Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kiracılar

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kiracılar

Kat Mülkiyeti Kanunu ev sahiplerine olduğu gibi gayrimenkulü kiralayan kiracılar için de birçok hak sunmaktadır. Kiracıların yasal hakları güvence altına alınarak, mülk sahibi olmasalar bile belirli durumlarda söz hakkına sahip olmaları yasalarla düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve bilmeniz gerekenler, bu düzenlemelerin temelini oluştururken, tarafların haklarını koruma altına alır. Haklarının ihlal edildiğini düşünen kiracı, ev sahibine Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde dava açarak, mahkeme yoluyla yaşadığı mağduriyeti giderebilmektedir. Kiracılara verilen haklar, yaşanılan bölgedeki huzurun sağlanmasıyla yasal düzen içerisinde uygulanmaktadır. 

Kat Mülkiyeti Kanununun Kapsamı ve Temel İlkeleri

Kat Mülkiyeti Kanunu 634 sayılı kanun içerisinde yer alarak Türkiye’de site ve apartman içerisinde yaşayan bireylerin hak ve yükümlülüklerinin yasa çerçevesi içerisinde düzenlenmesini sağlamaktadır.  Taşınmazlarda bulunan bağımsız bölümler ve arsa paylarının mülkiyet haklarının kanun kapsamında yer aldığı önemli konular şu şekildedir: 

• Ortak alanların belirlenmesi, kullanımı ve yönetimi.  

• Bağımsız bölümlerin ve arsa payının mülkiyetinin yasal olarak kurulması. 

• Kat malikleri kurulunun kurulması ve yönetimin planlanması 

• Aidat tarihlerinin belirlenmesi ve tahsil edilmesi.  

• Kat malikleri arasında yaşanan ilişkiler. 

• Yönetimde yaşanan uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulması.  

Kiracının Hakları Nelerdir? 

Kiracı hakları, gerek kanun gerekse yargıtay tarafından verilen kararlarla şekillenmektedir. Kiracının olumsuz durumla karşılaşmaması için göz önünde bulundurularak hazırlanan maddelerin bütünü ele alınmaktadır. Kiralanan gayrimenkulün uygun şekilde teslim alınması, kusurların bütünün giderilmesi ve tahliye nedeni bulunmadan kiracının evden çıkartılamayacağı unsurları kiracı haklarında önem belirten konulardandır.  

• Kanuna uygun olmayan kira artışı bulunuyorsa kiracı belirlenen miktarı ödemek zorunda değildir.  

• Kira sözleşmesinde belirtilmeyen sorunlar sonradan ortaya çıkıyorsa kiracı haklarını kullanarak ev sahibine karşı söz sahibi olmaktadır.  

• Tahliye nedeni olmadan kiracı evden çıkartılamamaktadır.  

• Kira süresi sonunda depozitoyu isteyerek, zorunlu sigorta, vergi yükümlülüklerini ödememe hakkı da kira hakları arasında olmaktadır.  

Kiracının Mülk Kullanım Hakkı  

Kiracı kiraladığı taşınmazı başka birisine kiralık olarak devredebilmektedir. Mülke zarar vermeden mülk sahibinden yazılı izin alınarak mülkü kullanma hakkına sahiptir. Mülk kullanımı sırasında apartman yöneticisi olunarak, toplantılara katılım sağlaması mümkündür. Kiracı, oturduğu mülk içerisinde karşılaştığı olumsuzluklar karşısında ev sahibinden onarımının yapılmasını ve gerekirse kiradan düşürülmesini talep edebilmektedir. 

Kiracının Güvenliği ve Yaşam Koşulları 

Kiracı hakları mülk sahibi değişse bile korunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu tarafından kiracıların mağdur olmaması adına düzenlemeler gerçekleştirilmiştir. Kiracıların bilmesi gereken temel durumlar şu şekildedir: 

Kiracının Oturma Hakkı: Kiracının oturduğu ev satılsa dahi kira sözleşmesi mülkü satın alan kişiye devredilir. Yeni ev sahibi ihtiyaç sebebiyle tahliye, ortada sebep yokken kiracıyı çıkartma gibi işlemleri gerçekleştiremez.  

Kira Sözleşmesinin Devam Etmesi: Mülkü satın alan yeni hak sahibi, eski sahibin sunmuş olduğu tüm hak ve sorumlulukları da devralmaktadır. Buna göre mevcut kira sözleşmesinin aynı şekilde devamı gerçekleştirilmektedir.  

Kiracının yaşam koşullarını olumsuz şekilde etkileyen evde hasar oluşmuşsa, ev sahibi bu sorunu ortadan kaldırmakla yükümlüdür.  

Kiracının Yükümlülükleri Nelerdir? 

Evi kiralayan kiracının mülk sahibine karşı sorumlulukları bulunmaktadır. Kiracı belirtilen yükümlülükleri yerine getirmiyorsa, ev sahibi tarafından kiracıya ihtar çekilerek gerektiğinde evden tahliyesi gerçekleştirilmektedir. Kiracının temel yükümlülükleri şu şekilde ele alınmaktadır: 

• Kiracının ilk sorumluluğu belirlenen kira miktarının anlaşıldığı günden güne ödemesini gerçekleştirmektir.  

• Apartman içerisinde faydalanılan (merkezi ısıtma, ortak sayaç vb.) hizmetlerin ödemesinin yapılması kiracı tarafından karşılanmaktadır.  

• Kiracı oturduğu mülk içerisinde değişiklik yapacaksa, ev sahibinden izin almak zorundadır. 

• Kiracının evi aldığı gibi teslim etmesi gerekmektedir. Zamana bağlı aşınmalar göz ardı edilerek kiracının evden çıkarken depozitoyu talep etme hakkı da bulunmaktadır.

Ödenmesi Gereken Aidatlar 

Apartman yönetimi tarafından belirlenen apartman yönetim planında, tüm kat sakinlerinin ödemesi gereken aidat tutarı bulunmaktadır. Ortak masraflar ödenen aidatlardan karşılanarak hizmet verilmektedir. Aidatını ödemeyen kiracılar için yönetim kurulunun izlemesi gereken adımlar bulunmaktadır. Aidat ödenmediği takdir de ev sahibinin kiracıyı evden çıkarmak için lehine kararlar doğmaktadır.

Kira kontratı hazırlanan çoğu zaman aidatın kiracı tarafından ödeneceği belirtilmektedir. Kontrat aşamasında dikkat edildiği takdir de aidatın ev sahibi tarafından ödenmesi de mümkündür. Ortak kullanım alanlarında yapılacak işlemler içinse ev sahibi ve kiracının miktarı bölüşerek ödemesi çoğu zaman başvurulan yöntemdir.  

Ortak Alanlara Saygı Gösterme ve Kurallara Uyma 

Kiracının sadece mülk sahibine değil, çevresindeki kişilere de saygı göstererek ortak alanları kullanması, sorumlulukları arasında yer almaktadır. Yaşadığı bina içerisinde ilişkilerinin huzur ve güven temelinde gerçekleşmesi, tüm kat malikleri için büyük önem taşımaktadır. Ortak Alanların Kullanımında Kiracının Hakları da bu noktada hem hak hem de sorumluluk dengesini sağlayarak, uyulması gereken kuralları belirler. Kurallara uymayan kiracılar, ev sahiplerine karşı herhangi bir kusur göstermeseler bile, bina düzenini bozdukları gerekçesiyle tahliyeyle karşılaşabilmektedir. Şu sebeplerden dolayı kiracılar mahkemelik olabilmektedir:

• Gece geç saatlerde yüksek sesle müzik dinlenmesi veya komşularını rahatsız edecek düzeyde sohbetlerin gerçekleşmesi.

• Ortak kullanım alanlarına zarar verilerek herkesin hakkını ihlal etmek.

• Komşulara hakaret etmek ya da tehditlerde bulunmak. Bu tür davranışlarda bulunan kiracılar, kolluk kuvvetlerinin uyarısıyla ve bina düzeninin korunması adına ev sahibi tarafından sözleşmesi feshedilerek tahliye edilmektedir.

Ev Sahibi İle İletişim ve Bildirim Yükümlülükleri 

Kiracını ev sahibiyle gerçekleştirdiği olumlu ilişkiler uzun süre devam eden ilişkileri beraberinde getirmektedir. Ev sahibiyle yapılan olumlu ilişkilerin ardından zaman içerisinde kira indirimi, yapılan tadilatlar için iznin kolay alınması iki taraf içinde avantajlı hale gelmektedir. Kiracıların ev sahiplerine oturdukları mülkte değişim yapacaklarsa bildirimde bulmaları gerekmektedir.

Tadilat yapımında ev sahibinin izni sonrasında komşulara da rahatsızlık verilen durumlarda yapacakları işlem için bildiride bulunulması komşuluk ilişkileri için gereklidir. Eğer ev satılığa çıkartılmışsa evin gösterilmesi de kiracının yapacağı yükümlülükler içindedir. Eve bakmaya gelen müşterilere evi gezdirme işlemi kiracıya aittir.  

Kiracının Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamındaki Sorumlulukları  

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kiracının yerine getirmesi gereken sorumluluklar bulunmaktadır. Bunlar temel olarak şu şekilde gerçekleşmektedir: 

• Gayrimenkul kullanımından dolayı doğan giderlerin karşılanması kiracı tarafından yapılmaktadır. Apartmanın temizliği için ödenecek bütçe, kapıcı maaşlarındaki artış, su-elektrik-doğalgaz gibi ödemeler kiracı tarafından ödenmektedir.  

• Çevre Temizlik Vergisi’nin ödenmesi yapılan düzenlemelerle birlikte kiracı tarafından ödenmektedir.  

• Kiracıların ortak kullanım alanları zarar verdiği tespit edilirse, zararın tümü kiracıdan alınmaktadır.  

Apartman Yönetimi İle İletişim  

Apartman yönetimine karşı kiracıların da söz hakkı bulunmaktadır. Bölgedeki yasalara ve apartman içinde alınan kararlara göre farklılık göstermekle birlikte, temel olarak kiracıların hakları şu şekildedir:

• Kiracılar, sözleşmede yer alan maddelere uydukları sürece ortak kullanım alanlarından yararlanabilmektedir. Ortak alanlar kullanılırken, diğer mülkte oturan kişilerin huzur ve güvenliğine zarar verilmemesi gerekmektedir.

• Kiracılar, oturdukları apartmanda rahatsızlık duydukları bakım ve onarım işlemleri için apartman yönetimiyle iletişime geçebilmektedir. Yapılacak işlem, yönetim kurulundan alınan karar sonrası faaliyete geçirilmektedir.

• Kiracılara, ödenen ücretlerde artışa gidiliyorsa önceden bildirim yapılması ve bu artışın makul seviyelerde olması haklar arasındadır.

• Kiracılar, apartman yönetiminde topluluk tarafından onaylandıkları takdirde yönetim kurulu üyesi olabilmektedir.

Aidat Yönetimi ve Toplantı Düzenleme İpuçları ile bu süreçlerin daha verimli bir şekilde yürütülmesi sağlanabilir, yönetim ve kiracı arasındaki iletişim güçlendirilebilir.  

Ev Sahibinin Yükümlülükleri İle İlişkisi 

Kiracıların ev sahipleriyle arasında bulunan bazı yükümlülükler bulunmaktadır. Karşılıklı olarak kira kontratına eklenen maddeler, iki tarafında güvence altında olmasını sağlamaktadır. Ev sahibi kiracısını yasal prosedürleri yerine getirmeden evden çıkartamaz. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı şu maddeler olmadan evden tahliye edilemez:  

• Ev sahibinin kiracını evden çıkarması için sözleşmenin başlangıç tarihinin üzerinden 10 yıllık uzama süresi geçmesi gerekmektedir.  

• Kiracı kirasını ödemede 2 kere gecikme yaşatmışsa, kiraya veren mülk sahibi 2 haklı ihtar çekmezse kiracının evden çıkması mümkün olmamaktadır.  

• Ev sahibinin eve ihtiyacı yoksa ve oturduğu başka bir ev bulunuyorsa ihtiyaç nedeniyle kiracının evden çıkmasını sağlayamaz.  

Yönetim Planına Uyma 

Kiracıların oturacağı apartmandaki yönetim planına uyması gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. Maddesinde yer alan kiracılar bağımsız bölgeleri, ortak alanları kullanırken şu unsurları göz önünde bulundurmalıdır: 

• Doğruluk kurallarına uyarak özellikle yapılan hareketlerle diğer komşularını rahatsız etmemelidir.  

• Karşı taraftaki konutta oturanların haklarının çiğnenmemesi ve yönetim planındaki maddelere uymadıkları takdir de oluşacak hukuki yolları kabul ederek hareketlerin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.  

Kiracılar İçin Hukuki Sorunlar  

Kiracıların mülkte oturdukları zaman içerisinde karşılaştıkları bazı durumlar bulunmaktadır.

Erken Tahliye: Kiracı oturduğu mülkten sözleşme süresinden erken sürede ayrılıyorsa erken tahliye başlığı altında bazı hükümlerle karşılaşarak oturmadığı sürecin ücretini de ödeme gibi maddelerle karşılaşabilmektedir.  

Kiracının Hapis İstemi: Kiracı, ev sahibinin belirttiği ücreti zamanında ödemiyorsa kiracının taşınmaz içerisindeki eşyalarına mahkeme kararıyla el konularak hapis cezasına kadar süreç uzamaktadır.  

Depozito Ücreti: Kiracı eve girerken ödediği depozito parasını geri isteyebilmektedir. Ev sahibi tarafından eve zarar verilmediği bilinip yine de depozito ücretinin geri verilmediği durumlarda kiracı mahkeme yoluna başvurabilmektedir.  

Ev Sahibi İle Kiracılar Arasındaki Anlaşmazlıklar 

Ev sahibi ile kiracı arasında çıkan anlaşmazlıkların başında kiranın belirtilen günde ödenmemesi gelmektedir. Evde yapılacak tadilat işlemlerinde tarafların anlaşmazlıkları, bakım-onarım işlemlerindeki sorunlar, depozito miktarının geri verilip verilmeyeceği başlıkları yaygın olanlarıdır. İki taraf içinde haklı sebeplerin bulunduğu durumlarda yapılacak olan yöntemler arasında arabulucuya başvurmak ve mahkemede taleplerin dile getirilmesi çözüm yollarındandır.  

Aidat Borçları ve Ödemeleri 

Kira sözleşmesinde, aidatın kiracı tarafından ödenmesi gerektiği maddesi yer alıyorsa, kiracı tüm rakamı ödemekle yükümlüdür. Apartman ve Site Aidatı ödemeleri, kiracıların sorumlulukları arasında sayılır ve bu yükümlülük yerine getirilmediğinde yasal süreçler devreye girmektedir. Aidat borcunu ödemeyen kiracılar için ev sahibi ihtarname çekebilmektedir. En az 30 gün içerisinde kiracının borcu ödemesi gerekmekte olup, ödemediği takdirde tahliye kararının çıkması mümkündür. İcra takibi başlatılarak, kiracı hakkında hukuki yollar ağırlaştırılarak süreç zorlaşmaktadır.  

Kiracının Apartman Kurallarına Uymaması Durumunda Hukuki Yollar 

Mülkte oturan kiracıların apartman kurallarına uyması zorunludur. Apartman kurallarına uymayan kiracıların binadan attırılmaları, mahkeme yoluyla tazminat alınması gibi yöntemler bulunmaktadır. Kiracıların apartmanda uymaları gereken başlıca kurallar şunlardır: 

• Apartman yönetimi tarafından belirtilen saat aralığında gürültü yapmak yasaktır. İş günlerinde izinsiz olarak yapılan inşaat çalışmaları huzuru bozacağından dolayı izin alınarak işlemlerin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.  

• Apartmanın belirlemiş olduğu temizlik kurallarına uyulmalıdır. Örneğin balkon ve pencerelerden silkeleme yapılmaması, daire kapısının önüne eşya bırakılmaması, izmaritlerin atılmaması, apartmana yanıcı ve patlayıcı madde konulmaması çoğu apartman yönetiminde yer alan maddeler içerisindedir.  

• Kiracıların kurallara uymadığı takdirde Alo 181 hakkı üzerinden diğer komşuların şikayet etme hakkı bulunarak, kolluk kuvvetlerinin uyarı amaçlı kişiye sözlü olarak şikayetlerin iletilme işlemleri gerçekleştirilmektedir.  

Kiracının Ev Sahibi Tarafından Haksız Çıkarılmasına Karşı Korunması 

Kiracının evden çıkarılması sözleşme bitmeden mümkün olmayan durumlardandır. Kiracının bilgisi olmadan mahkeme tarafından tahliye kararı çıkartılırsa, kiracıya tahliye tazminatının ödenmesi gerekmektedir. Ev sahibi evi satarsa, yeni mülk sahibiyle eski kiracı arasında önceden imzalanan kira kontratının geçerliliği devam etmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun maddelerince, kiracı evden ihtiyaç nedeniyle de çıkartılamamaktadır. Evden çıkartılacak kiracıya en az 6 ay önceden ihtar çekilmesi gerekmektedir.

Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf