Kiracı İhtarnamesi

Kiracı İhtarnamesi Nedir?

Mülk sahipleri ile kiracılar arasında olan belgelerden birisi olan kiracı ihtarnamesi, kiracının kira sözleşmesi ya da kanunda yer alan sorumluluklarını yerine getirmemesi ya da mülk sahibinin haklarına zarar vermesi durumunda düzenlenmektedir. Bu belge ile kiracının yükümlülüklerini yerine getirmesi talep edilmektedir.

Kiracı İhtarnamesi Ne Zaman Gönderilir?

Kiracı ihtarnamesinin düzenlenmesine neden olabilecek durumlar içerisinde şunlar yer almaktadır.

Kiranın Ödenmemesi

Kiracıların kiralarını ödememesi mal sahipleri için önemli bir sorundur. Bu sebeple de kiranın ödenmesi için kiracıya, kiracı ihbarnamesi gönderilebilir. Kira sözleşmesi ile hem kiracının hem de mal sahiplerin hakları güvence altına alınmaktadır. Bu sözleşmenin hükümleri gereği kiracının kira yükümlülüğünü yerine getirme şartı bulunur. Bu yükümlülüğü yerine getirmemesi durumunda ihbarname gönderilir. İhbarnamede kiracının ödemesi gereken miktarın yanı sıra ödemesi gereken süreye de yer verilmektedir.

Kira Sözleşmesine Aykırı Davranma

Kiracı ile mal sahibi arasında imzalanan sözleşmenin hükümlerine aykırı davranılması durumunda da kiracı ihtarnamesi gönderilebilir. Bu ihbarname ile mal sahibi kiracının çıkması talebinde bulunabilmektedir. Kira sözleşmesine aykırı davranışlar içerisinde şunlar yer alabilir.

• Kiralanan mülkün üçüncü kişilere kiralanması

• Mülkin temel bakım ihtiyaçlarının karşılanmaması

• Ticari amaçlarla mülkün kullanılması

• Kiracının kiraladığı mekânı amacının dışında kullanması

• Komşulara zarar verilmesi ya da ortak kullanım alanlarının uygunsuz kullanılması

Mülk sahibinin göndermiş olduğu ihbarname de sorun teşkil eden davranışların belirtilmesi gerekmektedir. Kiracının bu davranışları değiştirmemesi durumunda kiracının tahliye edilmesi mümkün olmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolması

Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiracının mülkü boşalması ve teslim aldığı gibi mülk sahibine teslim etmesi gerekmektedir. Ancak tahliye zamanının gelmesine rağmen kiracının mülkü boşaltmaması durumunda da kiracı ihtarnamesi gönderilebilir. Bu tür ihtarname süreçlerinde rahatsız eden komşuya dava dilekçesi gibi hukuki belgeler de kiracının hak ve sorumlulukları açısından değerlendirilebilir. Ayrıca mülk sahipleri sözleşmenin biteceği tarihin hatırlatılması için de ihtarname gönderebilir.

Mülk Sahibinin Mülkü Kendi Amaçları İçin Kullanmak İstemesi

Mülk sahibi sözleşmeden önce mülkü kullanma ihtiyacı içerisine girebilir. Bu durum da mülkün boşaltılması için kiracısına ihtarname göndererek mülkün boşaltılmasını isteyebilir. Gönderilen ihtarnamede kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine yer verilmesi gerekmektedir.

İzinsiz Değişiklikler ve İhlaller

Kiracılar, kiraladıkları mülkün bakım ve onarımlarını yapmakla yükümlü olmaktadır. Ancak mülkte kalıcı değişikliklere gidilmesi durumunda başta kanunlar ve yönetim planları olmak üzere mülk sahibine karşı sorumlu olmaktadır. Mülkte yapılacak değişiklerden önce mülk sahibinden gerekli izinlerin alınması gerekmektedir. İzin almak yeterli olmayacağı için değişikliklerin ilgili kanun ya da yönetim planına uygunluğunun da kontrol edilmesi gerekmektedir. Mülk sahibinden izin alınmaması ya da kanun hükümlerine uygun olmaması durumunda mülk sahibinin ya da yönetimin yapının eski haline getirilmesi ve oluşmuş ise diğer zararların giderilmesine yönelik olarak ihtarname gönderme hakkı bulunmaktadır.

Kiracılara gönderilen ihtarnamelerin en sık karşılaşılan nedenlerinden birisi de ihlallerdir. Bu kavram son derece geniş olmakla birlikte uygulamada genellikle ortak alanların gasp edilmesi ya da yönetim planına aykırı hareket etme gibi durumlar ihtarname gönderilmesini gerektirmektedir.

Gürültü ve Komşuluk İlişkilerinin İhlali

Gerek mülk sahibi olsun gerekse de kiracı olsun komşuları rahatsız etmemesi gerekmektedir. Bu sorumluluk başta Kat Mülkiyeti Kanunu olmak üzere Medeni Kanun ve Ceza Kanunu gibi birçok kanunda kendisine yer bulmaktadır. Söz konusu kiracılar olduğunda ve komşular rahatsız edildiğinde bu eylemin en kısa süre içerisinde kesilmesi ve bir daha tekrarlanmaması için ihtarname gönderilebilir. İhtarname ev sahibi tarafından gönderilebileceği gibi komşu ya da yönetici tarafından da gönderilebilir.

Eşyaların Teslim Edilmemesi ve Mülk Boşaltılmaması

Kiracıların kira bedellerini ödememe ya da mülk sahibinin ihtiyaç halinin oluşması gibi sebepler ile mülkün boşaltılması ya da mülk ile birlikte kiralanan eşyaların kiracı tarafından ev sahibine teslim edilmemesi gibi hallerde de ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. İhtarnamenin noter aracılığı ile kiracıya ulaştırılması önemlidir. Ancak bazı durumlarda sözlü ya da yazılı uyarı da yeterli olmaktadır. Bu sebeple de mülk sahibinin izleyeceği hukuki yola uygun olarak hareket etmesi gerekir.

Kiracı İhtarnamesinin İçeriği

Kiracılara gönderilen ihtarnameler birçok farklı sebebe dayanabilir. Ancak ihtarnamelerde bulunması gereken ortak alanlar yer almaktadır. Bu ortak alanların içerisinde ise şunlar bulunmaktadır.

Kiracı ve Ev Sahibi Bilgileri

Hazırlanan ihtarnamede öncelikle hem kiracının hem de mülk sahibinin bilgilerine yer verilmesi gerekmektedir. Bu bilgilerin içerisinde kimlik bilgilerinin yanı sıra iletişim bilgileri ve adreslerinin de yer alması gerekir.

İhlalin Ayrıntıları ve Belirtilen Süre

Gönderilen ihtarname her ne sebeple olursa olsun amacının belirtilmesi ve açıklanması gerekmektedir. Bunun yanında ihtar çekilen durumun düzeltilmesi ya da yerine getirilmesi için yasal sürenin de belirtilmesi gerekir. Belirtilecek yasal süre ihtarnamenin amacına bağlı olarak değişiklik göstermektedir.

Hukuki Sonuçlar ve Yasal Uyarılar

İhtarnamelerde yer alması gereken son alan ise belirtilen durumun belirtilen süre içerisinde yerine getirilmemesi durumunda kiracının karışılacağı hukuki durumlar olmaktadır. ayrıca yasal uyarılara ve ihtarnameye uyulmaması durumunda kiracının karşılaşacağı cezai durumlara da yer verilmesi gerekmektedir.

Kiracı İhtarnamesinin Hukuki Geçerliliği

Kiracılara çeşitli sebepler ile gönderilen ihtarnamelerin yasal dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu değil, Türk Borçlar Kanunu olmaktadır. Bu sebeple de ihtarname sadece mülk sahipleri ile kiracılar arasında değil tüm alacak verecek ilişkisinin kurulduğu durumlarda uygulanmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiracı İhtarnamesi

Hak kaybına uğrayan kişilerin bu durumun düzeltilmesi için borçlu kişilere göndermiş olduğu ihtarnamenin dayanağı Türk Borçlar Kanunu olmaktadır. Her türlü alacak ve verecek ilişkisinin düzenlenmiş olduğu bu kanun aynı zamanda mülk sahipleri ile kiracıları arasındaki ilişkinin de düzenlemesini yapmıştır.

İhtarname Gönderildikten Sonra İzlenecek Adımlar

Borcun yerine getirilmesi, haksız fiilin sona ermesi ya da taşınmazın haklı sebeplerle boşaltılmasının istenmesi gibi sebepler ile gönderilen ihtarnamede belirtilen süre içerisinde gerekli eylemin yerine getirilmemesi durumunda mülk sahibinin hukuki yollara başvurma hakkı doğmaktadır. İhtarnamede yer alan bilgiler, ileride mülk sahibi tarafından açılacak davalarda bağlayıcı olmaktadır. Bu sebeple de verilen sürenin dolmasının ardından ve zamanaşımı süresi dolmadan sebebe bağlı davaların açılması gerekir.

Kiracı İhtarnamesi Yazarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Hukuki işlemlerden birisi olan ihtarnamenin hazırlanırken dikkat edilmesi gereken bazı noktalar vardır. İhtarnamenin uygun bir şekilde hazırlanmaması durumunda ise hukuki geçersizlik gibi durumlar ile karşı karşıya kalınabilir.

İhtarnamenin Hukuki Dili

İhtarnameler şekle bağlı olan evraklardan birisidir. Bu sebeple de hazırlanırken Noterlik Kanunu’nda yer alan maddelere uygun olarak hazırlanmalıdır. Bu sebeple de ihtarnameler genellikle noter tarafından hazırlanarak olası aksaklık ya da geçersizlik gibi durumların ortadan kalkması sağlanmaktadır.

Zamanlama ve Süre Verme

İhtarnamenin çekilebilmesi için bazı şartların yerine gelmesi gerekmektedir. Örneğin kira borcu sebebi ile ihtarname çekilmesi halinde borcun muaccel olması gerekmektedir bu sebeple de muaccel zamanının beklenmesi gerekir.

İhtarnamenin noter aracılığı ile gönderilmesi halinde ilgili tarafa ulaşması 1- 15 gün arasında değişiklik göstermektedir. İhtarnamenin APS ile gönderilmesi durumunda da muhatabına ulaşması 1- 2 gün sürmektedir. İhtarnamede belirtilen eylemin yerine getirilmesi için belirlenen sürenin başlangıcı ise kiracının ihtarnameyi teslim aldığı tarih olmaktadır.

İhtarname konusu kiracıya verilecek süre üzerinde etkili olmaktadır. Bunun yanında kiralanan mülkün özellikleri ve kullanım amacı da sürenin üzerinde etkili olmaktadır. İhtarnamede verilen sürenin dolmasının ardından hukuki yollara başvurulacak ise zamanaşımı süresine de dikkat edilmesi gerekmektedir.

Gereksiz Sertlikten Kaçınmak

Kanunlarımızın temel ilkesi işlenen suçla aynı oranda cezanın verilmesidir. Bu ilke tüm kanunlarda uygulanmaktadır. Bu sebeple de hazırlanan ihtarnamede kullanılan dile dikkat edilmesi son derece önemlidir. Sözü edilen ilkeye uygun olmaması durumunda kiracının dava açma hakkı bulunmaktadır. Ayrıca ihtar konusunun birden fazla karşılığının olması durumunda en hafif karşılıktan başlayarak uyarıda bulunması önemlidir.