Kat Mülkiyeti Kanunu ve Ev Sahipleri

Taşınmazın; daire, iş yeri, ofis ya da mağaza olarak kullanılabileceği 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilmektedir. Tapu, inşaatı biten taşınmazın ne amaçla kullanılacağını belirten maddeleri bulunan ve özellikle ev sahiplerinin bilmesi gereken belgedir. Kat mülkiyeti bünyesinde ev sahiplerinin bağımsız mülkiyet hakları ve kullanımları belgelenerek koruma altına alınmaktadır. Kat mülkiyetiyle birlikte tapu sahibinin kiralama, satış ve miras bırakma hakları doğmaktadır. Kat mülkiyetinin kurulması içinse 2 temel şart bulunmaktadır. Bunlar şu şekildedir:

Yapının İnşaatının Bitmiş Olması: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun oluşması için inşaat halindeki yapının tamamen bitirilmesi ve kullanıma hazır durumda olması gerekmektedir.

Kat Mülkiyetinin Yapının Tamamına Özgünleştirilmesi: Kat mülkiyeti hakkı sadece yapılacak olan imar alanını kapsamaktadır. Yapının tamamı ortak kat malikleri tarafından paylaşılmaktadır.

Ev Sahiplerinin Hakları

Ev sahiplerinin hakları 6098 Borçlar Kanunu’na göre güvence altına alınmaktadır. Ev sahibi ve kiracı arasında olumsuz durum yaşanmaması adına noter tarafından onaylanan kira sözleşmesiyle haklar yazılı olarak korunabilmektedir.

Mülkiyet Hakkı: Kanunlar tarafından ev sahibine sunulan mülkiyet hakkı, maddeler içinde en kapsamlısıdır. Taşınmazın, hukuk düzeni içerisinde ev sahibinin haklarının göz önünde bulundurulduğu kiracıya karşı sunulan onaylı belgedir.

Kira Bedeli Belirleme Hakkı: Ev sahibi, kiracısına devletin belirlemiş olduğu düzeye kadar kirayı yükseltme hakkına sahiptir.

Depozito Talep Etme Hakkı: Ev sahibi taşınmazını kiralarken, kira bedeli kadar depozito talep etme hakkına sahiptir. Verilen depozito taşınmaz içerisinde oluşacak maddi hasarların onarımı için kullanılmaktadır.

Kiracı Kontrolü: Ev sahibi haklarının içerisinde belirli şartlar altında kiracısının kontrolünü yapması da bulunmaktadır.

Mülkiyet Hakkı ve Kullanım Hakları

• Mülkiyet hakkı taşınır veya taşınmazsın eşya sahibine tanındığı en kapsamlı haktır. Mülk kullanma, yararlanma ve mülk üzerine işlemlerin yapılmasının hukuk düzeni içerisinde ayni hak anlamına gelmektedir. Gayrimenkulle birlikte içerisinde bütünleyici eşyaların hakları da mülkiyet hakkı sayesinde koruma altına alınmaktadır.

• Kullanım hakkının bir diğer adıysa irtifak hakkıdır. Taşınmazsın başkası tarafından kullanılması ve yararlanmasına izin verilen haktır. Kullanım hakkının bedelli ya da bedelsiz olarak verilmesi mümkündür. Tapu müdürlüğü tarafından hak tapu kütüğüne tecil edilerek kullanım hakları verilebilmektedir. Olumlu veya olumsuz olarak irtifak hakları değişiklik göstermektedir.

Ortak Haklar ve Bunların Kullanımına Dair Haklar

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde ortak alanların hakları güvence altına alınmaktadır. Ana taşınmazsın içinde bulunan ana duvarlar, avlular, çatılar, bacaların ve genel çatı terasları gibi yerlerin ortak yer olduğu kanun içerisinde bulunmaktadır.

Kat malikleri belirtilen alanları işgal edemez ve kendi ihtiyaçları doğrultusunda kullanamamaktadır. Kanun içerisinde bulunan 19. maddenin ikinci fıkrasında ana taşınmazın ortak kullanım yerinde onarım, değişiklik veya tamirat yapılması gerekiyorsa tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı beyanla onay vermesi gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak yer sayılan alanlar şu şekildedir:

• Temeller ve ana duvarlar, kiriş kolon ve perde duvarları, bağımsız bölümlerin ayrıldığı ortak duvarlar, tavan ve taban alanlar, giriş kapıları, merdiven, asansör, geçiş yolları, koridorlar ve varsa tuvaletler, kapıcı daire ve odaları, çamaşır kurutma bölümleri, kömürlük, ortak olan garajlar, elektrik,su, havagazı saatlerinin yerleri, kalorifer daireleri, genel su depoları ve sığınıklar ortak alan içerisinde bulunmaktadır.

Belirtilen yerler haricinde taşınmaz içerisinde ortak kullanım yerleri bulunuyorsa sözleşme içerisinde belirtilerek hak sahiplerine iletilerek yazılı olarak toplu şekilde belirlenmektedir.

Kat Malikleri Kurulunda Söz Hakkı

Kat malikleri kurulunda kat mülkiyetine sahip kişiler yer almaktadır. Ana gayrimenkulde yapılacak işler ortak olarak düzenlenen olağan veya olağanüstü toplantılarla belirlenmektedir. Her kat maliki 1 oy kullanma hakkına sahip olarak verilen karar için olumlu ya da olumsuz fikrini beyan etmektedir. Kat mülkiyeti kurulunda çıkan karar için mahkemeye başvurarak kararın iptali istenebilmektedir.

Tüm kat malikleri toplantıda söz hakkına sahip olarak yönetim planına dahil olabilmektedir. Yönetim planı içerisindeki maddeler, kanuna aykırı şekilde gerçekleştirilemeyip kat maliklerinin bilgisi dışında yapılmamaktadır.

Ev Sahiplerinin Yükümlülükleri

Ev sahiplerinin kiracılara karşı sorumlulukları bulunmaktadır. Ev sahibi belirtilen yükümlülükleri yerine getirmediği takdir de kiracılar mahkeme yoluyla da haklarını talep edebilmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibinin yükümlülüklerinden bazıları şunlardır:

• Evde zamana bağlı yıpranmalar ve kullanım sebebiyle ortaya çıkan zararların haricinin tümünü ev sahibi karşılamaktadır.

• Kira süreci boyunca evin verildiği gibi kalması ev sahibi yükümlülüklerindedir.

• Taşınmazın konut sigortası, emlak vergisi gibi zorunlu giderleri ev sahibi tarafından ödenmektedir.

• Kiracıya zarar veren kusurlar evde oluşmuşsa kusurun giderilmesi ve onarımı ev sahibi tarafından yaptırılmaktadır. (su sızdıran boru, kapıların tam olarak kapanmaması, bozuk kombinin onarımı vb.)

• Ev sahibi kiracısını haklı fesih şartı veya yasa dışı durum söz konusu değilse sözleşme bitmeden evden çıkmasını talep edememektedir.

Aidat Ödemeleri ve Ortak Giderler

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesince ortak giderlerin nasıl belirleneceği korunma altına alınmaktadır. ''Genel Gider'' olarak nitelendirilen ana gayrimenkulde yer olarak belirlenen bedel her malik için aynı fiyatta olmaktadır. Genellikle aylık olarak ödenen aidat ödemeleri ortak giderlerin göz önünde bulundurularak hesaplandığı tutardır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre ortak giderler şu şekilde belirtilmiştir:

1. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak değil, kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

2. Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak kullanım alanları için aidat ödemesi yapılması zorunludur. Farklı sebepler öne sunularak ödeme yapılmama durumu kanuna aykırıdır.

Yapılacak Değişiklikler İçin İzin Alma

Ev sahibi taşınmazında tadilat yapma hakkına belirlenen şartları yerine getirdiğinde sahip olmaktadır. İmar Yönetmeliği’nin 70. Maddesi dışında kalan bütün değişiklikler için tadilat ruhsatı alınması şartı bulunmaktadır.

Tadilat ruhsatı belediyeden alınarak taşınmaz içerisinde temel öğelerin değiştirilmesi veya binanın dış görünüşüyle ilişkili olabilmektedir. Taşınmaza göre belediyenin tadilat ruhsatı için isteyeceği belgeler değişkenlik göstermektedir.

Belirtilen şu durumlarda tadilat ruhsatı alınması zorunludur:

• Yapıdaki inşaat baştan aşağı yapılacaksa, yapı tadilat ruhsatının alınması zorunludur.

• Binanın yapısının silueti tamamen değişecekse ve yapılacak tadilat cephe ve balkonu kapsıyorsa tadilat ruhsatsız işlem yapılmamaktadır.

• Odaların büyüklüğünü arttırmak ve bina içerisine ekstra merdiven eklemesinde bulunmak.

Kat Mülkiyeti Kanunun Ev Sahiplerine Sağladığı Koruma

Kat Mülkiyeti Kanunu sayesinde ev sahiplerinin hakları güvence altına alınmaktadır. Örneğin apartmanda su sızıntısından dolayı kat maliki zarar gördüyse sızıntı yapan ev sahibinden tazminat isteyebilmektedir. Asansör sorunları da bakım, onarım gibi birçok farklı maddeyle kişiye özel Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan ev sahibinin destekçisi olan seçeneklerdendir. Ortak yaşam alanlarının huzuru için Kat Mülkiyeti Kanunu kişilerin haklarının korunduğu en sağlam devlet tarafından onaylı maddelerin bütünüdür.

Ev Sahiplerinin Mülkiyet Hakkını Savunma

Ev sahiplerinin kiracılarına karşı mülkiyetlerinin haklarını savunmaları için birçok hukuk çerçevesi kapsamında madde bulunmaktadır. Kiracının, aylık olarak ödemeyi ev sahibine gerçekleştirmemesi, ana taşınmaza zarar vermesi, komşularıyla huzursuzluk içinde geçinmesi, ortak kullanım alanlarını zarara uğratması ev sahibinin mahkemeye başvurup çoğunda da haklı olarak davanın sonlanmasıyla süreç sonlanmaktadır.