Kira Geliri İçin Doğru Mülkü Nasıl Seçersiniz?

Günümüzde pek çok kişinin yatırım tercihleri arasında kira getirisi bulunuyor. Kira geliri getiren mülkü seçmek bu noktada dikkat gerektiren bir iş.

Konutu seçerken lokasyon, binanın çevresi, kaç yıllık olduğu, iç bakımı gibi pek çok kriter büyük önem kazanıyor. Uzun vadede kira geliri elde edebilmek için piyasanın dikkatli araştırılması gerekmektedir.

Kira geliri elde edebilmek için konutun tercih edileceği lokasyonun merkezi konumda (merkezi olmasa da merkeze yakın) olması gerekmektedir. Özellikle büyükşehirlerde deprem riski de konutun lokasyon konusu içerisinde ele alınmalıdır.

Kira Getirisi Olan Mülk Ne Demektir?

Kira getirisi olan mülk, kiradan gelir sağlanmasını sağlayan konut anlamına gelmektedir. Bu tür mülkler arasında genellikle kiralık konutlar, dükkanlar ya da ofisler bulunmaktadır.

Yatırımcılar kira getirisi olan mülk ile gelirlerine katkıda bulunabilir. Kiralanan ofisler, dükkanlar ya da konutlar kira getirisi olan mülkler kapsamında değerlendirilmektedir.

Ofis, arsa, konut ya da dükkan kiraya verildiğinde mülk sahipleri aylık olarak kiralanan taşınmazdan kira bedeli alırlar. Bir yıl boyunca elde edilen kira miktarı, mülk değerinin yüzdesi olarak karşımıza çıkar.

Kira Geliri İçin Lokasyonun Önemi

Bir mülk, kiralanmak amacı ile kullanılacaksa, bu noktada lokasyonun önemi son derece büyüktür. İyi bir lokasyonda olan konut, kira fiyatını da belirlemektedir. Genellikle büyükşehirlerde konut kiralanırken, konutun bulunduğu ilçe, duraklara, sağlık ocaklarına, marketlere vb. Kriterlere olan uzaklıkları dikkate alınır.

Bu tür noktalara yakın olan konutlar her zaman diğer konutlara göre daha avantajlı olur. Ulaşımı zor olan, çevresinde hastane, okul, market gibi alanların bulunmadığı konutların kira tutarı daha düşük olabilir.

Gayrimenkul Tipi ve Kira Potansiyeli

Bir konutun türü kira miktarını da direkt olarak etkilemektedir. Aslında bu noktada karşımıza çıkan konut türler, farklı kiracılara ve ihtiyaçlara hitap etmektedir. En yaygın gayrimenkul tipleri arasında konutlar bulunmaktadır. Son dönemlerde hızlı artış gösteren kira tutarları vatandaşların 1+1, 2+1 ya da 3+1 türü konut tiplerine yönelmesine neden olmaktadır.

Dükkan ve ofis gibi gayrimenkul tiplerinin kira getirir, konutlara göre daha fazladır. Ancak kiracı bulma süreci, konutlara göre daha yavaş ilerleyebilir.

Bu başlık altında değerlendirilebilen arsalar da uzun vadede yatırım aracı olarak ele alınabilir. Direkt olarak kira geliri sağlamasa da konut fiyatlarının artışı arsa fiyatlarını da direkt olarak etkilemektedir.

Yatırım Amacına Göre Doğru Mülk Seçimi

Yatırım için doğru mülk seçmek isteyen vatandaşlar bu noktada yatırım amacını belirlemelidir. Her ay düzenli bir gelir elde edilmek isteniyorsa, bu durumda konut ya da dükkan türü gayrimenkuller tercih edilmelidir.

Ancak uzun vadede toplu para olarak bir yatırım hedefi bulunuyorsa, bu durumda arsa diğer yatırım araçlarına göre daha doğru bir seçenek olacaktır. Ancak bu noktada arsanın bulunduğu konum ve imar durumu da dikkat edilmesi gereken konular arasında bulunmalıdır. Günümüzde pek çok kişi aylık maaş gibi düzenli bir gelir tercih ettiği için konutlara yönelim bu noktada daha fazladır.

Kısa vadeli kiralama (Airbnb, günlük kiralık)

Gelir elde etmek için çok fazla beklemek istemeyenler günlük kiralık ya da Airbnb sistemini de tercih edebilmektedir. Özellikle bu tür kiralama türleri sezonların yoğun olduğu zamanlarda daha fazla getiri getirmektedir. Yazlık bölgelerde yaz döneminde günlük ya ad haftalık konuların getiri aylık kira getirisine göre daha fazla olabilir.

Ancak ülkemizde bu tür uygulamalar için yasal süreçler bulunmaktadır. Gerekli izinlerin alınmaması halinde yüksek miktarlarda cezalarla karşılaşabilirsiniz.

Süreç doğru bir şekilde yönetildiğinde günlük ya da haftalık kiralama ile yoğun sezonlarda normal konut kiralarından daha fazla gelir elde edilebilir.

Uzun vadeli kira kontratları

Günümüzde konut kiralamada yapılan sözleşmeler yıllık olarak hazırlanmaktadır. Uzun vadeli kira kontratları da bir konutun en az 1 yıl süre ile kiraya verildiğini gösteren anlaşmalardır. Bu tür anlaşmalar hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını güvence altına almaktadır.

Ancak ülkemizdeki kira artışları geçen yıldan beri TÜFE oranına göre belirlenmektedir. Uzun vadeli kiralamalarda kira gelirinin düşmesine sebep olabilir.

Bunun yanı sıra uzun vadeli kira kontratı düzenli bir gelire işaret eder. Sözleşme yasallık taşıdığı için tahliye ya da tahsilat işlemi daha yasal çerçeve içerisinde yürütülmektedir.

Mülkün Kiraya Verilebilirliğini Artıran Faktörler

Bir mülkün kiraya verilebilmesi için kiracıya hitap etmesi ve ihtiyaçlarını karşılayabilecek nitelikte olması gerekmektedir. Kira miktarının artmasında lokasyon, konutun durumu, depreme karşı durumu ya da eşyalı olması gibi pek çok etmen ön plana çıkmaktadır.

Özellikle konutun lokasyonunun daha iyi olması, güvenli bir alanda bulunması kiraya verilebilirliğini artıran faktörlerin başında gelmektedir. Bunun yanı sıra konutun eşyalı olarak kiralanması, tapusunun olması, hazır kullanıma uygun olması (elektrik, su doğal gaz tesisatlarının kurulu ve kullanma hazır olması vb.) konutun kiralık konutlar arasında ön plana çıkmasını sağlar.

Binanın yaşı ve yapı kalitesi

Konut kiralamaya hazırlanan bir kiracı, eski, yıkılmaya yüz tutan binalara yaklaşmaz. Yeni, modern tasarımı olan ve kullanılabilecek verimde olan konutların kiralanma süreci her zaman daha hızlıdır. Eski binalara talep son yıllarda deprem gerçeğinin zaman zaman gün yüzüne çıkması sebebi ile azalmaktadır.

Binanın yaşının yanı sıra kullanılan malzemelerin ve işçiliğinin kalitesi de konutun kiralanma sürecini kolaylaştırmaktadır.

Asansör, otopark, güvenlik gibi site özellikleri

Tercih edilecek olan konuta ait otoparkın bulunması, site yönetiminin oluşmuş ve asansörünün bulunması kiralanma sürecinde büyük bir avantaj sağlamaktadır. Asansör özellikle konutun üst katlarda olması halinde daha da büyük önem arz etmektedir. Eski tip binaların büyük bir kısmında asansörün bulunmaması bu tür binaların kiralanma ya da satın alma süreçlerini zorlaştırabilmektedir.

Özel aracı olanlar için otopark da olmazsa olmaz kriterler arasında bulunmaktadır. Sitede bulunan otoparklar, park sorununu ortadan kaldıracağı için aracı bulunanların kiralardan dikkat ettiği kriterlerin başında otopark gelmektedir.

Binada yönetimin oluşması, güvenliğin bulunması ve güvenlik kriterlerinin sağlanması kiracıların kendilerini güvende hissetmesine yardımcı olur.

Kat planı, cephe ve balkon gibi kriterler

Bir konutun kiraya verilme özellikleri arasında çok başlarda olmasa da kat planı, cephe ve balkon gibi kriterler de gelmektedir. Balkon, konutta yaşayanların özellikle yaz mevsiminde günlerini keyifli bir şekilde geçirmesine yardımcı olur. Yaşam kalitesini artıran balkonlar, son dönemlerde her dairede 2 tane olacak şekilde tasarlanmaya başlamıştır.

Binadan ziyade dairenin bulunduğu konumun gün ışığını ne kadar alıp alamayacağı bulunduğu cepheye göre değişkenlik göstermektedir. Güney ve doğu cepheleri daha fazla gün ışığından yararlanabileceği için bu cephede olan dairelerin fiyatları diğer konumlara göre daha fazla olabilir.

Kat planı ise konutun ferah bir alanda bulunup bulunmadığını göstermektedir. Küçük odalı, koridorlu ya da balkonlu daireler daha minimal yaşam tarzı olan vatandaşlara hitap etmektedir.

Kira getirisi yüksek bölge nasıl bulunur?

Bölgelerin kira getirisinin yüksek olup olmadığını gösteren bazı kriterler bulunuyor. Bölgelere göre belirlenen ortalama kira miktarı, bu durumu göstermektedir. Aylık kira gelirinin mülk satış fiyatı oranına göre hesaplanarak elde edilen brüt kira getirisinin yüzde 5 ve üzerinde olması yatırım ve kira geliri açısından avantajlı konumda bulunmaktadır.

Konutun okul, hastane, üniversite, eczane, sağlık ocağı ve otobüs durağı gibi noktalara olan yakınlığı kira fiyatını da artıran unsurlar arasında bulunmaktadır. Gelişmekte olan bölgeler, yüksek talebi olan yerler de kira getirisi noktasında tercih edilebilecek yerler arasında bulunmaktadır.

Hangi mülk daha hızlı kiraya verilir?

Bir mülkün kiraya verilmesini hızlandıran bazı kriterler bulunmaktadır. Öncelikle dairenin bakımlı ve yapılı olması, yeni yapılmış (0) olması, merkezi konumda bulunması konutların daha hızlı kiraya verilmesine yardımcı olabilir. Dairenin yeterince güneş alması, ara katta bulunması, üst katta ise binada çift asansörün olması da kiraya verilme hızını artıran unsurlar arasında yerini almaktadır.

Kalabalık aileler için 3+1 ya da 4+1 daireler, bekarlara hitap eden 1+1 daireler daha hızlı kiralanabilmektedir. Merkezi konumda olan, bakımlı, yeni yapılmış, asansörlü, otoparkı bulunan, güvenlikli, iskanı bulunan, balkonlu 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 daireler de kiralama süreci hızlanabilmektedir. Bunun yanı sıra sitede bulunan bir takım ek avantajlar da sürece olumlu katkı sağlayabilir.

Aidatı yüksek ev yatırım için mantıklı mı?

Binaların ortak alan ihtiyaçlarının karşılanması amacı ile günümüzde pek çok binada aidat toplama işlemi yapılmaktadır. Aidatı yüksek olan konutların daire sakinlerine verdiği hizmetler de aynı doğrultuda artmaktadır. Binada bulunan yüzme havuzu, spor salonu, otopark gibi mekanlar aidatın yüksek olmasına sebep olabilir. Bu açıdan bakıldığında aidatı yüksek ev yatırım amacı ile değerlendirilebilir.

Eğer aidatın yüksekliği yukarıdaki kriterleri karşılıyorsa, bu noktada bir sorun bulunmuyor. Ancak aidatın yüksekliğinin yanı sıra binanın, daire sakinlerine verdiği temizlik ve bakım dışında ek bir hizmet bulunmuyorsa, bu durumda aidatı yüksek konutlar yatırım amacı ile değerlendirilmeyebilir. Bu noktada binada verilen hizmetler ön plana çıkmaktadır.

Yabancıya kiralama ile daha çok kazanılır mı?

Yabancıların son yıllarda ülkemizden satın aldığı konut sayısında ciddi bir artış görüldü. Kiralama açısından yatırımcıların daha çok kazandırıp kazandırmayacağı belli kriterlere bağlı olarak takip edilmelidir. Kısa süreli kiralamalarda getiri daha fazla olabileceği için bu noktada yabancıya kiralamada daha fazla kazanılabileceği söylenebilir. Dışarıdan gelen yabancılar, piyasadan daha fazla kira tutarı ödeyebilir.

Eğer ödemeler döviz kuru üzerinden alınacaksa, bu durumda piyasalardaki ani dalgalanmaların her zaman göz önünde bulundurulması önerilmektedir. Süreçte sorun yaşamamak adına ikamet izinleri, vergi ve izin gibi konuların yakından takip edilmesi gerekmektedir.