ile yenilenen binalar da tüm güvenlik önlemlerinin alınması zorunludur. Bu sebeple de binanın yenilenmesi aynı zamanda güvenliği de beraberinde getirmektedir.

Yeni yapıların sağlamış olduğu bir diğer avantaj ise eski yapıların kullanım ömürlerini tamamlamış olmalarından dolayı olası sorunların kökten giderilmesini sağlamasıdır. Yeni yapılarda yeni malzemeleri ve yeni teknoloji ürünlerinin kullanılması evlerde daha az sorunun yaşanmasını sağlamaktadır.

Son olarak yeni yapılar günümüz insanlarının beklenti ve ihtiyaçlarını tam olarak karşılayacak şekilde projelendirilmektedir. Bu sebeple de ebeveyn banyosu ya da ankastre mutfak gibi herkesin ihtiyacı olan eklentilerin eklenmesi mümkün olmaktadır.

Kentsel dönüşümde kiracı ve mal sahiplerinin hakları da bu süreçte önemli bir konudur. Kentsel dönüşüm sürecinde kiracılar ve mal sahipleri için belirli haklar ve güvenceler sağlanmaktadır. Kiracılar için taşınma desteği ve yeni yerleşim olanakları sunulurken, mal sahipleri içinse devlet destekleri ve kredi imkanları gibi çeşitli avantajlar söz konusudur.

Deprem Güvenliği ve Sigorta Avantajları

Kentsel dönüşümün ortaya çıkmasına neden olan temel etmen, eski ve depreme dayanıksız olan binaların yenilenmesini sağlamaktır. Bu sebeple de yeni yapılarda deprem ile ilgili mevzuat ve yönetmeliklere uygun projeler geliştirilirken depreme dayanıklı malzemeler kullanılmaktadır. bu sayede kişilere daha fazla güvenlik sağlanır.

Yeni binaların daha güvenli olması sigorta açısından da avantaj sağlamaktadır. Yeni binalarda riskin daha az olması sigorta açısından önemlidir. Bu durum ev sahipleri açısından da avantaj sağlamaktadır. Çünkü daha az prime daha yüksek teminatlar söz konusu olmaktadır.

Enerji Verimliliği ve Modern Yaşam Alanları

Kentsel dönüşüm ile yenilenen binaların sağlamış olduğu avantajlardan birisi de mülk sahiplerine ve kullanıcılarına enerji verimliliği sağlamasıdır. Binalardaki enerjinin korunması için mantolama gibi zorunlulukların getirilmesi yeni bir durum olduğu için eski binalarda bu tür önemler genellikle bulunmamaktadır. Ancak yeni yapılan binalar enerji verimliliğine göre tasarlanmakta ve yapılmaktadır.

Bunun yanında yeni aydınlatma sistemleri ve güneş panelleri gibi artılar da yeni yapılarda enerji verimliliğinin sağlanmasına hatta binaların kendi enerjilerini üretebilmelerine imkan sağlamaktadır. Bu sebeple de kentsel dönüşüm ile dönüştürülen modern projeler sayesinde konutlarda daha az enerji harcanmakta ve bazı binalarda enerji üretilebilmektedir.

Bunların yanında yeni yapılar modern insanların ihtiyaç ve isteklerini tam olarak karşılayacak özelliklerde planlanmaktadır. Hem konutların planlarında hem de ortak yaşam alanların günümüz ihtiyaçları göz önüne alınmaktadır. Bu sayede konutu kullanan kişiler ihtiyaçlarını tam olarak karşılayabilmekte ya da konutlarını ihtiyaçlarına uygun hale getirebilmek için daha az maliyet altına girmektedir.

Yeni Binada Ortak Alanların Katkısı

Kentsel dönüşüm projesinde yer alan binaların önemli bir kısmında ortak alanlar ihmal edilmiş durumdur. Örneğin eski binaların önemli bir kısmında asansör bulunmamaktadır. Yeni binalarda ise 3 katın üzerinde olması durumunda asansör şartı bulunmaktadır. Bunun yanında yasal zorunluluklar içerisinde otopark alanlarının ya da yeşil alanların bulunması gibi zorunluluklarda bina sakinlerinin ortak alanlar ile daha konforlu yaşamasına imkan sağlamaktadır.

Kentsel Dönüşümde Değer Tespiti Sürecinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Kentsel dönüşüm içerisinde yer alan binaların bu sürece dahil olurken hazırlanması gereken gayrimenkul değerleme raporları, sürecin sağlıklı bir şekilde işlemesi açısından son derece önemlidir. SPK değerleme firmaları tarafından hazırlanması gereken bu raporlar ile hak sahipleri ile konutların hali hazırda var olan yasal durumu ve çıkması mümkün problemlerin önceden tespit edilebilmesini sağlamaktadır. Değerlendirme yapılırken üzerinde durulması gereken konu başlıkları içerisinde ise şunlar yer almaktadır.

• Saha ziyaretinin yapılması

• Taşınmaz ile ilgili tüm bilgilerin toplanması

• Emsal binaların araştırılması

• Resmî kurumlar ile ilgili araştırma

• Bölgenin analiz edilmesi ve gelişiminin değerlendirilmesi

• Yasal ya da mevcut durumunda tespit edilmesi

Riskli yapı raporu evin değerini düşürür mü?

Riskli yapı raporunun alınmasından sonra taşınmazın kentsel dönüşüm sürecine en kısa süre içerisinde dahil olması yasal bir zorunluluktur. Yenilenen binalarda değer düşüşünün tam tersi bir durum meydana gelir.

Ekspertiz raporu olmadan değer tespiti yapılabilir mi?

Değerleme çalışması kentsel dönüşüm sürecinin en önemli adımlarından birisi olmaktadır. bu sebeple de değerleme aşamasında değerleme konusu üzerinde uzmanlaşmış kişilere ihtiyaç duyulmaktadır.

Evin bulunduğu bölgenin emlak piyasası, değeri nasıl etkiler?

Kentsel dönüşüm projeleri genellikle bölgedeki emlak piyasasının hareketlenmesine ve emlak fiyatlarının artmasına neden olmaktadır.

Yeniden inşa edilen evde hak kaybı yaşanır mı?

İnşası yenilenen binalarda konutların kullanım alanlarının küçülmesi mümkün olmaktadır.